Usucapione di un bene comune

[aledado]

Luca980 dice:

Il possessore deve avere materialmente escluso gli altri condomini dallo stesso utilizzo del bene.

Ad esempio, in relazione a un parcheggio, deve avere delimitato l’area con una catena o una sbarra. Per il lastrico solare deve avere impedito agli altri l’accesso mettendo un lucchetto o un’altra serratura alla porta di accesso.

Nel tuo caso non c’è stato possesso del vicino utile ad usucapire le scale

Mi sono trovato in un caso simile per un parcheggio e penso che Luca abbia colto in pieno il problema e sintetizzato molto bene. L'usucapione non è una cosa automatica, ma può comportare cause lunghe e onerose a carico di chi usucapisce.  Come dice Luca deve dimostrare non solo l'uso ma di aver escluso gli altri condomini con mezzi che impedivano l'accesso come cancelli, sbarre etc

[condo77]

Esmeralda dice:

E' la destinazione particolare sopravvenuta, in seguito alla demolizione di una delle porzioni esclusive, a segnare la possibile costituzione di un condominio parziale:

 

Come nell’ipotesi ordinaria, la costituzione del “condominio parziale” è automatica (ex lege), e deriva direttamente (e soltanto) dal concreto verificarsi (di fatto) delle condizioni previste per la sua esistenza (Cassazione, sentenza n. 8136/2004)

 

 

Qui non si tratta di un condòmino che decide arbitrariamente di rinunciare alla comproprietà di un bene comune ma, al contrario, di un altro che, al realizzarsi di determinate condizioni, ne diventa unico proprietario.

 

In proposito, la Cassazione ha elaborato il principio secondo cui il diritto di proprietà su tali beni appartiene solo ai condomini delle unità con le quali gli stessi siano in rapporto di pertinenza in quanto mancherebbero, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, gli elementi per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti. Tale assunto implica che la composizione dell’assemblea e delle maggioranze si modificherebbe in base alla titolarità delle parti comuni, ossia non sussisterebbe il diritto di partecipare all’assemblea, relativamente alle cose, agli impianti, ai servizi da parte dei condomini che non ne avessero appunto la titolarità. Pertanto, da quanto sopra esposto ne discende che nell’ambito dell’istituto del “condominio parziale” si realizzano deroghe alle norme generali inerenti la gestione e l’imputazione delle spese.

Mi sono già espresso: si fa riferimento allo stato originario, il diritto di proprietà (e il dovere di partecipare alle spese) non decadono assieme alle scale.

Tra il resto, fosse vero quanto affermi, nulla centrerebbe l'usucapione perché il diritto si perderebbe il giorno stesso in cui si realizzasse la nuova configurazione materiale.

aledado dice:

Mi sono trovato in un caso simile per un parcheggio e penso che Luca abbia colto in pieno il problema e sintetizzato molto bene. L'usucapione non è una cosa automatica, ma può comportare cause lunghe e onerose a carico di chi usucapisce.  Come dice Luca deve dimostrare non solo l'uso ma di aver escluso gli altri condomini con mezzi che impedivano l'accesso come cancelli, sbarre etc

Esatto.

[ANTO.MONDA]

Esmeralda dice:

Mi riferivo alla comunione poiché l'opener ha scritto "comproprietà" nel suo primo post. Essendo emerso in seguito che si tratta di condominio a tutti gli effetti, a maggior ragione ritengo che possa trovare applicazione l'art. 1123 c.c. e che tale scala, nella sua attuale conformazione, possa ritenersi condominio parziale a favore del vicino, e ciò costituirebbe (come stabilito dalla Cassazione) titolo per la proprietà. A tale proposito vorrei chiedere ad @ANTO.MONDAse dalla ristrutturazione che ha demolito la porzione di proprietà esclusiva dei genitori in poi, le spese sia di uso che di conservazione di questa scala sono state sostenute dal solo vicino in questione e se è stato l'unico a trarne un'utilità specifica.

Ciao @Esmeralda , dalla nostra demolizione c'è stata solo una ristrutturazione della scala e sinceramente non so dirti se a questa abbiano partecipato anche i miei genitori. Inoltre mi chiedo: potrei ripristinare la situazione originaria e dunque ricostruire quella rampa? 

[Esmeralda]

condo77 dice:

Mi sono già espresso: si fa riferimento allo stato originario, il diritto di proprietà (e il dovere di partecipare alle spese) non decadono assieme alle scale.

Tra il resto, fosse vero quanto affermi, nulla centrerebbe l'usucapione perché il diritto si perderebbe il giorno stesso in cui si realizzasse la nuova configurazione materiale.

Dobbiamo distinguere i due aspetti: finché reputavo tale scala, sulla presunzione di quanto scritto nel primo messaggio, in comunione il discorso del condominio parziale era volto a supportare e rafforzare l'ipotesi dell'usucapione, almeno per quanto concerne l'aspetto dell'inversione della prova a favore dell'usucapente. Dal momento invece che è emerso trattarsi di condominio vero e proprio, il condominio parziale acquista un'importanza prevalente in quanto non deve necessariamente trattarsi di una costituzione a titolo originario, ma può essere conseguita ope legis al realizzarsi delle condizioni di fatto necessarie che, per quanto mi concerne, si sono concretizzate al momento della demolizione di quella parte di proprietà esclusiva della scala, che ha lasciato la rimanente parte, comune e privata, destinata al servizio di uno solo dei comproprietari, condizione quindi giuridicamente rilevante.

 

Si tratta di una situazione molto particolare, a mio avviso, è non sono qui ad affermare con assoluta certezza che tale scala debba ora considerarsi di proprietà esclusiva del vicino ma, allo stesso modo, non ritengo che possa nemmeno essere ritenuta indubitamente ancora parte comune. Credo che senza una ricognizione giudiziale che possa mettere un punto fermo alla questione, potrebbero sorgere problemi nel momento che si volessero mettere in atto lavori come quelli ipotizzati dall'opener.

[condo77]

Esmeralda dice:

Dobbiamo distinguere i due aspetti: finché reputavo tale scala, sulla presunzione di quanto scritto nel primo messaggio, in comunione il discorso del condominio parziale era volto a supportare e rafforzare l'ipotesi dell'usucapione, almeno per quanto concerne l'aspetto dell'inversione della prova a favore dell'usucapente. Dal momento invece che è emerso trattarsi di condominio vero e proprio, il condominio parziale acquista un'importanza prevalente in quanto non deve necessariamente trattarsi di una costituzione a titolo originario, ma può essere conseguita ope legis al realizzarsi delle condizioni di fatto necessarie che, per quanto mi concerne, si sono concretizzate al momento della demolizione di quella parte di proprietà esclusiva della scala, che ha lasciato la rimanente parte, comune e privata, destinata al servizio di uno solo dei comproprietari, condizione quindi giuridicamente rilevante.

 

Si tratta di una situazione molto particolare, a mio avviso, è non sono qui ad affermare con assoluta certezza che tale scala debba ora considerarsi di proprietà esclusiva del vicino ma, allo stesso modo, non ritengo che possa nemmeno essere ritenuta indubitamente ancora parte comune. Credo che senza una ricognizione giudiziale che possa mettere un punto fermo alla questione, potrebbero sorgere problemi nel momento che si volessero mettere in atto lavori come quelli ipotizzati dall'opener.

Ok accolgo con favore la tua versione dubitativa della questione. 🙂

Per parte mia, come te non posso affermare di avere la certezza assoluta che quella prima parte di scala è tutt'ora comune, ma soltanto la ragionevole presunzione.

[Esmeralda]

ANTO.MONDA dice:

Ciao @Esmeralda , dalla nostra demolizione c'è stata solo una ristrutturazione della scala e sinceramente non so dirti se a questa abbiano partecipato anche i miei genitori. Inoltre mi chiedo: potrei ripristinare la situazione originaria e dunque ricostruire quella rampa? 

Ritengo che sapere se a tale ristrutturazione hanno contribuito tutti i condòmini originari sarebbe molto utile per determinare lo status di queste scale, perché in caso affermativo quasi certamente il condominio parziale non potrebbe essere eventualmente avanzato dal vicino come ipotesi di acquisto della porzione comune a titolo esclusivo. Comunque, secondo il mio parere, prima di valutare qualunque modifica, come ad esempio la ricostruzione della rampa, bisognerebbe necessariamente dirimere la questione ufficialmente, per evitare problematiche successive.

[condo77]

Esmeralda dice:

Ritengo che sapere se a tale ristrutturazione hanno contribuito tutti i condòmini originari sarebbe molto utile per determinare lo status di queste scale, perché in caso affermativo quasi certamente il condominio parziale non potrebbe essere eventualmente avanzato dal vicino come ipotesi di acquisto della porzione comune a titolo esclusivo. Comunque, secondo il mio parere, prima di valutare qualunque modifica, come ad esempio la ricostruzione della rampa, bisognerebbe necessariamente dirimere la questione ufficialmente, per evitare problematiche successive.

Oppure ufficiosamente con l'altro condomino, che magari non è contrario a ri-condividere la scala.

 

[Ospite]

Per me la scelta di demolire l’ultimo tratto di scala andava presa alla unanimità così come quella di far cessare il pagamento delle spese di manutenzione della parte di scala rimasta in piedi. 
In ogni caso il proprietario di sopra non cesserà mai di essere condomino del pezzo di scala rimasto e chi gli succederà avrà diritto a ricostruire il pezzo abbattuto e il dovere di concorrere a pagare per quello rimasto. 

[Esmeralda]

Luca980 dice:

Per me la scelta di demolire l’ultimo tratto di scala andava presa alla unanimità così come quella di far cessare il pagamento delle spese di manutenzione della parte di scala rimasta in piedi. 

Il tratto di scala demolito risultava di proprietà privata dei genitori dell'opener, quindi esente da qualunque decisione assembleare. La parte restante era invece per il tratto iniziale comune e per un altro esclusivo del vicino, e l'eventuale sopravvenuta esenzione dalle spese di manutenzione ed uso, che sto cercando di verificare con l'opener, potrebbe per l'appunto essere uno degli elementi per valutare lo status attuale di queste scale.

 

Luca980 dice:

In ogni caso il proprietario di sopra non cesserà mai di essere condomino del pezzo di scala rimasto e chi gli succederà avrà diritto a ricostruire il pezzo abbattuto e il dovere di concorrere a pagare per quello rimasto.

Questo non è così certo visti i presupposti emersi nel corso della discussione, ed il fatto che tale scala non fosse comune per la sua interezza pone, a mio avviso, un più che legittimo dubbio al riguardo.

[condo77]

Esmeralda dice:

Il tratto di scala demolito risultava di proprietà privata dei genitori dell'opener, quindi esente da qualunque decisione assembleare. La parte restante era invece per il tratto iniziale comune e per un altro esclusivo del vicino

Mi pare tu non abbia colto il punto sollevato da Luca, che a mio parere ha merito: il fatto che una scala sia ad uso esclusivo, non implica che sia anche di proprietà esclusiva.

Pensiamo p.e. ad un condominio di 3 piani con un appartamento per piano: il tratto di scala che va dal 2° al 3° piano viene usato esclusivamente dal condomino del 3° piano, ma non ci sono dubbi che si tratti cmq di scala condominiale la cui demolizione va deliberata all'unanimità, a meno naturalmente di titoli contrari.

 

Bisognerebbe quindi verificare i titoli anche nel caso di Antonio, in modo da determinare se sia di proprietà comune tutta la scala o solo il tratto d'uso comune.

[ANTO.MONDA]

condo77 dice:

Mi pare tu non abbia colto il punto sollevato da Luca, che a mio parere ha merito: il fatto che una scala sia ad uso esclusivo, non implica che sia anche di proprietà esclusiva.

Pensiamo p.e. ad un condominio di 3 piani con un appartamento per piano: il tratto di scala che va dal 2° al 3° piano viene usato esclusivamente dal condomino del 3° piano, ma non ci sono dubbi che si tratti cmq di scala condominiale la cui demolizione va deliberata all'unanimità, a meno naturalmente di titoli contrari.

 

Bisognerebbe quindi verificare i titoli anche nel caso di Antonio, in modo da determinare se sia di proprietà comune tutta la scala o solo il tratto d'uso comune.

@condo77 la divisione della scala in una parte comune e nelle altre due private è un dato esplicitamente e chiaramente riportato nell'atto di acquisto firmato dai miei genitori e ribadito anche nell'atto di donazione a mio favore. Tra l'altro è anche presente sull'attore di acquisto del mio vicino 

[condo77]

ANTO.MONDA dice:

@condo77 la divisione della scala in una parte comune e nelle altre due private è un dato esplicitamente e chiaramente riportato nell'atto di acquisto firmato dai miei genitori e ribadito anche nell'atto di donazione a mio favore. Tra l'altro è anche presente sull'attore di acquisto del mio vicino 

Allora direi che non sussistono dubbi. 👍

[Esmeralda]

condo77 dice:

Mi pare tu non abbia colto il punto sollevato da Luca, che a mio parere ha merito: il fatto che una scala sia ad uso esclusivo, non implica che sia anche di proprietà esclusiva. 

In realtà lo avevo colto, così come avevo colto già dal primo post che si trattasse di proprietà (e non uso) esclusiva di questa porzione di scala.

 

ANTO.MONDA dice:

@condo77 la divisione della scala in una parte comune e nelle altre due private è un dato esplicitamente e chiaramente riportato nell'atto di acquisto firmato dai miei genitori e ribadito anche nell'atto di donazione a mio favore. Tra l'altro è anche presente sull'attore di acquisto del mio vicino 

Grazie per la precisazione.

[Ospite]

Esmeralda dice:

Il tratto di scala demolito risultava di proprietà privata dei genitori dell'opener, quindi esente da qualunque decisione assembleare. La parte restante era invece per il tratto iniziale comune e per un altro esclusivo del vicino, e l'eventuale sopravvenuta esenzione dalle spese di manutenzione ed uso, che sto cercando di verificare con l'opener, potrebbe per l'appunto essere uno degli elementi per valutare lo status attuale di queste scale.

 

Questo non è così certo visti i presupposti emersi nel corso della discussione, ed il fatto che tale scala non fosse comune per la sua interezza pone, a mio avviso, un più che legittimo dubbio al riguardo.

Quello che vuoi verificare non costituisce un modo di acquisto della proprietà a favore del vicino. Non può acquistare il pezzo di scala per “sottrazione” perché Antonio come proprietario ha facoltà di demolire la propria scala senza per questo costituire in favore di altri un diritto di proprietà sul pezzo condominiale. Sul tratto condominiale Antonio continua ad avere la facoltà di andare a leggere un libro anche se è venuto meno il rapporto, peraltro attuale perché può sempre ricostruire la scala, di pertinenzialitá con la sua abitazione. 
Le sentenze che hai citato credo attengano a fattispecie in cui questo rapporto non è esistito e soprattutto non era in futuro realizzabile. 

[Esmeralda]

Luca980 dice:

Quello che vuoi verificare non costituisce un modo di acquisto della proprietà a favore del vicino. Non può acquistare il pezzo di scala per “sottrazione” perché Antonio come proprietario ha facoltà di demolire la propria scala senza per questo costituire in favore di altri un diritto di proprietà sul pezzo condominiale. Sul tratto condominiale Antonio continua ad avere la facoltà di andare a leggere un libro anche se è venuto meno il rapporto, peraltro attuale perché può sempre ricostruire la scala, di pertinenzialitá con la sua abitazione. 
Le sentenze che hai citato credo attengano a fattispecie in cui questo rapporto non è esistito e soprattutto non era in futuro realizzabile. 

La demolizione realizza concretamente quelle condizioni di fatto, non necessariamente originarie, che possono ricondurre ex lege al condominio parziale, e dalla costituzione di questo sorgerebbe il presupposto per il sopravvenuto titolo di esclusività a favore del vicino della porzione di scala precedentemente comune:

 

Come nell’ipotesi ordinaria, la costituzione del “condominio parziale” è automatica (ex lege), e deriva direttamente (e soltanto) dal concreto verificarsi (di fatto) delle condizioni previste per la sua esistenza (Cassazione, sentenza n. 8136/2004)

 

Resterebbe comunque da verificare, così come ho già scritto, se le spese di uso e manutenzione di tale porzione sono state, in seguito, sostenute da tutti i condòmini o solo dal vicino utilizzatore della stessa.

[condo77]

Esmeralda dice:

La demolizione realizza concretamente quelle condizioni di fatto, non necessariamente originarie, che possono ricondurre ex lege al condominio parziale, e dalla costituzione di questo sorgerebbe il presupposto per il sopravvenuto titolo di esclusività a favore del vicino della porzione di scala precedentemente comune:

 

Come nell’ipotesi ordinaria, la costituzione del “condominio parziale” è automatica (ex lege), e deriva direttamente (e soltanto) dal concreto verificarsi (di fatto) delle condizioni previste per la sua esistenza (Cassazione, sentenza n. 8136/2004)

 

Resterebbe comunque da verificare, così come ho già scritto, se le spese di uso e manutenzione di tale porzione sono state, in seguito, sostenute da tutti i condòmini o solo dal vicino utilizzatore della stessa.

Mi pare argomento già affrontato, noto solo che il condominio parziale non incide sui rapporti di proprietà ma può invece formarsi anche (ma non solo) a causa dei rapporti di proprietà.

Dunque il tuo ragionamento sta invertendo il rapporto causale.

 

Che le spese d'uso e manutenzione siano sostenute o meno nuovamente non incide sui rapporti di proprietà, visto che per tua stessa ammissione qui nulla centra l'usucapione.

Esmeralda dice:

In realtà lo avevo colto, così come avevo colto già dal primo post che si trattasse di proprietà (e non uso) esclusiva di questa porzione di scala.

Brava, ma in tal caso vi hai letto cose che non c'erano scritte. 😄

 

ANTO.MONDA dice:

una scala esterna in comproprietà con il vicino: in particolare questa scala prevedeva una prima rampa e un pianerottolo comune ad entrambi e da tale pianerottolo si diramavano altre due rampe che conducevano alle proprie abitazioni e in quanto tali queste due ulteriori rampe non erano comuni.

[Ospite]

Esmeralda dice:

La demolizione realizza concretamente quelle condizioni di fatto, non necessariamente originarie, che possono ricondurre ex lege al condominio parziale, e dalla costituzione di questo sorgerebbe il presupposto per il sopravvenuto titolo di esclusività a favore del vicino della porzione di scala precedentemente comune:

 

Come nell’ipotesi ordinaria, la costituzione del “condominio parziale” è automatica (ex lege), e deriva direttamente (e soltanto) dal concreto verificarsi (di fatto) delle condizioni previste per la sua esistenza (Cassazione, sentenza n. 8136/2004)

 

Resterebbe comunque da verificare, così come ho già scritto, se le spese di uso e manutenzione di tale porzione sono state, in seguito, sostenute da tutti i condòmini o solo dal vicino utilizzatore della stessa.

L’art 1117 c.c. le presume condominiali salvo titolo contrario quindi o interviene l’usucapione o un altro modo di acquisto della proprietà che è tassativamente elencato dal codice e non rimesso a situazioni “di fatto”; perché Antonio, come proprietario, ha facoltà illimitate sul suo pezzo demolito ma ciò non ha ripercussioni nel senso di costituire ex novo un titolo di proprietà. 
Tra l’altro non c’è nemmeno bisogno del 1117 perché qui il titolo ritiene superflua la presunzione di condominialitá. Se Antonio dice che nei titoli quel pezzo é comune, può solo essere usucapito o venduto: non esiste che la situazione di fatto diventi titolo di acquisto. 
Nella sentenza che hai postato letta per intero si evince chiaramente l’ambito di applicazione. 

Modificato 7 Novembre, 2020 da Luca980

[Esmeralda]

condo77 dice:

Brava, ma in tal caso vi hai letto cose che non c'erano scritte. 😄

Peccato che tu abbia omesso la parte importante in merito del messaggio iniziale:

 

ANTO.MONDA dice:

Nella successiva fase di ristrutturazione risalente allo stesso periodo, i miei genitori hanno deciso di ricavare anche una scala interna e di demolire quella rampa privata facente parte della scala esterna di cui sopra che conduceva alla nostra abitazione. Pertanto. come si evince da diverse concessioni edilizie, dopo la ristrutturazione è rimasta solo la rampa e il pianerottolo comune e quell'ulteriore rampa di esclusiva proprietà del mio vicino.

[...]

Ciò resta vero anche se, come detto su, sono stati i miei genitori a manifestare, con la demolizione della rampa privata. la volontà di non voler più usufruire di tale bene comune?

Quindi sì, che si trattasse di una porzione di scale di proprietà esclusiva era facilmente desumibile sin dall'inizio della discussione.

 

condo77 dice:

Mi pare argomento già affrontato, noto solo che il condominio parziale non incide sui rapporti di proprietà ma può invece formarsi anche (ma non solo) a causa dei rapporti di proprietà.

Dunque il tuo ragionamento sta invertendo il rapporto causale.

 

Che le spese d'uso e manutenzione siano sostenute o meno nuovamente non incide sui rapporti di proprietà, visto che per tua stessa ammissione qui nulla centra l'usucapione.

Luca980 dice:

Tra l’altro non c’è nemmeno bisogno del 1117 perché qui il titolo ritiene superflua la presunzione di condominialitá. Se Antonio dice che nei titoli quel pezzo é comune, può solo essere usucapito o venduto: non esiste che la situazione di fatto diventi titolo di acquisto. 
Nella sentenza che hai postato letta per intero si evince chiaramente l’ambito di applicazione. 

Il condominio parziale, se costituito, incide sui rapporti di proprietà:

 

La Corte di Cassazione rifacendosi al proprio consolidato orientamento ha ribadito che la figura del condominio parziale ricorre "ex lege" tutte le volte in cui un bene (es. scale, ascensore, tetto, ecc.) risulti, in ragione delle sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851) (così Cass. 17 giugno 2016 n. 12641).

 

[Ospite]

Esmeralda dice:

Peccato che tu abbia omesso la parte importante in merito del messaggio iniziale:

 

Quindi sì, che si trattasse di una porzione di scale di proprietà esclusiva era facilmente desumibile sin dall'inizio della discussione.

 

Il condominio parziale, se costituito, incide sui rapporti di proprietà:

 

La Corte di Cassazione rifacendosi al proprio consolidato orientamento ha ribadito che la figura del condominio parziale ricorre "ex lege" tutte le volte in cui un bene (es. scale, ascensore, tetto, ecc.) risulti, in ragione delle sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851) (così Cass. 17 giugno 2016 n. 12641).

 

Qui stiamo parlando di una porzione di scala che dall’inizio in cui è stata fatta è di titolarità di Antonio e del suo vicino, per volontà delle parti, quindi non stiamo parlando di un bene condominiale “destinato” a servire in via esclusiva il vicino di Antonio “per le sue caratteristiche strutturali”. 
Tra l’altro il bene in questione deve essere destinato allesificio condominiale per poter essere oggetto delle parzialità mentre qui serve due distinte abitazioni. 
Quel rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà ti lascia pensare che appunto non è mai stato diversamente cioè in comune. 

Modificato 7 Novembre, 2020 da Luca980

[condo77]

Esmeralda dice:

Peccato che tu abbia omesso la parte importante in merito del messaggio iniziale:

Da nessuna parte veniva specificato che la proprietà esclusiva si fondasse su titoli, cmq aspetto già chiarito da Antonio.

Il condominio parziale non può certo modificare i titoli di cui sopra, solo in assenza di qualsiasi altro titolo (atti notarili, regolamenti, situazioni preesistenti) vale quanto in sentenza.

 

Sinceramente il tutto mi pare assuma l'aspetto di un'arrampicata sulle scale (anche quelle abbattute) 😉

 

Modificato 7 Novembre, 2020 da condo77

[Ospite]

Infatti è una presunzione salvo titolo contrario e del resto se così non fosse la presunzione diverrebbe un modo di acquisto della proprietà. Forse sarebbe il caso di leggere questo articolo, per vedere se rientra o meno la modalità che assume esmeralda.

Allora mi sono preso la briga di controllare e “Modi di acquisto a titolo derivativo”

sono i contratti traslativi della proprietà, i trasferimenti coattivi (ad esempio, l’espropriazione), la successione mortis causa.

Ora vorrei capire perché se abbatto una scala dovrei automaticamente trasferire al mio vicino una scala che abbiamo in comune?

 

Modificato 7 Novembre, 2020 da Luca980

[condo77]

Luca980 dice:

Forse sarebbe il caso di leggere questo articolo, per vedere se rientra o meno la modalità che assume esmeralda.

Infatti ci sono spunti interessanti:

 

In questo contesto, specificano i giudici di legittimità, l'autonomia contrattuale delle parti può portare alla creazione volontaria di un condominio parziale attraverso l'assegnazione in proprietà di alcuni di determinati beni o servizi.
Fonte:

 

b) il condominio parziale esiste in quanto esistono dei beni che non sono considerabili di proprietà di tutti i condòmini, ma solamente di un gruppo di essi;

c) l'esistenza del condominio parziale non è soggetta ad alcun atto ricognitivo né costitutivo, ma opera ex lege, al ricorrere delle condizioni di parziale titolarità dei beni;

Fonte:

 

Direi che conferma quanto scrivevo in un post precedente: il condominio parziale nasce a causa di determinati rapporti di proprietà, non li stabilisce (fallacia causale, ovvero inversione della causa con l'effetto).

 

Modificato 7 Novembre, 2020 da condo77

[Ospite]

La controprova è che i proprietari del piano terra hanno diritto ad usare l’ascensore. 
Inoltre se venissi autorizzato ad istallare un ascensore esterno, i proprietari sottostanti non avrebbero diritto ad usarlo o migliorarlo con fermate ai loro piani, perché anche se la cosa può “servirli” il titolo di proprietà è mio. 

[Esmeralda]

condo77 dice:

Direi che conferma quanto scrivevo in un post precedente: il condominio parziale nasce a causa di determinati rapporti di proprietà, non li stabilisce (fallacia causale, ovvero inversione della causa con l'effetto).

Sempre dall'articolo in questione:

 

Come un qualunque condominio, prosegue la Corte, il condominio parziale non esige un fatto o atto costitutivo a sé, ma insorge ope legis, in presenza della condizione materiale o funzionale giuridicamente rilevante, finendo per coesistere nell'edificio con la più vasta organizzazione configurata dal condominio.

 

In questo contesto, specificano i giudici di legittimità, l'autonomia contrattuale delle parti può portare alla creazione volontaria di un condominio parziale attraverso l'assegnazione in proprietà di alcuni di determinati beni o servizi.

 

Proprio questa doppia previsione (ope legis/volontaria) dimostra a mio avviso la possibilità, che apparentemente voi negate categoricamente, di una costituzione non a titolo originario di un condominio parziale che si realizzerebbe invece quando, appunto, si manifestano le condizioni materiali e/o funzionali giuridicamente rilevanti.

 

Dal mio punto di vista la demolizione di quella porzione di scale di proprietà privata ha condotto ad una situazione di servizio esclusivo in relazione al solo vicino, aspetto che potrebbe avvalorare un mutamento del titolo stesso a suo favore, non necessitando il condominio parziale di alcun atto ricognitivo né costitutivo.

 

Chiaramente, come ho già avuto modo di esprimere, essendo il condominio parziale un istituto fondato su orientamenti giurisprudenziali, questa mia tesi non vuole certamente porre un punto fermo sulla questione, poiché sarebbe in ogni caso necessario l'intervento di un Giudice, per poter realmente determinare la fondatezza di tali presupposti.

 

In sostanza Antonio potrebbe senz'altro procedere come se quella porzione di scale fosse ancora parte comune ma, personalmente, credo che potrebbero sorgere eventualmente problemi se il vicino contestasse in giudizio questa posizione, e venissero sollevate queste (od anche altre) eccezioni di merito.

 

Luca980 dice:

La controprova è che i proprietari del piano terra hanno diritto ad usare l’ascensore. 
Inoltre se venissi autorizzato ad istallare un ascensore esterno, i proprietari sottostanti non avrebbero diritto ad usarlo o migliorarlo con fermate ai loro piani, perché anche se la cosa può “servirli” il titolo di proprietà è mio. 

Riguardo all'ascensore ed alle possibili analogie col condominio parziale, questo passaggio illustra bene le differenze:

 

Circostanza simile ma non identica all’istituto del condominio parziale è l’esempio dell’ascensore installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo su volontà di una parte dei condomini. Ebbene, tale servizio non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini ma appartiene solo a quelli di loro che l’hanno impiantato a proprie spese. Tale situazione integra una forma particolare di comunione parziale, analoga al dettato dell’art. 1123 III comma c.c., fino a quando tutti i condomini non decidano di partecipare alle spese di installazione. Infatti l’art. 1121 III comma c.c., statuisce la possibilità per gli altri condomini di aderire successivamente all’innovazione, partecipando in tal modo alla comproprietà dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione.

 

[condo77]

Esmeralda dice:

Sempre dall'articolo in questione:

 

Come un qualunque condominio, prosegue la Corte, il condominio parziale non esige un fatto o atto costitutivo a sé, ma insorge ope legis, in presenza della condizione materiale o funzionale giuridicamente rilevante, finendo per coesistere nell'edificio con la più vasta organizzazione configurata dal condominio.

 

In questo contesto, specificano i giudici di legittimità, l'autonomia contrattuale delle parti può portare alla creazione volontaria di un condominio parziale attraverso l'assegnazione in proprietà di alcuni di determinati beni o servizi.

 

Proprio questa doppia previsione (ope legis/volontaria) dimostra a mio avviso la possibilità, che apparentemente voi negate categoricamente, di una costituzione non a titolo originario di un condominio parziale che si realizzerebbe invece quando, appunto, si manifestano le condizioni materiali e/o funzionali giuridicamente rilevanti.

 

Dal mio punto di vista la demolizione di quella porzione di scale di proprietà privata ha condotto ad una situazione di servizio esclusivo in relazione al solo vicino, aspetto che potrebbe avvalorare un mutamento del titolo stesso a suo favore, non necessitando il condominio parziale di alcun atto ricognitivo né costitutivo.

 

Chiaramente, come ho già avuto modo di esprimere, essendo il condominio parziale un istituto fondato su orientamenti giurisprudenziali, questa mia tesi non vuole certamente porre un punto fermo sulla questione, poiché sarebbe in ogni caso necessario l'intervento di un Giudice, per poter realmente determinare la fondatezza di tali presupposti.

 

In sostanza Antonio potrebbe senz'altro procedere come se quella porzione di scale fosse ancora parte comune ma, personalmente, credo che potrebbero sorgere eventualmente problemi se il vicino contestasse in giudizio questa posizione, e venissero sollevate queste (od anche altre) eccezioni di merito.

 

Riguardo all'ascensore ed alle possibili analogie col condominio parziale, questo passaggio illustra bene le differenze:

 

Circostanza simile ma non identica all’istituto del condominio parziale è l’esempio dell’ascensore installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo su volontà di una parte dei condomini. Ebbene, tale servizio non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini ma appartiene solo a quelli di loro che l’hanno impiantato a proprie spese. Tale situazione integra una forma particolare di comunione parziale, analoga al dettato dell’art. 1123 III comma c.c., fino a quando tutti i condomini non decidano di partecipare alle spese di installazione. Infatti l’art. 1121 III comma c.c., statuisce la possibilità per gli altri condomini di aderire successivamente all’innovazione, partecipando in tal modo alla comproprietà dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione.

 

Come già premesso, c'è sempre un margine di incertezza giuridica.

Tolto questo argomento sempre valido però mi pare ne rimangano pochi altri.

 

Il condominio parziale? Non determina rapporti di proprietà ma origina da rapporti di proprietà (e quanto da te citato non contraddice minimamente il punto).

 

L'analogia dell'ascensore non ti pare corretta? Se ne possono fare tante altre: distacco dall'impianto termico, distacco dall'impianto idrico, riprogrammazione ascensore con "salto" di un piano. In tutti i casi, il mancato uso (ancorché potenziale) non implica mai un venir meno del diritto di proprietà.

 

Ci sono diritti reali che si prescrivono (solitamente dopo 20 anni di mancato utilizzo), come l'usufrutto, la superficie, le servitù. Il diritto di proprietà non è tra questi, è imprescrittibile. A parte un atto di cessione, l'unica strada per perderlo è l'usucapione, qui non avvenuta perché la scala comune è sempre stata usata "uti condominus" e non "uti dominus" (argomento già affrontato anche questo).