#1 Inviato 5 Novembre, 2020 Buongiorno, i miei genitori negli anni '70 hanno acquistato un'abitazione che prevedeva, come unica modalità di accesso, una scala esterna in comproprietà con il vicino: in particolare questa scala prevedeva una prima rampa e un pianerottolo comune ad entrambi e da tale pianerottolo si diramavano altre due rampe che conducevano alle proprie abitazioni e in quanto tali queste due ulteriori rampe non erano comuni. Nella successiva fase di ristrutturazione risalente allo stesso periodo, i miei genitori hanno deciso di ricavare anche una scala interna e di demolire quella rampa privata facente parte della scala esterna di cui sopra che conduceva alla nostra abitazione. Pertanto. come si evince da diverse concessioni edilizie, dopo la ristrutturazione è rimasta solo la rampa e il pianerottolo comune e quell'ulteriore rampa di esclusiva proprietà del mio vicino. Questi, in tutti questi anni, a differenza nostra ha continuato ad accedere alla sua abitazione tramite questa scala esterna(e dunque ne ha fatto un uso esclusivo) ma non ha mai posto dinanzi alla prima rampa comune un cancello e dunque non ci ha mai impedito l'uso materiale della prima rampa di scale. Da quel poco che conosco, so che il mio vicino può dire di aver acquisito l'esclusiva proprietà di quella prima rampa (un tempo comune) tramite usucapione dimostrando non solo che ne ha fatto un esclusivo uso indisturbato per oltre 20 anni ma occorre anche dimostrare che ci ha impedito, senza alcun contrasto da parte nostra, l'uso della stessa. Dato che quest'ultima cosa non è mai accaduta, sarei portato a pensare di poter ancora vantare la comproprietà della prima rampa. Ciò resta vero anche se, come detto su, sono stati i miei genitori a manifestare, con la demolizione della rampa privata. la volontà di non voler più usufruire di tale bene comune? Spero di essere stato sufficientemente chiaro e resto a disposizione per ulteriori chiarimenti. Grazie per l'attenzione e per le risposte che mi darete. Saluti.
#2 Inviato 5 Novembre, 2020 Dalla descrizione parrebbe che si sia instaurato a favore del vicino, per i vent'anni richiesti, un possesso pubblico, pacifico, continuo e non interrotto di questa prima rampa di scale, a prescindere dall'installazione (non obbligatoria in tal senso) di un cancello che possa avervi negato l'accesso, e si vedrebbe così configurata l'usucapione a suo favore. Inoltre, in queste circostanze, vige la presunzione di continuità del possesso, con inversione della prova a favore del possessore e quindi è l'eventuale controparte a dover dimostrare l'intervenuta interruzione, che da quanto scrivi non pare essersi verificata. 1
#3 Inviato 5 Novembre, 2020 A mio avviso non si è verificata alcuna usucapione, dato che il vicino ha utilizzato la scala come comproprietario, non come proprietario esclusivo (avrebbe dovuto impedirne l'uso agli altri comproprietari). V. p.e.: I giudici di legittimità affermano che, secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, in tema di condominio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso. A tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire (richiamando Cass. 23 luglio 2010 n. 17322). Il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune, pertanto, deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà. Modificato 5 Novembre, 2020 da condo77 1
#4 Inviato 5 Novembre, 2020 condo77 dice: A mio avviso non si è verificata alcuna usucapione, dato che il vicino ha utilizzato la scala come comproprietario, non come proprietario esclusivo (avrebbe dovuto impedirne l'uso agli altri comproprietari). V. p.e.: I giudici di legittimità affermano che, secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, in tema di condominio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso. A tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire (richiamando Cass. 23 luglio 2010 n. 17322). Il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune, pertanto, deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà. La tua osservazione è formalmente corretta, ma ritengo che la demolizione della seconda rampa e la relativa implicita rinuncia all'uso (e probabilmente anche della manutenzione rimasta in carico al solo altro comproprietario, anche se questo aspetto è da verificare) della parte rimasta comune, per sopraggiunta inutilità della stessa, lascia legittimamente supporre un sopravvenuto utilizzo da parte del vicino in vece di proprietario esclusivo e non come mero comunista. 1
#5 Inviato 5 Novembre, 2020 Esmeralda dice: La tua osservazione è formalmente corretta, ma ritengo che la demolizione della seconda rampa e la relativa implicita rinuncia all'uso (e probabilmente anche della manutenzione rimasta in carico al solo altro comproprietario, anche se questo aspetto è da verificare) della parte rimasta comune, per sopraggiunta inutilità della stessa, lascia legittimamente supporre un sopravvenuto utilizzo da parte del vicino in vece di proprietario esclusivo e non come mero comunista. Come ben sai non si può rinunciare alla proprietà di una parte comune, nemmeno se non si usa. V. p.e. distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, dove la persona che si distacca rimane comunque comproprietario dell'impianto centralizzato. D'altra parte era già riportato: il diritto di comproprietà non si prescrive, indipendentemente dall'uso. Nel caso non abbiano partecipato alla manutenzione, il vicino potrà legittimamente pretendere che venga corrisposta la quota millesimale. 1
#6 Inviato 5 Novembre, 2020 condo77 dice: Come ben sai non si può rinunciare alla proprietà di una parte comune, nemmeno se non si usa. V. p.e. distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, dove la persona che si distacca rimane comunque comproprietario dell'impianto centralizzato. D'altra parte era già riportato: il diritto di comproprietà non si prescrive, indipendentemente dall'uso. Nel caso non abbiano partecipato alla manutenzione, il vicino potrà legittimamente pretendere che venga corrisposta la quota millesimale. In questo caso specifico, a mio avviso, l'aspetto prevalente da prendere in esame è l'avvenuta demolizione della rampa di scale di uso esclusivo di uno dei comproprietari, che ha creato un oggettivo carattere materiale e funzionale il quale, se vogliamo avanzare un parallelo, può ricondurre ad una fattispecie analoga al condominio parziale (anche se in questo caso parliamo di comunione) e quindi ad un bene che strutturalmente diviene destinato ad uno solo dei comunisti, realizzando implicitamente un autonomo diritto di proprietà a suo favore. Se la situazione fosse rimasta quella originaria non avrei dubbi sul fatto che l'usucapione non potrebbe definirsi avvenuta, ma i presupposti successivi invece mi fanno ritenere il contrario, sulla base di quanto scritto sopra.
#7 Inviato 6 Novembre, 2020 Esmeralda dice: In questo caso specifico, a mio avviso, l'aspetto prevalente da prendere in esame è l'avvenuta demolizione della rampa di scale di uso esclusivo di uno dei comproprietari, che ha creato un oggettivo carattere materiale e funzionale il quale, se vogliamo avanzare un parallelo, può ricondurre ad una fattispecie analoga al condominio parziale (anche se in questo caso parliamo di comunione) e quindi ad un bene che strutturalmente diviene destinato ad uno solo dei comunisti, realizzando implicitamente un autonomo diritto di proprietà a suo favore. Se la situazione fosse rimasta quella originaria non avrei dubbi sul fatto che l'usucapione non potrebbe definirsi avvenuta, ma i presupposti successivi invece mi fanno ritenere il contrario, sulla base di quanto scritto sopra. E quale sarebbe la fondamentale differenza con il distacco dal centralizzato, dove pure si realizza una modifica dall' "oggettivo carattere materiale e funzionale"? La demolizione di una scala non incide sui diritti di proprietà dell'altra scala, inoltre una scala demolita si può sempre ricostruire (come un impianto distaccato si può ricollegare al centralizzato).
#8 Inviato 6 Novembre, 2020 ANTO.MONDA dice: Buongiorno, i miei genitori negli anni '70 hanno acquistato un'abitazione che prevedeva, come unica modalità di accesso, una scala esterna in comproprietà con il vicino: in particolare questa scala prevedeva una prima rampa e un pianerottolo comune ad entrambi e da tale pianerottolo si diramavano altre due rampe che conducevano alle proprie abitazioni e in quanto tali queste due ulteriori rampe non erano comuni. Nella successiva fase di ristrutturazione risalente allo stesso periodo, i miei genitori hanno deciso di ricavare anche una scala interna e di demolire quella rampa privata facente parte della scala esterna di cui sopra che conduceva alla nostra abitazione. Pertanto. come si evince da diverse concessioni edilizie, dopo la ristrutturazione è rimasta solo la rampa e il pianerottolo comune e quell'ulteriore rampa di esclusiva proprietà del mio vicino. Questi, in tutti questi anni, a differenza nostra ha continuato ad accedere alla sua abitazione tramite questa scala esterna(e dunque ne ha fatto un uso esclusivo) ma non ha mai posto dinanzi alla prima rampa comune un cancello e dunque non ci ha mai impedito l'uso materiale della prima rampa di scale. Da quel poco che conosco, so che il mio vicino può dire di aver acquisito l'esclusiva proprietà di quella prima rampa (un tempo comune) tramite usucapione dimostrando non solo che ne ha fatto un esclusivo uso indisturbato per oltre 20 anni ma occorre anche dimostrare che ci ha impedito, senza alcun contrasto da parte nostra, l'uso della stessa. Dato che quest'ultima cosa non è mai accaduta, sarei portato a pensare di poter ancora vantare la comproprietà della prima rampa. Ciò resta vero anche se, come detto su, sono stati i miei genitori a manifestare, con la demolizione della rampa privata. la volontà di non voler più usufruire di tale bene comune? Spero di essere stato sufficientemente chiaro e resto a disposizione per ulteriori chiarimenti. Grazie per l'attenzione e per le risposte che mi darete. Saluti. Il possessore deve avere materialmente escluso gli altri condomini dallo stesso utilizzo del bene. Ad esempio, in relazione a un parcheggio, deve avere delimitato l’area con una catena o una sbarra. Per il lastrico solare deve avere impedito agli altri l’accesso mettendo un lucchetto o un’altra serratura alla porta di accesso. Nel tuo caso non c’è stato possesso del vicino utile ad usucapire le scale
#9 Inviato 6 Novembre, 2020 condo77 dice: E quale sarebbe la fondamentale differenza con il distacco dal centralizzato, dove pure si realizza una modifica dall' "oggettivo carattere materiale e funzionale"? La demolizione di una scala non incide sui diritti di proprietà dell'altra scala, inoltre una scala demolita si può sempre ricostruire (come un impianto distaccato si può ricollegare al centralizzato). Il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, art. 1118 c.c. quindi, non ritengo rientri nel campo di applicazione di questo caso specifico, quanto piuttosto l'art. 1123 ove recita: Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Da questo comma si evince come, in virtù di successive demolizioni e ristrutturazioni ufficiali con relative concessioni edilizie di una porzione di queste scale, che ne hanno lasciato in essere solo una parte ad esclusivo beneficio di uno dei comproprietari, si realizzi la condizione prevista per stabilire un condominio parziale a proprio favore, concretizzandosi appunto quegli oggettivi caratteri materiali e funzionali che portano all'attribuzione di un diritto di proprietà esclusiva. Ovviamente tutto questo tenendo presente, come ho già scritto, che stiamo parlando di comunione e non di condominio, quindi questo concetto è preso, possiamo dire così, in prestito anche se credo che sia un'analogia percorribile per una situazione di questo genere, tenendo anche conto di porlo principalmente come propedeutico all'usucapione, almeno rispetto all'inversione della prova a favore della parte usucapente.
#10 Inviato 6 Novembre, 2020 Esmeralda dice: Il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, art. 1118 c.c. quindi, non ritengo rientri nel campo di applicazione di questo caso specifico, quanto piuttosto l'art. 1123 ove recita: Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Da questo comma si evince come, in virtù di successive demolizioni e ristrutturazioni ufficiali con relative concessioni edilizie di una porzione di queste scale, che ne hanno lasciato in essere solo una parte ad esclusivo beneficio di uno dei comproprietari, si realizzi la condizione prevista per stabilire un condominio parziale a proprio favore, concretizzandosi appunto quegli oggettivi caratteri materiali e funzionali che portano all'attribuzione di un diritto di proprietà esclusiva. Ovviamente tutto questo tenendo presente, come ho già scritto, che stiamo parlando di comunione e non di condominio, quindi questo concetto è preso, possiamo dire così, in prestito anche se credo che sia un'analogia percorribile per una situazione di questo genere, tenendo anche conto di porlo principalmente come propedeutico all'usucapione, almeno rispetto all'inversione della prova a favore della parte usucapente. Ritengo il tutto privo di fondamento sinceramente. L'unico titolo che avrebbe mutato il possesso sarebbe un atto di cessione ovvero un regolamento contrattuale in cui si stabilisse che le scale non sono parte comune del condominio ma parte esclusiva di un condomino. Non so inoltre perché scrivi di comunione invece che di condominio, le scale sono a servizio di una o più proprietà esclusive quindi rientrano pienamente nella definizione di condominio.
#11 Inviato 6 Novembre, 2020 Ho letto i vari post e mi sorge una domanda forse banale: se i genitori hanno demolito la rampa di scale che portava al loro appartamento ora che importanza riveste sapere di chi è la prima rampa oppure è per una futura ristrutturazione di tale e dei relativi costi?
#12 Inviato 6 Novembre, 2020 condo77 dice: Ritengo il tutto privo di fondamento sinceramente. L'unico titolo che avrebbe mutato il possesso sarebbe un atto di cessione ovvero un regolamento contrattuale in cui si stabilisse che le scale non sono parte comune del condominio ma parte esclusiva di un condomino. Non so inoltre perché scrivi di comunione invece che di condominio, le scale sono a servizio di una o più proprietà esclusive quindi rientrano pienamente nella definizione di condominio. Certo, è un condominio a tutti gli effetti tanto che io e gli altri condomini (mio fratello e il vicino) abbiamo convocato negli anni diverse assemble condominiali.
#13 Inviato 6 Novembre, 2020 Dino40 dice: Ho letto i vari post e mi sorge una domanda forse banale: se i genitori hanno demolito la rampa di scale che portava al loro appartamento ora che importanza riveste sapere di chi è la prima rampa oppure è per una futura ristrutturazione di tale e dei relativi costi? Condivido la curiosità in merito, anche se non strettamente attinente al quesito sull'usucapione. Magari @ANTO.MONDA ce la soddisfa... 🙂
#14 Inviato 6 Novembre, 2020 condo77 dice: Condivido la curiosità in merito, anche se non strettamente attinente al quesito sull'usucapione. Magari @ANTO.MONDA ce la soddisfa... 🙂 Vedi condo non è tanto una curiosità, ma sapere la motivazione dell'usucapione a rovescio. Lui vuole "appiccicare" la prima rampa al condomino. Per non pagare la ristrutturazione? Forse oppure è un'illazione?
#15 Inviato 6 Novembre, 2020 Dino40 dice: Vedi condo non è tanto una curiosità, ma sapere la motivazione dell'usucapione a rovescio. Lui vuole "appiccicare" la prima rampa al condomino. Per non pagare la ristrutturazione? Forse oppure è un'illazione? @Dino40 per il momento né io e né gli altri condomini abbiamo proposto di ristrutturare quella prima rampa di scale e se un giorno ciò dovesse succedere sarei ben lieto di pagare ciò che mi spetta in quanto comproprietario. Per il momento la mia era una semplice curiosità motivata dal desidero di conoscere pareri di persone più esperte su un argomento poco discusso online. Tale curiosità è nata perché in questi giorni riflettevo sulla possibilità del mio vicino di costruire una copertura di tale scala la qual cosa mi comporterebbe problemi quali una riduzione della luminosità dei miei appartamenti confinanti. Questo è solo uno delle diverse azioni autonome che potrebbe prendere il mio vicino vantando una sua esclusiva proprietà del bene e dunque mi interrogavo sulla possibilità, un giorno, di prendere parti a discussioni circa l'amministrazione di tale scala. Spero di aver soddisfatto anche le curiosità di @condo77 il quale ringrazio per l'attenzione dedicata alla mia domanda. 1
#16 Inviato 6 Novembre, 2020 ANTO.MONDA dice: @Dino40 per il momento né io e né gli altri condomini abbiamo proposto di ristrutturare quella prima rampa di scale e se un giorno ciò dovesse succedere sarei ben lieto di pagare ciò che mi spetta in quanto comproprietario. Per il momento la mia era una semplice curiosità motivata dal desidero di conoscere pareri di persone più esperte su un argomento poco discusso online. Tale curiosità è nata perché in questi giorni riflettevo sulla possibilità del mio vicino di costruire una copertura di tale scala la qual cosa mi comporterebbe problemi quali una riduzione della luminosità dei miei appartamenti confinanti. Questo è solo uno delle diverse azioni autonome che potrebbe prendere il mio vicino vantando una sua esclusiva proprietà del bene e dunque mi interrogavo sulla possibilità, un giorno, di prendere parti a discussioni circa l'amministrazione di tale scala. Spero di aver soddisfatto anche le curiosità di @condo77 il quale ringrazio per l'attenzione dedicata alla mia domanda. Prima di tutto: Grazie!! Se la preoccupazione è la possibilità di coprire tale rampa di scale io auspicherei dagli esperti del forum ( io non lo sono) una risposta specifica proprio su tale problema. Penso che non sia sufficiente avere la proprietà della scala per realizzare la copertura. Penso ma non sono sicuro.
#17 Inviato 6 Novembre, 2020 ANTO.MONDA dice: @Dino40 per il momento né io e né gli altri condomini abbiamo proposto di ristrutturare quella prima rampa di scale e se un giorno ciò dovesse succedere sarei ben lieto di pagare ciò che mi spetta in quanto comproprietario. Per il momento la mia era una semplice curiosità motivata dal desidero di conoscere pareri di persone più esperte su un argomento poco discusso online. Tale curiosità è nata perché in questi giorni riflettevo sulla possibilità del mio vicino di costruire una copertura di tale scala la qual cosa mi comporterebbe problemi quali una riduzione della luminosità dei miei appartamenti confinanti. Questo è solo uno delle diverse azioni autonome che potrebbe prendere il mio vicino vantando una sua esclusiva proprietà del bene e dunque mi interrogavo sulla possibilità, un giorno, di prendere parti a discussioni circa l'amministrazione di tale scala. Spero di aver soddisfatto anche le curiosità di @condo77 il quale ringrazio per l'attenzione dedicata alla mia domanda. Grazie per la spiegazione. Concordo con Dino che la questione della copertura esula dal fatto che la scala sia di proprietà esclusiva o condominiale, dato che anche i condomini hanno la possibilità di apportare migliorie alle parti comuni di propria iniziativa purché: paghino di tasca propria, senza coinvolgere gli altri condomini; la miglioria non crei rischio o danno o disagio agli altri condomini. Nel caso l'eventuale copertura tolga luce alle tue finestre, questo potrebbe ricadere nel 2° punto citato e quindi è su questo aspetto che baserei l'analisi, piuttosto che sulla proprietà della scala a seguito o meno di usucapione. 1
#18 Inviato 6 Novembre, 2020 condo77 dice: Grazie per la spiegazione. Concordo con Dino che la questione della copertura esula dal fatto che la scala sia di proprietà esclusiva o condominiale, dato che anche i condomini hanno la possibilità di apportare migliorie alle parti comuni di propria iniziativa purché: paghino di tasca propria, senza coinvolgere gli altri condomini; la miglioria non crei rischio o danno o disagio agli altri condomini. Nel caso l'eventuale copertura tolga luce alle tue finestre, questo potrebbe ricadere nel 2° punto citato e quindi è su questo aspetto che baserei l'analisi, piuttosto che sulla proprietà della scala a seguito o meno di usucapione. E se un giorno il mio vicino (o eventuali acquirenti) decidesse di demolire la sua abitazione e dunque anche quella prima rampa per ricostruire una nuova struttura dotata di scala interna come potrei oppormi?
#19 Inviato 6 Novembre, 2020 In tal caso sì bisogna far valere la condominialita' della scala: solo all'unanimità può essere deliberata la sua demolizione.
#20 Inviato 6 Novembre, 2020 condo77 dice: Ritengo il tutto privo di fondamento sinceramente. L'unico titolo che avrebbe mutato il possesso sarebbe un atto di cessione ovvero un regolamento contrattuale in cui si stabilisse che le scale non sono parte comune del condominio ma parte esclusiva di un condomino. Non so inoltre perché scrivi di comunione invece che di condominio, le scale sono a servizio di una o più proprietà esclusive quindi rientrano pienamente nella definizione di condominio. Mi riferivo alla comunione poiché l'opener ha scritto "comproprietà" nel suo primo post. Essendo emerso in seguito che si tratta di condominio a tutti gli effetti, a maggior ragione ritengo che possa trovare applicazione l'art. 1123 c.c. e che tale scala, nella sua attuale conformazione, possa ritenersi condominio parziale a favore del vicino, e ciò costituirebbe (come stabilito dalla Cassazione) titolo per la proprietà. A tale proposito vorrei chiedere ad @ANTO.MONDAse dalla ristrutturazione che ha demolito la porzione di proprietà esclusiva dei genitori in poi, le spese sia di uso che di conservazione di questa scala sono state sostenute dal solo vicino in questione e se è stato l'unico a trarne un'utilità specifica.
#21 Inviato 6 Novembre, 2020 Esmeralda dice: Mi riferivo alla comunione poiché l'opener ha scritto "comproprietà" nel suo primo post. Essendo emerso in seguito che si tratta di condominio a tutti gli effetti, a maggior ragione ritengo che possa trovare applicazione l'art. 1123 c.c. e che tale scala, nella sua attuale conformazione, possa ritenersi condominio parziale a favore del vicino, e ciò costituirebbe (come stabilito dalla Cassazione) titolo per la proprietà. A tale proposito vorrei chiedere ad @ANTO.MONDAse dalla ristrutturazione che ha demolito la porzione di proprietà esclusiva dei genitori in poi, le spese sia di uso che di conservazione di questa scala sono state sostenute dal solo vicino in questione e se è stato l'unico a trarne un'utilità specifica. L'art. 1123 non regola i rapporti di proprietà, quindi mi pare davvero poco utile allo scopo della presente discussione. Quale sentenza della Cassazione avrebbe stabilito che i rapporti di proprietà mutano a seguito di una ristrutturazione?
#22 Inviato 6 Novembre, 2020 condo77 dice: L'art. 1123 non regola i rapporti di proprietà, quindi mi pare davvero poco utile allo scopo della presente discussione. Quale sentenza della Cassazione avrebbe stabilito che i rapporti di proprietà mutano a seguito di una ristrutturazione? Le cose, i servizi e gli impianti necessari per l'esistenza e l'uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell'edificio appartengono solo ai proprietari di queste (unità) e non ai proprietari delle unità immobiliari dell'altra parte, rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto necessario del diritto di comunione. (Cass. civ. n. 1255/1995) Le scale, così come sono ora configurate, sono necessarie all'esistenza ed uso solo dell'unità immobiliare del vicino, e quindi ritengo plausibile l'instaurazione a suo favore di un condominio parziale. Chiaramente questa è solo la mia opinione, ma prima di dare per scontato che si tratti ancora di un bene comune approfondirei ulteriormente la questione.
#23 Inviato 6 Novembre, 2020 ANTO.MONDA dice: Tale curiosità è nata perché in questi giorni riflettevo sulla possibilità del mio vicino di costruire una copertura di tale scala la qual cosa mi comporterebbe problemi quali una riduzione della luminosità dei miei appartamenti confinanti. La preoccupazione di @ANTO.MONDA è che il vicino possa costruire un coperura sulle scale che andrebbe ad ustruire la sua visibilità. Io non conosco le nornative e perciò mi astengo e sollecito un vostro pensiero per fornigli aiuto. Modificato 6 Novembre, 2020 da Dino40
#24 Inviato 6 Novembre, 2020 Esmeralda dice: Le cose, i servizi e gli impianti necessari per l'esistenza e l'uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell'edificio appartengono solo ai proprietari di queste (unità) e non ai proprietari delle unità immobiliari dell'altra parte, rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto necessario del diritto di comunione. (Cass. civ. n. 1255/1995) Le scale, così come sono ora configurate, sono necessarie all'esistenza ed uso solo dell'unità immobiliare del vicino, e quindi ritengo plausibile l'instaurazione a suo favore di un condominio parziale. Chiaramente questa è solo la mia opinione, ma prima di dare per scontato che si tratti ancora di un bene comune approfondirei ulteriormente la questione. Si fa sempre riferimento allo stato originario dell'edificio, non alle modifiche introdotte successivamente. Per questo se originariamente sono collegato alla centrale termica e poi mi stacco, rimango comproprietario della centrale. Se invece fin dall'inizio non partecipo alla realizzazione della centrale comune, non ne divengo nemmeno comproprietario. Se mi distacco dall'impianto idrico e realizzo un mio collegamento diretto, rimango comproprietario dell'impianto. Se invece fin dall'inizio ho un mio collegamento autonomo, allora non sono comproprietario di quello comune (quindi per quell'impianto si forma un condominio parziale). Ricordo al proposito anche l'art. 1118: Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni(2). Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
#25 Inviato 6 Novembre, 2020 condo77 dice: Si fa sempre riferimento allo stato originario dell'edificio, non alle modifiche introdotte successivamente. Per questo se originariamente sono collegato alla centrale termica e poi mi stacco, rimango comproprietario della centrale. Se invece fin dall'inizio non partecipo alla realizzazione della centrale comune, non ne divengo nemmeno comproprietario. Se mi distacco dall'impianto idrico e realizzo un mio collegamento diretto, rimango comproprietario dell'impianto. Se invece fin dall'inizio ho un mio collegamento autonomo, allora non sono comproprietario di quello comune (quindi per quell'impianto si forma un condominio parziale). Ricordo al proposito anche l'art. 1118: Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni(2). Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. E' la destinazione particolare sopravvenuta, in seguito alla demolizione di una delle porzioni esclusive, a segnare la possibile costituzione di un condominio parziale: Come nell’ipotesi ordinaria, la costituzione del “condominio parziale” è automatica (ex lege), e deriva direttamente (e soltanto) dal concreto verificarsi (di fatto) delle condizioni previste per la sua esistenza (Cassazione, sentenza n. 8136/2004) Qui non si tratta di un condòmino che decide arbitrariamente di rinunciare alla comproprietà di un bene comune ma, al contrario, di un altro che, al realizzarsi di determinate condizioni, ne diventa unico proprietario. In proposito, la Cassazione ha elaborato il principio secondo cui il diritto di proprietà su tali beni appartiene solo ai condomini delle unità con le quali gli stessi siano in rapporto di pertinenza in quanto mancherebbero, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, gli elementi per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti. Tale assunto implica che la composizione dell’assemblea e delle maggioranze si modificherebbe in base alla titolarità delle parti comuni, ossia non sussisterebbe il diritto di partecipare all’assemblea, relativamente alle cose, agli impianti, ai servizi da parte dei condomini che non ne avessero appunto la titolarità. Pertanto, da quanto sopra esposto ne discende che nell’ambito dell’istituto del “condominio parziale” si realizzano deroghe alle norme generali inerenti la gestione e l’imputazione delle spese.