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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Cesare Salvadeo

Uso della facciata interna.

L'azienda fornitrice di acqua ha stabilito di spostare i contatori di alcuni condomini, ancora presenti nel sottotetto, nel cavedio comune a tutti. Da questo punto in poi la competenza passa ad una ditta idraulica che dovrà portare i tubi all'interno di ogni condomino interessato. La prima ipotesi di percorso suggerita, secondo me la più corretta, è quella di uscire dal cavedio nel vano scale e qui, per ogni piano interessato, entrare sopra la porta di ingresso del condomino. All'interno di ogni appartamento interessato il condomino predisporrà come vorrà il percorso del tubo.

E' stata avanzata una seconda ipotesi: quella di attraversare il vano scale, forare il muro e andare a posare i tubi in facciata interna e da qui entrare in casa in prossimità delle finestre.

Preciso che la facciata interessata non termina su suolo pubblico ma nel terrazzo di mia proprietà.

Mi troverei perciò delle vere e proprie servitù in aggetto sulla mia proprietà con, in aggiunta, il potenziale pericolo che, in caso di rottura dei tubi mi troverei danneggiato materialmente nell'uso della mia proprietà, in quanto si dovrebbero allestire ponteggi sul mio terrazzo per procedere alle riparazioni.

Desidero sapere se mi posso opporre a questa seconda ipotesi e costringere i condomini interessati allo spostamento dei contatori a seguire le indicazioni della prima ipotesi, cioè quella, tra l'altro meno invasiva, di passare sopra il portoncino di ingresso nel vano scale.

Vi ringrazio per le cortesi risposte che mi vorrete gentilmente fornire.

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Nel terrazzo di tua proprietà l'assemblea non ha alcuna facoltà di deliberare, perciò non può stabilire che questi tubi transitino attraverso il tuo terrazzo, ovviamente fatto salvo il tuo benestare.

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Nel terrazzo di tua proprietà l'assemblea non ha alcuna facoltà di deliberare, perciò non può stabilire che questi tubi transitino attraverso il tuo terrazzo, ovviamente fatto salvo il tuo benestare.

Preciso che i tubi dell'acqua che vogliono installare in facciata sono sovrastanti il mio terrazzo. In pratica voglio sapere se possono farlo, procedendo di fatto alla costituzione di servitù aggettanti sulla mia proprietà. Trattandosi di un servizio essenziale (acqua) se in futuro si dovesse procedere ad altri lavori in facciata quei tubi non potranno essere rimossi ed io dovrei subire un pericolo incombente. In questo caso il bene comune (facciata) viene utilizzato per comodità individuali e l'unico soggetto danneggiato sarei proprio io. Ma l'articolo 1102 del CC non contempla il danno ad altri?

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Da come descrivi ora, ossia i tubi (blu) passeranno sopra la tua proprietà (vedi foto allegata), non ti arreca nessun disturbo e visto che la facciata è comune è possibile l'installazione;

 

balcone.jpg

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I tubi dell'acqua sul muro esterno sono soggetti ai rigori dell'inverno e per questo è meglio installarli all'interno, a differenza dei tubi del gas, che è meglio installarli fuori. Valutate anche questo aspetto nella decisione. Saluti.

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Dalla foto allegata desumo che il tubo blu passa nella proprietà dell'interessato, ossia sopra il suo terrazzo, così come presumibilmente avviene per gli altri condomini. Nel mio caso è diverso: sopra il mio terrazzo non esistono altri terrazzi, ma solo la facciata nuda. L'ipotesi avanzata sarebbe quella di entrare dalle finestre sovrastanti la mia proprietà, una per ogni piano. Io abito al primo piano, sopra di me ce ne sono altri quattro. La facciata termina quindi non nel suolo pubblico, ma nel mio terrazzo. Se un domani i tubi immessi in facciata dovessero rompersi o perdere acqua come la mettiamo? Io voglio evitare questo pericolo, ed è per questo che sostengo che la prima ipotesi è da ritenersi la più valida, senza contare che i tubi in facciata costituirebbero, oltre che un potenziale pericolo per la mia proprietà, una o più servitù che alterano la destinazione d'uso originaria. Il fatto è che uno dei condomini a me soprastanti quando acquistò l'appartamento invertì la destinazione dei locali esistenti (la cucina al posto della camera e viceversa) ed ora vorrebbe, per suo interesse, lavorare il meno possibile all'interno del suo appartamento per il percorso del tubo. Non mi sembra corretto che per la comodità di un condomino si debba danneggiarne un altro.

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...L'ipotesi avanzata sarebbe quella di entrare dalle finestre sovrastanti la mia proprietà, una per ogni piano. Io abito al primo piano, sopra di me ce ne sono altri quattro....

Il fatto è che uno dei condomini a me soprastanti quando acquistò l'appartamento invertì la destinazione dei locali esistenti (la cucina al posto della camera e viceversa) ed ora vorrebbe, per suo interesse, lavorare il meno possibile all'interno del suo appartamento per il percorso del tubo. Non mi sembra corretto che per la comodità di un condomino si debba danneggiarne un altro.

Praticamente il tubo dovrebbe uscire in facciata dalla parte superiore alla tua proprietà e percorrere in verticale l'altezza fino al quarto piano, agganciato in facciata e senza entrare nel tuo terrazzo.

Non decidi ne tu ne il condòmino che ne ha maggiore interesse; decide la maggioranza.

Tu, singolarmente, puoi opporti solo ricorrendo al Giudice se ti ritieni leso dal deturpamento decoro della facciata, ma sarà il Giudice di merito a pronunciarsi.

Per quanto riguarda i danni temuti, se e quando subirai un danno potrai richiedere il risarcimento.

 

P.S. In mancanza di regolamento ciascuno può anche installare un condizionatore sulla facciata comune, in aggetto al tuo terrazzo.

Che fai? Invochi il pericolo che un giorno o l'altro possa staccarsi dal muro e caderti addosso?

Anche il cornicione del palazzo può staccarsi e venirti addosso.

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Dalla foto allegata desumo che il tubo blu passa nella proprietà dell'interessato, ossia sopra il suo terrazzo, così come presumibilmente avviene per gli altri condomini. Nel mio caso è diverso: sopra il mio terrazzo non esistono altri terrazzi, ma solo la facciata nuda. L'ipotesi avanzata sarebbe quella di entrare dalle finestre sovrastanti la mia proprietà, una per ogni piano. Io abito al primo piano, sopra di me ce ne sono altri quattro. La facciata termina quindi non nel suolo pubblico, ma nel mio terrazzo. Se un domani i tubi immessi in facciata dovessero rompersi o perdere acqua come la mettiamo? Io voglio evitare questo pericolo, ed è per questo che sostengo che la prima ipotesi è da ritenersi la più valida, senza contare che i tubi in facciata costituirebbero, oltre che un potenziale pericolo per la mia proprietà, una o più servitù che alterano la destinazione d'uso originaria. Il fatto è che uno dei condomini a me soprastanti quando acquistò l'appartamento invertì la destinazione dei locali esistenti (la cucina al posto della camera e viceversa) ed ora vorrebbe, per suo interesse, lavorare il meno possibile all'interno del suo appartamento per il percorso del tubo. Non mi sembra corretto che per la comodità di un condomino si debba danneggiarne un altro.
Nel caso passi questa sistemazione e un giorno avrai dei danni, potrai richiedere il risarcimento, comunque sta all'assemblea decidere, la facciata è comune pertanto si decide a maggioranza in assemblea dove far transitare questa tubazione, l'importante è non passare nelle u.i. private.

Lo spostamento dell'utilizzo dei vani nella sua u.i. privata effettuata dal condomino era lecito ed ora lui voterà in una certa maniera e tu nell'altra, alla fine si conterà chi ha più voti e più mlm la maggioranza sarà raggiunta, e se a te non sta bene avrai la possibilità di impugnare la delibera.

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Prendo atto della risposta, tuttavia mi preme fare le ultime riflessioni:

1- non esce in facciata un solo tubo verticale ma tanti tubi quanti sono gli interessati.

2- perché non mettere in atto la prima soluzione proposta dall'amministrazione stessa, cioè quella di uscire dalla batteria dei contatori nel cavedio e, giunti nel vano scale, entrare nei singoli appartamenti producendo un foro di ingresso sopra la porta. In questo caso non si esce in facciata e non si deturpa il decoro, oltretutto sarebbe meno invasiva e meno costosa.

3- per una operazione di tale portata è obbligatoria l'assemblea? Essendo la facciata un bene comune occorre una maggioranza (quale?) o l'unanimità?

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Prendo atto della risposta, tuttavia mi preme fare le ultime riflessioni:

1- non esce in facciata un solo tubo verticale ma tanti tubi quanti sono gli interessati.

2- perché non mettere in atto la prima soluzione proposta dall'amministrazione stessa, cioè quella di uscire dalla batteria dei contatori nel cavedio e, giunti nel vano scale, entrare nei singoli appartamenti producendo un foro di ingresso sopra la porta. In questo caso non si esce in facciata e non si deturpa il decoro, oltretutto sarebbe meno invasiva e meno costosa.

3- per una operazione di tale portata è obbligatoria l'assemblea? Essendo la facciata un bene comune occorre una maggioranza (quale?) o l'unanimità?

1. è ininfluente il numero di tubi, se servono servono, non c'è nulla da fare

2. il perchè devi chiederlo ai condomini saranno loro che voteranno per una o l'altra soluzione

3. si essendo una parte comune è necessaria una assemblea ed una delibera a tema, la maggioranza dipende dall'entità della spesa, però ad evitare l'impugnazione per questo particolare normalmente si delibera con il 2° comma dell'art 1136 cc, ovvero con la maggioranza delle teste presenti e favorevoli (per una soluzione o per l'altra) rappresentanti almeno a 500 mlm

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