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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Fiorella Loto

Uscita dal piano di finanziamento per vendita immobile

L'anno scorso l'Assemblea condominiale ha approvato il rifacimento delle facciate, l'Amministratrice ha proposto e l'Assemblea ha accettato un finanziamento bancario di durata decennale. Ad aprile di quest'anno ha fatto avere il conteggio delle rate (i lavori sono iniziati a maggio e terminati alla metà di dicembre), alla domanda in sede assembleare di possibilità di recessione in qualsiasi momento ha risposto affermativamente. In questi giorni ho chiesto il resoconto di quanto dovrei versare (specifico che a giugno ho versato la prima rata di rimborso del finanziamento di 900 euro), mi è stata fornito un importo corrispondente ai millesimi di mia proprietà calcolati sul rimborso finale alla Banca alla fine dei dieci anni. Mi sembra assurdo!

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Scusa, o non ho capito io, ma cosa c'è di assurdo? Se vuoi uscire dal finanziamento rimborsi in contanti la tua quota ed esci.

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Forse non mi sono spiegata. La quota che mi è stata richiesta adesso è quella che avrei dovuto complessivamente pagare alla fine dei dieci anni con gli interessi.

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Se non ho capito male, l'amministratore ti chiede il versamento, in unica soluzione, della quota a tuo carico del finanziamento ricevuto. Considerando il fatto che, a quanto sembra, sei in procinto di vendere l'appartamento la richiesta appare legittima. Ci sono due opzioni:

1) paghi l'intera quota come da ripartizione

2) ti accordi con il compratore scalando l'importo dal prezzo dell'immobile

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Forse non mi sono spiegata. La quota che mi è stata richiesta adesso è quella che avrei dovuto complessivamente pagare alla fine dei dieci anni con gli interessi.

Se ci ragioni un attimo riesci a capire, se per esempio non hai i soldi per comprare l'appartamento chiedi un mutuo decennale, ventennale o altro periodo, puoi comunque vendere l'appartamento ad una terza persona, a questo punto hai due possibilità, o vendi facendoti pagare l'intera somma da chi compra e riscatti interamente alla banca le rate rimanenti oppure dice a chi compra che c'è un mutuo che dovrebbe accollarsi, in questo secondo caso chi compra ti pagherà, per esempio, la somma che hai sino ad allora versato alla banca: non puoi pretendere che il compratore si accolli delle rate di mutuo che TU hai stipulato all'epoca in cui sono stati deliberati i lavori

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Ciao,

 

penso di aver capito dove vuole arrivare Fiorella con il suo ragionamento:

 

Se apri un finanziamento decennale e dopo un tot di tempo vuoi estinguerlo, l'ente erogante ti fa avere i calcoli (quote capitali + rateo interessi fino alla data di estinzione + eventuale commissione per l'estinzione anticipata, se prevista).

 

Nel caso di Fiorella, l'amministratore le ha fatto avere il semplice conteggio di

 

IMPORTO SINGOLA RATA x NR RATE MANCANTI AI 10 ANNI,

 

lamentando l'addebito di tutti gli interessi fino allo scadere del finanziamento.

 

In questo caso, non mi sento di dar torto all'amministratore, in quanto ha fatto i calcoli in maniera corretta. Discorso da rivedere invece, se tutti i condomini volessero estinguere anticipatamente....ma non credo sia questo il caso.

 

C'è da valutare la miglior soluzione tra liquidare la propria quota oppure cederla all'acquirente scalando l'importo dal prezzo che andrete a pattuire.

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Si quello che volevo dire era proprio questo. Faccio osservare che per la poca chiarezza dell'amministratore molti condomini non hanno potuto valutare tra la scelta di pagare tutto anticipatamente o aderire alla rateizzazione del finanziamento. Alcuni condomini hanno versato la loro quota anticipatamente, io ho versato solo la prima delle 25 rate e non mi sembra giusto pagare gli interessi per i dieci anni seguenti. Naturalmente l'acquirente vuole la casa senza vincoli. Faccio notare che la differenza tra importo da pagare come spettante alla fine dei lavori e quello proposto dall'amministratore non è dell'ordine di centinaia di euro ma di migliaia .....

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Sì, però c'è da considerare che la banca ha concesso una certa somma caricata degli interessi sino alla naturale scadenza. Sul totale, l'amministratore ha provveduto a ripartire la quota in base ai millesimi di ciascun condominio.

Se tu vuoi estinguere anticipatamente il debito, a mio avviso, si deve fare un nuovo ricalcolo poiché, alla fine dei giochi, la somma deve essere restituita per intero.

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A mio giudizio andrebbe semplicemente calcolata la quota capitale rimanente ... e questa scalata dal prezzo di vendita. A questo punto l'acquirente si accolla le rate rimanenti con gli interessi connessi. Il suo vantaggio è, naturalmente, pagare meno l'immobile e diluire la parte restante in avanti nel tempo, ovviamente gravata di interessi.

 

L'alternativa è estinguere il prestito alle condizioni che a suo tempo sono state sottoscritte con la banca e che sicuramente considerano interessi ed eventuali penali.

 

Naturalmente, trattandosi di una vera e propria negoziazione tra venditore ed acquirente, le due soluzioni possono essere mediate.

 

In ogni caso il conteggio delle rate rimanenti deve essere fatto dalla banca, non certo dall'amministratore. E' lampante che l'importo sarà inferiore alla somma di tutte le rate mancanti. Non sarà neanche difficile mettere a posto la cosa contabilmente, qualsiasi sia la soluzione scelta.

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