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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
janliuc

Urgente

Buonasera per motivi personali non ho potuto presenziare alla riunione di condominio mi inviano il verbale e noto che relativo al successivo punto che riporto come da verbale l'assemblea delibera nel seguente modo:

"Riferimento norma UNI 10200 termoregolazione e contabilizzazione su impianti termici

centralizzati, gli obblighi di cui Dalls 102/14: valutazioni ed eventuale approvazione

preventivi per la fornitura e posa contabilizzatori di calore.

 

Dopo un' ampia discussione, si decide di procedere con i lavori ; la prima fase prevede di raccogliere

alcuni preventivi specifici da parte di primarie ditte termotecniche, preventivi che verranno

specificatamente valutati da parte dei membri del Comitato Tecnico, a cui viene delegata la scelta della

ditta che presenterà l' offerta più conveniente per il condominio e che sarà successivamente incaricata

ad eseguire i lavori sopra indicati. "

 

Il sottoscritto chiede : è possibile delegare un comitato per decidere l'assegnazione di lavori per un importo di oltre 130.000 euro? oppure cè una norma che vieta questo modo di operare? vista la cifra non dovrebbe fare un'altro passaggio in assemblea dopo che il comitato ha scelto l'impresa?

Grazie

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Non esiste alcuna norma circa l'esistenza di comitati tecnici o dìrettori o commissioni che dir si voglia.

A meno che non ci sia un equivoco.

I passaggi giusti sarebbero infatti

 

1) Incaricare un tecnico di redigere un capitolato d'appalto per la gara

2) Istituire la gara con la presentazione dei preventivi

3) Verificare che le offerte rispettino il capitolato tecnico--> Questa operazione può essere fatta dal direttore dei lavori incaricato

4) Presentare le buste chiuse in assemblea di tutte quelle offerte che rispettano i dettami del capitolato.

5) Scegliere e deliberare (PS: Non sta scritto da nessuna parte che si deve scegliere l'offerta più bassa)

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@ janliuc

Si è possibile demandare ad una commissione l'analisi e scelta tra diversi preventivi;

 

E' valida la delega dell'assemblea condominiale

La Sentenza Cass. 10937 del 11/7/03 ha stabilito un principio di notevole importanza in materia condominiale che ha creato un precedente in una fattispecie che, in passato, non era mai stata visitata dalla giurisprudenza e che, di conseguenza, aveva fatto dormire sonni poco tranquilli a quegli amministratori che, più scrupolosi di altri, si domandavano, prima di porre in esecuzione una delibera, se questa fosse effettivamente legittima e, comunque, non radicalmente nulla.

Il provvedimento di cui sopra, infatti, ha stabilito che non deve essere presa all'unanimità dei condomini, la delibera che deleghi all'amministratore la facoltà di scegliere egli stesso la ditta esecutrice di lavori condominiali; detta fattispecie, naturalmente, è applicabile ai casi, per la verità molto più frequenti, in cui la delega venga conferita ad una commissione che, valutati diversi preventivi, scelga quello più vantaggioso.

Il problema è che, rappresentando l'approvazione delle spese, una competenza esclusiva dell'assemblea, era ipotizzabile una carenza di potere di quest'ultima a delegare detta funzione ad organi diversi, per cui si verserebbe nell'ipotesi di delibera radicalmente nulla per difetto assoluto di competenza; non a caso la massima del provvedimento in esame si esprime nel senso che sia valida la delibera presa a maggioranza e non all'unanimità atteso che, ogni volta che fosse necessaria l'unanimità, si verserebbe in ipotesi di necessità negoziale e, di conseguenza, di difetto assoluto di competenza dell'assembla e, quindi, di nullità, alla quale seguirebbe l'obbligo, da parte dell'amministratore, a non eseguire il provvedimento, fatto che determinerebbe il blocco della gestione o, in caso di ottemperanza, il rischio di dover risarcire i danni per avere eseguito un provvedimento radicalmente nullo (avere fatto eseguire i lavori da parte della ditta scelta dalla commissione e non dall'assemblea).

Questo provvedimento da un lato ha posto un principio cui ora potranno fare riferimento amministratori e condòmini dall'altro ha confermato, ancora una volta, che i poteri dell'assemblea non si limitino a quelli tipici di cui al Codice Civile, ma si estendano, in generale, a tutta la gestione, fino ad arrivare a poter delegare le proprie funzioni ad altri organi (amministratore, commissione ecc.).

La procedura, pertanto, vedrebbe attratta, nella fase decisionale, la competenza dell'amministratore (solitamente esecutore) o della commissione.

Nell'ipotesi l'amministratore dovesse agire nei confronti dei condomini morosi, dovrebbe produrre al Giudice la decisione assembleare e il verbale della commissione (se delegata la commissione) o il contratto d'appalto (se delegato personalmente) e le ripartizioni dallo stesso eseguite.

Da ultimo, va rilevato, comunque, che una delega assolutamente priva di contenuto non potrebbe superare l'eccezione di nullità, per cui la delega potrà validamente avvenire solo quando siano, comunque, stabiliti i criteri di massima (sia dato di scegliere tra due o più imprese o tra due o più prezzi) e la delega non sia, pertanto, in bianco, atteso che, in tal caso, la delibera difficilmente supererebbe la censura di nullità per indeterminatezza dell'oggetto.

 

Avv. Paolo Gatto, Consulente legale A.P.P.C.

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Grazie Mavelot quindi cosa mi consiglia di fare? grazie

 

- - - Aggiornato - - -

 

Grazie Tullio io in materia sono ignorante quindi cosa mi consigli grazie

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Grazie Tullio io in materia sono ignorante quindi cosa mi consigli grazie
Nulla, secondo me non puoi fare nulla, la delibera che ha delegato una commissione per la scelta del preventivo più vantaggioso per il condominio è validissima.

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Tullio scusa, la scelta può star bene, ma che un comitato dia l'incarico per inizio dei lavori mi lascia qualche dubbio.

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Tullio scusa, la scelta può star bene, ma che un comitato dia l'incarico per inizio dei lavori mi lascia qualche dubbio.
Scusa ma se questa commissione può scegliere il preventivo, secondo me può scegliere anche la data d'inizio dei lavori, cosa dovrebbe rendere nulla questa facoltà?

Comunque questo è il mio pensiero, non certamente vincolante.

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Tullio vedi che é un mio pensiero in materia sono ignorante vediamo se abbiamo altre risposte in merito ciao

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Ciao Tullio su internet ho trovato questo.

L’assemblea può, limitatamente ad alcuni aspetti, delegare i propri poteri a un gruppo ristretto di condomini. Il Tribunale di Roma, per esempio, ha riconosciuto questa possibilità relativamente all'esame dei preventivi e alla scelta dell'impresa cui affidare dei lavori sulle parti comuni dell'edificio. All'assemblea si può partecipare personalmente o per Delega.

 

Quindi la scelta non il potere di iniziare i lavori! Sbaglio?

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Ciao Tullio su internet ho trovato questo.

L’assemblea può, limitatamente ad alcuni aspetti, delegare i propri poteri a un gruppo ristretto di condomini. Il Tribunale di Roma, per esempio, ha riconosciuto questa possibilità relativamente all'esame dei preventivi e alla scelta dell'impresa cui affidare dei lavori sulle parti comuni dell'edificio. All'assemblea si può partecipare personalmente o per Delega.

 

Quindi la scelta non il potere di iniziare i lavori! Sbaglio?

La sentenza che hai trovato rispecchia quella che avevo postato io, comunque non vedo perchè questa commissione non possa decidere anche l'inizio di lavori oltre la scelta del preventivo.

 

Attendi altri pareri.

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Tullio cosa ne pensi? comunque è rivolto a tutti.

 

L'assemblea condominiale può nominare una commissione di condomini con l'incarico di esaminare i preventivi e le relative spese

 

Pubblicata il 09/01/2008

 

L'assemblea condominiale può legittimamente deliberare di nominare una commissione di condomini con l'incarico di esaminare i preventivi e le relative spese, al fine di valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del condominio. Ciononostante, la scelta e il riparto operati dalla commissione diventano vincolanti per tutti i condomini (dissenzienti inclusi), solo se riportati in assemblea e approvati con le maggioranze prescritte, non essendo delegabili ai singoli condomini (anche riuniti in un gruppo) le funzioni dell'assemblea.

Corte di Cassazione, sezione 2 Civile, sentenza del 6 marzo 2007, n. 5130.

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Tullio cosa ne pensi?
Ho già espresso il mio parere, attendi le opinioni di altri forumisti

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Non esiste alcuna norma circa l'esistenza di comitati tecnici o dìrettori o commissioni che dir si voglia.

A meno che non ci sia un equivoco.

I passaggi giusti sarebbero infatti

 

1) Incaricare un tecnico di redigere un capitolato d'appalto per la gara

2) Istituire la gara con la presentazione dei preventivi

3) Verificare che le offerte rispettino il capitolato tecnico--> Questa operazione può essere fatta dal direttore dei lavori incaricato

4) Presentare le buste chiuse in assemblea di tutte quelle offerte che rispettano i dettami del capitolato.

5) Scegliere e deliberare (PS: Non sta scritto da nessuna parte che si deve scegliere l'offerta più bassa)

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