#1 Inviato 22 Ottobre, 2021 Salve, Vivo in un appartamento facente parte di un edificio (una dozzina di unità immobiliari) con unico proprietario, senza amministratore. Il contratto, per tutto ciò che riguarda gli oneri accessori si rifà alle leggi 431/98 e 392/78. L'impianto di riscaldamento centralizzato è totalmente manuale (non c'è termostato) e non sono state installate le valvole termostatiche negli appartamenti. Inoltre, viene tenuto acceso 24 ore al giorno, tutti i giorni da metà ottobre a metà aprile. Ovviamente, sono costretto a chiudere i termosifoni per non bollire in casa. Inoltre tutte le altre spese condominiali sono calcolate in base al numero di persone. Noi siamo 4 in casa e paghiamo 4 volte quello che paga il proprietario che ha un appartamento grande due volte il nostro e vive a un piano superiore al nostro (c'è l'ascensore). Spese più riscaldamento si aggirano sopra i 300€/mese. La domanda è: è legale quello che fa il locatore? Come posso fare per pagare di meno, ovvero, in maniera più equa?
#2 Inviato 22 Ottobre, 2021 ProsperD dice: La domanda è: è legale quello che fa il locatore? C No, assolutamente illegale...uno schiaffo alla civiltà e all'intelligenza delle persone ProsperD dice: Come posso fare per pagare di meno, ovvero, in maniera più equa? Si rivolga al competente ufficio controlli impianti termici (comune se lo stesso ha più di 40.000 abitanti, provincia in diverso caso). Solitamente sono attivi e celeri.
#3 Inviato 22 Ottobre, 2021 Magari la caldaia è pure a gasolio... In caso fosse necessario, ci sono anche il SUNIA o il SICET. Ma per rispondere alla questione legalità, bisognerebbe esigere la nomina dell'amministratore e la ripartizione delle spese termiche a norma di legge, con tutto il corredo tecnico che implica. Modificato 22 Ottobre, 2021 da efisio
#4 Inviato 22 Ottobre, 2021 Immagino che prima di firmare il contratto di locazione ti sia stato spiegato quanto sopra descritto da te. immagino pure che tu abbia visitato l'appartamento che ora usi, ovvero hai pure visto dei radiatori sprovvisti di contabilizzatori. Ora a mio parere puoi solo presentare il recesso anticipato per trasferirti in un altro appartamento facente parte di un condominio dove siano previste contabilizzazione calore ma anche tabelle millesimali per le altre spese. Ti propongo una soluzione così drastica perchè con la sottoscrizione del contratto di locazione hai pure dichiarato di aver trovato l'appartamento adatto all'uso convenuto. Ovviamente sono perseguibili altre soluzioni, ma richiedono tempo, a volte tanto tempo, soluzioni poco adatte ad un conduttore. Tipo le denunce agli organi preposti, liti stragiudiziale e volendo anche giudiziale. Poi non so i rapporti interpersonali col proprietario dove finiranno.
#5 Inviato 22 Ottobre, 2021 ...può anche essere gli abbia detto "Sto per regolarizzare il tutto, il geometra sta per avviare tutti i lavori..". I bugiardi non è che manchino. Ma un locatore non può stare molto tranquillo. Oltre l'illecito, in nero ti capita chi non ha nulla da perdere e te ne penti. Con il contratto registrato, le associazioni degli inquilini conoscono questi casi a memoria. Modificato 23 Ottobre, 2021 da efisio
#6 Inviato 23 Ottobre, 2021 albano59 dice: immagino pure che tu abbia visitato l'appartamento che ora usi, ovvero hai pure visto dei radiatori sprovvisti di contabilizzatori. certo, non mi è certo stato detto che il riscaldamento viene tenuto acceso 24 ore al giorno e non c'è termostato. Quando ho chiesto all'agenzia se tutti gli impianti fossero in regola, mi é stato risposto che lo erano. Dopotutto la legge dice che può stare acceso max 12 ore e deve esserci il termostato.
#7 Inviato 24 Ottobre, 2021 Non ti sto dando torti o ragioni, ma vedi... c'e da discutere. C'è una legge che impone la contabilizzazione e che tu vorresti applicata, ma c'è un contratto sottoscritto che racconta che hai accettato l'appartamento come visto. Due situazioni perfettamente legali dove una non può cancellare l'altra. Una tipica situazione dove i legali ci andrebbero a nozze !
#8 Inviato 24 Ottobre, 2021 albano59 dice: Non ti sto dando torti o ragioni, ma vedi... c'e da discutere. C'è una legge che impone la contabilizzazione e che tu vorresti applicata, ma c'è un contratto sottoscritto che racconta che hai accettato l'appartamento come visto. Due situazioni perfettamente legali dove una non può cancellare l'altra. Una tipica situazione dove i legali ci andrebbero a nozze ! Non sono molto d'accordo che le situazioni legali siano sullo stesso piano. Il locatorio paga al locatare un cannone per utilizzo inmompleto del appartamento locato. Questo potrebbe annullare il contratto di locazione. Chi offre un appartamento in locazione deve garantirne la rispondenza alle normative. Modificato 24 Ottobre, 2021 da Nanojoule
#9 Inviato 24 Ottobre, 2021 ProsperD dice: Quando ho chiesto all'agenzia se tutti gli impianti fossero in regola, mi é stato risposto che lo erano. Dopotutto la legge dice che può stare acceso max 12 ore e deve esserci il termostato. Lla certificazione dell'impianto non ha nulla a che vedere con la gestione dello stesso. E' tua facolta segnalare la malagestio dell'impianto alle autorità preposte (vedi #2) ma questa azione non ti risolverà il riparto spese riscaldamento.
#10 Inviato 24 Ottobre, 2021 albano59 dice: dell'impianto alle autorità preposte (vedi #2) ma questa azione non ti risolverà il riparto spese riscaldamento. Anche su questo non sono d'accordo, La dimostrata e illegale gestione può generare richiesta danni.
#11 Inviato 24 Ottobre, 2021 Nanojoule dice: a) Il locatorio paga al locatore un canone per utilizzo incomopleto del appartamento locato. b) Questo potrebbe annullare il contratto di locazione. c) Chi offre un appartamento in locazione deve garantirne la rispondenza alle normative. a) Il locatario paga al locatore un canone per utilizzo completo; ci sono stanze o parti dell'appartamento inaccessibili o inagibili ? Semmai il locatario paga oneri accessori iniqui e molto discutibili. b) No, per annullare un contratto serve ben altro. Per conoscenza diretta so di due distinte circostanze in fase di stallo da svariati anni (più di 5) per il mancato rispetto del numero di abitanti all'interno di unità immobiliari. Legali dei conduttori, legali dei locatori ed ufficio legale del Comune che non trovano la quadra. I contratti non si possono annullare, il regolamento comunale d'igiene è spudoratamente disatteso, eppure... c) Certificazioni impianti ed impianti funzionanti ed efficienti, sono misure bastevoli relativamente alla regolarità del'immobile. Nanojoule dice: La dimostrata e illegale gestione può generare richiesta danni. Certo, ma sarà una seconda partita distinta separata ed in altra sede. Prima partita : inosservanza conduzione centrale termica Seconda partita: riparto oneri accessori.
#12 Inviato 25 Ottobre, 2021 ProsperD dice: Salve, Vivo in un appartamento facente parte di un edificio (una dozzina di unità immobiliari) con unico proprietario, senza amministratore. Il contratto, per tutto ciò che riguarda gli oneri accessori si rifà alle leggi 431/98 e 392/78. L'impianto di riscaldamento centralizzato è totalmente manuale (non c'è termostato) e non sono state installate le valvole termostatiche negli appartamenti. Inoltre, viene tenuto acceso 24 ore al giorno, tutti i giorni da metà ottobre a metà aprile. Ovviamente, sono costretto a chiudere i termosifoni per non bollire in casa. Inoltre tutte le altre spese condominiali sono calcolate in base al numero di persone. Noi siamo 4 in casa e paghiamo 4 volte quello che paga il proprietario che ha un appartamento grande due volte il nostro e vive a un piano superiore al nostro (c'è l'ascensore). Spese più riscaldamento si aggirano sopra i 300€/mese. La domanda è: è legale quello che fa il locatore? Come posso fare per pagare di meno, ovvero, in maniera più equa? No, non è legale. Il Dlgs 102/14 e smi prevede l'obbligo che i costi per il ricaldamento (e nel caso per l'ACS) siano ripartiti in base ai consumi delle singole utenze. Il rpoprietario rischia anche delle sanzioni sensibili (da 600 a 2.500€) per ogni u.i. dove non sono installati dispositivi per il rilevamento dei consumi.
#13 Inviato 25 Ottobre, 2021 Chiedo scusa ma... se il proprietario è uno solo siamo sicuri che sia un condominio? Non trattandosi di condominio, "per i servizi relativi alle parti comuni devono considerarsi norme di riferimento quelle che regolano la locazione (e quindi anche i singoli contratti) e non quelle disciplinanti il condominio negli edifici". Modificato 25 Ottobre, 2021 da chiaraz74 2
#14 Inviato 25 Ottobre, 2021 Infatti... Calandoci nella specifica realtà, nulla si può affermare con certezza se prima non si è visionato il corrispondente contratto di locazione.
#15 Inviato 25 Ottobre, 2021 chiaraz74 dice: Chiedo scusa ma... se il proprietario è uno solo siamo sicuri che sia un condominio? Non è un condominio. Riguardo le spese condominiali, l'unico riferimento ad esse nel contratto si rifà alle leggi 431/98 e 392/78. Non vi è menzione dei criteri di ripartizione (che come detto sono unicamente a persona e non a "consumo"). Riguardo il riscaldamento. La legge dice che può stare acceso massimo 12 ore. Perché dovrei pagare per tutte e 24 le ore?
#16 Inviato 25 Ottobre, 2021 Perché purtroppo, non trattandosi di impianto condominiale, il proprietario si comporta come la maggior parte dei privati accendendolo quanto vuole, in barba a leggi ed ordinanze. Purtroppo se nel contratto di locazione non è specificato nulla temo ci si debba adeguare.
#17 Inviato 26 Ottobre, 2021 chiaraz74 dice: Perché purtroppo, non trattandosi di impianto condominiale, il proprietario si comporta come la maggior parte dei privati accendendolo quanto vuole, in barba a leggi ed ordinanze. Purtroppo se nel contratto di locazione non è specificato nulla temo ci si debba adeguare. Non credo proprio. La questione sull'obbligo di contabilizzazione delle spese termiche in caso di unico proprietario è stata già sollevata diversi anni fa. Fu già risolta dal Ministero che ha risposto in materia. Ho ritrovato un articolo del Sole24Ore che ne riporta gli estremi. Qui c'è la risposta del Ministero che è la n.4, decisamente aderente al caso: Pertanto, caro ProsperD, non ti perdere in elucubrazioni inutili e fatue, ma rivolgiti ad un'associazione di categoria degli inquilini. Per una questione di ammontare di spese termiche, un mio caro amico ha ottenuto in questo modo uno storno di migliaia di euro erroneamente addebitati dal padrone di casa. Nonostante questi è avvocato. Modificato 26 Ottobre, 2021 da efisio
#18 Inviato 26 Ottobre, 2021 efisio dice: Qui c'è la risposta del Ministero che è la n.4, decisamente aderente al caso: Ciao, potrei assolutamente sbagliare dato che non si tratta assolutamente del mio settore di competenza, tuttavia la risposta del ministero cui fai riferimento afferma che: "vi è la necessità di ripartire la spesa per la fattura dell'energia acquistata, indipendentemente dalla proprietà del fabbricato". A me non sembra che nel caso citato mangi un criterio di ripartizione; nel contratto infatti è previsto il criterio di ripartizione delle spese in base al numero di occupanti dell'appartamento; l'opener, a quanto ho capito, vorrebbe un criterio di ripartizione differente, sulla base dei consumi di ciascuna unità, e si chiede se nel caso di edificio appartenente ad unico proprietario possa essere applicata la normativa che impone l'obbligo di contabilizzazione ai condomini con impianto centralizzato. Non trattandosi di condominio, purtroppo, a mio parere vale il criterio di ripartizione accettato al momento della firma del contratto e contenuto in esso. Consiglio comunque all'opener di rivolgersi ad un'associazione a tutela degli inquilini. (Chiedo eventualmente l'intervento di @SisterOfNight per un parere tecnico in materia 🙂) Modificato 26 Ottobre, 2021 da chiaraz74
#19 Inviato 26 Ottobre, 2021 "Nel caso in cui, invece, l'immobile sia di proprietà unica, i criteri di ripartizione sono determinati dal locatore utilizzando quelli sopra indicati (millesimi di riscaldamento) e dovrebbero essere specificati nel contratto; in mancanza di specificazione si usano i criteri applicati di fatto nelle gestioni precedenti con possibilità di contestarne la correttezza." Ora, se in contratto voi non trovate indicato come si divide la spesa, questa deve esser a millesimi o come ivi altro indicati (o come fatto nelle gestioni precedenti) Male avete fatto ad accettare una suddivisione delle spese per persone, mi spiace. Suggerisco di rivolgersi comunque a una associazione di categoria o a un legale che possa approfondire il tema. In mancanza di termovalvole, che mi pare non siano obbligatorie in stabili di unico proprietario (ma vado a ricordi, non ci ho fatto una ricerca per cui potrei dire una inesattezza), si applica il criterio millesimale. Accettare in contratto il criterio a persone lo trovo folle. E' un criterio che potrebbe aver senso se parlassimo di consumo di acqua (dove certamente 4 persone consumano piu' di 1) ma non sul riscaldamento (dove 4 persone in 50 mq non consumano certamente quando 1 persona in 100mq!) efisio dice: Qui c'è la risposta del Ministero che è la n.4, decisamente aderente al caso: ecco, prendo atto... non mi ero mai posta il problema... Quindi siamo a posto, in teoria. Il tutto sta a convincere la proprietà e applicare la cosa al lato pratico. Meglio andare da un legale che contesti le spese, altrimenti se semplicemente smettesse di apgarle diverrebbe moroso e la cosa si complica un po' Modificato 26 Ottobre, 2021 da SisterOfNight
#20 Inviato 26 Ottobre, 2021 chiaraz74 dice: Ciao, potrei assolutamente sbagliare dato che non si tratta assolutamente del mio settore di competenza, tuttavia la risposta del ministero cui fai riferimento afferma che: "vi è la necessità di ripartire la spesa per la fattura dell'energia acquistata, indipendentemente dalla proprietà del fabbricato". A me non sembra che nel caso citato mangi un criterio di ripartizione; nel contratto infatti è previsto il criterio di ripartizione delle spese in base al numero di occupanti dell'appartamento; l'opener, a quanto ho capito, vorrebbe un criterio di ripartizione differente, sulla base dei consumi di ciascuna unità, e si chiede se nel caso di edificio appartenente ad unico proprietario possa essere applicata la normativa che impone l'obbligo di contabilizzazione ai condomini con impianto centralizzato. Non trattandosi di condominio, purtroppo, a mio parere vale il criterio di ripartizione accettato al momento della firma del contratto e contenuto in esso. Consiglio comunque all'opener di rivolgersi ad un'associazione a tutela degli inquilini. (Chiedo eventualmente l'intervento di @SisterOfNight per un parere tecnico in materia 🙂) Assolutamente no. Leggile bene domanda e risposta #4: Domanda: "....., è da considerarsi un edificio soggetto all’obbligo di adeguarsi a quanto previsto dall’articolo 9 del D.lgs. n. 102/2014?" Risposta: "Sì" Quindi, se il Ministero competente ha risposto che quel tipo di edificio è soggetto agli obblighi del dlgs.102/2014, significa che devono essere installati contabilizzatori, valvole termostatiche, fare la tabella energetica e relativa diagnosi. E che la ripartizione deve essere fatta solo così, mediante tabella millesimale e contabilizzazione. Parte fissa e parte variabile. Dato che è norma cogente, il contratto di locazione non può derogare a tali disposizioni. Pertanto, mi pare possa esserne eccepita la nullità della parte della ripartizione delle spese termiche.
#21 Inviato 26 Ottobre, 2021 SisterOfNight dice: In mancanza di termovalvole, che mi pare non siano obbligatorie in stabili di unico proprietario (ma vado a ricordi, non ci ho fatto una ricerca per cui potrei dire una inesattezza), si applica il criterio millesimale. L'impianto è centralizzato a servizio di più utenze, quindi soggetto alle normative in essere sul risparmio energetico indipendentemente dall'essere di un unico proprietario o meno. Di conseguenza deve essere dotato di impianto di termoripartizione ai sensi Dlgs 141/16. L'assenza di tali dispositivi pone il responsabile impianto, sia esso amministratore o proprietario in condizione di sanzionabilita'. La errata conduzione del locatore che genera spese inutili ed "illegali", come nel caso in esame, 0può divenire motivo di rivalsa sa parte del locatario.
#22 Inviato 26 Ottobre, 2021 SisterOfNight dice: "Nel caso in cui, invece, l'immobile sia di proprietà unica, i criteri di ripartizione sono determinati dal locatore utilizzando quelli sopra indicati (millesimi di riscaldamento) e dovrebbero essere specificati nel contratto; in mancanza di specificazione si usano i criteri applicati di fatto nelle gestioni precedenti con possibilità di contestarne la correttezza." Ora, se in contratto voi non trovate indicato come si divide la spesa, questa deve esser a millesimi o come ivi altro indicati (o come fatto nelle gestioni precedenti) Male avete fatto ad accettare una suddivisione delle spese per persone, mi spiace. Suggerisco di rivolgersi comunque a una associazione di categoria o a un legale che possa approfondire il tema. In mancanza di termovalvole, che mi pare non siano obbligatorie in stabili di unico proprietario (ma vado a ricordi, non ci ho fatto una ricerca per cui potrei dire una inesattezza), si applica il criterio millesimale. Accettare in contratto il criterio a persone lo trovo folle. E' un criterio che potrebbe aver senso se parlassimo di consumo di acqua (dove certamente 4 persone consumano piu' di 1) ma non sul riscaldamento (dove 4 persone in 50 mq non consumano certamente quando 1 persona in 100mq!) ecco, prendo atto... non mi ero mai posta il problema... Quindi siamo a posto, in teoria. Il tutto sta a convincere la proprietà e applicare la cosa al lato pratico. Meglio andare da un legale che contesti le spese, altrimenti se semplicemente smettesse di apgarle diverrebbe moroso e la cosa si complica un po' La menzione dell'Esperto Risponde che citi, si riferisce ad un contesto di legalità, dove c'è scritto esserci aderenza a norma cogente e ripartizione millesimale. Non è come nel caso di questa discussione dove il proprietario ha adottato una ripartizione irregolare. Modificato 26 Ottobre, 2021 da efisio
#23 Inviato 26 Ottobre, 2021 SisterOfNight dice: Accettare in contratto il criterio a persone lo trovo folle. E' un criterio che potrebbe aver senso se parlassimo di consumo di acqua (dove certamente 4 persone consumano piu' di 1) ma non sul riscaldamento (dove 4 persone in 50 mq non consumano certamente quando 1 persona in 100mq!) Chiarisco un attimo, nel caso abbia fatto confusione. Il riscaldamento va a millesimi. Tutto il resto (ascensore, pulizie, "spese di amministrazione", ecc) va a numero di persone.
#24 Inviato 26 Ottobre, 2021 ProsperD dice: Chiarisco un attimo, nel caso abbia fatto confusione. Il riscaldamento va a millesimi. Tutto il resto (ascensore, pulizie, "spese di amministrazione", ecc) va a numero di persone. Si, ma dovrebbe essere ripartito in base a millesimi termici, o meglio ancora della tabella energetica, non millesimi di proprietà. Se hai i millesimi termici, manca la misurazione del consumi, ovvero della parte variabile della spesa. Ma non si possono usare i millesimi di proprietà e solo quelli. Se avete anche l'acqua calda centralizzata, anche quella va ripartita a norma. Modificato 26 Ottobre, 2021 da efisio
#25 Inviato 26 Ottobre, 2021 Per quanto riguarda il riscaldamento, io ho ricevuto: - costo totale riscaldamento per tutto l'edificio (A) - porzione di (A) che spetta al mio appartamento (circa un 10% di A) Null'altro.
