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Elena Porcelli

Una piscina fuori terra rientra nei manufatti?

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Buonasera,

abito in un villaggio di villette a schiera, ognuna delle quali con un giardino privato, e un paio di quadri familiari con giardino privato solo per coloro che abitano al piano terra. Tutti insieme formiamo un condominio. Nell'ultima riunione di condominio alcuni condomini hanno intimato di rimuovere le piscine fuori terra dai giardini privati in quanto non permesso dal regolamento di condominio. Nel regolamento di condominio vi è scritto che è vietato "erigere o posizionare costruzioni, verande, dehors, od altri manufatti anche a carattere provvisorio e precario, sui balconi, terrazzi e portici e nei giardini". Secondo voi la richiesta è corretta? E, se sì, a questo punto non dovrebbero essere rimossi anche altri manufatti come barbecue, trampolini elastici, giochi per bambini... essendo tutti rientranti in un concetto di "manufatto provvisorio e precario"?

Grazie in anticipo

 

 

Modificato da Elena Porcelli

Che l'articolo del regolamento sia applicabile alle piscine, credo non ci piova. Sul fatto che vada rimosso anche un trampolino elastico, ad esempio, non saprei dire, per cui non mi esprimo.

Interpretando letteralmente non si potrebbe nemmeno lasciare un paio di scarpe fuori dalla porta, dato che anche queste sono un "manufatto".

Cmq sì, le piscine fuori terra vi rientrano a pieno titolo.

Il regolamento è contrattuale?

La domanda è un'altra: può un regolamento condominiale limitare il possesso di una piscina fuori terra in  proprietà privata? ( io immagino una di quelle piscine che si usano d'estate)

Massi che ne dici?

Modificato da Nicola L.
Nicola L. dice:

La domanda è un'altra: può un regolamento condominiale limitare il possesso di una piscina fuori terra in  proprietà privata? ( io immagino una di quelle piscine che si usano d'estate)

Massi che ne dici?

Per questo chiedevo se è contrattuale... un regolamento assembleare a mio avviso non può.

Modificato da condo77

Il regolamento di condominio è contrattuale. Questo cambia qualcosa?

La piscina ovviamente è una di quelle estive intex, che almeno io posso rimuovere senza problemi anche se mi spiace per il mio bimbo. Però per principio adesso voglio approfondire la questione perché mi sembra tutto molto strano considerando che abbiamo tutti qualcosa in giardino e anche coloro che non hanno un giardino hanno anche semplicemente degli armadietti sul balcone che rientrerebbero, per definizione, in un concetto di manufatto..

condo77 dice:

Per questo chiedevo se è contrattuale... un regolamento assembleare a mio avviso non può.

Ciao condo 77, ma un regolamento condominiale non dovrebbe disciplinare l'uso delle parti comuni sia che esso sia assembleare che contrattuale - qui siamo in proprietà privata - ( quindi nemmeno un barbequ). A questo punto chiedo ad Elena Porcelli se nel regolamento sono previste delle sanzioni per le infrazioni e se il regolamento condominiale è registrato e depositato.

Le norme di disciplina interna di un regolamento non possono mai essere contrarie ai principi ed ai diritti previsti dagli articoli del codice civile e ne possono menomare i diritti derivanti ai condomini dai singoli atti di acquisto delle unità immobiliari o dalle convenzioni.

Questo è un argomento discusso molte volte sul forum.

Modificato da Nicola L.
Nicola L. dice:

Ciao condo 77, ma un regolamento condominiale non dovrebbe disciplinare l'uso delle parti comuni sia che esso sia assembleare che contrattuale - qui siamo in proprietà privata - ( quindi nemmeno un barbequ). A questo punto chiedo ad Elena Porcelli se nel regolamento sono previste delle sanzioni per le infrazioni e se il regolamento condominiale è registrato e depositato.

Il regolamento contrattuale può incidere anche sui diritti individuali, v. p.e.:

 

Riassumendo: le limitazioni del diritto di proprietà devono essere accettate mediante sottoscrizione da tutti i condomini (nel caso di un appartamento in comunione, occorre la sottoscrizione di tutti i comproprietari). Per far sì che le limitazioni approvate abbiano valore anche nei confronti dei futuri acquirenti, il regolamento contrattuale (se non trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari) deve essere allegato ad ogni singolo atto di vendita.

Nicola L. dice:

Ciao condo 77, ma un regolamento condominiale non dovrebbe disciplinare l'uso delle parti comuni sia che esso sia assembleare che contrattuale - qui siamo in proprietà privata - ( quindi nemmeno un barbequ). A questo punto chiedo ad Elena Porcelli se nel regolamento sono previste delle sanzioni per le infrazioni e se il regolamento condominiale è registrato e depositato.

Vi è scritto che "Per le infrazioni alle norme circa l'uso delle parti comuni nonché quelle sopra indicate, l'assemblea potrà stabilire una sanzione pecuniaria e il ricavo sarà devoluto al fondo di cui l'amministratore deporrà per le spese ordinarie". Riguardo la registrazione si, nell'atto di vendita è scritto che è stato registrato.

condo77 dice:

Il regolamento contrattuale può incidere anche sui diritti individuali, v. p.e.:

 

Riassumendo: le limitazioni del diritto di proprietà devono essere accettate mediante sottoscrizione da tutti i condomini (nel caso di un appartamento in comunione, occorre la sottoscrizione di tutti i comproprietari). Per far sì che le limitazioni approvate abbiano valore anche nei confronti dei futuri acquirenti, il regolamento contrattuale (se non trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari) deve essere allegato ad ogni singolo atto di vendita.

Condo più che limitazioni io direi convenzioni.

Nicola L. dice:

Condo più che limitazioni io direi convenzioni.

L'articolo si riferisce specificamente alle limitazioni del diritto di proprietà, quali quelle presenti nel regolamento riportato da Elena.

Elena Porcelli dice:

Vi è scritto che "Per le infrazioni alle norme circa l'uso delle parti comuni nonché quelle sopra indicate, l'assemblea potrà stabilire una sanzione pecuniaria e il ricavo sarà devoluto al fondo di cui l'amministratore deporrà per le spese ordinarie". Riguardo la registrazione si, nell'atto di vendita è scritto che è stato registrato.

Elena non sono un legale ma al tuo posto proverei a sentire un avvocato condominialista perchè è vero che il regolamento condominiale dice tante cose ma non può regolamentare l'uso del mio giardino privato: tu non potresti mettere nemmeno una tenda canadese. Il discorso della piscina se è gonfiabile per far giocare i banbini non dovrebbero esserci problemi perchè per " piscina fuori terra " che cosa ha voluto intendere chi ha scritto il regolamento condominiale ( una piscina fissa non in plastica che si usano in estate?).

Sul sito partecipa un legale SisterOfnight se fa una lettura al tuo quesito magari aggiunge qualcosa in più detto da chi segue il post.

Elena Porcelli dice:

Vi è scritto che "Per le infrazioni alle norme circa l'uso delle parti comuni nonché quelle sopra indicate, l'assemblea potrà stabilire una sanzione pecuniaria e il ricavo sarà devoluto al fondo di cui l'amministratore deporrà per le spese ordinarie". Riguardo la registrazione si, nell'atto di vendita è scritto che è stato registrato.

Mi pare a questo punto che la questione regolamentare sia chiara.

Al limite, potete concordare una tregua con i condomini segnalanti facendo presente che se bisogna togliere le piscine allora bisogna togliere anche tutto il resto, magari un po' di tolleranza reciproca non guasta anche se il regolamento è iper restrittivo.

condo77 dice:

Mi pare a questo punto che la questione regolamentare sia chiara.

Al limite, potete concordare una tregua con i condomini segnalanti facendo presente che se bisogna togliere le piscine allora bisogna togliere anche tutto il resto, magari un po' di tolleranza reciproca non guasta anche se il regolamento è iper restrittivo.

Concordo.👍

  • Grazie 1
Nicola L. dice:

Elena non sono un legale ma al tuo posto proverei a sentire un avvocato condominialista perchè è vero che il regolamento condominiale dice tante cose ma non può regolamentare l'uso del mio giardino privato: tu non potresti mettere nemmeno una tenda canadese. Il discorso della piscina se è gonfiabile per far giocare i banbini non dovrebbero esserci problemi perchè per " piscina fuori terra " che cosa ha voluto intendere chi ha scritto il regolamento condominiale ( una piscina fissa non in plastica che si usano in estate?).

Sul sito partecipa un legale SisterOfnight se fa una lettura al tuo quesito magari aggiunge qualcosa in più detto da chi segue il post.

Può, se è contrattuale, v. appunto articolo linkato sopra.

Concordo sul coinvolgimento di @SisterOfNight , le cui risposte hanno spesso contribuito a chiarire le complesse questioni di diritto.

Ok, appurato che a livello di regolamento di condominio è corretto quanto richiesto a questo punto non mi resta che fare un elenco puntuale di ciò che devono rimuovere gli altri dai loro balconi e giardini per la prossima riunione di condominio.. così magari capiscono che bisogna trovare un compromesso 😁

ps. la piscina sarebbe questa per intenderci, in un giardino di 250mq

Elena Porcelli dice:

a questo punto non mi resta che fare un elenco puntuale di ciò che devono rimuovere gli altri dai loro balconi e giardini per la prossima riunione di condominio.. così magari capiscono che bisogna trovare un compromesso 😁

Deve essere una discussione soft , non dirompente altrimenti si alterano  equilibrio e 😉armonia condominiale. 

  • Mi piace 1
Nicola L. dice:

Deve essere una discussione soft , non dirompente altrimenti si alterano  equilibrio e 😉armonia condominiale. 

Certo, sinceramente visto il periodo ci sono cose ben più importanti della piscina in giardino. Però rientrato tutto "nella normalità" vorrei capire come potrei muovermi (io e gli altri che hanno una piscina in giardino), più che altro come dicevo per il mio bambino, lavorando io non me la godo neanche 😁

Elena Porcelli dice:

Ok, appurato che a livello di regolamento di condominio è corretto quanto richiesto a questo punto non mi resta che fare un elenco puntuale di ciò che devono rimuovere gli altri dai loro balconi e giardini per la prossima riunione di condominio.. così magari capiscono che bisogna trovare un compromesso 😁

ps. la piscina sarebbe questa per intenderci, in un giardino di 250mq

Secondo me non puoi interpretare la clausola regolamentare in questo modo, perché porta a conseguenze paradossali. È importante ricostruire la volontà di chi l'ha predisposta e con che scopo. Sempre secondo me, la clausola si riferisce a costruzioni e manufatti di una certa consistenza e volumetria, non con riguardo ad armadietti e barbecue.

  • Mi piace 1
Massi dice:

Secondo me non puoi interpretare la clausola regolamentare in questo modo, perché porta a conseguenze paradossali. È importante ricostruire la volontà di chi l'ha predisposta e con che scopo. Sempre secondo me, la clausola si riferisce a costruzioni e manufatti di una certa consistenza e volumetria, non con riguardo ad armadietti e barbecue.

Ti ringrazio. Purtroppo credo che lo scopo sia semplicemente limitare chi ha una piscina da parte di coloro che non la hanno, considerando che la mia piscina è 4x2x1 e quindi come grandezze non è molto diversa dai trampolini elastici che ci sono in altre case grandi circa 3Ø.
In ogni caso grazie nuovamente, valuterò nel caso non si arrivasse ad un compromesso se e come muovermi visto che dal punto di vista del RdC è corretto quanto da loro richiesto.

Massi dice:

Secondo me non puoi interpretare la clausola regolamentare in questo modo, perché porta a conseguenze paradossali. È importante ricostruire la volontà di chi l'ha predisposta e con che scopo. Sempre secondo me, la clausola si riferisce a costruzioni e manufatti di una certa consistenza e volumetria, non con riguardo ad armadietti e barbecue.

La clausola quello prevede, non si può arbitrariamente introdurre limiti (seppur di buon senso) se non integrando/modificando il regolamento, il che però presuppone l'unanimità.

La cosa più semplice a mio avviso è trovare un punto d'incontro mediando le varie esigenze concrete.

Poi ciascuno valuta in modo diverso l'impatto dei vari "manufatti", magari tu condanni le piscine sopra terra e assolvi i barbecue, io potrei fare viceversa perché la piscina è stagionale, il barbecue (magari in muratura) è permanente, la piscina è più bassa e mimetizzabile, il barbecue (dotato di camino o ciminiera) è più alto, ecc.

Elena Porcelli dice:

Buonasera,

abito in un villaggio di villette a schiera, ognuna delle quali con un giardino privato, e un paio di quadri familiari con giardino privato solo per coloro che abitano al piano terra. Tutti insieme formiamo un condominio. Nell'ultima riunione di condominio alcuni condomini hanno intimato di rimuovere le piscine fuori terra dai giardini privati in quanto non permesso dal regolamento di condominio. Nel regolamento di condominio vi è scritto che è vietato "erigere o posizionare costruzioni, verande, dehors, od altri manufatti anche a carattere provvisorio e precario, sui balconi, terrazzi e portici e nei giardini". Secondo voi la richiesta è corretta? E, se sì, a questo punto non dovrebbero essere rimossi anche altri manufatti come barbecue, trampolini elastici, giochi per bambini... essendo tutti rientranti in un concetto di "manufatto provvisorio e precario"?

Grazie in anticipo

 

 

Credo che questo divieto si riferisca a manufatti che occupano la colonna d’aria impedendo la vista. Una piscina alta un metro e mezzo, meno di una persona, farei fatica a proibirla. 
Non può nemmeno essere giustificato dall’evitare riunioni e schiamazzi perché per quello ci sarà nel regolamento una norma apposita. 

Massi dice:

Secondo me non puoi interpretare la clausola regolamentare in questo modo, perché porta a conseguenze paradossali. È importante ricostruire la volontà di chi l'ha predisposta e con che scopo. Sempre secondo me, la clausola si riferisce a costruzioni e manufatti di una certa consistenza e volumetria, non con riguardo ad armadietti e barbecue.

Concordo.

 

A mio avviso il regolamento, che a livello letterale è molto stringente, va un po' interpretato.  Un conto è infatti un barbecue che lascio un pomeriggio e poi ritiro, un altro una piscina di dimensioni molto maggiori e che ovviamente lascio lì tutta estate.

 

Il regolamento contrattuale puo' porre vincoli anche alle parti private (si pensi a quei regolamenti contrattuali che vietano certe attività nel condominio). 

Anche se non prevede sanzioni, c'è la sanzione legale. Ossia se tu condomino disattendi il regolamento, io condominio faccio azione legale e ti faccio rimuovere il manufatto su ordine del giudice.

 

Da come è scritto il regolamento direi che le piscine fuori terra certamente rientrano nei manufatti precari

Il regolamento a titolo esemplificativo cita tra i divieti dehors, verande ecc..  cioè manufatti sì precari ma dotati di una certa stabilità (non levo e metto su il dehors ogni giorno, non levo e metto su una piscina fuori terra ogni giorno). 

Quindi a mio avviso il discrimine sta un po' in questo: un oggetto che metto e levo puo' starci, un manufatto che lascio per toto tempo o anche per tutto l'anno (tipo la veranda) no.

Il gioco/oggetto occasionale ( lo metto per oggi ma poi lo levo) puo' starci, il manufatto precario ma dotato di una certa stabilità no.  

Per dire, a mio avviso, una piscinetta di quelle piccole che si lascia il tempo di un giorno e poi si ritira non rientra tra i manufatti che non si possono mettere. Quella postata dall'opener in immagine invece è una piscina destinata a restare lì in giardino tutta la stagione. 

Occorre quindi anche dire che cose come altalene (che sono posizionate fuori e restano lì tutta la stagione o l'anno) anche esse, no. 

 

Purtroppo molti ignorano la differenza tra regolamento contrattuale e assembleare e quando acquistano casa non fanno assolutamente attenzione ai limiti che loro stessi accettano.

Forse potreste rivedere il regolamento.

SisterOfNight dice:

Concordo.

 

A mio avviso il regolamento, che a livello letterale è molto stringente, va un po' interpretato.  Un conto è infatti un barbecue che lascio un pomeriggio e poi ritiro, un altro una piscina di dimensioni molto maggiori e che ovviamente lascio lì tutta estate.

 

Il regolamento contrattuale puo' porre vincoli anche alle parti private (si pensi a quei regolamenti contrattuali che vietano certe attività nel condominio). 

Anche se non prevede sanzioni, c'è la sanzione legale. Ossia se tu condomino disattendi il regolamento, io condominio faccio azione legale e ti faccio rimuovere il manufatto su ordine del giudice.

 

Da come è scritto il regolamento direi che le piscine fuori terra certamente rientrano nei manufatti precari

Il regolamento a titolo esemplificativo cita tra i divieti dehors, verande ecc..  cioè manufatti sì precari ma dotati di una certa stabilità (non levo e metto su il dehors ogni giorno, non levo e metto su una piscina fuori terra ogni giorno). 

Quindi a mio avviso il discrimine sta un po' in questo: un oggetto che metto e levo puo' starci, un manufatto che lascio per toto tempo o anche per tutto l'anno (tipo la veranda) no.

Il gioco/oggetto occasionale ( lo metto per oggi ma poi lo levo) puo' starci, il manufatto precario ma dotato di una certa stabilità no.  

Per dire, a mio avviso, una piscinetta di quelle piccole che si lascia il tempo di un giorno e poi si ritira non rientra tra i manufatti che non si possono mettere. Quella postata dall'opener in immagine invece è una piscina destinata a restare lì in giardino tutta la stagione. 

Occorre quindi anche dire che cose come altalene (che sono posizionate fuori e restano lì tutta la stagione o l'anno) anche esse, no. 

 

Purtroppo molti ignorano la differenza tra regolamento contrattuale e assembleare e quando acquistano casa non fanno assolutamente attenzione ai limiti che loro stessi accettano.

Forse potreste rivedere il regolamento.

Dal punto di vista del buon senso non si può che concordare con le tue considerazioni.

Ma dal punto di vista del diritto, veramente è necessaria l'esegesi del testo?

Perché qlc potrebbe obiettare che anche il barbecue può rimanere tutto l'anno in giardino, come magari una sedia, un bidone per la spazzatura, la bicicletta del bimbo appoggiata allo steccato, la cuccia del cane, la gabietta del coniglio, ecc.

Io lascio tutto l'anno in giardino il trampolino (visto che era stato nominato nel testo) e anche lo scivolo e la casetta...

condo77 dice:

Io lascio tutto l'anno in giardino il trampolino (visto che era stato nominato nel testo) e anche lo scivolo e la casetta...

Esatto. Ok che la piscina in questione è un oggetto di una certa grandezza ma lo sono anche i trampolini di cui allego immagine. Chiariamoci, non voglio fare una guerra con nessuno e vorrei risolvere la situazione nel migliore dei modi possibili per me e per gli altri che hanno dei bambini. Quando ho comprato questa casa ho letto bene il regolamento di condominio che mi vieta ad esempio di fare un orto nonostante mi sarebbe i miei 250-300 mq. E l'ho accettato. Sinceramente ignoravo, non essendo il mio campo, che parlando di manufatti si intendessero cose non cementificate. Avevo anche chiamato l'amministratore precedente il quale mi aveva confermato che potevo procedere senza problemi all'acquisto quando due anni fa ho preso la piscina fuori terra. Il polverone si è sollevato recentemente e la mia domanda sul forum era per capire se avessi possibilità legale di oppormi o, come ho capito dovrò fare, devo cercare una mediazione con gli altri in quanto siamo tutti un po' in torto sull'argomento.

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