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rosanx

Un condomino chiede la revisione di tabelle millesimali

Può un condomino richiedere la revisione delle tabelle millesimali, addirittura di mettere all'odg dell'assemblea tale punto, ma senza aver dato giusta motivazione ed avendo in assemblea di pochissimi anni fa approvato all'unanimità (con tutti i condomini presenti) le tabelle stesse assieme al regolameno???

 

E' possibile?? dove me lo sogno io di chiedere a tutta l'assemblea di rifare le tabelle solo perché ad uno non piacciono??

Non ci sono stati lavori importanti che potessero cambiarle negli ultimi anni...ù

 

 

aiutatemi

 

p.s. l'amministratore che propose e "approvò" tali tabelle è proprio il suddetto condomino.

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Perchè vuole rifarle?

Ritiene che siano sbagliate?

Allora nomina un perito che se gli da ragione, verranno approvate in assemblea e la spesa ripartita fra tutti, se ha torto, il perito lo paga lui.

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Senza offesa, ma è possibile che il tuo predecessore conosca l'art.69 dacc meglio di te.

 

69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

------------------------------------------

 

Da quanto sopra puoi vedere che è possibile anche nell'interesse di un solo condomino.

 

Non vedo perchè ti danni l'anima. Sei un condomino anche tu? Se è previsto dalla legge lasciaglielo discutere. La stessa legge ha poi messo una strettoia nell'approvazione: la maggioranza ex 1136 C2 è consentita solo in alcuni casi.

 

Uno di questi è l'errore. Magari ha trovato un errore nelle tabelle pur avendole approvate. Del resto mica le ha fatte lui.

 

Ma attenzione: questo è uno dei casi in cui vale anche la giurisprudenza ante riforma. La stessa ha più volte affermato che deve trattarsi di errore rilevante e non di 4 baiocchi.

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ho capito ma il punto all'odg lo devo mettere???

ribadisco che il condomino non mi ha dato alcuna motivazione: solo che sin dalla nascita del condominio le spese, secondo il rogito, erano suddivise in parti uguali..ma si parla dei tempi della prima guerra mondiale...

 

il tecnico lo devo chiamare e far intervenire io o è compito suo e deve vedersela esclusivamente costui??

come faccio poi a fidarmi?? come si agisce in questi casi?

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Alt.........allora c'è un regolamento contrattuale?

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Senza offesa, ma è possibile che il tuo predecessore conosca l'art.69 dacc meglio di te.

 

69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

------------------------------------------

 

Da quanto sopra puoi vedere che è possibile anche nell'interesse di un solo condomino.

 

Non vedo perchè ti danni l'anima. Sei un condomino anche tu? Se è previsto dalla legge lasciaglielo discutere. La stessa legge ha poi messo una strettoia nell'approvazione: la maggioranza ex 1136 C2 è consentita solo in alcuni casi.

 

Uno di questi è l'errore. Magari ha trovato un errore nelle tabelle pur avendole approvate. Del resto mica le ha fatte lui.

 

Ma attenzione: questo è uno dei casi in cui vale anche la giurisprudenza ante riforma. La stessa ha più volte affermato che deve trattarsi di errore rilevante e non di 4 baiocchi.

senza offesa..ma "senza offesa..." è leggermente offensivo...

in ogni caso pensavo di essere stata chiara ma mi sbagliavo:

 

io sono l'amministratore...

 

questo condomino non ha dato alcuna motivazione.

alcuna.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Alt.........allora c'è un regolamento contrattuale?

Non me ne hanno parlato. ho il condominio da pochissimi mesi....

in ogni caso all'unanimità i condomini tutti hanno approvato da qualche annetto un regolamento ex novo e relative tabelle millesimali. e proprio colui che le propose sta ora sollevando questa cosa..

 

- - - Aggiornato - - -

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Da quanto sopra puoi vedere che è possibile anche nell'interesse di un solo condomino.
D'accordo, e se l'assemblea non riconoscerà ne l'errore del punto 1. ne le mutate condizioni di una parte dell'edificio del punto 2. dell' art. 69 Dacc, il ricorrente non soddisfatto potrà adire al Giudice dimostrando la sua tesi, e se il Giudice dopo aver nominato un CTU riconoscerà che il ricorrente ha ragione farà modificare le tabelle millesimali.

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senza offesa..ma "senza offesa..." è leggermente offensivo...

in ogni caso pensavo di essere stata chiara ma mi sbagliavo:

 

io sono l'amministratore...

 

questo condomino non ha dato alcuna motivazione.

alcuna.

 

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Non me ne hanno parlato. ho il condominio da pochissimi mesi....

in ogni caso all'unanimità i condomini tutti hanno approvato da qualche annetto un regolamento ex novo e relative tabelle millesimali. e proprio colui che le propose sta ora sollevando questa cosa..

 

- - - Aggiornato - - -

Ok, allora confermo quanto ho detto in precedenza e confermo quanto detto da Tuxx.

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senza offesa..ma "senza offesa..." è leggermente offensivo...

in ogni caso pensavo di essere stata chiara ma mi sbagliavo:

 

io sono l'amministratore...

 

questo condomino non ha dato alcuna motivazione.

alcuna.

 

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Non me ne hanno parlato. ho il condominio da pochissimi mesi....

in ogni caso all'unanimità i condomini tutti hanno approvato da qualche annetto un regolamento ex novo e relative tabelle millesimali. e proprio colui che le propose sta ora sollevando questa cosa..

 

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Va bene allora senza il "senza offesa".

 

A me non pare di aver visto nel testo riformato modalità (sia ostative che non), e norme per l'inclusione nell'odg di istanze del singolo o di alcuni.

Personalmente ammetterei la richiesta di inclusione, ma previa istanza scritta, nella quale chiederei di specificare anche quale sia questo interesse. Se egli rifiutasse la accetterei ugualmente, tanto lo dovrà dire in assemblea.

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Mi sta bene quanto detto da Efisio, perchè uno non può alzarsi alla mattina e chiedere la revisione delle tabelle solo perchè a lui non vanno, in pratica sarà bene motivare per bene la richiesta magari anche con una bella relazione effettuata da un tecnico abilitato del settore, il quale con questa confermerà la richiesta, però in mancanza di questi minimi requisiti l'amministratore farebbe bene a non accogliere la richiesta lasciando l'iniziativa al singolo che avrà l'occasione di dimostrare il suo punto di vista al Giudice con ricorso, oppure potrebbe chiedere la parola e parlarne nelle "varie ed eventuali" della prossima assemblea motivando il suo dire, e dove si sa non si può deliberare.

 

p.s. leggo spesso in questo Forum richieste del genere, mi sembra che ci sia la frenesia di cambiare, ma per quale motivo? Esistono i paletti previsti dall'art 69 Dacc, sarebbe bene leggerli prima di chiedere cose che forse non hanno il minimo requisito per essere discusse.

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Giusto!

mi è sorto un dubbio. L'articolo 69 d.a.c.c. dice:

 

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.[...]

 

ma con "variazione" quale variazione si intende?? quella effettiva fisica della u.i. che ha dato luogo ad un possibile cambiamento del valore...o si intende la variazione delle tabelle, ovvero paga chi ha voluto che le tabelle fossero revisionate..??

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Posso esprimere un mio parere, ma non è vincolante agli effetti dell'art. 69 Dacc, il cui dice "valore proporzionale", per cui io intendo nella globalità dell'immobile e non nella singola unità immobiliare, meglio sentire un tecnico del settore, geometra o architetto oppure ingegnere.

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Alla generica richiesta di revisione delle tabelle da parte di un condomino occorre rispondere che essa venga riformulata ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ. illustrando e motivando le ragioni che la sostengono. Solo dopo essa può essere posta All'O.d.g per essere discussa ed, eventualmente approvata dall'assemblea. In caso di dissenso il condomino può decidere di rivolgersi al Giudice e si instaura un contenzioso che potrebbe anche concludersi in fase istruttoria qualora il magistrato, esaminata la memoria difensiva del condominio, ritenga non ricorrano gli estremi per andare avanti nella nomina di un CTU e nella redazione di nuove tabelle.

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Giusto!

mi è sorto un dubbio. L'articolo 69 d.a.c.c. dice:

 

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.[...]

 

ma con "variazione" quale variazione si intende?? quella effettiva fisica della u.i. che ha dato luogo ad un possibile cambiamento del valore...o si intende la variazione delle tabelle, ovvero paga chi ha voluto che le tabelle fossero revisionate..??

ribadisco: paga chi ha voluto che le tabelle fossero revisionate..?? o paga chi ha eseguito le variazioni alle uu.ii. ..e di conseguenza all'effettivo valore dell'immobile????

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Se l'autore della modifica che ha indotto il giudice (perché alla fine quello è l'esito finale) ad ordinare la revisione delle tabelle (non ci dimentichiamo che siamo in una sede contenziosa e quindi l'onere è a carico di tutti con i millesimi generali) non vuole accollarsi la spesa, dovrà essere il condominio, con un giudizio ulteriore, a chiedere la ripetizione.

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ribadisco: paga chi ha voluto che le tabelle fossero revisionate..?? o paga chi ha eseguito le variazioni alle uu.ii. ..e di conseguenza all'effettivo valore dell'immobile????

 

Una volta richiesta la revisione delle tabelle ad un tecnico abilitato, pagano tutti in base ai millesimi di proprietà.

Il problema nasce quando le nuove tabelle devono comunque essere approvate a maggioranza (500ml.) in assemblea.

Se alla maggioranza non vanno bene, non verranno approvate e restano in vigore quelle attuali.

Quindi, a questo punto il condomino che ha fatto la prima richiesta si rivolgerà al giudice, il quale dovrà nominare una CTU che il condominio dovrà pagare.

Altrimenti, in alternativa, dirà all'amministratore di far redigere nuove tabelle da altro tecnico e cercare di farle approvare.

Tutto ciò, si trasformerà in un mezzo inferno per il condominio, con fazioni che si formeranno e si disferanno a secondo degli umori del momento o dei piccoli interessi personali da portare avanti.

A questo punto il consiglio che mi sento di dare è quello di non accettare la richiesta e di non inserire all'ordine del giorno l'argomento, ma di farla fare (la richiesta), al condomino stesso nelle eventuali e varie alla fine della prossime assemblea utile che si terrà.

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ribadisco: paga chi ha voluto che le tabelle fossero revisionate..?? o paga chi ha eseguito le variazioni alle uu.ii. ..e di conseguenza all'effettivo valore dell'immobile????

Quando è alterato per più di 1/5 ......, si intende il valore alterato dei millesimi anche di solo uno. Nel senso: prima casa mia valeva 100, adesso vale 80.

 

Questa è una delle tante perle della riforma: dimmi tu come fai a saperlo prima di aver revisionato le tabelle di tale grossa variazione. A meno che la ratio legis non fosse quella di previlegiare le variazioni talmente macroscopiche, da poter essere anche a ante revisione considerate ammissibili.

 

Paga chi da origine alla variazione.

 

Il tuo caso mi sembra più da errore, che a mio avviso sarà il più frequente.

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Non si trascuri che per la revisione della tabelle regolamentari oggi, con le novellate norme sul condominio, è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Ma occorre che ricorrano gli estremi, cioè che si siano verificate almeno una delle seguenti condizioni:

 

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

 

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

E' evidente che se l'assemblea delibera "al buio" (cioè sulla parola del proponente) nel presupposto che sussistano i motivi per la revisione, occorre precisare che, qualora il risultato della rielaborazione (che comporta il rilievo di TUTTE le u.i. dello stabile, con accessi del tecnico nelle abitazioni di TUTTI i condomini, prelievo ed aggiornamento delle certificazioni catastali e dell'anagrafica, tutte attività invasive della privacy), non certifichi sussistere il motivo, la spesa per la procedura dovrà essere imputata al solo condomino "PIERINO".

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ribadisco: paga chi ha voluto che le tabelle fossero revisionate..?? o paga chi ha eseguito le variazioni alle uu.ii. ..e di conseguenza all'effettivo valore dell'immobile????

Scusate ma io non ho ancora capito questa cosa!!!

Colui che ha chiesto la revisione delle tabelle millesimali, ovviamente, non è l'autore della modifica delle suddette...ha solo chiesto che vengano controllate poiché pensa che con gli anni le diverse destinazioni modificate delle uu.ii. e le modernità aggiunte possano aver variato il valor millesimale (per più di 1/5).

 

Chi paga?? Questo che ha richiesto la variazione?

o paga chi ha dato luogo alla variazione in termini fisici dell'edificio (modificando destinazione e/o ammodernizzando..........a dire del condomino) ?

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Ma te l'ha già scritto.

Paga chi ha dato origine alla variazione delle quote non chi ha chiesto l'accertamento. Ma solo se si rileva un aumento superiore al 20%.

 

Gubossa: a meno che non venga deliberato (cosa che a mio avviso diventerà frequente) e il richiedente firmi sul verbale a mò di contratto di accollarsi le spese in caso di variazione sotto il 20%, se l'assemblea delibera con la maggioranza prevista di avviare la revisione, nel medesimo caso (variazione sotto il 20%), se ne accolla le spese.

Purtroppo, nell'art.69 è scritto solo il caso del sopra il 20%, non anche del sotto tale quota. Quindi che in questo caso vada a esclusivo carico del riformatore non è scritto da nessuna parte.

 

Se l'assemblea condivide l'istanza del riformatore, salvo patto contrario se ne accolla le spese in caso di variazione

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