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Credit71

Tutela della proprietà privata su interventi condominiali

Buongiorno,

nel mio condominio composto da 14 unità abitative si sta discutendo per accedere al superbonus 110 per l'aumento di due classi energetiche.

A parte l'entusiasmo iniziale e le varie zone d'ombra ancora non del tutto chiare, nelle varie riunioni che facciamo non si affrontano o si glissano i seguenti argomenti:

  • in seguito al cappotto si rinuncia a superficie calpestabile sui propri balconi e nei propri giardini; i condomini contrari alla realizzazione hanno diritto ad un qualche rimborso in seguito a questo obbligo imposto dalla maggioranza?
  • chi ha il giardino di proprietà si vedrà installato il ponteggio per tutta la durata del cantiere con gente che va su e giù dallo stesso, è prevista una qualche tutela a riguardo? Esiste un limite massimo di tempo oltre il quale il cantiere non può durare?
  • sempre chi ha il giardino e si vede passare nella sua proprietà al di sotto del giardino stesso tubazioni condominiali del metano, tubazioni che per via del cappotto andranno spostate, si vedrà il proprio giardino distrutto. In questo caso come ne sarà tutelato?
  • Esiste una qualche garanzia che se per ipotesi a metà lavori tutto il sistema Italia per via del covid va a ramengo, non è l'utente finale ossia il condomino che dovrà pagare tutti questi costi?

Abbiamo in previsione un altra riunione tra poche settimane per valutare due preventivi di due consulenti che faranno la diagnosi di fattibilità, vorrei quindi portare all'ordine del giorno anche questi argomenti.

Mi rendo conto essere temi un po' spinosi, ma non so a chi rivolgermi visto che l'amministratore sembra aver solo il desiderio di farci partecipare.

Grazie

Credit71 dice:

in seguito al cappotto si rinuncia a superficie calpestabile sui propri balconi e nei propri giardini; i condomini contrari alla realizzazione hanno diritto ad un qualche rimborso in seguito a questo obbligo imposto dalla maggioranza?

I poteri dell'assemblea condominiale non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini ( sentenza di cassazione 11670/2018 ).

 

Credit71 dice:

chi ha il giardino di proprietà si vedrà installato il ponteggio per tutta la durata del cantiere con gente che va su e giù dallo stesso, è prevista una qualche tutela a riguardo? Esiste un limite massimo di tempo oltre il quale il cantiere non può durare?

La durata di tempo dei lavori è stabilito dal contratto che si andrà a stipulare con l'impresa e sarà firmato dall'amministratore di condominio assistito dal direttore dei lavori.

 

Credit71 dice:

sempre chi ha il giardino e si vede passare nella sua proprietà al di sotto del giardino stesso tubazioni condominiali del metano, tubazioni che per via del cappotto andranno spostate, si vedrà il proprio giardino distrutto. In questo caso come ne sarà tutelato?

I danni causati per l'esecuzione dei lavori saranno rinfondati dall'impresa.

 

Credit71 dice:

Esiste una qualche garanzia che se per ipotesi a metà lavori tutto il sistema Italia per via del covid va a ramengo, non è l'utente finale ossia il condomino che dovrà pagare tutti questi costi?

Questo è un punto aleatorio. ( rischio contrattuale per entrambi ).

una domanda sul primo punto.

certo, i poteri dell'assemblea non possono invadere la proprietà privata del singolo.

ma in un contesto di votazione a maggioranza, ove la maggioranza e parliamo di 8 contro 6 decide di fare gli interventi, come può chi si vede restringere la propria superficie esterna di 15 cm opporsi?

ne ha titolo?

 

Credit71 dice:

come può chi si vede restringere la propria superficie esterna di 15 cm opporsi?

ne ha titolo?

La restrizione per via del cappotto?

si, per via del cappotto, abbiamo condomini che dicono ed io sono d'accordo con loro che già hanno i balconi piccoli se poi gli portano via anche uno spessore tra 15 e 20 cm si rimpiccioliscono ancora di più ed attenzione non è che con queste migliorie non si arriverebbe alla classe A, visto che siamo in classe G.

anche io perderei spazio pur abitando al piano terreno, ma non ravvedo tutta questa dispersione energetica perchè negli anni scorsi ho cambiato tutti i serramenti, mentre il condominio, costruito nel 2008, ha già una parte isolante di 10 cm in lana di roccia tra i due tavolati esterni.

come posso dire: no, non fate l'intervento perchè mi portate via spazio che io ho comprato; ed al contempo gli altri come possono decidere di portarmi via spazio con una votazione a maggioranza?

io non lo trovo giusto, nè per me nè per i condomini con balcone piccolo.

La facciata appartiene al condominio quindi non penso che potreste opporvi qualora si deliberasse all'installazione del cappotto termico. Fate presente il vostro pensiero e magari chiedete alla ditta che si occuperà dei lavori se ci sono dei tipi di cappotto che potrebbero aiutarvi in tal senso. Ho sentito parlare di alcune nanotecnologie che permettono di ridurre la dimensione del cappotto, però attenderei approfondimenti dai tanti tecnici molto competenti che girovagano per il forum. 

 

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Per tutti quelli che hanno il problema dello spazio che si riduce di circa 12 cm. (cm. 10 pannello isolante + circa cm. 2 rasature) sui balconi/terrazzi segnalo che esistono materiali isolanti a bassissimo spessore (15 mm. = cm. 1,5) tipo VACUNANEX sottovuoto che ho impiegato per risolvere questo tipo di problemi che si presentano quasi sempre coi cappotti esterni (allego scheda tecnica)

Costano un po' di più dei pannelli isolanti normali ma il gioco vale candela in quanto occupano circa 1/7  in meno

 

Per il problema dei danni ai giardini o alle proprietà private basta inserire nel contratto con l'Appaltatore unaclausola ad hoc e prevedere un somma a garanzia che sarà liberata solo a collaudo finale favorevole (di norma è il 10-15%)

 

I lavori durano putroppo il tempo necessario (mesi) - per calcolare, empiricamente, la durata dei lavori si può prendere l'importo totale dei lavori togliere il 55% (materiali) e il rimanente importo del 45% (mano d'opera) si divide per il costo orario/giorno di una squadra tipo di tre operai (due muratori ed un manovale) ottenendo il n. dei giorni presunti necessari.

Importante è anche che nel contatto sia prevista una penale giornaliera per ogni giorno di ritardo oltre il termine stabilito (di norma 100 euro/giorno)

 

VACUNANEX CAPPOTTO - SCHEDA TECNICA - ONLINE.pdf

Modificato da studiofrancescopozzi
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Nicola L. dice:

La restrizione per via del cappotto?

Hai ragione, devo anche dire che la classe di "G" di partenza è abbastanza bassa. L'impiego di materiale isolante di spessore minore ma di maggior costo venga incontro alle esigenze manifestate.

 

studiofrancescopozzi dice:

Per tutti quelli che hanno il problema dello spazio che si riduce di circa 12 cm. (cm. 10 pannello isolante + circa cm. 2 rasature) sui balconi/terrazzi segnalo che esistono materiali isolanti a bassissimo spessore (15 mm. = cm. 1,5) tipo VACUNANEX sottovuoto che ho impiegato per risolvere questo tipo di problemi che si presentano quasi sempre coi cappotti esterni (allego scheda tecnica)

Costano un po' di più dei pannelli isolanti normali ma il gioco vale candela in quanto occupano circa 1/7  in meno

Concordo.

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Buongiorno, stasera ho l'assemblea, convocati n.71 condomini l' o.d.g. recita:" Discussione e delibera offerta superbonus 110% sconto in fattura". Qualcuno può suggerirmi qualche domanda da fare? Grazie. Qual' e' il quorum?

biagio64 dice:

Buongiorno, stasera ho l'assemblea, convocati n.71 condomini l' o.d.g. recita:" Discussione e delibera offerta superbonus 110% sconto in fattura". Qualcuno può suggerirmi qualche domanda da fare? Grazie. Qual' e' il quorum?

Io non scarterei la cessione del credito e le metterei tutte e due...tenete presente che ad oggi anche Poste Italiane è entrata nel gioco e da conti fatti col simulatore di cessione del credito presente sul loro sito si prendono solo un 6% circa (le banche sono tutte superiori per ora...nell'ordine del 8-10%)

La prima cosa che dovete fare è nominare un tecnico per uno studio di fattibilità (vedasi il mio post sullo studio di fattibilità con tutti gli step) e iniziare a reperire tutta la documentazione (rogiti notarili, schede catastali, abitabilità, progetti approvati, libretto d'impianto se centralizzato, consumi d'energia per diagnosi energetica, ecc.)

Vi sconsiglio caldamente di affidare tutto quanto ad un General Contract perchè non avreste più voce in capitolo

mi spiego meglio:

  • il Condominio stipula un contratto con la Esco per l'esecuzione lavori e le prestazioni professionali.
  • l'appaltante è il Condominio e l'Appaltatore la Esco che non ha dipendenti e subappalta tutto ad altri compreso l'impresa esecutrice dei lavori e il tecnico incaricato delle prestazioni professionali che diventano tutti suoi Subappaltatori ai quali noi non possiamo ordinare alcunché e poi, mi consenta, come dice il buon Silvio, si è mai visto il controllore (il tecnico incaricato) che controlla il controllato (la Esco che lo deve pagare)

C'è poi da tener ben presente che la Esco non lavora gratis...anzi: in un caso che ho visto proprio questi giorni (bonus 90% Facciate) un Condominio ha appaltato lavori ad una Esco per euro 65.019 su cui la Esco ha caricato ben euro 33.227 e l'appalto è venuto quindi a costare al Condominio euro 98.246....penso che per 33.000 euro si può ben fare lo sforzo di andare un salto in Banca o in Posta

Le maggioranze necessarie per deliberare gli interventi su parti comuni che possono usufruire del superbonus 110% sono quelle indicate dall'art. 63 del D.L. n. 104/2020, il così detto decreto Agosto.

La disposizione citata recita:

«All'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inserito il seguente: «9-bis. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio».

Il decreto Agosto, dunque, interviene novellando l'art. 119 del d.l. Rilancio.

La delibera di approvazione degli interventi, riteniamo noi e del relativo costo, è valida se approvata con la maggioranza semplificata prevista per tutte le deliberazioni assembleari ordinarie in seconda convocazione.


Superbonus del 110%, l'importanza della fattibilità
Sicuramente soltanto una delibera per l'affidamento di un incarico ad un tecnico bravo e di fiducia che ci proponga uno studio ed un "progetto di fattibilità" (non intendendolo nel vero senso della parola, ma bensì semplici consigli/linee guida d'intervento che possano portare al raggiungimento dell'obbligatorio "salto" in positivo delle 2 classi energetiche).
Si  comprenda poi che se la fattibilità risultasse negativa (cosa per altro difficile, perché pressoché tutto si può fare e, solitamente, è il costo ad impedirlo ... al contrario di oggi ...) o se comunque il piano di intervento proposto risultasse non conforme alle aspettative dei condomini, quindi bocciato l'intervento nella sua globalità, cosa difficile vista la (quasi) gratuità, ma da non scartarsi a priori perché nel caso ad esempio di  "interventi interni" qualcuno potrebbe opporsi per il fastidio di avere gli operai in casa .., il compenso si dovrà saldare e di esso si potrà recuperare solo· il 50% della spesa in 10 anni; se invece, come probabile, lo studio risultasse positivo, si procederà con ulteriori riunioni ed anche detta  spesa professionale potrà poi rientrare nel calderone del 110% e non potrà quindi che risultare un ottimo investimento.

Nella stessa prima Assemblea sarà necessario creare un fondo iniziale con le relative  rate  straordinarie, poi anch'esso "scontabile" o comunque recuperabile (quasi tutto) con il procedere dei lavori.
In base ai risultati dello "studio di fattibilità" si profileranno quindi 2 diverse ipotesi:
- interventi che possono riguardare SOLO impianti o parti comuni,
- oppure, in alternativa interventi che per garantire il raggiungimento del miglioramento di due classi prevedono anche opere da effettuarsi all'interno delle singole unità immobiliari (il cambio degli infissi ad esempio, così come quello delle caldaie per il riscaldamento autonomo negli edifici di tale fattispecie).
Nel primo caso potremmo procedere con grande tranquillità.
Nel secondo caso invece la questione si fa indubbiamente più complessa, con due possibili criticità:
- il rifiuto, non così remoto, da parte di qualche singolo proprietario all'accesso di  operai  nell'appartamento mentre è  "vissuto",
-  l'eventuale violazione edilizia interna che potrebbe pregiudicare il tutto o comunque certamente escludere dal risultare "trascinabile" la singola unità, mettendo magari a rischio la somma di interventi idonei al raggiungimento delle 2 classi necessarie.
Superbonus del 110%, cosa fare dopo lo studio di fattibilità?
Acquisito lo "studio" iniziale, comunque, prima di procedere con una successiva Assemblea:
- nel caso più semplice si dovrà acquisire solo una dichiarazione di intenti sottoscritta da tutti i Contribuenti Condòmini (che come visto in altri contesti risultano ben più dei Condòmini stessi), il più possibile vincolante (per quanto essa possa esserlo) relativamente al successivo utilizzo del Bonus [ Cessione (banca o azienda con sconto in fattura deciderà poi l'Assemblea) ] o trattenimento del Bonus e successiva detrazione nei 5 anni, non perdendone alcun punto percentuale (ipotesi  remota, ma non scartabile a  priori) e l'amministratore, al massimo, potrà valutare se eventuali esigenze preesistenti (caldaia vetusta, facciata da manutenere, tetto da sostituire, frontalini da porre in sicurezza, ecc. ecc.) possano o meno rientrare in tutto o in parte nel piano di intervento" (molti Cittadini probabilmente si aspetteranno di si, ma così non sarà sempre, ad esempio a riguardo di un tetto "NON superficie a protezione di volumetria disperdente" rientreranno i costi di coibentazione (in molte Regioni obbligatoria contestualmente all'intervento) del solaio del sottotetto e una parte delle strutture necessarie (ponteggio, salva persone, ecc.) in proporzione a tale intervento di contenimento del calore, ma non la copertura esterna e le rimanenti spese ad essa accessorie; se i frontalini possano o no essere compresi, molto dipenderà dalla zona sismica in cui si trova l'edificio e dal fatto o meno che il tecnico possa ritenerli indispensabili per evitare "ponti termici" innescati dal  quasi certo nuovo cappotto; ecc. ecc.);

- nel caso più complesso, quello in cui anche gli interventi sulle unità private andranno obbligatoriamente a contribuire al necessario miglioramento energetico, oltre a quanto sopra, prima di una nuova riunione ufficiale, l'amministrazione dovrebbe (cercare di ..) ottenere anche una dichiarazione sottoscritta da parte dei singoli relativa "allo stato dei luoghi", in sintesi se siano o meno esistenti nell'appartamento  specifico eventuali violazioni edilizie e, se si, valutare con medesimo studio tecnico se si tatti d'abuso sanabile oppure no (e se vi sia o meno la volontà, dinanzi all'appetibilità dell'ingente bonus fiscale e all'indiscutibile innalzamento del valore dell'immobile), oltre a ciò si dovrà anche chiedere la disponibilità agli interventi "interni• a prescindere dalla regolarità dell'immobile (come già accennato non è affatto certo che, nonostante la gratuità, tutti siano disposti a far accedere ed operare operai all'interno di un appartamento "vissuto").
Acquisiti i dati sopra esposti, sia in un caso che nell'altro, chieste magari correzioni al tecnico, quando necessario, in base alle disponibilità acquisite (se qualcuno avesse negato l'accesso all'appartamento,  risulterà necessario comprendere quanto tale diniego possa incidere, ad esempio, sull'APE Convenzionale finale, ecc.) e valutato quanto certamente compreso nel SuperBonus e quanto invece necessario per l'edifico particolare, ma non scontabile al 110%, si potrà indire una nuova Assemblea con ordine del giorno ponderato" e "puntualizzazione" dei risultati ottenuti; nel primo caso si  potranno magari presentare già dei preventivi di massima e varie alternative operative; nel secondo caso sarà invece opportuno primariamente  "ragionare" sul da farsi, nel caso di violazioni edilizie appurate (qualche "esperto" paventa oggi anche la possibilità di azione legale contro il "cattivo" vicino ... ma, soprattutto se i tempi non venissero allungati, personalmente la vedo come un'ipotesi lunga, complicata, senza certezza di risultati, nonché "antipatica" nei rapporti di vicinato anche futuri, perciò meglio la diplomazia, ove possibile) o di problematiche d'accesso alle singole unità.
Superbonus del 110%, i lavori
Allo step 2, per gli edifici più "fortunati", o allo step 3 (o 4) per quelli con più problemi sopra segnalati si andranno anche a presentare le alternative burocratiche percorribili:

- Affidamento del  tutto ad un General Contractor, con meno problemi burocratici e minori "beghe" per gli amministratori, ma maggiori rischi tecnici (in tanti temono, con l'avvento dei prezzi massimi per genere di intervento fissati dal MISE, che alcune possano lucrare sulla qualità dei materiali e della posa "per starci dentro") e, in alcuni casi, anche economici (come si è evidenziato nel periodo del precedente ecobonus, con ESCo troppo piccole che non sono risultate in grado di giungere sino alla fine dei lavori, o quanto meno di protrarli per troppo tempo, anche 3 o 4 anni, come molti purtroppo sanno); si dovranno quindi prediligere in tal senso società affermate e con solide basi economiche, oltre che, indubbiamente, quelle che "concedono" la scelta di ditte di fiducia e, ancor più, di tecnici scelti dal committente (anche le General Contractor non sono tutte uguali e le ultime riportate risultano prerogative necessarie per una scelta non avventata); a proposito di tali realtà, si tenga altresì conto che non tutte accettano tutto, alcune gradiscono solo edifici piccoli,altre solo edifici da una certa dimensione in su, alcune solo con riscaldamento centralizzato (ma attenzione ad eventuali vincoli in tal senso), altre "anche" quelli con l'autonomo, ecc. ecc., occorrerà quindi guardarsi il più possibile intorno e tenere più porte aperte" in base alle esigenze dei vari immobili.
-Una alternativa sarà identificare una ditta (in realtà ditte) locale e di fiducia che sia  disposta  allo "sconto  in  fattura", "arrangiandosi" poi  lei (loro) con  la  banca (ma questa è in realtà, soprattutto in diversi contesti locali, una missione pressoché impossibile);
-  L'altra alternativa, la migliore forse per i Proprietari-Condòmini, ma molto "pesante" per gli amministratori è quella di rivolgersi direttamente al sistema bancario/assicurativo/Poste Italiane (con un'analisi prima delle stesse offerte e di eventuali criticità o opportunità in base anche alla tipologia e alla situazione dell'edificio particolare, già essa complessa, eventualmente parleremo in altra occasione delle anticipazioni che stanno iniziando a palesarsi), ottenendo così una disponibilità di cassa diretta che darà modo di poter "contare di più"nei confronti delle diverse imprese coinvolte (potendole anche primariamente scegliere più liberamente e, magari, mixandole a piacimento, anziché in modo "imposto", con ad esempio ottima impresa edile, ma scarsa impresa dalla prima (o dal Generale.) "scelta" per il posizionamento dei pannelli solari, del fotovoltaico, o quant'altro di "trainabile").
La delibera "finale" dovrà risultare ben chiara (così come, anche e come sempre, quelle intermedie) e tendente a sottolineare le possibili criticità e responsabilità (cambiasse idea in fase uno dei proprietari che inizialmente aveva dato la propria indispensabile disponibilità a sostituire gli infissi?); il perché si sia scelta l'alternativa A, piuttosto che B; dovrà sottolineare i rischi fiscali comunque presenti, nonché le caratteristiche eventuali del contratto bancario (che spesso prevederà, fra l'altro, un verbale ad hoc ed imposto); la presa coscienza, sempre eventuale, dei costi dell'eventuale necessario "prestito ponte" previsto dalla banca per l'avvio delle opere (in mancanza, ovviamente, sin al primo step dello stato di avanzamento lavori di un credito fiscale esistente e quindi "cedibile"), la creazione (in alternativa, ma non solo) di un fondo condominiale specifico per le spese di avvio (poi comunque "recuperabili") o comunque non detraibili, quali ad esempio alcuni costi burocratici e, indubbiamente, il compenso dell'amministratore, qualora non "responsabile dei lavori" (salvo le indubbie responsabilità invece in capo alla committenza).

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studiofrancescopozzi dice:

Io non scarterei la cessione del credito e le metterei tutte e due...tenete presente che ad oggi anche Poste Italiane è entrata nel gioco e da conti fatti col simulatore di cessione del credito presente sul loro sito si prendono solo un 6% circa (le banche sono tutte superiori per ora...nell'ordine del 8-10%)

La prima cosa che dovete fare è nominare un tecnico per uno studio di fattibilità (vedasi il mio post sullo studio di fattibilità con tutti gli step) e iniziare a reperire tutta la documentazione (rogiti notarili, schede catastali, abitabilità, progetti approvati, libretto d'impianto se centralizzato, consumi d'energia per diagnosi energetica, ecc.)

Vi sconsiglio caldamente di affidare tutto quanto ad un General Contract perchè non avreste più voce in capitolo

mi spiego meglio:

  • il Condominio stipula un contratto con la Esco per l'esecuzione lavori e le prestazioni professionali.
  • l'appaltante è il Condominio e l'Appaltatore la Esco che non ha dipendenti e subappalta tutto ad altri compreso l'impresa esecutrice dei lavori e il tecnico incaricato delle prestazioni professionali che diventano tutti suoi Subappaltatori ai quali noi non possiamo ordinare alcunché e poi, mi consenta, come dice il buon Silvio, si è mai visto il controllore (il tecnico incaricato) che controlla il controllato (la Esco che lo deve pagare)

C'è poi da tener ben presente che la Esco non lavora gratis...anzi: in un caso che ho visto proprio questi giorni (bonus 90% Facciate) un Condominio ha appaltato lavori ad una Esco per euro 65.019 su cui la Esco ha caricato ben euro 33.227 e l'appalto è venuto quindi a costare al Condominio euro 98.246....penso che per 33.000 euro si può ben fare lo sforzo di andare un salto in Banca o in Posta

Le maggioranze necessarie per deliberare gli interventi su parti comuni che possono usufruire del superbonus 110% sono quelle indicate dall'art. 63 del D.L. n. 104/2020, il così detto decreto Agosto.

La disposizione citata recita:

«All'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inserito il seguente: «9-bis. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio».

Il decreto Agosto, dunque, interviene novellando l'art. 119 del d.l. Rilancio.

La delibera di approvazione degli interventi, riteniamo noi e del relativo costo, è valida se approvata con la maggioranza semplificata prevista per tutte le deliberazioni assembleari ordinarie in seconda convocazione.


Superbonus del 110%, l'importanza della fattibilità
Sicuramente soltanto una delibera per l'affidamento di un incarico ad un tecnico bravo e di fiducia che ci proponga uno studio ed un "progetto di fattibilità" (non intendendolo nel vero senso della parola, ma bensì semplici consigli/linee guida d'intervento che possano portare al raggiungimento dell'obbligatorio "salto" in positivo delle 2 classi energetiche).
Si  comprenda poi che se la fattibilità risultasse negativa (cosa per altro difficile, perché pressoché tutto si può fare e, solitamente, è il costo ad impedirlo ... al contrario di oggi ...) o se comunque il piano di intervento proposto risultasse non conforme alle aspettative dei condomini, quindi bocciato l'intervento nella sua globalità, cosa difficile vista la (quasi) gratuità, ma da non scartarsi a priori perché nel caso ad esempio di  "interventi interni" qualcuno potrebbe opporsi per il fastidio di avere gli operai in casa .., il compenso si dovrà saldare e di esso si potrà recuperare solo· il 50% della spesa in 10 anni; se invece, come probabile, lo studio risultasse positivo, si procederà con ulteriori riunioni ed anche detta  spesa professionale potrà poi rientrare nel calderone del 110% e non potrà quindi che risultare un ottimo investimento.

Nella stessa prima Assemblea sarà necessario creare un fondo iniziale con le relative  rate  straordinarie, poi anch'esso "scontabile" o comunque recuperabile (quasi tutto) con il procedere dei lavori.
In base ai risultati dello "studio di fattibilità" si profileranno quindi 2 diverse ipotesi:
- interventi che possono riguardare SOLO impianti o parti comuni,
- oppure, in alternativa interventi che per garantire il raggiungimento del miglioramento di due classi prevedono anche opere da effettuarsi all'interno delle singole unità immobiliari (il cambio degli infissi ad esempio, così come quello delle caldaie per il riscaldamento autonomo negli edifici di tale fattispecie).
Nel primo caso potremmo procedere con grande tranquillità.
Nel secondo caso invece la questione si fa indubbiamente più complessa, con due possibili criticità:
- il rifiuto, non così remoto, da parte di qualche singolo proprietario all'accesso di  operai  nell'appartamento mentre è  "vissuto",
-  l'eventuale violazione edilizia interna che potrebbe pregiudicare il tutto o comunque certamente escludere dal risultare "trascinabile" la singola unità, mettendo magari a rischio la somma di interventi idonei al raggiungimento delle 2 classi necessarie.
Superbonus del 110%, cosa fare dopo lo studio di fattibilità?
Acquisito lo "studio" iniziale, comunque, prima di procedere con una successiva Assemblea:
- nel caso più semplice si dovrà acquisire solo una dichiarazione di intenti sottoscritta da tutti i Contribuenti Condòmini (che come visto in altri contesti risultano ben più dei Condòmini stessi), il più possibile vincolante (per quanto essa possa esserlo) relativamente al successivo utilizzo del Bonus [ Cessione (banca o azienda con sconto in fattura deciderà poi l'Assemblea) ] o trattenimento del Bonus e successiva detrazione nei 5 anni, non perdendone alcun punto percentuale (ipotesi  remota, ma non scartabile a  priori) e l'amministratore, al massimo, potrà valutare se eventuali esigenze preesistenti (caldaia vetusta, facciata da manutenere, tetto da sostituire, frontalini da porre in sicurezza, ecc. ecc.) possano o meno rientrare in tutto o in parte nel piano di intervento" (molti Cittadini probabilmente si aspetteranno di si, ma così non sarà sempre, ad esempio a riguardo di un tetto "NON superficie a protezione di volumetria disperdente" rientreranno i costi di coibentazione (in molte Regioni obbligatoria contestualmente all'intervento) del solaio del sottotetto e una parte delle strutture necessarie (ponteggio, salva persone, ecc.) in proporzione a tale intervento di contenimento del calore, ma non la copertura esterna e le rimanenti spese ad essa accessorie; se i frontalini possano o no essere compresi, molto dipenderà dalla zona sismica in cui si trova l'edificio e dal fatto o meno che il tecnico possa ritenerli indispensabili per evitare "ponti termici" innescati dal  quasi certo nuovo cappotto; ecc. ecc.);

- nel caso più complesso, quello in cui anche gli interventi sulle unità private andranno obbligatoriamente a contribuire al necessario miglioramento energetico, oltre a quanto sopra, prima di una nuova riunione ufficiale, l'amministrazione dovrebbe (cercare di ..) ottenere anche una dichiarazione sottoscritta da parte dei singoli relativa "allo stato dei luoghi", in sintesi se siano o meno esistenti nell'appartamento  specifico eventuali violazioni edilizie e, se si, valutare con medesimo studio tecnico se si tatti d'abuso sanabile oppure no (e se vi sia o meno la volontà, dinanzi all'appetibilità dell'ingente bonus fiscale e all'indiscutibile innalzamento del valore dell'immobile), oltre a ciò si dovrà anche chiedere la disponibilità agli interventi "interni• a prescindere dalla regolarità dell'immobile (come già accennato non è affatto certo che, nonostante la gratuità, tutti siano disposti a far accedere ed operare operai all'interno di un appartamento "vissuto").
Acquisiti i dati sopra esposti, sia in un caso che nell'altro, chieste magari correzioni al tecnico, quando necessario, in base alle disponibilità acquisite (se qualcuno avesse negato l'accesso all'appartamento,  risulterà necessario comprendere quanto tale diniego possa incidere, ad esempio, sull'APE Convenzionale finale, ecc.) e valutato quanto certamente compreso nel SuperBonus e quanto invece necessario per l'edifico particolare, ma non scontabile al 110%, si potrà indire una nuova Assemblea con ordine del giorno ponderato" e "puntualizzazione" dei risultati ottenuti; nel primo caso si  potranno magari presentare già dei preventivi di massima e varie alternative operative; nel secondo caso sarà invece opportuno primariamente  "ragionare" sul da farsi, nel caso di violazioni edilizie appurate (qualche "esperto" paventa oggi anche la possibilità di azione legale contro il "cattivo" vicino ... ma, soprattutto se i tempi non venissero allungati, personalmente la vedo come un'ipotesi lunga, complicata, senza certezza di risultati, nonché "antipatica" nei rapporti di vicinato anche futuri, perciò meglio la diplomazia, ove possibile) o di problematiche d'accesso alle singole unità.
Superbonus del 110%, i lavori
Allo step 2, per gli edifici più "fortunati", o allo step 3 (o 4) per quelli con più problemi sopra segnalati si andranno anche a presentare le alternative burocratiche percorribili:

- Affidamento del  tutto ad un General Contractor, con meno problemi burocratici e minori "beghe" per gli amministratori, ma maggiori rischi tecnici (in tanti temono, con l'avvento dei prezzi massimi per genere di intervento fissati dal MISE, che alcune possano lucrare sulla qualità dei materiali e della posa "per starci dentro") e, in alcuni casi, anche economici (come si è evidenziato nel periodo del precedente ecobonus, con ESCo troppo piccole che non sono risultate in grado di giungere sino alla fine dei lavori, o quanto meno di protrarli per troppo tempo, anche 3 o 4 anni, come molti purtroppo sanno); si dovranno quindi prediligere in tal senso società affermate e con solide basi economiche, oltre che, indubbiamente, quelle che "concedono" la scelta di ditte di fiducia e, ancor più, di tecnici scelti dal committente (anche le General Contractor non sono tutte uguali e le ultime riportate risultano prerogative necessarie per una scelta non avventata); a proposito di tali realtà, si tenga altresì conto che non tutte accettano tutto, alcune gradiscono solo edifici piccoli,altre solo edifici da una certa dimensione in su, alcune solo con riscaldamento centralizzato (ma attenzione ad eventuali vincoli in tal senso), altre "anche" quelli con l'autonomo, ecc. ecc., occorrerà quindi guardarsi il più possibile intorno e tenere più porte aperte" in base alle esigenze dei vari immobili.
-Una alternativa sarà identificare una ditta (in realtà ditte) locale e di fiducia che sia  disposta  allo "sconto  in  fattura", "arrangiandosi" poi  lei (loro) con  la  banca (ma questa è in realtà, soprattutto in diversi contesti locali, una missione pressoché impossibile);
-  L'altra alternativa, la migliore forse per i Proprietari-Condòmini, ma molto "pesante" per gli amministratori è quella di rivolgersi direttamente al sistema bancario/assicurativo/Poste Italiane (con un'analisi prima delle stesse offerte e di eventuali criticità o opportunità in base anche alla tipologia e alla situazione dell'edificio particolare, già essa complessa, eventualmente parleremo in altra occasione delle anticipazioni che stanno iniziando a palesarsi), ottenendo così una disponibilità di cassa diretta che darà modo di poter "contare di più"nei confronti delle diverse imprese coinvolte (potendole anche primariamente scegliere più liberamente e, magari, mixandole a piacimento, anziché in modo "imposto", con ad esempio ottima impresa edile, ma scarsa impresa dalla prima (o dal Generale.) "scelta" per il posizionamento dei pannelli solari, del fotovoltaico, o quant'altro di "trainabile").
La delibera "finale" dovrà risultare ben chiara (così come, anche e come sempre, quelle intermedie) e tendente a sottolineare le possibili criticità e responsabilità (cambiasse idea in fase uno dei proprietari che inizialmente aveva dato la propria indispensabile disponibilità a sostituire gli infissi?); il perché si sia scelta l'alternativa A, piuttosto che B; dovrà sottolineare i rischi fiscali comunque presenti, nonché le caratteristiche eventuali del contratto bancario (che spesso prevederà, fra l'altro, un verbale ad hoc ed imposto); la presa coscienza, sempre eventuale, dei costi dell'eventuale necessario "prestito ponte" previsto dalla banca per l'avvio delle opere (in mancanza, ovviamente, sin al primo step dello stato di avanzamento lavori di un credito fiscale esistente e quindi "cedibile"), la creazione (in alternativa, ma non solo) di un fondo condominiale specifico per le spese di avvio (poi comunque "recuperabili") o comunque non detraibili, quali ad esempio alcuni costi burocratici e, indubbiamente, il compenso dell'amministratore, qualora non "responsabile dei lavori" (salvo le indubbie responsabilità invece in capo alla committenza).

Grazie. Come è stato possibile caricare una somma superiore? E' un illecito?

biagio64 dice:

Grazie. Come è stato possibile caricare una somma superiore? E' un illecito?

Nessun illecito...solo fette di salame condominiali

L'amministratore ha detto che lui in banca o in posta non ci andava e i condomini hanno detto che loro non ne avevano voglia

Quindi i Condomini hanno accettato la maggiorazione della Esco che non era nascosta ma ben visibile nel contratto, pensando di non avere speso nulla con lo sconto in fattura, senza andare a vedere che poi tutti hanno pagato ugualmente di più (circa 1.000 euro/testa)

Putroppo il mio cliente era in minoranza e non ha potuto fare alcunchè se non segnalare tramite me l'incongruenza di tale appalto maggiorato

Speriamo che vada tutto bene perchè l'Impresa Subappaltante e il Tecnico li paga la Esco e non il Condominio che può stare solo alla finestra e pregare che vada tutto bene...HONNI Y SOIT QUI MAL Y PENSE

Comunque non si deve stupire perchè è una prassi molto diffusa già con i bonus precedenti (ho visto appalti maggiorati del 50%)

studiofrancescopozzi: personalmente credo che un subappalto faccia lievitare i costi.

Credit71 dice:

si, per via del cappotto, abbiamo condomini che dicono ed io sono d'accordo con loro che già hanno i balconi piccoli se poi gli portano via anche uno spessore tra 15 e 20 cm si rimpiccioliscono ancora di più ed attenzione non è che con queste migliorie non si arriverebbe alla classe A, visto che siamo in classe G.

anche io perderei spazio pur abitando al piano terreno, ma non ravvedo tutta questa dispersione energetica perchè negli anni scorsi ho cambiato tutti i serramenti, mentre il condominio, costruito nel 2008, ha già una parte isolante di 10 cm in lana di roccia tra i due tavolati esterni.

come posso dire: no, non fate l'intervento perchè mi portate via spazio che io ho comprato; ed al contempo gli altri come possono decidere di portarmi via spazio con una votazione a maggioranza?

io non lo trovo giusto, nè per me nè per i condomini con balcone piccolo.

Per la riduzione della larghezza dei balconi veda quanto ho già precisato più sotto

 

Per la riduzione dei consumi le riporto uno studio condotto dall'Enea in cui analizza un intervento a Roma e il risparmio in termini d'energia consumata che si ottiene (per tutti gli anni a venire) è il seguente:

  • con esecuzione di un cappotto è nell'ordine del 47%
  • con una coibentazione del sottotetto si aggiunge un ulteriore 13%
  • con la sostituzione del generatore altro 19%
  • con la sostituzione dei serramenti altro 15%

Come può ben vedere l'intervento più premiante in termini di risparmio energetico è proprio il cappotto esterno

 

Per il calcolo della trasmittanza termica delle pareti attuali il tecnico incaricato può senz'altro fare una simulazione e verificare se occorra o meno il cappotto (veda l'esempio di un analisi fatta da me)

 

Rifiutarsi di far fare il cappotto nella sua proprietà non avrebbe senso nell'ottica di risparmio energetico globale del Condominio e particolare per lei

 

Cassa Vuota1_POST3_LANA ROCCIA cm. 10_Valori psi_2.pdf

Cassa Vuota1_POST3_LANA ROCCIA cm. 10_Valori psi_2.pdf

Cassa Vuota1_POST3_LANA ROCCIA cm. 10_Valori f_2.pdf

Nicola L. dice:

studiofrancescopozzi: personalmente credo che un subappalto faccia lievitare i costi.

Non è la questione del subappalto a far lievitare i costi ma piuttosto quella delle abnormi ricariche che applicano le Esco sul costo reale per farsi carico della cessione del credito o dello sconto in fattura....si prendono l'onere di far tutto ma se lo fanno pagare salatamente

Personalmente sono assolutamente contrario al ricorso a  queste figure uniche che ti blandiscono dicendo "facciamo tutto noi non preccupatevi...pensate solo a pagarci molto di più di quello che vi costa"...putroppo gli amministatori preferiscono non far fatica e delegare il tutto a queste nuove figure e incassarsi il loro 2-3% senza grande impegno

Io ritengo che se il Condominio è seguito da un tecnico con una grande preparazione edile e termotecnica che ben conosce tutti i meccanismi dei bonus fiscali non ha problemi a d appaltare i lavori a chi dà migliori garnzie al prezzo più conveniente.

Certo il tecnico va pagato (come da Decreto) ma ne vale al pena perchè farà senz'altro gli interessi del suo Cliente

studiofrancescopozzi dice:

Per la riduzione della larghezza dei balconi veda quanto ho già precisato più sotto

 

Per la riduzione dei consumi le riporto uno studio condotto dall'Enea in cui analizza un intervento a Roma e il risparmio in termini d'energia consumata che si ottiene (per tutti gli anni a venire) è il seguente:

  • con esecuzione di un cappotto è nell'ordine del 47%
  • con una coibentazione del sottotetto si aggiunge un ulteriore 13%
  • con la sostituzione del generatore altro 19%
  • con la sostituzione dei serramenti altro 15%

Come può ben vedere l'intervento più premiante in termini di risparmio energetico è proprio il cappotto esterno

 

Per il calcolo della trasmittanza termica delle pareti attuali il tecnico incaricato può senz'altro fare una simulazione e verificare se occorra o meno il cappotto (veda l'esempio di un analisi fatta da me)

 

Rifiutarsi di far fare il cappotto nella sua proprietà non avrebbe senso nell'ottica di risparmio energetico globale del Condominio e particolare per lei

 

Cassa Vuota1_POST3_LANA ROCCIA cm. 10_Valori psi_2.pdf

Cassa Vuota1_POST3_LANA ROCCIA cm. 10_Valori psi_2.pdf

Cassa Vuota1_POST3_LANA ROCCIA cm. 10_Valori f_2.pdf

ho fatto un errore:

ho allegato due uguali calcolo psi e non della trasmittanza

rimedio

scusatemi

Cassa Vuota1_POST3_LANA ROCCIA cm. 10.pdf

Grazie Signor Pozzi.

Io non sono contrario per principio, ma esigo che si faccia una scelta consapevole di quello in cui ci stiamo imbarcando.

Le cose fatte alla leggera poi si pagano.

Lo vedo tutti i giorni per lavoro.

 

"ah ma noi pensavamo che, ah ma ci era stato detto, ah ma io avevo capito che, ah ma qualcuno ci tutelerà, ah ma non preoccupatevi che andrà tutto bene e bla bla bla".

Credit71 dice:

Grazie Signor Pozzi.

Io non sono contrario per principio, ma esigo che si faccia una scelta consapevole di quello in cui ci stiamo imbarcando.

Le cose fatte alla leggera poi si pagano.

Lo vedo tutti i giorni per lavoro.

 

"ah ma noi pensavamo che, ah ma ci era stato detto, ah ma io avevo capito che, ah ma qualcuno ci tutelerà, ah ma non preoccupatevi che andrà tutto bene e bla bla bla".

infatti...mi pare d'essere stato abbastanza chiaro sui benefici (e malefici) di un unico interlocutore (Esco) e altrettanto sulla cessione del credito a Banche/Assicurazioni/Poste Italiane da parte del Condomnio (se non si è capito io opto con tutto me stesso per questa ipotesi)

 

Il privato che effettua lavori di riqualificazione deve capire che non li realizza gratuitamente, ma li paga: con lo “sconto in fattura”, con il " credito d’imposta" maturato e ceduto all’impresa che ha eseguito i lavori stessi, o attraverso la cessione a terzi, ma li paga! E chi ritira il credito d’imposta ceduto vorrà trarre profitto, in qualche modo, da questo servizio offerto: è in questo momento che si possono verificare comportamenti non corretti e gravi distorsioni del mercato, con prezzi dei lavori maggiorati per incrementare il valore del credito d’imposta, inserimento di strani costi tecnici non meglio qualificati, oneri di strana natura: quando si parla di Superbonus 110% attenzione quindi ai pacchetti “all-inclusive” e alle sorprese che possono celare.

Nel mercato sono già presenti e attivi soggetti che si sono “inventati” operatori del settore e che propongono di realizzare interventi di riqualificazione da decine di migliaia di euro “chiavi in mano” e “tutto gratis”: soggetti che oggi ci sono, si muovono aggressivamente e contattano condòmini e amministratori, ma domani dove saranno? E’ pertanto assolutamente opportuno che ci si rivolga ad operatori qualificati del mercato, che abbiano una storia consolidata alle spalle, non al primo soggetto offerente che vende il “tutto gratis” …visto che poi gratis non è!

E’ bene che il privato faccia molta attenzione alle proposte, in apparenza assai allettanti, che riceve: che abbia conoscenza dei meccanismi della cessione del credito, che sappia che esistono limiti di spesa, che sia al corrente del fatto che non su tutti gli edifici possono essere eseguiti interventi che possono beneficiare degli incentivi fiscali.

Come pure pensare che, sempre “gratis”, qualcuno provveda a tutto (“non si preoccupi, pensiamo a tutto noi…”) è puramente illusorio e chi per ingenuità o per scarsa informazione crede a questo messaggio si espone a pericolosi rischi del Superbonus 110.

Come prevenire questi rischi del Superbonus 110? Innanzitutto il cittadino si deve tutelare: sicuramente meglio della proposta “chiavi in mano” è l’affidamento di un incarico di verifica preliminare (diagnosi energetica) e di progettazione ad un serio professionista, che operi con competenza e nel più scrupoloso interesse del proprio committente; potrà così essere verificata preliminarmente la rispondenza ai requisiti richiesti per poter beneficiare dei vantaggi fiscali.

Il progettista, poi, potrà assumere anche il ruolo di Direttore Lavori, figura di controllo con ruolo determinante per assicurare il Committente della correttezza di esecuzione in corso d’opera: quali garanzie di affidabilità può infatti offrire un “chiavi in mano” dove l’esecutore dei lavori è anche controllore di sé stesso?

Altro passaggio fondamentale sono le asseverazioni amministrative e tecniche, anche queste da affidare a professionisti incaricati: chi verifica altrimenti la correttezza delle procedure e la congruità dei prezzi applicati così da tutelare il Cliente finale?

La figura del Professionista incaricato riveste quindi un ruolo di altissimo profilo, di grande valore e responsabilità.

Non è infrequente imbattersi in offerte per l’esecuzione dei lavori incrementate artatamente da parte di soggetti che vogliono trarre maggior vantaggio dalla cessione del credito, aumentandone il valore complessivo; ma la Legge prevede dei limiti massimi di spesa cui bisogna sottostare e se togliamo ingiustificate maggiorazioni, l’IVA, i costi tecnici e di progettazione, gli oneri per la sicurezza, il costo della Direzione Lavori e delle certificazioni, alla fine quale potrà mai essere il reale valore dei lavori che si andranno ad eseguire e l’effettiva qualità tecnica delle opere realizzate?

Anche in questo caso è il Professionista incaricato che può tutelare il Committente perché, sia ben chiaro, se ad un controllo dell’Agenzia delle Entrate i lavori eseguiti non risultano corretti ed i prezzi applicati non congrui, la ripresa fiscale è in capo al privato, poiché è lui stesso che ha approfittato di un beneficio fiscale di cui non aveva titolo, poi ceduto ad un soggetto magari scomparso nel nulla: chi è stato raggirato si troverà così solo, senza difesa alcuna, a dover rispondere in solido per i lavori eseguiti, dovendo restituire le somme di cui ha creduto di poter beneficiare in termini di credito d’imposta, oltretutto maggiorate di sanzioni ed interessi.

Al di là di questi rischi del Superbonus 110 che, con accortezza e un minimo di conoscenza possono essere facilmente individuabili, i benefici fiscali attualmente previsti rappresentano comunque una reale e imperdibile opportunità per il cittadino che intende realizzare lavori per riqualificare il proprio immobile, fondamentale è comprendere però l’importanza di rivolgersi a professionisti e ad operatori qualificati, che sappiano tutelare l’interesse del Committente e che lo aiutino ad orientarsi correttamente in un mercato dove è purtroppo ormai possibile imbattersi in pericolose speculazioni.

 

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