#1 Inviato 26 Febbraio, 2022 Buongiorno a tutti, mi trovo ad affrontare una situazione particolare come si evince dal titolo, che mi coglie impreparato, ma sono certo di trovare il modo di lavorare correttamente questa posizione grazie al vostro aiuto. Contratto affitto stipulato al signor Rossi che si separa dalla moglie, sono in attesa di ricevere dal conduttore uscente la comunicazione e la documentazione relativa alla sentenza di separazione con contestuale disposizione da parte del Tribunale di assegnare la casa coniugale alla moglie con subentro della stessa nel contratto d'affitto. Dal punto di vista legale devo necessariamente eseguire la suddetta disposizione, dal punto di vista contabile invece non so come mi devo muovere. Considerando che la moglie, come prevedibile, mi ha già anticipato che avrà difficoltà a pagare (non è nemmeno aggredibile) volevo porgere alcune domande a voi che ne sapete più di me. Domanda n. 1: il deposito cauzionale lo devo restituire al conduttore uscente? Domanda n. 2: certamente dovrò far firmare un verbale di consegna dell'immobile con la restituzione delle chiavi, in questo caso specifico è corretto se nel verbale indico che l'immobile lo restituisce al locatore mentre le chiavi le consegna alla locataria? (restituisce l'immobile come? virtualmente? cosa "diavolo" scrivo nel verbale?) Domanda n. 3: la ex moglie subentrante mi ha anticipato che nel box auto c'è la macchina dell'ex marito che non può rimuovere perchè necessita di un ricovero manutentivo, in questo caso specifico il problema è della nuova conduttrice? (almeno per ora). Domanda n. 4: al momento, non avendo ricevuto documentazione alcuna, sono in attesa di conoscere la data del subentro imposta dal tribunale, immagino che il conduttore uscente sia responsabile di tutti i pagamenti, canoni, spese condominiali etc.. sino alla data del subentro, è corretto? (chiedo perchè ha smesso di pagare e ad oggi registro una morosità contenuta di 5 giorni. Domanda n. 5: per il subentro posso fare direttamente tutto dal sito dell'Ade? Il contratto è in cedolare non vorrei che il sistema chiedesse denaro, considerato che il subentro forzato mi aspetto di non dover pagare un benedetto centesimo di euro. Spero possiate aiutarmi perchè il mio legale in tema di locazioni è limitato alla sola parte legale, "zoppica" nella parte amministrativa. Spero davvero possiate instradarmi. Un saluto a tutti. Ettore
#2 Inviato 26 Febbraio, 2022 Credo tu debba attendere una visita di @SisterOfNight per ricevere dritte affidabili. Però a mio parere, l'assegnazione dell casa coniugale per sentenza del tribunale è un fatto privato dei due coniugi, che non inficia e non modifica il contratto di locazione in corso di validità che tu hai stipulato col marito. Quest'ultimo continuerà ad esser per te titolare del contratto ed unico responsabile di tutti gli oneri ed onori derinavanti dallo stesso. Quindi nessun subentro nel contratto o altra modifica: non ci sono alcun conduttore uscente e nessuna conduttrice subentrante. Il marito continuerà ad esser il tuo unico interlocutore e responsabile anche se la casa è stata assegnata alla sua ex moglie. Le beghe passate presenti e future se le devono risolvere fra di loro e nel loro privato. A te interessa solo che il marito continui ad onorare il contratto di locazione come fatto fino ad ora. 1
#3 Inviato 26 Febbraio, 2022 Purtroppo non è cosi albano59. Fino a qualche giorno fa ero del tuo stesso avviso, in realtà, sentito il mio Legale e leggendo in rete mi è fatto obbligo dal Tribunale di escludere l'attuale conduttore dal contratto e da tutti gli obblighi assunti nel contratto dalla data del subentro della moglie. Mi limito a scriverti che sono incazzato nero perchè non posso utilizzare altra terminologia, mi rendo sempre più conto che affittare immobili in questo Paese sta diventando impossibile. Cfr. art. 6 della l. 392/78 Cass. civ. n. 6804/1993 L’art. 6 della L. 27 luglio 1978 n. 392, nel disporre che «in caso di separazione personale... nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo», non modifica la natura del rapporto e la natura del diritto in base al quale il conduttore detiene la cosa locata, ma solo consente a soggetto diverso dall’originario conduttore di sostituirsi nella titolarità del contratto, con attribuzione dei relativi diritti ed assunzione delle obbligazioni che ne derivano. Ne consegue che il locatore ha diritto alla scadenza di riottenere la disponibilità dell’immobile, senza che tale suo diritto possa trovare un limite nel provvedimento di assegnazione della casa familiare da parte del giudice. (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6804 del 18 giugno 1993) Trib. civ. Milano n. 1021/1994 Nel caso di separazione del conduttore, il subingresso nel contratto del coniuge, assegnatario della casa coniugale, ai sensi dell’art. 6, secondo e terzo comma, L. 392/78, si verifica in modo del tutto automatico, indipendentemente dalla comunicazione o comunque dalla conoscenza che di tale situazione abbia il locatore, anche se l’omessa comunicazione potrebbe configurare un inadempimento contrattuale del conduttore ed essere, quindi, eventualmente valutata ai fini della risoluzione del rapporto. (Tribunale civile Milano, sentenza n. 1021 del 31 gennaio 1994) Modificato 26 Febbraio, 2022 da etienne 1
#4 Inviato 26 Febbraio, 2022 etienne dice: Fino a qualche giorno fa ero del tuo stesso avviso, in realtà, sentito il mio Legale e leggendo in rete mi è fatto obbligo dal Tribunale di escludere l'attuale conduttore dal contratto Ne prendo atto. etienne dice: Cass. civ. n. 6804/1993 a) [...] ma solo consente a soggetto diverso dall’originario conduttore di sostituirsi nella titolarità del contratto, con attribuzione dei relativi diritti ed assunzione delle obbligazioni che ne derivano. b) Ne consegue che il locatore ha diritto alla scadenza di riottenere la disponibilità dell’immobile, senza che tale suo diritto possa trovare un limite nel provvedimento di assegnazione della casa familiare da parte del giudice. a) Bisogna confrontarsi con la moglie e capire se ella sia disponibile ad accettare la titolarità del contratto con tutto ciò che ne conseguirà, ovvero sia disponibile al subentro contrattuale. b) Se la siora non è disponibile al subentro contrattuale - ed andrà documentato con scritto firmato e registrato - io ritengo tu possa procedere col recesso anticipato del contratto. Disponi già di tuo legale. Consultati con lui e manda lui ad interloquire con la siora. Io preferirei rimanerne fuori dalla gestione e risoluzione di questo impasse, per poi racogliere quel che il tuo legale sarà riuscito a raccattare.
#5 Inviato 26 Febbraio, 2022 etienne dice: Domanda n. 1: il deposito cauzionale lo devo restituire al conduttore uscente? No si regolano tra loro in quanto non c'è la stipula di un nuovo contratto etienne dice: Domanda n. 2: certamente dovrò far firmare un verbale di consegna dell'immobile con la restituzione delle chiavi, in questo caso specifico è corretto se nel verbale indico che l'immobile lo restituisce al locatore mentre le chiavi le consegna alla locataria? (restituisce l'immobile come? virtualmente? cosa "diavolo" scrivo nel verbale?) no. Tu non devi far nulla non c'è ne apertura ne chiusura del contratto che rimane in essere così come stipulato. etienne dice: Domanda n. 3: la ex moglie subentrante mi ha anticipato che nel box auto c'è la macchina dell'ex marito che non può rimuovere perchè necessita di un ricovero manutentivo, in questo caso specifico il problema è della nuova conduttrice? (almeno per ora). Non è un problema tuo. E' ora lei la custode del bene che hai locato. etienne dice: Domanda n. 4: al momento, non avendo ricevuto documentazione alcuna, sono in attesa di conoscere la data del subentro imposta dal tribunale, immagino che il conduttore uscente sia responsabile di tutti i pagamenti, canoni, spese condominiali etc.. sino alla data del subentro, è corretto? (chiedo perchè ha smesso di pagare e ad oggi registro una morosità contenuta di 5 giorni. sino a quando non ti viene notificata la variazione contrattuale tu non devi far nulla ed il tuo interlocutore è chi ha stipulato il contratto. Poi leggendo il dispositivo della sentenza di separazione potrai anche capire gli effetti. etienne dice: Domanda n. 5: per il subentro posso fare direttamente tutto dal sito dell'Ade? Il contratto è in cedolare non vorrei che il sistema chiedesse denaro, considerato che il subentro forzato mi aspetto di non dover pagare un benedetto centesimo di euro. deve provvedere il conduttore a variare ed integrare se del caso. 1
#6 Inviato 26 Febbraio, 2022 Per quanto ne sai in questo momento la sentenza potrebbe anche prevedere che il marito si accolli tutto o in parte il canone locativo.
#7 Inviato 27 Febbraio, 2022 A questo punto devo attendere di ricevere la comunicazione ufficiale compreso il contenuto della sentenza. Mi credete se vi dico che questa situazione mi sta stressando molto? Mi ritrovo a gestire una persona che mi ha già anticipato di non riuscire a sostenere il canone e non è neppure aggredibile. È stata una doccia fredda. Vi posso aggiornare? Se di interesse collettivo per il forum ovviamente. Per ora vi ringrazio per i vostri interventi.
#8 Inviato 27 Febbraio, 2022 etienne dice: posso aggiornare? Se di interesse collettivo per il forum ovviamente. Sarebbe l'ideale.
#9 Inviato 27 Febbraio, 2022 Ciao Credo che tu non debba prendere iniziative o preoccuparti prima di avere ulteriori informazioni. 3
#10 Inviato 27 Febbraio, 2022 camillo50 dice: No si regolano tra loro in quanto non c'è la stipula di un nuovo contratto no. Tu non devi far nulla non c'è ne apertura ne chiusura del contratto che rimane in essere così come stipulato. Non è un problema tuo. E' ora lei la custode del bene che hai locato. sino a quando non ti viene notificata la variazione contrattuale tu non devi far nulla ed il tuo interlocutore è chi ha stipulato il contratto. Poi leggendo il dispositivo della sentenza di separazione potrai anche capire gli effetti. deve provvedere il conduttore a variare ed integrare se del caso. condivido quanto riportato camillo50 dice: Ciao Credo che tu non debba prendere iniziative o preoccuparti prima di avere ulteriori informazioni. infatti, al momento il proprietario non fa nulla Quando e se riceverà notizie si adeguerà- Consideriamo che egli non è parte dell'accordo di separazione, in genere il tribunale si limita a scrivere "assegnazione della casa famigliare alla moglie". Probabilmente siamo in caso di separazione giudiziale il che implica il subentro della moglie nel contratto e l'estromissione dal contratto ex lege del marito. Se poi la signora non paga, la sfratti. Assegnazione non significa che il contratto debba durare a vita 1
#11 Inviato 1 Marzo, 2022 Grazie anche a te Sisterofnight per aver prestato attenzione al mio post. Seguirò alla lettera i vostri consigli, mi permetto solo di dissentire in merito al fatto che il subentro debba essere regolato tra il conduttore uscente ed il conduttore entrante. Mi spiego meglio, atteso che la moglie non è in grado di gestire la situazione e certamente non registrerà il subentro all'Ade, quando avvieró la procedura di sfratto, (perché lo dovrò fare), se contrattualmente risulta ancora il marito, teoricamente dovrei avviare la procedura di sfratto nei confronti di quest'ultimo che farà opposizione con tutte le ragioni del caso. Mi troverei in una sorta di stallo in quanto il marito si oppone e la signora non è parte integrante nel contratto. Come giudicate le mie considerazioni? Ringrazio sempre per il tempo che mi dedicate.
#12 Inviato 1 Marzo, 2022 ciao quando ti sarà comunicata formalmente la sentenza, verifica se registrata, altrimenti la registrazione della variazione la puoi fare anche tu addebitando la spesa al conduttore.
#13 Inviato 2 Marzo, 2022 camillo50 dice: ciao quando ti sarà comunicata formalmente la sentenza, verifica se registrata, altrimenti la registrazione della variazione la puoi fare anche tu addebitando la spesa al conduttore. Probabilmente il marito notificherà al proprietario l'ordinanza di separazione e questi potrà andare in ade e fare il subentro. Poi potrà sfrattare direttamente la moglie etienne dice: Mi spiego meglio, atteso che la moglie non è in grado di gestire la situazione e certamente non registrerà il subentro all'Ade, quando avvieró la procedura di sfratto, (perché lo dovrò fare), se contrattualmente risulta ancora il marito Mi troverei in una sorta di stallo in quanto il marito si oppone e la signora non è parte integrante nel contratto. Come giudicate le mie considerazioni? Io credo ti notificherà l'ordinanza andrai in Ade e farai il cambio intestazione mettendo la moglie. Quindi poi manderai alla signora raccomandata con il tuo iban e copia del contratto. Se non paghi sfratti. Certo a me personalmente non pare risponda al giusto che un proprietario si veda mutare conduttore per volere della legge. E debba poi subire le conseguenze di una morosità. Ma purtroppo è solo una mia opinione e la legge dice diversamente. Tra l'altro mi pare non si applichi neppure la regolamentazione della cessione del contratto, dove il ceduto deve accettare la cessione. Qui no.. Sono perplessa Modificato 2 Marzo, 2022 da SisterOfNight
#14 Inviato 2 Marzo, 2022 camillo50 dice: ciao quando ti sarà comunicata formalmente la sentenza, verifica se registrata, altrimenti la registrazione della variazione la puoi fare anche tu addebitando la spesa al conduttore. non viene notifica l'ordinanza o la sentenza registrata ma autentica per conoscenza (e occorre guardare alla notifica della sentenza/ordinanza). La registrazione delle sentenze in genere è operata d'ufficio dalla cancelleria e nel caso di quella di separazione non abbiamo una "registrazione" ma l'annotazione negli uffici dello stato civile.
#15 Inviato 2 Marzo, 2022 Attendo di ricevere una notifica che girerò al mio legale e posterò anche a voi. Confermate che il pregresso dei canoni e delle spese condominiali fino alla data della sentenza sono comunque a carico del marito al quale (avete scritto) non va restituita la cauzione? Che stress questa situazione.
#16 Inviato 2 Marzo, 2022 ah sicuramente per i canoni, La cauzione non va resa al marito perchè questo sarà un subentro. La cauzione va resa al momento dello scioglimento del contratto e quindi a chi sarà conduttore in quel momento. Al piu' è la moglie a dover dare la cauzione direttamente al marito, visto che poi la incasserà lei. Ovviamente non lo farà..ma saranno problemi loro 1
#17 Inviato 3 Marzo, 2022 Giusto per capire, generalmente la cancelleria quando notifica la sentenza? Chiedo per capire quali sono le tempistiche per la ricezione della comunicazione dal Conduttore "uscente", considerato che la morosità attuale è di un mese, al secondo mese viene inviato un sollecito e segue la pratica di sfratto. Non vorrei avviare lo sfratto per poi trovarmi una comunicazione con data retroattiva. Carta canta ed io, per ora, da parte loro ho solo sentito parole...
#18 Inviato 3 Marzo, 2022 Ciao un mese di ritardo lo puoi tollerare, ma eventualmente scrivi una raccomandata di sollecito e preavviso di avvio azione di sfratto al conduttore del contratto e attendi eventualmente qualche risposta, e se non ricevi notizie, allora puoi partire.
#20 Inviato 4 Marzo, 2022 etienne dice: Giusto per capire, generalmente la cancelleria quando notifica la sentenza? Chiedo per capire quali sono le tempistiche per la ricezione della comunicazione dal Conduttore "uscente", considerato che la morosità attuale è di un mese, al secondo mese viene inviato un sollecito e segue la pratica di sfratto. Non vorrei avviare lo sfratto per poi trovarmi una comunicazione con data retroattiva. Carta canta ed io, per ora, da parte loro ho solo sentito parole... Non mi sono spiegata. La cancelleria comunica l'avvenuta separazione al COMUNE per l'annotazione nello stato civile. A te la cancellaria non notifica proprio nulla. E' il tuo conduttore a doverlo fare per renderti edotta che essendoci stata assegnazione della casa, lui sarà estromesso dal contratto
#21 Inviato 7 Marzo, 2022 Ciao sister ti ringrazio per la precisazione. Avevo capito benissimo, mi sono spiegato male io. Chiedevo quali sono generalmente i tempi perché il Conduttore mi ha accennato che avrebbe provveduto ad inviarmi raccomandata non appena la cancelleria avesse reso disponibile la documentazione. Oltre non vado perché è al di fuori dalle mie competenze e non vorrei scrivere stupidaggini. Vi aggiorno. Grazie ancora per l'interesse.
#22 Inviato 8 Marzo, 2022 Ieri ho trovato nella cassetta della posta la cartolina con invito a ritirare la missiva. Altro dubbio... Chiarito che chiavi, cauzione ecc ecc se la vedono loro, per quanto riguarda le spese condominiali devo far conguagliare all'amministratore separando i conteggi? Quanto sopra vale anche per il canone d'affitto che devo ripartire in base al periodo di detenzione dell'immobile? Grazie ancora per il sostegno.
#23 Inviato 9 Marzo, 2022 Leggendo sul web mi pare di aver capito che nel caso specifico per evitare confusione devo trattare il subentro che lavorerei per mortis causa. Quindi nulla va restituito al precedente conduttore ed il conguaglio spese è a carico della Locataria subentrante. Siete anche voi della stessa idea?
