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Marco2014

Trasformazione impianto condominiale a gas.

Grazie per l'utile supporto. Mi chiamo Marco.

Il nostro condominio è composto da 2 edifici separati serviti da un'unica centrale termica con 3 caldaie a gasolio. Si sta provvedendo alle riunioni preliminari ristrette per valutare e procedere con la trasformazione a gas con la sostituzione delle caldaie e lavori al contorno.

La situazione è questa.

L'amministratore suggerisce caldamente di incaricare preliminarmente un termotecnico di fiducia del condominio, che provveda al rilievo degli impianti (radiatori installati negli apartamenti, tubature comuni, dispersioni, ecc), ai calcoli per il dimensionamento corretto e la componentistica ad hoc (spero di scrivere cose corrette non essendo tecnico...).

Lo stesso termotecnico dovrebbe fornirci poi un capitolato per chiedere le offerte alle imprese e redigere il progetto, presentarlo e seguire il controllo sui lavori. Purtroppo una parte compatta e decisiva di condomini, seppur non la maggioranza assoluta, sta spingendo perchè non si proceda in questo modo.

Il grosso, il 40% si rimette e segue la maggioranza dei votanti qualunque sia la decisione. Gli altri sono sempre assenti.

I condomini irremovibili, dall'inizio a loro dire hanno sentito delle ditte che vendono caldaie e le installano.

Per qualche motivo sono completamente contrari ad incaricare un termotecnico. Non c'è verso.

Noialtri abbiamo addirittura chiesto che ne suggeriscano loro alcuni, per noi sarebbe uguale purchè siano tecnici estranei alle imprese. Niente da fare.

La loro tesi è che le ditte "regalano" la progettazione grazie a tecnici interni. Costa meno far fare tutto a loro che a far lavorare liberi professionisti "che rubano tanti soldi", dicono le ditte stesse. Sarà... ma noi non ci fidiamo. Altrimenti a cosa servono i tecnici?!? nessuno pagherebbe mai un termotecnico, un architetto oppure un ingegnere, no?

Chiedo a voi esperti:

1) è vero che le ditte possono "regalare" il progetto di un ingegnere? Ma chi incarica l'ingegnere "regalato" dalla ditta? non deve essere sempre il condominio? Praticamente ci faremmo imporre il tecnico amico della ditta?

2) e come funziona poi? chi lo paga? come mai l'amministratore ci ha detto in via riservata che chi timbra dovrebbe sempre essere estraneo all'impresa? è una balla? a noi l'amministratore (so che sono rari...) pare una persona seria;

3) come facciamo a sapere che la ditta effettuerà rilievi e calcoli accurati (anche in vista della ripartizione) e non invece alla svelta per questioni di propria economia visto che "regalerebbe" il progetto termotecnico?

4) infine, noi in quanto comproprietari dell'impianto che andiamo a pagare abbiamo diritto di pretendere -qualora addirittura fosse vero ciò che dice l'amministratore- l'incarico ad un termotecnico che non sia quello "dell'impresa"???

Grazie per le risposte che saranno graditissime. Alcuni di noi hanno la sensazione che qualcosa non torni. Addirittura, anche se è una supposizione, iniziamo a supporre che la ditta abbia promesso, visto l'ingente importo in ballo, un ritorno almeno parziale a qualcuno di questi condomini. Ci pare assurdo ma sembrano lavorare perchè non ci sia un terzo competente a controllare per i condomini.

Abbiamo qualche diritto? possibilità di pretendere un tecnico anche se siamo minoranza? una eventuale maggioranza potrebbe imporci una scelta che ci sembra dissennata come questa? a noi pare come se la maggioranza alla fine potesse imporre ad un condominio di fare le cose in nero. Non è che a maggioranza si possono fare idiozie ed imporle a tutti paventando aleatori risparmi, no?

Grazie, Marco.

Le valvole termostatiche subito per adeguare alla normativa l'impianto.

La contabilizzazione è probabile sia installata contestualmente, ma non deliberato ancora.

E' importante relativamente all'incarico ad un termotecnico di fiducia del condominio?

Grazie.

Non so se è corretto sollecitare delle risposte, come sto facendo...

in caso non lo fosse, scusate.

Marco.

Attualmente si stanno installano caldaie a condensazione con l'inserimento di uno scambiatore di calore - per evitare che l'acqua dei termosifoni circoli nella caldaia provocando un deterioramento della stessa - (Le caldaie sono alimentate a gas metano)

Il rendimento di queste caldaie si attesta intorno al 97%. Oltre alla caldaia dovrebbe essere sostituita la canna fumaria.

Il risparmio è notevole e in un paio d'anni si riesce ad ammortizzare le spese con il recupero fiscale ed il risparmio del combustibile.

Perché non vi affidate alla ditta che vi fa manutenzione alla c.le termica? Non vi fidate? Vi ha suggerito cose diverse?

Grazie per il contributo Nicola.

Il punto non è fidarsi o non fidarsi. E' seguire innanzitutto una corretta procedura visto che si tratta di una spesa notevole. A noi condomini che vorremmo innanzitutto avere un tecnico "di parte" (nostra parte, lato condominio) risulta che la buona pratica,suggerita spesso anche da ANACI ed affini, sia la seguente, e che dovrebbe essere quella seguita sempre quando si tratta di lavori e forniture di una certa entità. A maggior ragione quando si tratta di questioni tecniche in cui -di fatto- c'è una asimmetria. E quando si ha a che fare con lavori edili ed impianti, nessuno che legga qualcosa su internet ma che non sia del mestiere, può realmente capirci. A parte i tuttologi...

La procedura che dovrebbe essere seguita SEMPRE, in base a quanto compreso informandoci, è questa:

1) incaricare un termotecnico (tecnico di fiducia estraneo alla Ditta installatrice che potrebbe per definizione essere in conflitto di interesse);

2) il tecnico rileva il sistema degli impianti attuali, l'edificio servito e fa un capitolato, anche relativo alla caldaia ed alle modifiche necessarie (locale tecnico ecc.);

3) in base a quel capitolato si chiedono preventivi diversi (non certo solo alla Ditta conduttrice della centrale termica!);

4) col supporto del tecnico di fiducia si valutano i preventivi (non solo in base al prezzo, ovvio);

5) si delibera l'incarico alla Ditta scelta.

Il mio quesito, quindi, mi sembrava fosse chiaro fosse relativo a questioni procedurali e di correttezza nell'affidamento di lavori e forniture di una certa entità. Poi, certo è che se si parla con chi ha o lavora per una Ditta tenderà pregiudizialmente a dire di fidarsi o che ad incaricare un tecnico "terzo" si sprecano soldi.

Ma resta il fatto è che nel processo di trasformazione, un tecnico interverrà comunque! Solo che non sarà "di fiducia" del condominio, non farà uno studio completamente libero da condizionamenti, ma sarà comunque legato alla Ditta perchè sarà la Ditta a "passargli" il lavoro. O sbagliamo a fare queste considerazioni?

Pare il caso a qualcuno nel 2014 di procedere in queste questioni non nel modo più consono e, ma "a fiducia"? Ma scherziamo o cosa?

Grazie per i consigli sul questito originario: può la maggioranza relativa imporre al condominio di dareun incarico del genere solo ad una ditta che addirittura avrà facoltà di imporre un suo professionista, oppure si possono esigere procedure più "professionali" che vengono da più parti consigliate?

oppure si possono esigere procedure più "professionali" che vengono da più parti consigli.

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Per la sostirzione della caldaia e la posa delle termoregolazione con valvole termostatiche, a mio avviso, non sono un tecnico ma lo stiamo facendo nel nostro condominio, abbiamo dato l'incarico a un terzo estraneo sia alle eventuali ditte che al condominio, ovviamente l'onere a carico dei condomini, per valutazioni sulla fattibilità e soprattutto "cosa bisogna fare e perché"... alla stipula della relazione tecnica, lo stesso presenterà un capitolato che verrà consegnato alle ditte per indicazioni prezzi e tempistica , in previsione anche ai pagamenti con stato avanzamento lavori per la creazione del fondo necessario.......

Grazie per la risposta sig. Pessina.

Le risulta o potrebbe fornirmi informazioni su eventuali diritti da parte di una minoranza di condomini di esigere che si proceda come nel vostro caso?

Avete per caso avuto informazioni in tal senso dal vostro amministratore?

Infatti, anche noi (numericamente non maggioranza) vorremmo incaricare un tecnico terzo, inteso come estraneo sia alla ditta che al condominio.

Ma purtroppo l'altra parte, non maggioranza assoluta, ma relativa, per qualche motivo non ben chiaro vuol che sia dato un incarico a scatola chiusa ad una ditta senza un tecnico di parte del condominio che faccia studio preliminare e capitolato. A noi sembra una totale imposizione illogica che ci pare assurdo dover subire. Ma non abbiamo trovato una voce univoca che ci dica che possiamo pretendere di incaricare un tecnico, visto che comunque questi lavori sembrano per legge imporre l'incarico ad un tecnico. Ci troveremmo, anche se minoranza, da proprietari paganti e committenti, ad incaricare "indirettamente" un tecnico scelto dalla ditta. Ci pare una follia contro l'interesse dei singoli condomini e del condominio stesso.

se la maggioranza, anche risicata, ma sempre maggioranza decide in un senso, tutti si devono adattare e "pagare" ma, sarebbe nell'interesse di tutti un tecnico "super partes" e non interessato all'affare.... dovrebbero capirlo !

anche da noi la maggioranza voleva affidare l'incarico alla ditta fornitrice ma, con un po' di pazienza siamo riusciti a far cambiare idea e operare per il meglio avendo inoltre confronto di prezzi on un capitolato "asettico"

 

se apri nessaggi privati e hai voglia di leggere ti invio tutta la normativa che ti avviso , per gente non del mestiere, ostica

Grazie infinite per i consigli, Pessina.

Con la normativa, non avendo pretese di diventare esperti in materie non nostre, non credo sia utile.

Sicuramente proveremo a convincere altri sulla opportunità di un tecnico di fiducia.

Purtroppo l'arroganza e la superficialità di alcuni è una brutta bestia contro cui combattere.

Lascia un po' di amarezza la generica considerazione che queste stesse persone, qualora si "toccasse" il loro ambito di competenza lavorativa, cambierebbero completamente opinione, dandoci dei pazzi a non rivolgerci ad "esperti".

Grazie ancora ed alla prossima.

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