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Federica2020

Trasformazione di locali lavatoio/stenditoio in locali soffitta

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Buonasera a tutti, 
nel mio condominio, un fabbricato in centro città la cui costruzione risale agli anni '40, si vorrebbe procedere alla trasformazione degli attuali locali lavatoio/stenditoio siti al nono piano in locali soffitta (da accatastare con categoria C/2) da locare (e/o eventualmente vendere) ai condomini che ne facciano richiesta. La locazione non sarebbe ultranovennale. La domanda supererà l'offerta e non si esclude che si andrà ad estrazione tra i richiedenti...
In questi locali potrebbero (siamo nella fase di indagine di fattibilità), essere realizzate 5 o 6 locali soffitta. Questi locali di proprietà ed uso condominiale  come tutti gli enti condominiali non risultano essere accatastati nemmeno come beni comuni non censibili. Nel regolamento di condominio (è del 1948) sono enunciati quali beni di servizio comune lavatoio/stenditoio. 
Qualcuno ha affrontato una simile situazione e con quale esito?
Con quali procedure e difficoltà?
Le eventuali soffitte potrebbero essere vendute ai condomini (con il vincolo della "prima pertinenza esclusiva" all'abitazione) con i 4/5 favorevoli oppure è sempre necessaria l'unanimità?
Il suddetto vincolo è ammissibile o crea pregiudizio ai condomini che non posseggono tale requisito e sono automaticamente esclusi dalla possibilità di acquisto?
Tale vincolo è ammissibile in caso di locazione ai condomini che non posseggono tale requisito e sono automaticamente esclusi dalla possibilità di ricevere in locazione il bene?
Grazie a chi vorrà rispondere

Federica2020 dice:

Buonasera a tutti, 
nel mio condominio, un fabbricato in centro città la cui costruzione risale agli anni '40, si vorrebbe procedere alla trasformazione degli attuali locali lavatoio/stenditoio siti al nono piano in locali soffitta (da accatastare con categoria C/2) da locare (e/o eventualmente vendere) ai condomini che ne facciano richiesta. La locazione non sarebbe ultranovennale. La domanda supererà l'offerta e non si esclude che si andrà ad estrazione tra i richiedenti...
In questi locali potrebbero (siamo nella fase di indagine di fattibilità), essere realizzate 5 o 6 locali soffitta. Questi locali di proprietà ed uso condominiale  come tutti gli enti condominiali non risultano essere accatastati nemmeno come beni comuni non censibili. Nel regolamento di condominio (è del 1948) sono enunciati quali beni di servizio comune lavatoio/stenditoio. 
Qualcuno ha affrontato una simile situazione e con quale esito?
Con quali procedure e difficoltà?
Le eventuali soffitte potrebbero essere vendute ai condomini (con il vincolo della "prima pertinenza esclusiva" all'abitazione) con i 4/5 favorevoli oppure è sempre necessaria l'unanimità?
Il suddetto vincolo è ammissibile o crea pregiudizio ai condomini che non posseggono tale requisito e sono automaticamente esclusi dalla possibilità di acquisto?
Tale vincolo è ammissibile in caso di locazione ai condomini che non posseggono tale requisito e sono automaticamente esclusi dalla possibilità di ricevere in locazione il bene?
Grazie a chi vorrà rispondere

Le maggioranze sono differenziate a seconda di cosa decidete di fare:

  • vendita: necessaria l'unanimità; se alcuni condomini si oppongono, al limite si può proporre di frazionare e vendere una parte;
  • cambio destinazione d'uso: necessari i 4/5 e le modalità specificate dal 1117 ter c.c.;
  • locazione: basta la maggioranza semplice, v. p.e.: --link_rimosso--
Modificato da condo77

Grazie!

E' un "palazzo di veleni": l'idea sarebbe creare i locali C/2 e vendere con vincolo della pertinenzialità (onde avere terzi estranei) ma la strada è ardua....non per assenza di convenienza monetaria ma per assenza di empatie tra condomini anche sulle cose più futili e/o economicamente vantaggiose per tutti!

Si pensava quindi alla locazione: è comunque un modo per mettere a reddito quei locali.

Suggerimenti su come procedere ai fini delle convocazioni dell'assemblea nel tentativo di blindare un risultato positivo?

Grazie

 

n.b. ma se frazioniamo non occorre più l'unanimità?

Modificato da Federica2020
Federica2020 dice:

n.b. ma se frazioniamo non occorre più l'unanimità?

eh no, occorre sempre, la proposta di frazionare funziona solo se ci sono dei condomini che non vogliono vendere la propria parte, ma sono cmq d'accordo se altri vendono la loro e questa viene sottratta all'uso comune

Federica2020 dice:

Suggerimenti su come procedere ai fini delle convocazioni dell'assemblea nel tentativo di blindare un risultato positivo?

Devo ancora capire nel mio condominio come blindare risultati positivi, quindi non ho consigli da dare. 😄

Osservo solo che la locazione essendo atto di ordinaria amministrazione può essere disposta in autonomia dall'amministratore, v. quanto riportato al link precedente:

 

In sostanza non solo non è necessario il quorum previsto per le innovazioni (artt. 1120-1136, quinto comma, c.c.) ma la locazione può essere stipulata autonomamente dall'amministratore, salvo successiva ratifica.

E' chiaro che l'amministratore, che intendesse agire in tal senso, onde evitare disguidi e noie farebbe bene ad inserire nel contratto una clausola sospensiva del genere «il tutto subordinato alla ratifica assembleare».

Fonte: --link_rimosso--

Federica2020 dice:

Grazie 🙂 

Di nulla, se vuoi fai sapere cosa avrete deciso...

👋

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