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GABRIELE FAUSTINI

Trasformare una finestra in porta finestra

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Buongiorno, un condomino intende trasformare una finestra in portafinestra. Leggendo l'articolo 1102 cc non vedo problemi. Il fattore "decoro architettonico" salta fuori solo con l'articolo 1120 che parla però di innovazioni. Questa trasformazione è una innovazione ? A me pare di no.. mi pare più un lavoro da 1102.

I condomini vorrebbero negare questo lavoro; se si fa riferimento al decoro architettonico (in assenza di norma regolamentare di tipo contrattuale, specifico), allora la strada per impedire questo lavoro non è una delibera di assemblea, ma l'azione giudiziaria perchè è il giudice e solo lui che può stabilire i limiti del decoro architettonico in un condominio.

Come mi suggerite di procedere ?

grazie

Condivido le tue considerazioni. Attenzione però che se la portafinestra "rompe" con le linee geometriche che caratterizzano l'edificio, l'azione giudiziara a tutela del decoro architettonico potrebbe aver successo.

Modificato da condo77

Grazie. Il mio dubbio è questo: che potere ha un'assemblea su questi temi, in assenza di regolamento ?

 

Credo possa esprimere un parere, ma non porre divieti a fare..

 

E' corretto ?

GABRIELE FAUSTINI dice:

Credo possa esprimere un parere, ma non porre divieti a fare..

 

E' corretto ?

Grazie per le risposte. Si fa spesso riferimento al decoro architettonico ma l' articolo 1102 non lo menziona. Il decoro architettonico lo si trova nel 1120. Un condomino quindi può fare modifiche alle parti comuni, che non siano innovazioni, che possano ledere il decoro?

GABRIELE FAUSTINI dice:

Grazie per le risposte. Si fa spesso riferimento al decoro architettonico ma l' articolo 1102 non lo menziona. Il decoro architettonico lo si trova nel 1120. Un condomino quindi può fare modifiche alle parti comuni, che non siano innovazioni, che possano ledere il decoro?

No, non può praticamente mai fare modifiche che comportino un'alterazione del decoro architettonico (bene comune di tutti i condomini) se non con il consenso unanime di tutti gli altri condomini (1000/1000).

Una delle eccezioni che mi vengono in mente è l'ascensore esterno per l'eliminazione delle barriere architettoniche: questo è possibile anche nel caso alteri il decoro, perché il legislatore reputa bene più importante da tutelare la possibilità di accesso all'edificio e alle singole u.i.

 

Il problema è stabilire quali opere costituiscano alterazione del decoro, quali no.

Nella maggior parte dei casi, uno o più condomini lamentano l'alterazione, il committente dei lavori reputa non ve ne siano gli estremi: o si trova un accordo, o questo contrasto solo il giudice lo può dirimere.

GABRIELE FAUSTINI dice:

Sono d' accordo su tutto quanto dici. Non trovo tuttavia l' appiglio normativo per lavori che esulino dal 1120..

Direi soprattutto l'art. 1122, anche il 1122 bis per il caso specifico di antenne e pannelli solari.

 

Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

GABRIELE FAUSTINI dice:

Sono d' accordo su tutto quanto dici. Non trovo tuttavia l' appiglio normativo per lavori che esulino dal 1120..

      Cosa siano le innovazioni lo definisce il comma 1 dell'Art. 1120 CC, come gli interventi diretti " al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni." L'articolo prosegue elencando in dettaglio le innovazioni " favorite" e quelle "vietate", che sempre innovazioni sono, al pari di quelle né favorite, né vietate, che sono tutte le altre, non elencate perché quasi infinite.

      L'art 1102 afferma che, con certi limiti, il condòmino può eseguire "modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa" comune.

      Mi sembra che il "miglior godimento" (Art. 1102) sia ricompreso in "miglioramento" o "uso più comodo" o "maggior rendimento" della cosa comune (Art. 1120) e perciò sempre di innovazioni si tratti.

Modificato da Civis
Civis dice:

Mi sembra che il "miglior godimento" (Art. 1102) sia ricompreso in "miglioramento" o "uso più comodo" o "maggior rendimento" della cosa comune (Art. 1120) e perciò sempre di innovazioni si tratti.

Il legislatore non è stato molto chiaro su cosa costituisca un'innovazione, quel che è certo: non tutte le opere sono innovazioni.

Banalmente: se sostituisco una lampadina ad incandescenza del giro scale con una lampadina a led, non si tratta di innovazione, ma di semplice miglioria.

Tradizionalmente si distingue tra "migliorie" e "innovazioni", le prime regolate dall'art. 1102, le seconde anche dagli artt. 1120, 1121 e 1122 bis

 

 

(2) La giurisprudenza ha elaborato il concetto di "innovazione", che non è mai stato definito normativamente. Le innovazioni possono essere definite come tutte quelle modificazioni che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.

 

(3) E' stata la giurisprudenza ad enucleare il significato di "decoro architettonico", definendolo come l'insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell'edificio condominiale, idonee a conferire al fabbricato una propria identità.
L'azione del condomino a tutela del decoro architettonico, in quanto estrinsecazione di una facoltà insita nel diritto di proprietà, è imprescrittibile.

 

Modificato da condo77
condo77 dice:

(2) La giurisprudenza ha elaborato il concetto di "innovazione"...

Mi ritorn(a) in mente...  (innovazioni)

 (innovazioni, decoro architettonico, modificazioni, eccetera)

condo77 dice:

Banalmente: se sostituisco una lampadina ad incandescenza del giro scale con una lampadina a led, non si tratta di innovazione, ma di semplice miglioria.

Tradizionalmente si distingue tra "migliorie" e "innovazioni", le prime regolate dall'art. 1102, le seconde anche dagli artt. 1120, 1121 e 1122 bis

     Se sostituisco una lampada ad incandescenza con una a LED, lo faccio per il "maggior rendimento"  (Art. 1120) della stessa (consuma circa 8 volte di meno, a parità di lumen) e non tanto per il "miglior godimento" (Art.1102) della lampada e se in Assemblea propongo di mettere a LED tutte le 100 lampade dell'ettaro di giardino condominiale, mi appello al comma II.2 dell'Art. 1120 (risparmio energetico). 

     Non so quale tradizione distingua fra il "miglior godimento" dell'Art. 1102 ed il "miglioramento" dell'Art. 1120. Sono sempre innovazioni, ma nell'Art.1102 riferite espressamente ad iniziativa individuale, mentre nell'Art. 1120 sono riferite anche ad iniziative collettive che investono più ampiamente la proprietà condominiale.

Civis dice:

     Se sostituisco una lampada ad incandescenza con una a LED, lo faccio per il "maggior rendimento"  (Art. 1120) della stessa (consuma circa 8 volte di meno, a parità di lumen) e non tanto per il "miglior godimento" (Art.1102) della lampada e se in Assemblea propongo di mettere a LED tutte le 100 lampade dell'ettaro di giardino condominiale, mi appello al comma II.2 dell'Art. 1120 (risparmio energetico). 

     Non so quale tradizione distingua fra il "miglior godimento" dell'Art. 1102 ed il "miglioramento" dell'Art. 1120. Sono sempre innovazioni, ma nell'Art.1102 riferite espressamente ad iniziativa individuale, mentre nell'Art. 1120 sono riferite anche ad iniziative collettive che investono più ampiamente la proprietà condominiale.

Ti ho già riportato la definizione giurisprudenziale di innovazione: dev'esserci un'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione.

 

Ora una lampada led al posto di quella ad incandescenza sarà innovativa, ma di certo non è un'innovazione ai fini condominiali, perché non muta né l'entità materiale della parte comune (sempre di lampada si tratta), né la destinazione (sempre di far luce si tratta).

 

Se invece si volesse sostituire la lampada presente nel giardino condominiale con una pala eolica per la produzione di energia elettrica, allora ecco che questa sarebbe un'innovazione (mutano entità materiale e destinazione d'uso).

condo77 dice:

alterazione dell'entità materiale

Alterazione dell'entità materiale è una definizione molto generale, infatti:

Alterare = modificare = rendere diverso (alter = l'altro, distinguibile fra due). Ha significato molto generale: quel che basta per distinguere l'uno dall'altro.

Entità materiale = oggetto (qualcosa che c'è perché fatto di materia), per distinguerlo da una entità immateriale (rapporto di forme, rapporto fra suoni, idea organizzative, valore di un bene, etc).

    Tornando al tuo esempio, una lampadina a LED è un oggetto fatto in modo diversissimo rispetto ad una ad incandescenza, quindi la sua entità materiale è ben diversa (cioè profondamente alterata) rispetto ad una ad incandescenza; l'unica cosa che sicuramente non cambia fra le due è la destinazione d'uso.  Quindi, la sostituzione di 1 o 100 lampade ad incandescenza con altrettante a LED, magari delle forme più varie, è senz'altro innovazione, se "Le innovazioni possono essere definite come tutte quelle modificazioni che, determinando l'alterazione dell'entità materiale "o" il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale "ovvero" vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. 

    Però altre sentenze di Cassazione sostituiscono la congiunzione "e" alla disgiuntiva "o", il che restringerebbe di molto il campo delle innovazioni, pur dovendosi valutare le specifiche fattispecie dei diversi provvedimenti.

    Sempre con attenzione alla Legge, che è quella che comanda.

Civis dice:

Alterazione dell'entità materiale è una definizione molto generale, infatti:

Alterare = modificare = rendere diverso (alter = l'altro, distinguibile fra due). Ha significato molto generale: quel che basta per distinguere l'uno dall'altro.

Entità materiale = oggetto (qualcosa che c'è perché fatto di materia), per distinguerlo da una entità immateriale (rapporto di forme, rapporto fra suoni, idea organizzative, valore di un bene, etc).

    Tornando al tuo esempio, una lampadina a LED è un oggetto fatto in modo diversissimo rispetto ad una ad incandescenza, quindi la sua entità materiale è ben diversa (cioè profondamente alterata) rispetto ad una ad incandescenza; l'unica cosa che sicuramente non cambia fra le due è la destinazione d'uso.  Quindi, la sostituzione di 1 o 100 lampade ad incandescenza con altrettante a LED, magari delle forme più varie, è senz'altro innovazione, se "Le innovazioni possono essere definite come tutte quelle modificazioni che, determinando l'alterazione dell'entità materiale "o" il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale "ovvero" vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. 

    Però altre sentenze di Cassazione sostituiscono la congiunzione "e" alla disgiuntiva "o", il che restringerebbe di molto il campo delle innovazioni, pur dovendosi valutare le specifiche fattispecie dei diversi provvedimenti.

    Sempre con attenzione alla Legge, che è quella che comanda.

E' una definizione generale nella quale però confluiscono N sentenze singole e specifiche.

Se ne trovi una che qualifica come innovazione il passaggio dalle lampadine a incandescenza a quelle led, ti pago da bere (visto che siamo vicini di casa).

Attenzione alla Legge e anche alla sua interpretazione da parte della Giurisprudenza (come del resto tu stesso riporti).

Modificato da condo77
condo77 dice:

Se ne trovi una che qualifica come innovazione il passaggio dalle lampadine a incandescenza a quelle led, ti pago da bere (visto che siamo vicini di casa).

Nessuno va a spendere migliaia di Euro in giudizio per una questione di decine o al più poche centinaia di Euro, che poi fanno risparmiare. Ben lieto di poterci trovare, quando ci sarà l'occasione.

Buona serata.

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Civis dice:

Nessuno va a spendere migliaia di Euro in giudizio per una questione di decine o al più poche centinaia di Euro, che poi fanno risparmiare. Ben lieto di poterci trovare, quando ci sarà l'occasione.

Buona serata.

Altrettanto e buon week end (di pioggia, ma vabbeh, ci voleva).

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