#1 Inviato 15 Maggio, 2020 Buongiorno Il mio quesito riguarda la possibilità di procedere, per motivi di luce e opportunità di accesso al prato (di proprietà esclusiva), nell'ampliare una finestra in porta finestra come progetto allegato (nella foto a dx il rendering del potenziale progetto). Il contesto è al piano terra di un condominio ma con giardino di proprietà del mio appartmento come da atto di rogito. Posso sfruttare articolo 1102 per portare avanti progetto senza dover passare dall’ok dell’assemblea ? Prerequisito è fare tutto senza ledere il decoro architettonico. Potrei anche valutare di non procedere con porta finestra completa ma con allungamento dell'infisso che consenta cmq l’uscita (lasciando un pezzetto di muretto). Per quanto riguarda il regolamento condominiale è riportato un generico non è possibile alterare le facciate dello stabile quali : rivestimenti , serramenti,aperture. Grazie per un riscontro,
#2 Inviato 15 Maggio, 2020 claudio1981 dice: Buongiorno Il mio quesito riguarda la possibilità di procedere, per motivi di luce e opportunità di accesso al prato (di proprietà esclusiva), nell'ampliare una finestra in porta finestra come progetto allegato (nella foto a dx il rendering del potenziale progetto). Il contesto è al piano terra di un condominio ma con giardino di proprietà del mio appartmento come da atto di rogito. Posso sfruttare articolo 1102 per portare avanti progetto senza dover passare dall’ok dell’assemblea ? Prerequisito è fare tutto senza ledere il decoro architettonico. Potrei anche valutare di non procedere con porta finestra completa ma con allungamento dell'infisso che consenta cmq l’uscita (lasciando un pezzetto di muretto). Per quanto riguarda il regolamento condominiale è riportato un generico non è possibile alterare le facciate dello stabile quali : rivestimenti , serramenti,aperture. Grazie per un riscontro, La presenza del divieto regolamentare pone un serio punto interrogativo sul tuo progetto. Si tratta di regolamento contrattuale o regolamento assembleare? Personalmente mi tutelerei da eventuali azioni portando il progetto in assemblea e facendolo approvare dalla maggioranza più ampia possibile (idealmente all'unanimità).
#3 Inviato 15 Maggio, 2020 Come faccio a capire la differenza tra regolamento contrattuale e assembleare ? Leggo un generico “regolamento di condominio”. grazie,
#4 Inviato 15 Maggio, 2020 claudio1981 dice: Come faccio a capire la differenza tra regolamento contrattuale e assembleare ? Leggo un generico “regolamento di condominio”. grazie, il regolamento contrattuale in genere è quello predisposto dal costruttore ed allegato, o riportato, negli atti d'acquisto, quello assembleare è quello approvato a maggioranza dall'assemblea dei condomini.
#5 Inviato 15 Maggio, 2020 Ok grazie gentile.. ma cosa incide nei 2 casi per eventuale valutazione? nel forum ho visto che si fa riferimento a diverse sentenze e articolo 1102 per cui non servirebbe ( metto condizionale) il passaggio in assemblea a maggior ragione che il giardino e di proprietà. nel caso opposto perché il costruttore avrebbe venduto separatamente un pezzo di giardino di pertinenza il cui accesso e’ vietato? ( lo vedrei come un divieto di sfruttamento della proprietà privata) sempre dal forum mi sembra di capire che si può procedere Senza ok assemblea e nel caso nasca un contenzioso sarà il Giudice a valutare se si e’ leso il decoro.
#6 Inviato 17 Maggio, 2020 claudio1981 dice: Buongiorno Il mio quesito riguarda la possibilità di procedere, per motivi di luce e opportunità di accesso al prato (di proprietà esclusiva), nell'ampliare una finestra in porta finestra come progetto allegato (nella foto a dx il rendering del potenziale progetto). Il contesto è al piano terra di un condominio ma con giardino di proprietà del mio appartmento come da atto di rogito. Posso sfruttare articolo 1102 per portare avanti progetto senza dover passare dall’ok dell’assemblea ? Prerequisito è fare tutto senza ledere il decoro architettonico. Potrei anche valutare di non procedere con porta finestra completa ma con allungamento dell'infisso che consenta cmq l’uscita (lasciando un pezzetto di muretto). Per quanto riguarda il regolamento condominiale è riportato un generico non è possibile alterare le facciate dello stabile quali : rivestimenti , serramenti,aperture. Grazie per un riscontro, Ci sono diverse sentenze sul tema trasformazione finestra in porta, comunque solo per avvisare e non per chiedere porta l'argomento in assemblea, questo se il RdC fosse assembleare, nel caso fosse contrattuale ciò non è possibile visto il divieto in atto; claudio1981 dice: Per quanto riguarda il regolamento condominiale è riportato un generico non è possibile alterare le facciate dello stabile quali : rivestimenti , serramenti,aperture. Comunque per maggior chiarezza posto sentenze inerenti l'apertura o trasformazione di finestre il porte, balconi e simili; Apertura porte finestre 1 In tema di condominio negli edifici, il condomino può aprire nel muro comune dell'edificio nuove porte o finestre o ingrandire e trasformare quelle esistenti, se queste opere, di per sé non incidenti sulla destinazione della cosa, non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio. Quest'ultimo integra l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di un fabbricato di particolare pregio artistico. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, una innovazione determini una alterazione di siffatto decoro è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità se congruamente motivato. (Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 16 dicembre 2004, n. 23459) Apertura porte finestre 2 Con la recente sentenza 53 del 2014 la Corte di cassazione ha affermato che gli interventi sul muro comune, come l’apertura di una finestra o di vedute, l’ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti o la trasformazione di finestre in balconi, sono espressione del legittimo uso di parti comuni per gli effetti dell’articolo 1102 del Codice civile. Con tale pronuncia la Corte Suprema ha ribadito un consolidato orientamento che negli ultimi tempi ha subito un’evoluzione significativa in relazione ai limiti previsti dal citato disposto codicistico (articolo 1102 del Codice civile) il quale consente a ciascun condomino di «servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto» sempre che ciò avvenga nel rispetto dei divieti di cui all’articolo 1120 e delle norme edilizio-urbanistiche. Apertura porte finestre 3 "... secondo la condivisibile giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 2369 del 1971; Cass. n. 1600 del 1975; Cass. n. 2727 del 1975 e Cass. n. 3169 del 1978) - l'art. 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne lo stesso uso secondo il loro diritto, non pone una norma inderogabile, ragion per cui i suoi limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale o dalle apposite delibere assembleari adottate con i "quorum" prescritti dalla legge. L'unico limite della legittima "autodisciplina condominiale" è rappresentato dalla previsione del divieto sostanziale di utilizzazione generalizzata delle parti comuni; nel caso in cui, invece, l'assemblea condominiale (con le prescritte maggioranze) adotti una delibera che vieti soltanto un uso specifico (come quello, dedotto nella fattispecie oggetto della controversia, attinente alla sola apertura di nuovi accessi nel muro comune), la stessa deliberazione deve ritenersi legittima (v., per un esempio analogo, Cass. n. 2904 del 1976) e, pertanto, la Corte di appello non avrebbe potuto ritenerla invalida" (Cass. 4 dicembre 2013, n. 27233). --> Apertura porte finestre 4 L’apertura di varchi o porte nel muro comune non costituisce, in linea di massima, abuso della cosa comune. Ogni condomino ha diritto di apportare le modifiche che gli consentono un’utilità supplementare rispetto agli altri condòmini. Tale facoltà è concessa a condizione che non venga impedito il concorrente utilizzo del bene comune, che non ne sia alterata la naturale destinazione e che non venga pregiudicata la stabilità e il decoro dell’edificio condominiale. Pertanto, l’apertura di un varco nel muro perimetrale che consenta l’accesso alla proprietà esclusiva di uno dei condòmini o realizzazione di porte (in questo caso la trasformazione da finestra in porta-finestra) o cancelli non costituisce, normalmente, un utilizzo improprio della cosa comune, atteso che non pregiudica la possibilità degli altri condòmini di farne parimenti uso, ferma restando la naturale destinazione del muro perimetrale, la solidità dell’edificio ed il suo decoro. Qusto il senso della sentenza della Corte di cassazione (relatore Alberto Giusti), n. 4437/2017.... --> Balconi finestre porte vedute Nel caso di edifici in condominio, i proprietari dei singoli piani possono utilizzare i muri comuni, nella parte corrispondente agli appartamenti di proprietà esclusiva, aprendovi nuove porte o vedute preesistenti o trasformando finestre in balconi o in pensili, a condizione che l'esercizio della indicata facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio e non menomi o diminuisca sensibilmente la fruizione di aria e luce per i proprietari dei piani inferiori. Nella specie il giudice di merito, con la sentenza confermata dalla Suprema Corte, aveva ritenuto sussistente una sensibile diminuzione di aria e luce in danno dell'appartamento sito al piano terra, in conseguenza della costruzione di balconi da parte dei proprietari degli appartamenti siti al primo e al secondo piano, in relazione anche alla giacitura particolare dell'edificio condominiale, il cui piano terra si trovava di circa due metri al di sotto della latistante via pubblica. (Cass. 14/12/94 n. 10704)
#7 Inviato 17 Maggio, 2020 claudio1981 dice: Buongiorno Il mio quesito riguarda la possibilità di procedere, per motivi di luce e opportunità di accesso al prato (di proprietà esclusiva), nell'ampliare una finestra in porta finestra come progetto allegato (nella foto a dx il rendering del potenziale progetto). Il contesto è al piano terra di un condominio ma con giardino di proprietà del mio appartmento come da atto di rogito. Posso sfruttare articolo 1102 per portare avanti progetto senza dover passare dall’ok dell’assemblea ? Prerequisito è fare tutto senza ledere il decoro architettonico. Potrei anche valutare di non procedere con porta finestra completa ma con allungamento dell'infisso che consenta cmq l’uscita (lasciando un pezzetto di muretto). Per quanto riguarda il regolamento condominiale è riportato un generico non è possibile alterare le facciate dello stabile quali : rivestimenti , serramenti,aperture. Grazie per un riscontro, Grazie Tullio, quindi dovrei chiedere all’amministratore di che tipologia e’ il regolamento ( non e’ chiaro dal regolamento in se) ma se il regolamento fosse contrattuale il divieto varrebbe anche se stiamo parlando di giardino privato di pertinenza dell’appartemento come da rogito? In questo caso allora perché un costruttore avrebbe venduto un pezzo di giardino privatamente senza poterne accedere.. allora sarebbe una pertinenza condominiale a tutti gli effetti che non posso sfruttare. grazie
#8 Inviato 17 Maggio, 2020 claudio1981 dice: ma se il regolamento fosse contrattuale il divieto varrebbe anche se stiamo parlando di giardino privato di pertinenza dell’appartemento come da rogito? E' proprio questo che un RdC Contrattuale può prevedere, ovvero vietare modifiche o altro nelle parti private, facendo in modo che il condomino rinunci (per contratto) al proprio diritto sulle sue parti di esclusiva proprietà.
#9 Inviato 17 Maggio, 2020 Ok chiaro , quindi in tutti i casi che ho letto per cui ci sono sentenze positive verso esecuzione lavori significa che il regolamento era assembleare.. giusto ? se Rdc fosse contrattuale non ci sarebbe l’articolo 1102 / giudizio del decoro a discrezione del giudice da far prevalere.. se ho capito bene.
#10 Inviato 17 Maggio, 2020 claudio1981 dice: Ok chiaro , quindi in tutti i casi che ho letto per cui ci sono sentenze positive verso esecuzione lavori significa che il regolamento era assembleare.. giusto ? se Rdc fosse contrattuale non ci sarebbe l’articolo 1102 / giudizio del decoro a discrezione del giudice da far prevalere.. se ho capito bene. Se il RdC fosse Contrattuale non puoi effettuare nessuna modifica, fatto salvo una convenzione ovvero un accordo scritto di tutti i condomini, ancor meglio se trascritto e Registrato ai PRI con atto notarile, così da aggiornare il RdC
#12 Inviato 17 Maggio, 2020 claudio1981 dice: Ok in quel caso serve una delibera dell’assemblea Unanime (1000/1000) e vale solo per chi la sottoscrive come scrittura privata, e non per i futuri acquirenti se non trascritta e registrata con atto notarile ai Pubblici Registri Immobiliari Modificato 17 Maggio, 2020 da Tullio01
#13 Inviato 19 Maggio, 2020 claudio1981 dice: Buongiorno Il mio quesito riguarda la possibilità di procedere, per motivi di luce e opportunità di accesso al prato (di proprietà esclusiva), nell'ampliare una finestra in porta finestra come progetto allegato (nella foto a dx il rendering del potenziale progetto). Il contesto è al piano terra di un condominio ma con giardino di proprietà del mio appartmento come da atto di rogito. Posso sfruttare articolo 1102 per portare avanti progetto senza dover passare dall’ok dell’assemblea ? Prerequisito è fare tutto senza ledere il decoro architettonico. Potrei anche valutare di non procedere con porta finestra completa ma con allungamento dell'infisso che consenta cmq l’uscita (lasciando un pezzetto di muretto). Per quanto riguarda il regolamento condominiale è riportato un generico non è possibile alterare le facciate dello stabile quali : rivestimenti , serramenti,aperture. Grazie per un riscontro, Ok grazie, leggendo l’RDC sembra quello contrattuale ( anni 70) in cui si parla di ultimazione delle vendite prima di nomina di amministratore. tuttavia è’ allegato sempre uno stralcio di un’ assemblea sempre anni 70 in cui si modificano e introducono nuove norme. Domanda : questo passaggio rende tutto il regolamento di tipologia assembleare ?
#14 Inviato 19 Maggio, 2020 claudio1981 dice: Ok grazie, leggendo l’RDC sembra quello contrattuale ( anni 70) in cui si parla di ultimazione delle vendite prima di nomina di amministratore. tuttavia è’ allegato sempre uno stralcio di un’ assemblea sempre anni 70 in cui si modificano e introducono nuove norme. Domanda : questo passaggio rende tutto il regolamento di tipologia assembleare ? Un regolamento contrattuale può essere integrato da un regolamento assembleare (quindi votato a maggioranza in assemblea) ma non modificato. Per modificare il regolamento contrattuale serve l'unanimità. Nel caso ci sia stata un'integrazione assembleare, il regolamento originale mantiene la sua natura contrattuale e gli eventuali articoli aggiunti sono invece di natura assembleare (agli effetti pratici è come se ci fossero due regolamenti che si occupano di questioni diverse, non sovrapponibili). Modificato 19 Maggio, 2020 da condo77
#15 Inviato 24 Settembre, 2024 Approfitto dell'argomento per chiedere se la chiusura di una finestra e la trasformazione di una finestra in portafinestra, con vincolo paesaggistico necessita di autorizzazione/parere ente parco e se è passibile di sanzione se non è stato interpellato l'ente parco. Grazie
#16 Inviato 24 Settembre, 2024 condo77 dice: Un regolamento contrattuale può essere integrato da un regolamento assembleare (quindi votato a maggioranza in assemblea) ma non modificato. Per modificare il regolamento contrattuale serve l'unanimità. Nel caso ci sia stata un'integrazione assembleare, il regolamento originale mantiene la sua natura contrattuale e gli eventuali articoli aggiunti sono invece di natura assembleare (agli effetti pratici è come se ci fossero due regolamenti che si occupano di questioni diverse, non sovrapponibili). Grazie della risposta, tuttavia mi trovo in una situazione dove sentendo anche avvocato ci sono diversi aspetti per cui potrei far pesare un accesso facilitato su mio terreno privato e non condominiale. ( fosse terreno condominiale sarebbe diverso) . Inoltre ci sono pregressi con altre modifiche fatte al condominio senza delibera assemblea. Insomma il parere dell'avvocato è che facendo le cose a regola d'arte, rispettando decoro , stile infisso ( ma giusto un'estensione verso il basso) sarebbe molto difficile perdere in giudizio. Oltre al fatto che si dovrebbero raccogliere oltre 500 millesimi per fare una causa come condominio.
#17 Inviato 24 Settembre, 2024 Attenti state utilizzando una td del 2020..... Orientatevi invece su questa... Modificato 24 Settembre, 2024 da PVE
