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Gigi80

Terzi creditori verso il condominio e azione dell'amministratore ai sensi dell'art. 63 disp.att. codice civile

Salve a tutti,

volevo condividere, eventualmente confrontandomi con colleghi avvocati, questa particolare situazione:

la mia cliente è un'impresa edile che ha stipulato con un condominio un regolare contratto di appalto (siamo nel novembre 2013 a riforma del condominio già in vigore); in detto contratto si legge testualmente "Il condominio XXX, in persona dell'amministratore XXX affida con esclusione del vincolo di solidarietà[/u] all'impresa XXX i lavori...". L'Amministratore era contrattualmente chiamato a raccogliere le quote dai singoli condomini e procedere al pagamento attraverso bonifico dal conto corrente condominiale.

I lavori vengono compiutamente eseguiti ed ultimati, tuttavia, si verifica una situazione di mancanza di pagamenti. L'amministratore si attiva in prima persona ai sensi dell'art. 63 delle disp.att. del codice civile per recuperare le somme corrispondenti al corrispettivo dell'appalto (incluse negli oneri condominiali a suo dire)...Cosa fare adesso che un soggetto, pur legittimato dalla legge ma diverso dal creditore, si è attivato per il recupero di dette somme, peraltro con decreto ingiuntivo? Credo di non poter agire ami volta come creditore, quantomeno non nei confronti dei singoli condomini...cosa ne pensate??

L'errore iniziale è stato quello di non costituire l'apposito fondo pari al costo dei lavori preventivati.

 

Per salvaguardarsi, l'amministratore ha fatto inserire la clausola di esclusione del vincolo di solidarietà per rafforzare la difesa del condominio anche quando il tentativo di recupero per decreto ingiuntivo o il recupero del creditore nei confronti dei morosi non dovesse andare a buon fine.

 

Il creditore infatti, fallito il tentativo di recupero, poteva aggredire il conto corrente condominiale; accettando questa clausola, il creditore ha rinunciato a questa possibilità.

 

Rispondendo alla domanda... secondo il Codice, il decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi potrebbe essere attivato sia dall'amministratore, sia dal creditore:

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

 

Nel vostro caso, se l'azione è già stata intrapresa dal rappresentante del condominio, non vedo la necessità di una "doppia" contemporanea azione da parte del creditore (oltretutto comporta esborsi preventivi), attenderei l'esito dell'escussione, anche per valutare la capienza finanziaria dei morosi.

Nel caso di specie, tre condomini morosi sono proprietari, oltre che di tre immobili del condominio, di numerosi altri immobili di pregio, nel complesso oggetto tuttavia di sequestri conservativi e pignormenti immobiliari regolarmenti trascritti per circa 15 milioni di Euro, crediti già assistiti da ipoteca.

Ipotizzando che nei confronti di costoro, l'amministratore ottenga dei decreti ingiuntivi e si inserisca in una delle procedure esecutive di cui sopra (dubito possa ricavarne qualcosa), nel frattempo il terzo creditore non può far altro che restare spettatore? Nel caso ulteriore in cui, per avventura, l'azione dell'amministratore dovesse avere successo e le somme previste dovessero confluire sul conto corrente del condominio, non essendo quest'ultimo un conto corrente vincolato o un patrimonio con specifica destinazione, come faccio ad ottenere l'effettivo pagamento del mio assistito, senza che su quelle somme possano avventarsi altri creditori del condominio?

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