#1 Inviato 1 Settembre, 2020 Buonasera, mi scuso in anticipo per la lunga richiesta ma avrei bisogno di un vostro gentile aiuto poiché brancolo un po’ nel buio. Abito in un condominio di 9 piani (fine anni 60) e sono proprietario da una manciata di anni di un appartamento posto al piano 3 con annesso terrazzo di proprietà. Il terrazzo ha le seguenti caratteristiche: - è calpestabile e pavimentato con beola - ha una ringhiera lungo tutto il perimetro - ha una veranda (dalla quale si accede) - ha un pergolato - ha un gabbiotto di ricovero per le attrezzature - ha vasi con piante lungo tutto il perimetro (all’interno della proprietà) - non confina lateralmente con altri appartamenti - funge da tetto per 3 appartamenti ed un negozio - ha una grondaia lungo tutto il perimetro e posta all’esterno della ringhiera. il proprietario del’appartamento sottostante ha cominciato ad avere macchie di umidità al soffitto e negli ultimi 18 mesi è stato fatto presente all’amministratore che la grondaia deve essere mantenuta regolarmente pulita per favorire il deflusso dell’acqua piovana. Dopo qualche insistenza l’intervento di pulizia è stato fatto. Faccio presente che in prossimità di un lato del terrazzo c’è un pino che dal piazzale sottostante (del condominio) sale fino a circa il 6 piano. Vi lascio immaginare quanti aghi invadono regolarmente tutto l’anno il mio terrazzo oltre che intasare la grondaia.. Sto valutando di proporre interventi al terrazzo per cercare di mitigare problemi ben più importanti di infiltrazione. Di fatto, nutro dei dubbi che il precedente proprietario e la precedente amministrazione abbiano mai fatto opere di manutenzione ordinaria come anche straordinaria.. Domande: 1. le spese di impermeabilizzazione del terrazzo sopra al pavimento esistente (se fattibile) a chi sarebbero imputabili? 2. le spese di impermeabilizzazione del terrazzo con rifacimento totale della pavimentazione a chi sono imputabili? 3. tra le spese di cui al punto 1 e 2 possiamo ritenere incluse anche le spese di smantellamento/ripristino della veranda, gabbiotto e spostamento vasi? 4. i lavori e le spese di impermeabilizzazione e/o rifacimento del pavimento devono essere approvati a maggioranza dal condominio? 5. le spese di eventuale impermeabilizzazione della grondaia a chi sono imputabili? 5. le spese di eventuale sistemazione e tinteggiatura della ringhiera a chi sono imputabili? 6. per quali delle spese qui sopra riportate è possibile usufruire dei bonus o superbonus? Vi ringrazio in anticipo delle risposte alle quali chiedo se fosse possibile ricevere anche eventuali riferimenti normativi o sentenze. Cordiali saluti D
#2 Inviato 2 Settembre, 2020 Tokyo dice: 1. le spese di impermeabilizzazione del terrazzo sopra al pavimento esistente (se fattibile) a chi sarebbero imputabili? Si applica l'articolo 1126 del codice civile. La spesa è ripartita per 1/3 al proprietario del terrazzo a livello e 2/3 per millesimi di proprietà tra tutte le unità sottostanti coperte dal terrazzo a livello (tutti i piani sottostanti, compresi i negozi). Tokyo dice: 2. le spese di impermeabilizzazione del terrazzo con rifacimento totale della pavimentazione a chi sono imputabili? Stesso riparto indicato nel punto 1, con nuova pavimentazione di qualità uguale a quella preesistente. Eventuali differenze di qualità di piastrelle sono a carico del proprietario del terrazzo Tokyo dice: 3. tra le spese di cui al punto 1 e 2 possiamo ritenere incluse anche le spese di smantellamento/ripristino della veranda, gabbiotto e spostamento vasi? NO Tokyo dice: 4. i lavori e le spese di impermeabilizzazione e/o rifacimento del pavimento devono essere approvati a maggioranza dal condominio? Devono essere approvati dalla maggioranza del condominio parziale (coloro che sono chiamati a contribuire alle spese) Tokyo dice: 5. le spese di eventuale impermeabilizzazione della grondaia a chi sono imputabili? A tutti i condòmini ai quali la grondaia serve èer millesimi di proprietà (tu e tutti quelli coperti dal terrazzo) Tokyo dice: 5. le spese di eventuale sistemazione e tinteggiatura della ringhiera a chi sono imputabili? Sono a totale carico del proprietario della ringhiera (tutto a tue spese) Tokyo dice: 6. per quali delle spese qui sopra riportate è possibile usufruire dei bonus o superbonus? Si tratta di manutenzione delle parti comuni del condominio. Tutte le spese da te descritte sono detraibili per recupero del patrimonio edilizio al 50% in 10 anni. Oltre a poter detrarre il credito personalmente in 10 anni, salvo proroghe e fino a tutto il 2021 è possibile richiedere lo sconto in fattura del 50% all'impresa oppure cedere il credito alle banche. In ogni caso la cessione di questo credito comporterà un tasso di interesse che attualmente pare si aggiri intorno al 20% (mediamente 2% annuo per 10 anni).
#3 Inviato 2 Settembre, 2020 Tokyo dice: Domande: 1. le spese di impermeabilizzazione del terrazzo sopra al pavimento esistente (se fattibile) a chi sarebbero imputabili? 2. le spese di impermeabilizzazione del terrazzo con rifacimento totale della pavimentazione a chi sono imputabili? 3. tra le spese di cui al punto 1 e 2 possiamo ritenere incluse anche le spese di smantellamento/ripristino della veranda, gabbiotto e spostamento vasi? 4. i lavori e le spese di impermeabilizzazione e/o rifacimento del pavimento devono essere approvati a maggioranza dal condominio? 5. le spese di eventuale impermeabilizzazione della grondaia a chi sono imputabili? 5. le spese di eventuale sistemazione e tinteggiatura della ringhiera a chi sono imputabili? 6. per quali delle spese qui sopra riportate è possibile usufruire dei bonus o superbonus? Vi ringrazio in anticipo delle risposte alle quali chiedo se fosse possibile ricevere anche eventuali riferimenti normativi o sentenze. 1. 2. le spese, atto salvo altri accordi o convenzioni o titoli diversi si ripartiscono con il criterio dell'art 1126 cc, 1/3 al proprietario del lastrico e 2/3 ai proprietari delle u.i. coperte dal lastrico. 3. a mio avviso spettano al proprietario del lastrico 4. le spese vanno approvate a maggioranza dagli interessati (proprietario del lastrico e condomini coperti dal lastrico) 5. la grondaia si presume a beneficio del condominio per cui spese a mlm di proprietà 5.1. la ringhiera serve al proprietario del lastrico, perciò la sistemazione e tinteggiatura saranno a suo carico, salvo accordi, convenzioni o titoli diversi; In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura. Diversamente, l'art. 1125 c.c. — che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti — è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno. (Cass. n. 11029/2003) 6. non lo so non sono pratico in cose fiscali.
#4 Inviato 2 Settembre, 2020 Verifica se nella tua regione come nella mia c'è l'obbligo di coibentazione