Vai al contenuto
Luigi F

Terrazzo copre balcone chiuso su due lati

Posseggo un appartamento all'ultimo piano di una palazzina di tre piani. Il terrazzo del mio appartamento, due metri per 10, copre per 15 metri l'appartamento sottostante e per 5 metri copre il balcone sottostante chiuso su due lati. Posso definire il mio terrazzo "terrazzo a livello"? Il balcone sottostante chiuso su due lati è un balcone a castello? Il mio terrazzo è coperto in parte dal cornicione condominiale. In caso di rifacimento dell'impermeabilizzazione come vanno suddivise le spese?

 

In attesa di una risposta porgo distinti saluti Luigi

Il balcone chiuso da 2 lati è a castello.

Per avere un quadro esatto,ho bisogno di sapere se sotto a questo balcone esistono altri della stessa tipologia.

Il cornicione non incide nella ripartizione. E' condominiale e quando subirà una ristrutturazione lo pagano tutti per mlm.

Sotto il terrazzo del terzo piano ci sono due realtà identiche fra loro (secondo e primo piano). Il terrazzo fa da tetto sia alla camera del secondo piano che a quella del primo per una superfice di 15 metri quadri e fa da tetto anche ai due balconcini del secondo e del primo piano che hanno una superfice di 5 metri quadrati, entrambi chiusi su due lati. Al piano terra c'è un negozio coperto anch'esso dal terrazzo in questione per una superfice di 9,5 metri per 0,7 metri. Il terrazzo del terzo piano è unico e la sua proiezione copre le superfici sopra descritte. Spero di aver spiegato meglio la situazione.

Grazie per le risposte.

Cordiali saluti Luigi

I balconi incassati o a castello invece, sono delle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio, solitamente chiuse su due o tre lati.Essi, così come precisato con sentenza n. 15913 del 2007 dalla Corte di Cassazione, sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura.

Quando si parla di balconi incassati,si fa riferimento a quelli che come dice la parola stessa non sporgono rispetto ai muri perimetrali restando per l’appunto, incassati nel corpo dell’edificio.

In simili casi,si è detto che la soletta è in comproprietà tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore, sicché ai fini del riparto delle spese ad essa inerenti troverà applicazione l’art. 1125 c.c.

Per quanto riguarda la parte che funge da parapetto, salvo casi particolari, essendo la stessa parte integrante della facciata, può concludersi che,con buona probabilità, non si cadrà in errore se le spese per il suo rifacimento andranno ad essere ripartite tra tutti i condomini quali parti di proprietà comune (essendo di fatto delle parti dei muri perimetrali).

E’ evidente che nel caso di balcone incassato, se si da per certo quanto appena detto, la responsabilità per la manutenzione della parte frontale degli stessi è di competenza del condominio.

Però il tuo caso è ben diverso,e si applica l'art.1126cc.

Quindi 1/3 a te il rimanente a chi copre.

--------------------------------------------------------

CASS. 17 OTTOBRE 2001, N. 12682, SEZ. III manutenzione – Ripartizione. In tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell'art. 1126 c.c. tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della suddetta terrazza onde dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione secondo i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall'art.1126 c.c.

----------------------------------------------------------------------------

Art. 1126 c.c. – Lastrici solari di uso esclusivo

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Quindi 1/3 a te il rimanente a chi copre,compreso il negozio.

E se sotto il negozio ci sono box,cantine,ecc...,anche loro fanno parte nella ripartizione.

Vorrei un chiarimento se possibile. Nella risposta, sostieni che la spesa per il rifacimento del terrazzo a livello (impermeabilizzazione e mattonato...) è cosi suddivisa: 1/3 al proprietario del terrazzo e 2/3 a coloro che si trovano sotto, compresa la parte che copre il balcone chiuso su due lati. Il motivo della suddetta suddivisione è perché il terrazzo a livello copre anche il balcone chiuso su due lati (balcone a castello) e quindi tutta la copertura è come se riguardasse l'abitazione? Se invece i balconi sottostanti (secondo e primo piano) fossero completamente in aggetto (tre affacci), come sarebbe la ripartizione della spesa?

Grazie per il chiarimento che mi verrà dato.

Un saluto Luigi F

... la parte che copre il balcone chiuso su due lati.

-------------------------------------------------------------------------------------

I balconi incassati o a castello invece, sono delle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio, solitamente chiuse su due o tre lati.Essi, così come precisato con sentenza n. 15913 del 2007 dalla Corte di Cassazione, sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura.

---------------------------------------------------------------------------

Nel caso, invece, di balcone incassato le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto così come previsto dall’art. 1125 c.c.

 

Gli altri balconi aggettanti,NON centrano nulla,in caso di ristrutturazione ognuno si paga il proprio.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Chi è proprietario del balcone nel condominio?

Un bene condominiale, oppure del singolo condomino?Balconi in condominio: la ripartizione delle spese e l’utilizzo delle parti strutturali.I balconi,esclusi dall’elenco delle parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.), appartengono come pertinenze ai proprietari degli appartamenti ai quali accedono,insieme alla colonna d’aria sovrastante.

Ringhiere e parapetti dei balconi: Il parapetto ha come scopo l'impedire al proprietario di casa di precipitare sulla strada: quindi é lui che deve occuparsene.Solo quando al balcone sono aggiunti elementi di abbellimento (stucchi, statue, fregi), la loro manutenzione compete all'intero condominio.

Per risolvere ogni qualsiasi interrogativo in materia, bisogna fare una distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati, ossia bisogna valutare attentamente la conformazione dello stabile condominiale.

 

I balconi aggettanti, sono quei balconi che sporgono rispetto alla facciata dello stabile costituendo così un prolungamento della corrispondente unità immobiliare.

Pertanto, essi, così come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione ( Cass. 30 luglio 2004 n. 14576), appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare de qua; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

 

I balconi incassati o a castello invece, sono delle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio, solitamente chiuse su due o tre lati.Essi, così come precisato con sentenza n. 15913 del 2007 dalla Corte di Cassazione, sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura.

 

Preme inoltre specificare, che la parte frontale, di entrambe le tipologie di balconi, è di proprietà condominiale, qualora essa presenti particolari fregi in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’intero stabile.

 

Dunque, avendo effettuate tale distinzione, nel caso di balcone aggettante le spese per la sua manutenzione saranno tutte a carico del proprietario dell’immobile di cui essa costituisce prolungamento.

Inoltre, occorrerà il consenso dello stesso proprietario, ogni qual volta il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, rispetto al balcone, vorrà utilizzare la parte inferiore della soletta stessa per agganciare tende da sole, lampade etc ( Cass. n. 15913 del 2007), così come saranno nulle tutte le decisioni assembleari relative al balcone senza il consenso dello stesso.

Nel caso, invece, di balcone incassato le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto così come previsto dall’art. 1125 c.c.

×