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Sonico

Terrazzo ad uso esclusivo trasformato in dependance: come calcolare la quota condominiale

Gentili amici, vivo in un condominio in cui gli ultimi piani del palazzo hanno la terrazza del lastrico solare ad uso esclusivo. In pratica dopo aver raggiunto l'ultimo piano con l'ascensore si può salire con la scala del palazzo ad una porta che consente l'accesso al lastrico solare le cui chiavi sono però concesse al solo inquilino dell'ultimo piano.

Ultimamente uno di questi "fortunati" inquilini ha praticamente trasformato la terrazza costruendo una struttura in alluminio che sembra una dependance. tutto il perimetro della terrazza è coperto da vasi enormi che contengono dei piccoli alberi che in ogni caso nascondono bene la struttura guardando dalla strada.

Vorrei sapere come poter fare pagare delle quote condominiali idonee alla quadratura attuale della proprietà dell'inquilino in questione.

Aggiungo che dall'atto di compravendita risulta questo uso esclusivo ed inoltre aggiungo che la suddetta struttura in alluminio penso risulti non in regola con il catasto.

 

Grazie a quanti potranno aiutarci

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ciao

 

se ha ampliato il volume o esteticamente lede il condominio, hai qualche ragione, ma da come descrivi non mi sembra sia il caso e ti confermo che per tale lastico solare ad uso esclusivo, i millesimi dovrebbero essere già stati calcolati.

 

Comunque, suggerisci all'amministratore una visita per evitare il sovraccarico possibile del solaio se di fatto ci sono grossi vasi.

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Io vi seguo sempre con interesse e apprendo sempre un sacco di cose da voi. Quello che non capisco è come la legalità a volte non esista. In pratica questa persona sul lastrico solare ha raddoppiato lo spazio del suo appartamento e deve pagare per un solo appartamento.

Per quanto riguarda il sovraccarico ci interessa poco anche perché se dovesse cedere il lastrico solare, cede sull'appartamento del diretto interessato.

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ciao

 

capisco lo sfogo, ma la legalità è come l'araba fenice. Se il signore ha ampliato il volume, una semplice denuncia al Comune fa scattare l'accertamento rtecnico, ma se si in condominio e c'è l'amministratore, basta tu invii a lui una raccomandata segnalando il fatto e chiedendo di essere informato di quanto fatto. Se invece non c'è nessuna violazione, il fatto che lui usi di tali spazi da lui acquistati, senza ledere i tuoi diritti, a te non deve dar fastidio. Hai diritto di ciò che hai acquisito, lasciando i desiderata nel cassetto, sino ad eventuale concretizzazione.

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Ovviamente il suddetto condomino sembra non ledere alcun diritto ne mio né degli altri vicini, ritengo però che dato che ognuno di noi paga il condominio in base ai millesimi di cui siamo proprietari, il soggetto in questione debba pagare per i propri millesimi.

Come hai già accennato prima la terrazza è sicuramente già inclusa, ma appunto è inclusa come terrazza non come appartamento.

 

Chiederemo, come ci hai suggerito,un sopralluogo all'amministratore e ad un architetto suo consigliere.

Grazie Camillo

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Ciao

 

se la trasforma in appartamento, l'amministratore avrà modo di accertare e denunciare il tutto.

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"la terrazza del lastrico solare ad uso esclusivo"

 

ad uso esclusivo o di proprieta' esclusiva ?

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"la terrazza del lastrico solare ad uso esclusivo"

 

ad uso esclusivo o di proprieta' esclusiva ?

ciao

Non giudicare a priori la mia domanda, ma sono curioso di capire.

perchè fai questa domanda ? Conosci qualche caso di lastrico solare in condominio in proprietà esclusiva ? Personalmente non riesco a trovarne, ma probabilmente è un mio limite. Infatti, se svolge funzioni di copertura non può essere di proprietà esclusiva, salvo che tutta la colonna sottostante non sia di sua proprietà.

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Se il condomino a cui è concesso da rogito e regolamento l'uso esclusivo del lastrico solare senza averne la proprietà (una mostruosità giuridica) edifica un manufatto volumetricamente consistente, ne risponde personalmente in termini di violazione di norme urbanistiche verso il Comune; vs. il condominio invece ricorre l'ipotesi di danno temuto per l'eventuale sovraccarico permanente delle strutture fisse, che possono produrre cedimenti e collasso del solaio ove si superassero i limiti ammessi dalla destinazione di progetto della struttura. E non è vero che sarebbe interessato solo lui in quanto unico sottostante: l'effetto domino avrebbe conseguenze sull'intera verticale.

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ciao

Non giudicare a priori la mia domanda, ma sono curioso di capire.

perchè fai questa domanda ? Conosci qualche caso di lastrico solare in condominio in proprietà esclusiva ? Personalmente non riesco a trovarne, ma probabilmente è un mio limite. Infatti, se svolge funzioni di copertura non può essere di proprietà esclusiva, salvo che tutta la colonna sottostante non sia di sua proprietà.

certo che possono esserci anche lastrici solari di proprieta'' esclusiva .

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certo che possono esserci anche lastrici solari di proprieta'' esclusiva .

per l'uso esclusivo, concordo, proprietà esclusiva no. Ho solo chiesto un altro esempio, escluso il caso indicato. Naturalmente, sempre che si tratti di lastrico solare nel senso letterale del termine. Se mi fai un caso che giustifichi la tua affermazione.

E' fondamentale la differenza fra proprietà esclusiva ed uso esclusivo, anche se spesso si tende a confondere. Il diritto reale di godimento che sottende le due posizioni è assai assai diverso.

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nel mio condominio il costruttore si è riservato la proprietà di cinque appartamenti ubicati in vari piani e la proprietà esclusva del terrazzo che funge da copertura per lo stabile. Di fatto è propietario cedl terrazzo cosi come risutla da visura catastale F/5

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per l'uso esclusivo, concordo, proprietà esclusiva no. Ho solo chiesto un altro esempio, escluso il caso indicato. Naturalmente, sempre che si tratti di lastrico solare nel senso letterale del termine. Se mi fai un caso che giustifichi la tua affermazione.

E' fondamentale la differenza fra proprietà esclusiva ed uso esclusivo, anche se spesso si tende a confondere. Il diritto reale di godimento che sottende le due posizioni è assai assai diverso.

conosco personalmente ben due prorietari esclusivi di lastrichi solari situati in condominio . (ovviamente per motivi di privacy non posso fare i nomi )

nessuna legge vieta la proprieta' esclusiva di un lastrico solare . il lastrico solare e' condominiale se non c'e' un titolo che dispone diversamente , quindi non c'e' nulla di misterioso nell'essere proprietari di un lastrico solare .

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ciao

 

a Vittorio60 rispondo: che si è riservato la proprietà esclusiva che funge da copertura per lo stabile ho più di qualche dubbio, e probabilmente si è riservato l'uso esclusivo. Vorrei vede l'atto, non la visura catastale, o comunque l'elaborato planimetrico. I beni comuni in condominio sono individuati dall'art. 1117 cod.civ., e deve essere chiaro che la proprietà del lastrico solare, pur svolgendo la funzione di copertura per altri comunisti, è solo di costui.

 

a pepe64 rispondo:

Premesso quanto indicato a vittorio60, che i due abbiano l'uso esclusivo è di norma, ma che invece siano di proprietà esclusiva ho molti dubbi, se non altro, per il costo della manutenzione dello stesso. Se il lastrico solare è in proprietà esclusiva, pur svolgendo la funzione di copertura per i piani sottostanti di altri condomini, allorchè abbia bisogno di manutenzioni, il proprietario esclusivo dovra provvedere tutto a suo spese, mentre se avesswe, come di norma, l'uso esclusivo, la spesa sarebbe divisa in modo ben diverso. Dubito quindi, che avendo praticamente quasi gli stessi diritti, qualcuno si assuma oneri a titolo gratuito . Quasi tutti i proprietari dei piani sottostanti sarebbero favorevoli a tale situazione.

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Condivido kla prima risposta di Camillo...ma per la questione "proprietà" di un lastrico solare ha ragione Peppe.

 

Non esiste alcun impedimento giuridico che il lastrico solare sia "rogitato" in capo ad un solo proprietario...quindi nessuna "mostruosità giuridica".

 

Il "penso risulti non in regola con il catasto" necessita di opportuna verifica...vai in Comune e chiedi ragguagli circa tale "veranda" che paragoni ad una depandance.

In certe località non fà nemmeno volume (!!!)

 

Qualora fosse abusiva e/o lesiva delle norme locali puoi fare denuncia e farla smontare, ma per evitare dissidi prima parlerei bonariamente con il proprietario.

Questi può anche (se sussistono i presupposti/parametri) sanare la questione...ma dovrà corrispondere un adeguato compenso agli altri condomini e far ricalcolare a proprie spese le tabelle millesimali.

 

LASTRICO SOLARE DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA: LE SPESE A CARICO DEL PROPRIETARIO TRANNE QUELLE DI COPERTURA

 

Sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 cod. civ.

Pertanto, la clausola che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di "manutenzione" ha una sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.

 

(Cassazione n. 2726/2002)

 

 

http://www.anammi.it/lastrico_solare.htm

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ciao

 

a Vittorio60 rispondo: che si è riservato la proprietà esclusiva che funge da copertura per lo stabile ho più di qualche dubbio, e probabilmente si è riservato l'uso esclusivo. Vorrei vede l'atto, non la visura catastale, o comunque l'elaborato planimetrico. I beni comuni in condominio sono individuati dall'art. 1117 cod.civ., e deve essere chiaro che la proprietà del lastrico solare, pur svolgendo la funzione di copertura per altri comunisti, è solo di costui.

 

a pepe64 rispondo:

Premesso quanto indicato a vittorio60, che i due abbiano l'uso esclusivo è di norma, ma che invece siano di proprietà esclusiva ho molti dubbi, se non altro, per il costo della manutenzione dello stesso. Se il lastrico solare è in proprietà esclusiva, pur svolgendo la funzione di copertura per i piani sottostanti di altri condomini, allorchè abbia bisogno di manutenzioni, il proprietario esclusivo dovra provvedere tutto a suo spese, mentre se avesswe, come di norma, l'uso esclusivo, la spesa sarebbe divisa in modo ben diverso. Dubito quindi, che avendo praticamente quasi gli stessi diritti, qualcuno si assuma oneri a titolo gratuito . Quasi tutti i proprietari dei piani sottostanti sarebbero favorevoli a tale situazione.

puoi avere tutti i dubbi che vuoi ,ma nessuna norma o legge afferma che il lastrico solare deve essere per forza di proprieta' comune , di solito e' parte comune ma puo' essere anche di proprieta' esclusiva .

 

- - - Aggiornato - - -

 

Art. 1117. (1)

Parti comuni dell'edificio.

 

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

 

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

 

 

 

"e se non risulta il contrario dal titolo" ovvero una parte comune potrebbe anche non essere comune ma di proprieta' esclusiva .

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ciao

 

Io sto parlando di lastrico solare con funzione di copertura a vani di condomini sottostanti.

 

Ribadisco. Teoricamente hai ragione ed è possibile trattandosi di un diritto reale di godimento comunque negoziabile.

I miei dubbi che l'atto sia in tali termini deriva dal fatto che è abbastanza irrealistico e poco conveniente per il proprietario esclusivo, se questo svolge funzioni di copertura, se non altro, solo per motivi economici senza vantaggi pratici se non minimi, che non giustificano il costo. L'uso esclusivo gli abbassa i costi di 2/3, con quasi gli stessi diritti.

 

Se il lastrico solare non ha funzione di copertura per condomini ai piani sottostanti, è altra musica.

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il fatto non e' che se sia conveniente o non conveniente ,il fatto e' che possono esserci lastrici solari di proprieta' esclusiva .

 

poi saranno cavoli del proprietario se sia conveniente o meno . (e se non si pone problemi economici si vede che si puo' permettere la proprieta' esclusiva di un lastrico ).

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puoi avere tutti i dubbi che vuoi ,ma nessuna norma o legge afferma che il lastrico solare deve essere per forza di proprieta' comune , di solito e' parte comune ma puo' essere anche di proprieta' esclusiva ...

Infatti un tempo era di prassi che il costruttore si riservasse la proprietà del lastrico per poter sopraelevare senza corrispondere alcuna indennità.

Ecco una parte del rogito di mia madre (l'acquirenta 🙂

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ciao

 

Io sto parlando di lastrico solare con funzione di copertura a vani di condomini sottostanti.

 

Ribadisco. Teoricamente hai ragione ed è possibile trattandosi di un diritto reale di godimento comunque negoziabile.

I miei dubbi che l'atto sia in tali termini deriva dal fatto che è abbastanza irrealistico e poco conveniente per il proprietario esclusivo, se questo svolge funzioni di copertura, se non altro, solo per motivi economici senza vantaggi pratici se non minimi, che non giustificano il costo. L'uso esclusivo gli abbassa i costi di 2/3, con quasi gli stessi diritti.

 

Se il lastrico solare non ha funzione di copertura per condomini ai piani sottostanti, è altra musica.

veramente i diritti sono ben diversi una cosa sono i diritti a carico di colui che ne ha solo l'uso ,altri e piu' importanti sono i diritti che ha colui che e' prorietario esclusivo del lastrico .

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Infatti un tempo era di prassi che il costruttore si riservasse la proprietà del lastrico per poter

 

sopraelevare senza corrispondere alcuna indennità.

 

E questo è uno dei motivi più che validi per i quali ci si riservava tale diritto.

 

Magari oggi è irrealistico pensare ad un costruttore che non sfrutti ogni millimetro cubo di capacità edificatoria...ma nulla togli che eventuali future revisioni degli indici edificatori non facciano tornare utili simili clausole.

 

Camillo...ti stai infilando in un vicolo cieco che ti fà commettere errori.

 

Che si tratti di proprietà esclusiva o di uso esclusivo...non vi è una differenza dei 2/3 sulle spese di manutenzione.

La sentenza di Cassazione l' ho postata con il duplice scopo di chiarire come sia legalmente accettata la proprietà esclusiva e come la stessa non influenzi in modo determinante la questione spese.

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conosco personalmente ben due prorietari esclusivi di lastrichi solari situati in condominio . (ovviamente per motivi di privacy non posso fare i nomi )

nessuna legge vieta la proprieta' esclusiva di un lastrico solare . il lastrico solare e' condominiale se non c'e' un titolo che dispone diversamente , quindi non c'e' nulla di misterioso nell'essere proprietari di un lastrico solare .

Nel mio condominio, i lastrici solari sono di proprietà degli appartamenti all'ultimo piano, regolarmente indicati in rogito, come pure il grande terrazzo al primo piano diviso tra altri due proprietari.

 

Per problemi passati avevo fatto ricerche approfondite in materia e la giurisprudenza in merito dichiara proprio che serve un titolo valido per determinarne la proprietà, ma che è sempre possibile, nulla di particolarmente eccezionale.

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Ciao Leonardo

 

La sopraelevazione è un altro diritto reale di godimento che normalmente negoziabile nel rispetto dei reciproci diritti, così come l'esonero dalla indennità di sopraelevazione ampiamente diffuso (ma.. dai risvolti particolari: tale esonero è da intendersi solo monetario ? Comprende estetica o sotto servizi ? ).

 

Ho letto le sentenze della Cassazione che giustifica il criterio di riparto della conservazione della funzione di copertura col fatto che il lastrico solare svolge comunque funzione di copertura, e che quindi conferma l'obbligatorietà dell'art. 1126 del cod. civ. ( invece normalmente derogabile, ma non in questo caso sic!) seppur in presenza di un regolamento contrattuale o trasferimento di un diritto reale, e questo solo perchè mi da dei vantaggi, anche se escluso dai beni comuni (sic!). Condensando grossolanamente, non sono comproprietario, non decido nulla, ma solo perchè mi da dei vantaggi, devo mantenere la funzione, non il bene. E' una questione di lana caprina, attualmente risolta così.

Prendo atto delle sentenze di cui vedrò di trovare l'intero svolgimento e i motivi che hanno portato a tale decisione, visto che i massimari non sono sempre chiari ed esaustivi.

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Ciao Leonardo

 

La sopraelevazione è un altro diritto reale di godimento che normalmente negoziabile nel rispetto dei reciproci diritti, così come l'esonero dalla indennità di sopraelevazione ampiamente diffuso (ma.. dai risvolti particolari: tale esonero è da intendersi solo monetario ? Comprende estetica o sotto servizi ? ).

Ciao Camillo,

non volevo disquisire sulla sopraelevazione e sui diritti reali (nel rogito di mia madre c'è una servitù di stendere i panni).

Ho voluto solo postare un "rogito" in mio possesso a beneficio tuo che hai fatto questa domanda:

...Conosci qualche caso di lastrico solare in condominio in proprietà esclusiva ?...

e di quanti altri non immaginano che possa esistere la proprietà esclusiva del lastrico, indotti a pensare ciò dall'art. 1126 che non ne parla ma indica solo l'uso esclusivo.

 

La mia opinione circa il criterio legale di riparto delle spese di impermeabilizzazione è che non ha alcuna rilevanza che il lastrico sia di "uso esclusivo" piuttosto che di "proprietà esclusiva". In entrambi i casi svolge funzione di copertura a chi è sotto la sua proiezione quindi il criterio di riparto segue comunque l'art. 1126.

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Condivido kla prima risposta di Camillo...ma per la questione "proprietà" di un lastrico solare ha ragione Peppe.

 

Non esiste alcun impedimento giuridico che il lastrico solare sia "rogitato" in capo ad un solo proprietario...quindi nessuna "mostruosità giuridica".

 

Il "penso risulti non in regola con il catasto" necessita di opportuna verifica...vai in Comune e chiedi ragguagli circa tale "veranda" che paragoni ad una depandance.

In certe località non fà nemmeno volume (!!!)

 

Qualora fosse abusiva e/o lesiva delle norme locali puoi fare denuncia e farla smontare, ma per evitare dissidi prima parlerei bonariamente con il proprietario.

Questi può anche (se sussistono i presupposti/parametri) sanare la questione...ma dovrà corrispondere un adeguato compenso agli altri condomini e far ricalcolare a proprie spese le tabelle millesimali.

 

LASTRICO SOLARE DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA: LE SPESE A CARICO DEL PROPRIETARIO TRANNE QUELLE DI COPERTURA

 

Sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 cod. civ.

Pertanto, la clausola che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di "manutenzione" ha una sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.

 

(Cassazione n. 2726/2002)

 

 

http://www.anammi.it/lastrico_solare.htm

La mostruosità giuridica è insita nel concetto che il lastrico solare, concepito come "superficie tecnica" inconsistente (proiezione dell'area edificata) riservata al costruttore e da questi trasferita al condominio, venga poi concessa in uso gratuito e perpetuo al condomino dell'ultimo piano incrementando notevolmente il valore locativo del cespite sovente senza un corrispondente congruo apprezzamento millesimale.

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