#1 Inviato 23 Febbraio, 2017 Salve a tutti, Ho un quesito. All'interno di un fabbricato vi è un terrazzo di proprietà aliena, su cui affacciano gli appartamenti del fabbricato. Il regolamento di condominio prevede che la pulizia venga effettuata dal Condominio (probabilmente perché ci affacciano gli appartamenti) e la manutenzione al 50% tra Condominio e proprietario del terrazzo. Or bene, c'è normativa in merito? Il Condominio, se volesse, può modificare il Regolamento modificando la parte in cui prevede pulizia e manutenzione del lastrico? Grazie.
#2 Inviato 23 Febbraio, 2017 Salve a tutti, Ho un quesito. All'interno di un fabbricato vi è un terrazzo di proprietà aliena, su cui affacciano gli appartamenti del fabbricato. Il regolamento di condominio prevede che la pulizia venga effettuata dal Condominio (probabilmente perché ci affacciano gli appartamenti) e la manutenzione al 50% tra Condominio e proprietario del terrazzo. Or bene, c'è normativa in merito? Il Condominio, se volesse, può modificare il Regolamento modificando la parte in cui prevede pulizia e manutenzione del lastrico? Grazie. necessitano alcuni chiarimenti. - Cosa intendi per proprietà aliena? Il proprietario è un extra-terrestre? - Parli di un terrazzo sul quale affacciano gli appartamenti del fabbricato. Poi parli di un lastrico. Cosa copre questo lastrico/terrazzo? E' un fabbricato a L? Se è un fabbricato a L è lastrico solo per chi è coperto e non per chi vi affaccia.
#3 Inviato 23 Febbraio, 2017 Il proprietario di questo terrazzo è un terzo, proprietario del locale sottostante al lastrico. È un lastrico/terrazzo non pavimentato. Il fabbricato è ad U, e dentro la U c'è il terrazzo a piano terra.
#4 Inviato 23 Febbraio, 2017 Il Condominio, se volesse, può modificare il Regolamento modificando la parte in cui prevede pulizia e manutenzione del lastrico ? Grazie. Se trattasi di regolamento condominiale contrattuale e' necessaria l'unanimità dei condomini - - - Aggiornato - - - Il proprietario di questo terrazzo è un terzo, proprietario del locale sottostante al lastrico. È un lastrico/terrazzo non pavimentato. Il fabbricato è ad U, e dentro la U c'è il terrazzo a piano terra. Il "proprietario del terrazzo" non mi sembra.. propriamente UN ALIENO. Per come capisco io, "l'alieno" è, a tutti gli effetti, un condomino e deve partecipare alle spese.
#5 Inviato 23 Febbraio, 2017 Il proprietario di questo terrazzo è un terzo, proprietario del locale sottostante al lastrico. È un lastrico/terrazzo non pavimentato. Il fabbricato è ad U, e dentro la U c'è il terrazzo a piano terra. Se non ho capito male, non si tratta di lastrico ma di atrio (cortile) che dà aria e luce al fabbricato. Questo atrio ed il locale sottostante sono di proprietà esclusiva di un terzo per cui, al massimo, l'atrio funge da lastrico al solo proprietario del locale sottostante (che è lo stesso proprietario del lastrico). In mancanza di CONVENZIONE (contratto tra fabbricato e terzo), il proprietario dell'atrio deve accollarsi tutta la manutenzione ma non è obbligato a provvedere alla pulizia. Se esiste una CONVENZIONE, può essere modificata solo con un nuovo accordo tra condominio e proprietario terzo.
#7 Inviato 23 Febbraio, 2017 Io ho parlato di proprietà aliena... Non di alieni... Hai ragione. Scusa la mia ignoranza. Mi son documentato ed ho scoperto che "proprietà aliena" significa "proprietà appartenente ad altro soggetto"
#8 Inviato 23 Febbraio, 2017 Il proprietario di questo terrazzo è un terzo, proprietario del locale sottostante al lastrico. È un lastrico/terrazzo non pavimentato. Il fabbricato è ad U, e dentro la U c'è il terrazzo a piano terra. Chiediamo troppo se... ti ciediamo una piantina e/o una foto dell'insiee condominio + proprietà aliena ???
#9 Inviato 23 Febbraio, 2017 Immagina una U vista dall'alto. La U è il fabbricato, ed in mezzo c'è questo terrazzo...
#10 Inviato 23 Febbraio, 2017 Immagina una U vista dall'alto. La U è il fabbricato, ed in mezzo c'è questo terrazzo... Praticamente si può immaginare un fabbricato come metà del Colosseo, ed al centro dell'arena c'è un singolo locale con lastrico. Non è chiaro se questo locale con lastrico è attaccato al condominio e fa parte del condominio oppure è una proprietà terza rispetto al condominio. Se è una proprietà terza rispetto al condominio, il condominio non può deliberare su una proprietà terza. Ad ogni modo, in un caso o nell'altro, vale quanto da me detto nel post n. 5. Se esiste una CONVENZIONE (contratto) questo contratto va rispettato. Se non esiste convenzione si può cessare qualsiasi accordo tacito; il proprietario del lastrico provvederà sia alla manutenzione che alla pulizia. Se il proprietario non provvede a pulire il condominio si terrà i rifiuti che i condòmini fanno cadere dai loro affacci.
#12 Inviato 23 Febbraio, 2017 Il locale posto sotto al terrazzo fa parte del Condominio Allora il regolamento vale per tutti ma vale solo se è CONTRATTUALE (richiamato sui rogiti e registrato alla Conservatoria di Registri Immobiliari per essere efficace sui futuri acquirenti. Per modificare il regolamento CONTRATTUALE è necessaria l'unanimità di 1.000 millesimi, compreso il voto favorevole del proprietario del lastrico. Se il regolamento non è contrattuale non ha alcun valore ed in qualsiasi momento il condominio potrà decidere di non partecipare più ad alcuna spesa di pulizia e manutenzione del lastrico ma non potrà pretendere che il proprietario del lastrico raccolga i rifiuti fatti cadere dai condòmini che vi affacciano.
#14 Inviato 24 Febbraio, 2017 Si questo ultimo aspetto c'è qualche sentenza? - Il criterio legale di riparto delle spese prevede che la pulizia del lastrico sia a carico del proprietario del lastrico che ne ha la disponibilità. - Il criterio legale di riparto della spesa di manutenzione del lastrico è dato dall'art. 1126 c.c. e cioè, 1/3 della spesa a carico del proprietario del lastrico e 2/3 della spesa a carico del proprietario coperto dal lastrico. Poichè proprietario del lastrico e proprietario del locale coperto dal lastrico sono loa stessa persona, la manutenzione è a carico dell'unico proprietario. Per modificare questi CRITERI LEGALI di riparto serve una CONVENZIONE ovvero una delibera all'UNANIMITA' di 1000 millesimi. E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune. Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. Corte di Cassazione, n. 17101/2006 “In materia di condominio degli edifici ed in ordine alla ripartizione delle spese comuni, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135 c.c., n. 2, sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca, per cui la deliberazione assembleare che modifichi detti criteri è inefficace nei confronti del condomino dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo e non meramente annullabile con impugnazione da proporsi nel termine di cui all'art. 1137 c.c.”1. (Cassazione 14/1/2009 n. 747)
