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Tecnico privato in contraddittorio con il direttore dei lavori incaricato

Buona domenica a tutti!

Il condominio che amministro ha nominato un direttore dei lavori per l'esecuzione di alcune opere di manutenzione straordinaria del lastrico solare di copertura.

Il lastrico solare è accessibile da un solo appartamento che ne ha l'uso esclusivo.

Uno dei condomini degli appartamenti sottostanti, che non ha fiducia nel direttore dei lavori incaricato, vuole nominare un tecnico di sua fiducia che controlli la corretta esecuzione dei lavori per suo conto.

Il condomino proprietario dell'appartamento che ha uso esclusivo del lastrico solare non vuole che sul lastrico acceda il tecnico "non direttore dei lavori", nè tantomeno il condomino dell'appartamento sottostante.

Come dovrei regolarmi, dovendo cercare di gestire al meglio il rapporto (conflittuale) tra i condomini?

Il tecnico nominato dal solo condomino dell'appartamento sottostante è autorizzato a controllare la corretta esecuzione dei lavori condominiali e quindi può accedere all'appartamento dell'ultimo piano (eventualmente sottostando a delle regole) oppure no?

E il condomino è titolato ad accedere per verificare la tipologia di opere in corso di esecuzione?

Il condomino che non ha fiducia potrebbe adire al Giudice se lo desidera, ma non può accedere al lastrico ad uso esclusivo, ne lui nel'eventuale tecnico assunto da lui se non con l'assenso del proprietario esclusivo o disposizione giudiziale.

Responsabilità del direttore dei lavori

Nel gennaio del 2012 quando la Cassazione, tornando sull’argomento della responsabilità del direttore dei lavori ha specificato che in tema di responsabilità conseguente a vizi o difformità dell'opera appaltata, il direttore dei lavori per conto del committente presta un'opera professionale in esecuzione di una obbligazione di mezzi e non di risultati, ma, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l'impiego di particolari e peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all'opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente – preponente si aspetta di conseguire, onde il suo comportamento deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della diligentia quam in concreto; che rientrano pertanto nelle obbligazioni del direttore dei lavori l'accertamento delle conformità sia della progressiva realizzazione dell'opera al progetto, sia delle modalità dell'esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonchè l'adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera, e segnalando all'appaltatore tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d'opera(Cass. 27 gennaio 2012 n. 1218 cfr. in tal senso anche Cass. 13 aprile 2015 n. 7373).

Entrando nello specifico, è sempre la Cassazione a parlare, Il professionista non si sottrae a responsabilità ove ometta di vigilare e di impartire le opportune disposizioni al riguardo, nonchè di controllarne l'ottemperanza da parte dell'appaltatore, di riferirne al committente: in particolare, l'attività del direttore dei lavori, per conto del committente si concreta nell'alta sorveglianza delle opere che, pur non richiedendo la presenza continua e giornaliera sul cantiere e il compimento di operazioni di natura elementare, comporta il controllo della realizzazione dell'opera nelle sue varie fasi e pertanto l'obbligo del professionista di verificare, attraverso periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell'impresa, da attuarsi in relazione a ciascuna di tali fasi, se sono state osservate le regole dell'arte e la corrispondenza dei materiali impiegati.

 

Pertanto il direttore dei lavori, responsabile tecnico dell'opera e dei tempi tecnici di realizzazione dei lavori, ha la direzione e l'alta sorveglianza dei lavori con visite periodiche nel numero necessario a suo esclusivo giudizio, per accertare la regolare esecuzione dei lavori e per il collaudo dei lavori stessi.

 

Il direttore dei lavori deve, dunque, garantire il risultato di una regolare realizzazione dell'opera (v. Cass. 24 aprile 2008 n. 10728) (Cass. 27 gennaio 2012 n. 1218).

( lavori in casa . it)

Pertanto, il proprietario del lastrico, ben ha fatto impedendo l'accesso ad altro tecnico che non sia quello designato e votato dall'assemblea ( in questo caso c'è solo un condomino, pensa se fossero diversi che via vai ......)

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