#1 Inviato 27 Ottobre, 2020 Buongiorno, In riferimento al titolo della discussione avrei le seguenti domande: 1. Chi elegge un tecnico di condominio? 2. Può un tecnico di condominio rappresentare solo uno o alcuni condomini in problematiche all'interno del condominio? 3. Se un tecnico rappresenta in una riunione straordinaria alcuni condomini, può poi l'amministratore utilizzare lo stesso tecnico per verificare il lavoro fatto e poi addebitare le spese del tecnico (di alcuni condomini) a tutto il condominio? 4. Questo potrebbe essere un conflitto di interessi? Per capire le mie domande sintetizzo quello che è successo. Volendo posizionare io un condizionatore con motore esterno rivolto verso la parte interna dell'area condominiale, sono stata convocata a un'assemblea straordinaria dove i condomini che non approvavano erano rappresentati da un tecnico Sig. X Ora nelle spese di riparto l'amministratore addebita a tutti i condomini le spese del tecnico che ha verificato il lavoro svolto del posizionamento del motore condizionatore e questo tecnico è il Sig. X (quello che rappresentava solo alcuni condomini in assemblea straordinari). Non mi risulta che questo tecnico Sig. X sia stato incaricato da tutti i condomini per rappresentarli. Vi sarei grata di risposte corredate da articoli di legge o sentenze in merito. Grazie sin da ora.
#2 Inviato 27 Ottobre, 2020 Jab dice: 1. Chi elegge un tecnico di condominio? Non penso proprio che esista articolo di legge che impone di "eleggere" il tecnico di condominio; eventualmente si stipulano contratti con imprese per la manutenzione delle parti comuni. Salvo che, appunto, non sia stato stipulato un contratto ad hoc, per consulenze ci si affida anche ad altri tecnici, e i condòmini, in particolare (sempre salvo contratti stipulati che lo prevedano) si possono rivolgere ai tecnici che ritengono di loro gradimento. Chi affida l'incarico, paga. Se l'incarico è stato affidato dall'amministratore incaricato dalla maggioranza dei condòmini riuniti in assemblea, il costo è a carico di tutti; se l'iniziativa è partita da una parte dei condòmini che ha deciso al di fuori dell'assemblea pagano loro. In ogni ambito contrattuale è il committente che paga.
#3 Inviato 27 Ottobre, 2020 Jab dice: Buongiorno, In riferimento al titolo della discussione avrei le seguenti domande: 1. Chi elegge un tecnico di condominio? 2. Può un tecnico di condominio rappresentare solo uno o alcuni condomini in problematiche all'interno del condominio? 3. Se un tecnico rappresenta in una riunione straordinaria alcuni condomini, può poi l'amministratore utilizzare lo stesso tecnico per verificare il lavoro fatto e poi addebitare le spese del tecnico (di alcuni condomini) a tutto il condominio? 4. Questo potrebbe essere un conflitto di interessi? Per capire le mie domande sintetizzo quello che è successo. Volendo posizionare io un condizionatore con motore esterno rivolto verso la parte interna dell'area condominiale, sono stata convocata a un'assemblea straordinaria dove i condomini che non approvavano erano rappresentati da un tecnico Sig. X Ora nelle spese di riparto l'amministratore addebita a tutti i condomini le spese del tecnico che ha verificato il lavoro svolto del posizionamento del motore condizionatore e questo tecnico è il Sig. X (quello che rappresentava solo alcuni condomini in assemblea straordinari). Non mi risulta che questo tecnico Sig. X sia stato incaricato da tutti i condomini per rappresentarli. Vi sarei grata di risposte corredate da articoli di legge o sentenze in merito. Grazie sin da ora. 1. L’assemblea 2. No perché rappresenta chi lo ha nominato cioè il Condominio 3. No, ma il tecnico stesso dovrebbe rifiutare la seconda nomina per deontologia. In ogni caso può essere contestata dai dissenzienti. 4. Si, c’è conflitto se rappresenta più parti in contrasto tra loro.
#4 Inviato 27 Ottobre, 2020 Grazie Sig. Luca980 per la concisa, ma chiara risposta. Se possibile vorrei permettermi di entrare più nel dettagli del caso avvenuto ed avere un suo parere professionale. Cercherò di essere il più chiara possibile. Qui di seguito il verbale assemblea straordinaria: “ASSEMBLEA STRAORDINARIA (la trascrivo come pervenutami) ESAME QUESTIONE CONDIZIONATORE PROPRIETA’ MIA –DELIBERE IN MERITO L’amministratore informa di aver convocato l’assemblea straordinaria onde consentire ai condomini di confrontarsi. All’assemblea presenzia IO Presenzia inoltrel’Ing. X in assistenza ai condomini ALCUNI CONDOMINI IO ribadisco il mio diritto a montare il condizionatore senza il permesso dell’assemblea richiamando il diritto ad utilizzare la parete comune senza ledere lo stesso diritto per gli altri condomini. L’Ing. X richiama l’attenzione a preservare il decoro del condominio (Propone una soluzione complicata, costosa e vincolante a scelte di questi condomini. Da parte mia. Non sto qui a dettagliarla) Viene proposta un’altra soluzione DA ME posizionando il motore sul davanzale della finta finestra utilizzando lo spazio rientrante con posizionamento delle tubazioni all’interno del mio appartamento. Dopo il sopralluogo che verrà effettuato dal tecnico, l’assemblea verrà convocata per la delibera e per gli accordi fra le parti.” NOTA: Questa assemblea non è mai avvenuta. In seguito è arrivato il riparto delle spese dell’anno 2019 con il costo del sopralluogo Qui di seguito le comunicazioni intercorse in seguito via e-mail dopo che io ho chiesto chi avesse incaricato l'Ing. X e la risposta è stata che l'aveva deciso l'amministratore. MIA COMUNICAZIONE Il sopralluogo dell’Ing. X al termine dell’installazione del condizionatore è stato richiesto autonomamente da lei, sebbene questi fosse il tecnico nominato dagli altri condomini. Ne deriva che non ritengo che i costi di tale intervento mi debbano essere imputati nemmeno in quota parte, dovendo gli stessi essere addebitati solo a quei condomini che gli hanno dato mandato e nel cui interesse è intervenuto. RISPOSTA AMMINISTRATORE il sopralluogo con l'ing. X è stato fatto per tutti i condomini prima del montaggio del condizionatore proprio per verificare le posizioni suggerite, altrimenti essendo il condizionatore una Sua questione ed essendo andata in contraddittorio con gli altri avrei dovuto imputare la spesa solo a Lei. Può davvero imputare le spese solo a me? Sa dirmi dove posso trovare delle normative dove posso far riferimento a questa mia problematica. Grazie tantissimo per la sua disponibilità
#5 Inviato 27 Ottobre, 2020 Danielabi dice: Non penso proprio che esista articolo di legge che impone di "eleggere" il tecnico di condominio; eventualmente si stipulano contratti con imprese per la manutenzione delle parti comuni. Salvo che, appunto, non sia stato stipulato un contratto ad hoc, per consulenze ci si affida anche ad altri tecnici, e i condòmini, in particolare (sempre salvo contratti stipulati che lo prevedano) si possono rivolgere ai tecnici che ritengono di loro gradimento. Chi affida l'incarico, paga. Se l'incarico è stato affidato dall'amministratore incaricato dalla maggioranza dei condòmini riuniti in assemblea, il costo è a carico di tutti; se l'iniziativa è partita da una parte dei condòmini che ha deciso al di fuori dell'assemblea pagano loro. In ogni ambito contrattuale è il committente che paga. Grazie Sig.ra Danielabi per la risposta. Se possibile vorrei permettermi di entrare più nel dettagli del caso avvenuto ed avere un suo parere professionale. Cercherò di essere il più chiara possibile. Qui di seguito il verbale assemblea straordinaria: “ASSEMBLEA STRAORDINARIA (la trascrivo come pervenutami) ESAME QUESTIONE CONDIZIONATORE PROPRIETA’ MIA –DELIBERE IN MERITO L’amministratore informa di aver convocato l’assemblea straordinaria onde consentire ai condomini di confrontarsi. All’assemblea presenzia IO Presenzia inoltrel’Ing. X in assistenza ai condomini ALCUNI CONDOMINI IO ribadisco il mio diritto a montare il condizionatore senza il permesso dell’assemblea richiamando il diritto ad utilizzare la parete comune senza ledere lo stesso diritto per gli altri condomini. L’Ing. X richiama l’attenzione a preservare il decoro del condominio (Propone una soluzione complicata, costosa e vincolante a scelte di questi condomini. Da parte mia. Non sto qui a dettagliarla) Viene proposta un’altra soluzione DA ME posizionando il motore sul davanzale della finta finestra utilizzando lo spazio rientrante con posizionamento delle tubazioni all’interno del mio appartamento. Dopo il sopralluogo che verrà effettuato dal tecnico, l’assemblea verrà convocata per la delibera e per gli accordi fra le parti.” NOTA: Questa assemblea non è mai avvenuta. In seguito è arrivato il riparto delle spese dell’anno 2019 con il costo del sopralluogo Qui di seguito le comunicazioni intercorse in seguito via e-mail dopo che io ho chiesto chi avesse incaricato l'Ing. X e la risposta è stata che l'aveva deciso l'amministratore. MIA COMUNICAZIONE Il sopralluogo dell’Ing. X al termine dell’installazione del condizionatore è stato richiesto autonomamente da lei, sebbene questi fosse il tecnico nominato dagli altri condomini. Ne deriva che non ritengo che i costi di tale intervento mi debbano essere imputati nemmeno in quota parte, dovendo gli stessi essere addebitati solo a quei condomini che gli hanno dato mandato e nel cui interesse è intervenuto. RISPOSTA AMMINISTRATORE il sopralluogo con l'ing. X è stato fatto per tutti i condomini prima del montaggio del condizionatore proprio per verificare le posizioni suggerite, altrimenti essendo il condizionatore una Sua questione ed essendo andata in contraddittorio con gli altri avrei dovuto imputare la spesa solo a Lei. Può davvero imputare le spese solo a me? Sa dirmi dove posso trovare delle normative dove posso far riferimento a questa mia problematica. Grazie tantissimo per la sua disponibilità
#6 Inviato 27 Ottobre, 2020 Jab dice: Se possibile vorrei permettermi di entrare più nel dettagli del caso avvenuto Correttamente avresti potuto utilizzare la parete senza l'assenso di alcuno; il decoro, se non statuito dal regolamento condominiale, è stabilito per via giudiziale, pertanto nulla puo' l'assemblea. Hai comunque accettato di confrontarti, hai fatto la tua proposta e hai accettato che l'ingegnere facesse il sopralluogo, quantomeno è cio' che si legge nel verbale. Se così fosse, il costo del sopralluogo è da ripartire fra tutte le persone che lo hanno deciso, cioè i condòmini. Pero', vediamo se @SisterOfNight volesse intervenire e darci il suo parere. 1
#7 Inviato 28 Ottobre, 2020 Jab dice: 1. Chi elegge un tecnico di condominio? 2. Può un tecnico di condominio rappresentare solo uno o alcuni condomini in problematiche all'interno del condominio? 3. Se un tecnico rappresenta in una riunione straordinaria alcuni condomini, può poi l'amministratore utilizzare lo stesso tecnico per verificare il lavoro fatto e poi addebitare le spese del tecnico (di alcuni condomini) a tutto il condominio? 4. Questo potrebbe essere un conflitto di interessi? 1 se sorgono questioni in cui serve un tecnico solitamente sceglie l'assemblea , ma spesso è vero che lo nomina di fatto l'amministratore o perchè è già stato a servizio di quel condominio o perchè spesso se ne serve e ne ha fiducia. Pensa se un amministratore dovesse convocare un'assemblea per nominare un legale ogni volta che deve fare un decreto ingiuntivo, o un elettricista ogni volta che si guasta una lampadina e occorre intervenire con piccola manutenzione. Quindi dipende un po' anche dalle questioni da discutere. Piu' che altro qui serviva votare per affidare un incarico simile, a prescindere dalla persona incaricata. L'assemblea si riuniva, decideva di far valutare la tua opera da un tecnico al fine per esempio di valutare l'impatto estetico, E nel contempo sceglieva il tecnico. 2, Uno o piu' condomini possono affidarsi a un loro tecnico, certo, se lo pagano loro però. 3. in verità il conflitto di interessi esiste solo se le posizioni del gruppo di condomini è in contrasto con la posizione del Condominio. Ossia se il tecnico X rappresenta A e B e poi l'Assemblea lo nomina anche quale proprio tecnico perchè ravvisa le stesse posizioni da portare avanti (ossia se tra A, B e il Condominio non vi sono contrapposizioni ma unione di interessi), il tecnico puo' passare dal rappresentare A e B al rappresentare il condominio (va deciso però dall'assemblea). Il costo del tecnico di condominio va ripartito tra i condomini. La parte di lavoro fatta per alcuni soltanto invece se la pagano privatamente questi. 4. come sopradetto , non necessariamente. Il tecnico puo' rappresentare anche il condominio se la posizione tra condominio e i condomini che egli serviva sono identiche e non in contrapposizione. Ti faccio un esempio. Tizio vuol fare causa al vicino Caio per un certo motivo. Un altro vicino, Sempronio, pure lui vuole fare causa a Caio. e viene da me. Io posso certamente difendere sia Tizio che Sempronio perchè questi hanno la stessa posizione contro Caio. Tizio vuol fare causa a Caio, ma ritiene pure che Sempronio abbia una responsabilità nel fatto di Caio che lo disturba tanto. Io difendo Tizio. Posso difendere anche Sempronio? no. qui c'è il conflitto di interessi, perchè le persone che si sono rivolte a me, hanno sì una posizione contro Caio, ma anche di uno contro l'altro. Non posso quindi rappresentare entrambi. Nel tuo esempio, il conflitto ci sarebbe se il tecnico dapprima difendesse te e poi il Condominio. Qui avremmo il conflitto di interessi. 1
#8 Inviato 28 Ottobre, 2020 Di sfuggita, dato che mi era stato segnalato l'articolo sul limite del ricorso per cassazione dell'amministratore di condominio, ho letto il presente post e mi permetterei di suggerire una via diversa. Se effettivamente l'opener risiede nel Comune di Brescia si starebbe discutendo del nulla o, tuttalpiù, di un improbabilissimo ricorso sul decoro di un edificio; basta infatti consultare il Regolamento Edilizio del Comune di Brescia che cita in due occasioni "impianti di climatizzazione", e fine. Le spese di sopralluogo ... cosa dire? Volendo litigare, ma non riterrei che ne valga la pena, farei presente che un tecnico che non conosce il Regolamento del Comune dove ricade l'edificio rappresenta una responsabilità dell'amministratore (se scelto da quest'ultimo) che ricade (meglio dovrebbe ricadere), almeno per imperizia, sulla responsabilità gestionale dell'amministratore, dunque di tutti i condomini. Un saluto (soprattutto a Daniela) 2
