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Fagiolo

Tari su porzione di immobile affittata

Buongiorno a tutti,

 

faccio ricorso al vostro prezioso aiuto perchè sono in procinto di affittare un appartamento insieme ad un mio amico. Siamo entrambi studenti universitari. In fase di trattativa con il proprietario, abbiamo scoperto che in realtà noi affitteremo solo una porzione dell'immobile, in quanto 3 locali in passato sono stati scorporati dal "nostro" appartamento e annessi all'appartamento adiacente, anch'esso di proprietà del nostro Locatore e in uso ad un suo parente. Questa variazione nella composizione dell'immobile non è stata accatastata.

 

Per noi inquilini non c'è problema nell'affittare solo una porzione di immobile, in quanto nel contratto abbiamo specificato precisamente quali sono i locali che prendiamo in locazione, tuttavia ci è sorto un dubbio in merito alla Tari. Spetterà a noi fare la dichiarazione al comune, che va fatta per l'intero immobile (non mi risulta sia possibile fare una dichiarazione per una porzione di immobile) e il proprietario si è offerto di rimborsarci la quota variabile di tassa relativa ai metri quadrati occupati dal suo parente che utilizza le stanze che sono state annesse all'altro appartamento.

 

Però, per quanto riguarda la quota di Tari che dipende dal numero di persone che occupano l'immobile, non sappiamo se dichiarare la presenza di solo noi due inquilini, oppure aggiungere anche il parente del proprietario (ovviamente informandolo e ottenendo la sua firma). Agli occhi del fisco infatti, l'appartamento che prendiamo in affitto risulta ancora "tutto intero" e quindi è come se l'appartamento fosse occupato da 3 persone: noi due inquilini che affittiamo una certa porzione di appartamento e il parente del proprietario che ha in uso le 3 stanze che non noi abbiamo affittato.

 

In definitiva, secondo voi come possiamo tutelarci meglio noi due inquilini? dichiarando solo la presenza di noi due oppure inserendo anche il parente (e di conseguenza chiedendo a rimborso al proprietario anche la quota fissa di Tari relativa alla terza persona)?

 

 

Bisogna fare riferimento al proprietario dei due appartamenti e conoscere con esattezza come lui abbia civilmente e fiscalmente gestitito il comodato al suo parente.

 

Di certo c'è che che voi avete in locazione una porzione di immobile.

Ma l'altra porzione di immobile come è stata trattata dal proprietario ?

Ok che non abbia accatastato la variazione fisica apportata, ma col suo parente ha stipulato 1 o 2 comodati d'uso ? Primo comodato per l'intero appartamento e secondo comodato per la porzione dell'appartamento a voi indisponibile.

 

E se invece ha stipulato un unico comodato e solo per l'altro appartamento ? Di fatto regalandogli i 3 locali sottratti a quello che dovrebbe esser il vostro appartamento.

Se questa fosse l'ipotesi corretta, a mio parere il proprietario ha sempre pagato in via continuativa l'intera TARI dovuta per l'intero "vostro" appartamento. Col vostro ingresso a mio avviso il proprietario dovrebbe solo dichiarare l'incremento delle persone presenti nell'appartamento. Trattandosi di locazione parziale a mio avviso lui non perde la titolarità della TARI.

Ma va accertata col proprietario quale sia la situazione reale di questo appartamento in materia di tassazione locale, e solo dopo sottoporre il caso di locazione parziale al competente ufficio locale per comprendere chi debba avere la TARI intestata.

Ovviamente presso gli uffici pubblici non dovrà mai emergere la difformità catastale.

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Grazie Mille per la sua risposta che sicuramente mi ha acceso molte lampadine. 

 

Io so di per certo che il proprietario possedendo entrambi gli appartamenti ha semplicemente murato una porta nell’appartamento che prenderemo in affitto noi e ne ha aperta un’altra nell’appartamento adiacente in modo da consentire l’accesso al suo parente a queste ulteriori tre stanze. Non so come fra di loro si siano regolati, ma sicuramente non è stata stipulata una locazione ma semmai un comodato, ma comunque non un comodato specifico per le tre stanze “extra”. 

 

La tari prima era pagata dei genitori del proprietario, i quali sono morti recentemente e il proprietario ha ereditato perciò l’appartamento. 

 

Noi inquilini propenderemmo per intestarci la tari e poi farci rimborsare la parte variabile della tassa relativa a quei metri che non occupiamo. Rischieremmo qualcosa? Il proprietario ci ha rassicurato che ci rimborserà la parte di tari che non spetta a noi pagare. 

 

Sicuramente questa è la via più facile, ma temo eventuali ripercussioni su di noi nel futuro da parte dell’amministrazione finanziaria nel caso si scopra che l’appartamento da noi locato in realtà è più grande e le stanze extra siano occupate da una terza persona. Grazie mille

 

 

Fagiolo dice:

Noi inquilini propenderemmo per intestarci la tari e poi farci rimborsare la parte variabile della tassa relativa a quei metri che non occupiamo. Rischieremmo qualcosa?

Infatti è questo il punto che va chiarito col proprietario: potete intestarvi la TARI  dell'appartamento, posto che ne prenderete in locazione solo una porzione ?

E sempre per il medesimo motivo, il proprietatario con voi deve esser chiaro e franco su come ha sistemato la sua posizione fiscale di questo appartamento.

 

A me, a voi, infischia meno di nulla che lui con questo appartamento sia catastalmente non corrispondente al vero. Ma quando si entra nell'ambito della tassazione di questo immobile una mossa sbagliata vostra o del proprietario, porterà al proprietario una bella contestazione amministrativa.

Ecco perchè vi sto invitando a parlare chiaramente col proprietario per chiedergli la esatta sistemazione fiscale data a questo appartamento.

Non vi sto dicendo di andare in Comune a dire questo appartamento è catastalmente difforme, ma vi sto dicendo di chiedere al proprietario come cavolo abbia sistemato questo suo immobile per non far incorrere nessuno (voi conduttori per TARI evasa e locatore per mancato accatastamento) in qualche sanzione amministrativa.

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Fagiolo dice:

o so di per certo che il proprietario possedendo entrambi gli appartamenti ha semplicemente murato una porta nell’appartamento che prenderemo in affitto noi e ne ha aperta un’altra nell’appartamento adiacente in modo da consentire l’accesso al suo parente a queste ulteriori tre stanze.

Siamo alle solite.

Su carta è tutto regolare, perchè non è stata variazione catastale, ma nei fatti adesso in caso di incidente/problema serio tutte le certificazioni degli impianti e gli APE potrebbero non risultare conformi.

Sono rischi teorici e solo potenziali, fino a che non si verificherà un inconveniente serio.

 

Per le tre stanze "passate" all'altro appartamento chi pagherà le utenze ed il riscaldamento ?

Se è stata spostata solo una porta - murata da una parte ed aperta una nuova porta da un'altra parte - viene spontaneo concludere che gli impianti non sono stati modificati. Ovvero voi sosterrete spese di utenza anche per quei tre locali indisponibili.

 

 

 

Fagiolo dice:

Noi inquilini propenderemmo per intestarci la tari e poi farci rimborsare la parte variabile della tassa relativa a quei metri che non occupiamo.

Voi propendereste...

Col regolamento TARI alla mano (usualmente consultabile on line), bisogna vedere  se anche l'Ufficio Tributi locale propende !

 

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albano59 dice:

Non vi sto dicendo di andare in Comune a dire questo appartamento è catastalmente difforme, ma vi sto dicendo di chiedere al proprietario come cavolo abbia sistemato questo suo immobile per non far incorrere nessuno (voi conduttori per TARI evasa e locatore per mancato accatastamento) in qualche sanzione amministrativa.

Certo, il suo consiglio è davvero utilissimo. Ci informeremo al più presto. Le chiedo gentilmente di farmi capire meglio che cosa si intende con "sistemazione fiscale"... si intende chi ha pagato la Tari e su quanti mq fino ad oggi? Grazie mille

 

albano59 dice:

Per le tre stanze "passate" all'altro appartamento chi pagherà le utenze ed il riscaldamento ?

Se è stata spostata solo una porta - murata da una parte ed aperta una nuova porta da un'altra parte - viene spontaneo concludere che gli impianti non sono stati modificati. Ovvero voi sosterrete spese di utenza anche per quei tre locali indisponibili.

Acqua e riscaldamento sono già inclusi nel canone mensile, pertanto l'unica utenza che potrebbe essere in comune è l'energia elettrica ma dubito che le famose tre stanze siano ancora allacciate al nostro appartamento considerato che tipo è il proprietario. E' vero che non ha riaccatastato i due appartamenti, ma si è mostrato molto disponibile e preciso nei nostri confronti, e in ogni caso noi potremo tranquillamente staccare la corrente al venerdi sera e riattivarla il lunedì mattina (visto che al fine settimana non ci saremo mai, così come a luglio e ad agosto) e allora quel punto non credo che il parente del proprietario sarebbe disposto a stare senza corrente tutto il fine settimana nelle sue tre stanze o comunque lo beccheremmo subito.

 

In sostanza quindi, mi sembra che l'unica spesa in comune con il parente del proprietario sarebbe la tari per quelle tre stanze che non sono nella nostra disponibilità.

 

Grazie di nuovo per tutti gli spunti di riflessione che mi ha fornito

Fagiolo dice:

Le chiedo gentilmente di farmi capire meglio che cosa si intende con "sistemazione fiscale"... si intende chi ha pagato la Tari e su quanti mq fino ad oggi?

Esatto.

Visto che non c'è il corretto accatastamento, bisogna capire bene per il "vostro appartamento" cosa ha dichiarato e pagato il proprietario fino ad ora.

Sulla base di quello che ha fatto lui, si riuscirà a capire se poi per il futuro lui dovrà dichiarare solo la presenza di due persone residenti in più per una porzione dell'immobile, oppure se voi sarete invece liberi di intestarvi la TARI pèer tutto l'appartamento, senza l'insorgere di complicazioni per voi o per il proprietario.

 

Dovete aver pazienza ed insistere col proprietario fino a che la situazione non vi sarà chiara ed avrete la certezza della soluzione anche con conferma dell'Ufficio Comunale.

Purtroppo la cautela è necessaria e discende dalle modifiche operate sui due appartamenti dal proprietario, opere che immagino prive di autorizzazione comunale (preumibilmente CILA) e contestuale variazione catastale.

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