#1 Inviato 9 Gennaio, 2020 Ciao a tutti, ultimamente sto postando alcune domande in quanto sono completamente "digiuno" di informazioni sul condominio, mentre da qualche mese me ne devo occupare perchè inizio ad abitarci. - da altri post mi è sembrato di capire che le tabelle millesimali non possono essere cambiate, se non dall'unanimità dei condomini. trovo però su un sito "condominiale" queste informazioni: "Le tabelle millesimali rappresentano gli strumenti di ripartizione delle spese che individuano il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile in misura, definita dalla legge, (art. 68 disp. att. c.c.). Il valore di cui parliamo riguarda solo il posizionamento dell’unità immobiliare dell’edificio condominiale. Vari sono i parametri cui bisogna fare riferimento per determinare questo valore come, ad esempio, la metratura, il piano, l’esposizione a sud o nord, ecc. Parliamo al plurale dicendo tabelle perché affianco a quella generale di proprietà è prassi la redazione di tutta una serie di tabelle utili a ripartire le spese per beni e servizi comuni in relazione all’uso di ciascun condomino, sono le c.d. tabelle d’uso. Le tabelle, quindi, altro non sono che un allegato del regolamento di condominio.pertanto si potrebbe così concludere: a) le tabelle millesimali sono un documento allegato al regolamento di condominio; b) sono obbligatorie solo quando il numero dei condomini è superiore a dieci; c) ogni condomino può prendere l’iniziativa per la loro formazione; d) per l’approvazione sono sufficienti le maggioranze indicate dall’art. 1136 secondo comma c.c. (vale a dire la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi), anche se esse non rispecchiano appieno la realtà dei fatti." Questo quindi cosa vuol dire? che oggi ci sono delle tabelle, ma se chi ha la maggioranza dei millesimi decide di cambiarle (essendo un allegato al regolamento, ed il regolamento si può modificare a maggioranza) lo può fare? io lo interpreto così - il nostro regolamento di condominio è nato come "scrittura privata" fra i "primi" proprietari: essendo una "scrittura privata", ed essendo cambiati alcuni proprietari, questi ultimi che obblighi hanno visto che non hanno mai firmato tale scrittura? dovrebbe essere firmato un "nuovo regolamento"? oppure come rendere "stabile" questo accordo in modo che non debba essere firmato tutte le volte che cambia un proprietario? ciao e grazie
#2 Inviato 9 Gennaio, 2020 nonultimo dice: il nostro regolamento di condominio è nato come "scrittura privata" fra i "primi" proprietari: Il discorso, per me, non è molto chiaro. Che signifa "scrittura privata"? E' stata poi registrata? Nei rogiti successivi è stato fatto riferimento o è stata allegata tale scrittura? Se è riamsta solo come impegno tra i primi acquirenti oramai per gli altri condomini non ha nessun valore. Dovresti chiarire. Le tabelle millesimali possono essere rifatte solo in caso di errore e non perchè uno ha la maggioranza anche perchè comporta un costo. Per rifarle serve un incarico dettagliato ad un profssionista e la motivazione per rifarle.
#3 Inviato 9 Gennaio, 2020 nonultimo dice: - il nostro regolamento di condominio è nato come "scrittura privata" fra i "primi" proprietari: essendo una "scrittura privata", ed essendo cambiati alcuni proprietari, questi ultimi che obblighi hanno visto che non hanno mai firmato tale scrittura? La scrittura privata Art. 2702 cc, vale solamente per chi l'ha sottoscritta, per cui se nuovi condomini si sono succeduti ai primi se non la sottoscrivono accettandola, a loro non può essere imposto nulla e valgono le norme del CC o convenzioni trascritte e registrate. Modificato 9 Gennaio, 2020 da Tullio01
#4 Inviato 9 Gennaio, 2020 No la scrittura non è stata registrata negli altri atti, e quindi anche secondo me "legalmente" sta impegnando i vecchi proprietari e non i nuovi, e quindi andrebbe rifatto un regolamento. Per quanto riguarda le tabelle millesimali e la possibilità di modifica da parte della maggioranza, trovo anche questa fonte: "Le tabelle assembleari sono così dette in quanto vengono approvate collegialmente dai condomini. Il discorso si complica nel momento in cui si deve andare a verificare la legittimità delle tabelle c.d. assembleari votate a maggioranza o accettate solo dall’unanimità dei presenti all’assemblea. Nell’attesa di una soluzione definitiva al quesito è giusto riportare quanto detto nell’ordinanza di remissione al Primo Presidente della Cassazione "se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio"(Cass. ord. n. 2668 del 2009)." cosa ne pensate?
#5 Inviato 9 Gennaio, 2020 nonultimo dice: No la scrittura non è stata registrata negli altri atti, Per cui la scrittura privata precedente all'acquisto, se non accettata e sottoscritta dai nuovi condomini, è carta straccia, ovvero assolutamente inefficace fatto salvo non sia redatta secondo le norme previste dal Codice Civile. Modificato 9 Gennaio, 2020 da Tullio01
#6 Inviato 9 Gennaio, 2020 Le tabelle m/m redatte dal primo e unico proprietario dell'edificio (di norma il suo costruttore), ritualmente trascritte e richiamate come tali negli atti di trasferimento delle singole unità sono vincolanti per i tutti i condòmini. Possono poi venire da costoro modificate con votazione unanime. Ogni altra ipotesi di formazione in maniere diverse non sarebbe legittima.
#7 Inviato 9 Gennaio, 2020 Ok, ma queste non sono state redatte dal costruttore ma come scrittura privata dagli allora condomini. E poi cosa pensate dell'articolo che ho trovato e che ho messo sopra in merito alla possibilità di modifica con maggioranza considerando che le tabelle vengono considerate allegato al regolamento? Grazie mille
#8 Inviato 9 Gennaio, 2020 nonultimo dice: Ok, ma queste non sono state redatte dal costruttore ma come scrittura privata dagli allora condomini. E poi cosa pensate dell'articolo che ho trovato e che ho messo sopra in merito alla possibilità di modifica con maggioranza considerando che le tabelle vengono considerate allegato al regolamento? Grazie mille Le tabelle anche se approvate all'unanimità e sottoscritte e non trascritte e registrate ai Pubblici Registri Immobiliari (ora AdE) sono valide solamente per quei condomini che le hanno sottoscritte, per cui ripeto, non sono valide ne opponibili per i futuri acquirenti (nuovi condomini) fatto salvo anche loro non le sottoscrivano accettandole. Modificato 9 Gennaio, 2020 da Tullio01
#9 Inviato 9 Gennaio, 2020 Ok questo è chiaro. Ma la questione che ponevo è anche un'altra. Supponiamo che siano accettate e corrette, per modificarle può bastare quello che dice l'articolo che ho trovato e che ho messo sopra? Ovvero che essendo un allegato del regolamento basta la maggioranza. E se non è vero perché tale articolo cita anche una sentenza a suo supporto?
#10 Inviato 9 Gennaio, 2020 Lucia Gangale – avvocato scrive. Fino all’anno 2010 e, precisamente, fino alla sentenza delle Sezioni Unite 18477/2010, era principio condiviso da tutti che in condominio sussistessero da un lato la tabella generale, detta anche della proprietà e, dall’altro, una serie infinita di tabelle che riguardavano singole spese. Mentre la prima tabella era il frutto di un accordo negoziale, per cui era necessaria l’unanimità dei condòmini per poterla modificare, per tutte le altre era sufficiente la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentassero i 500 millesimi del valore dell’edificio. Con tale sentenza la Suprema Corte ha cambiato completamente indirizzo e non ritiene più la tabella A come espressione del diritto di proprietà e la considera solo quale espressione matematica della forza del voto in assemblea e misura di partecipazione alle spese di cui all’articolo 1123, primo comma, c.c. Testualmente: «caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti», al contrario l’atto di approvazione della tabella «fa capo ad una mera documentazione ricognitiva di tale realtà dove la tabella altro non era che l’espressione della forza del voto in assemblea e del peso relativo agli obblighi». La conseguenza è che, in base a tale sentenza, anche per la tabella A – generale prima detta anche della proprietà non sarà più necessario, per approvare modifiche o variazioni alla ripartizione dei millesimi, il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136, secondo comma, c.c. e cioè la maggioranza dei presenti in assemblea che raggiungano 500/1000. La Cassazione, partendo dal disposto dell’articolo 1138 c.c. che prevede l’approvazione del regolamento di condominio con 500 millesimi, in base al disposto di cui all’articolo 68 disp. att. c.c. che prevede che le tabelle millesimali debbono esservi allegate, conclude con il ritenere che anche per queste sia sufficiente la maggioranza dei 500 millesimi per l’approvazione. E da allora ha confermato tale indirizzo anche con successive sentenze.
#11 Inviato 9 Gennaio, 2020 Grazie mille Dino40 Perché allora si continua a dire che per cambiare le tabelle ci vuole l'unanimità?
#12 Inviato 9 Gennaio, 2020 nonultimo dice: Ok questo è chiaro. Ma la questione che ponevo è anche un'altra. Supponiamo che siano accettate e corrette, per modificarle può bastare quello che dice l'articolo che ho trovato e che ho messo sopra? Ovvero che essendo un allegato del regolamento basta la maggioranza. E se non è vero perché tale articolo cita anche una sentenza a suo supporto? Non sono in grado di fornire una risposta giuridica, e ti posso dire il mio parere, visto che per i nuovi condomini, se non accettano la scrittura privata sottoscrivendola non può essere imposto nulla, ritengo che a maggioranza del 2°c. art 1136 cc (> teste presenti rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile) sia possibile modificare quanto stabilito, purchè a norma dell'art 1138 cc non vengano menomati i diritti di ciascun condomino e le partizioni rispettino quanto stabilito dall'art 1123 cc e seguenti. nonultimo dice: Grazie mille Dino40 Perché allora si continua a dire che per cambiare le tabelle ci vuole l'unanimità? L'unanimità è necessaria se queste sono trascritte e registrate, e per farle valere per i futuri acquirenti sarà necessario un atto notarile con trascrizione delle variazione ai PRI (ora Ade)
#13 Inviato 9 Gennaio, 2020 Con la scrittura privata e al pari di una delibera assembleare adottata all’unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio alla data della sua sottoscrizione, i condomini proprietari di unità immobiliari approvarono il regolamento condominiale, la tabella generale di proprietà e le conseguenti tabelle derivate in applicazione dei criteri legali, attualmente in uso. I nuovi proprietari, che sono a conoscenza dell’esistenza delle tabelle, possono esplicitamente o tacitamente accettarle o chiederne il ricalcolo, per la cui approvazione è necessaria una delibera assembleare approvata con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 del c.c.. Le medesime considerazioni valgono per il regolamento condominiale. Nel caso in esame il proprietario dell’edificio non ha assegnato valori millesimali alle unità immobiliari poste in vendita, per cui non esistono tabelle allegate al primo atto di vendita, trascritte e menzionate nei successivi rogiti, vincolanti anche per i successivi acquirenti e la cui modifica richiederebbe l’unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al condominio. In mancanza di tabelle predisposte dal venditore, l’assemblea dei condomini può approvare la tabella generale e quelle derivate nel rispetto della legge con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.. Modificato 9 Gennaio, 2020 da G.Ago
#14 Inviato 9 Gennaio, 2020 G.Ago dice: Con la scrittura privata e al pari di una delibera assembleare adottata all’unanimità dei consensi dei partecipanti al condominio alla data della sua sottoscrizione, i condomini proprietari di unità immobiliari approvarono il regolamento condominiale, la tabella generale di proprietà e le conseguenti tabelle derivate in applicazione dei criteri legali, attualmente in uso. I nuovi proprietari, che sono a conoscenza dell’esistenza delle tabelle, possono esplicitamente o tacitamente accettarle o chiederne il ricalcolo, per la cui approvazione è necessaria una delibera assembleare approvata con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136 del c.c.. Le medesime considerazioni valgono per il regolamento condominiale. Nel caso in esame il proprietario dell’edificio non ha assegnato valori millesimali alle unità immobiliari poste in vendita, per cui non esistono tabelle allegate al primo atto di vendita, trascritte e menzionate nei successivi rogiti, vincolanti anche per i successivi acquirenti e la cui modifica richiederebbe l’unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al condominio. In mancanza di tabelle predisposte dal venditore, l’assemblea dei condomini può approvare la tabella generale e quelle derivate nel rispetto della legge con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.. C'è qualche cosa di diverso da quanto avevo già detto?
