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flavio1946

Tabelle millesimali scale/ascensore

a richiesta di alcuni condomini sarebbero da rivedere la tabelle millesimali derivate scale/ascensore. Vi chiedo con quali maggioranze esse vanno approvate? Ci vuole una maggioranza qualificata o basta la maggioranza semplice?

Grazie per la risposta.

Flavio1946

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Corte di Cassazione, sentenza n. 18477/2010, 10/08/2010: con la maggioranza prevista per la approvazione del regolamento, la assemblea può approvare la tabella millesimale; non occorre più l'unanimità

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Grazie, ma qual'è la maggioranza per approvare il regolamento assembleare?

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Salve,

occorre una delibera che approvi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

 

Suggerisco di tenere a mente che per modificare le tabelle occorre "un atto tecnico" e, siccome si intende modificare solo la tabella scale/ascensore, sarà inevitabilmente necessario rivedere anche la tabella di proprietà generale.

 

Saluti

Modificato Da - dottorino il 04 Lug 2012 10:47:44

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Ma quando mai per le tabelle derivate si deve andare ad intervenire sulle tabelle di proprietà generale che sono fisse in quanto inserite in tutti gli atti pubblici.

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Scritto da flavio1946 il 04 Lug 2012 - 08:26:46: a richiesta di alcuni condomini sarebbero da rivedere la tabelle millesimali derivate scale/ascensore. Vi chiedo con quali maggioranze esse vanno approvate?...

Dipende dal motivo per cui vengono rifatte e come (cioè se si devono togliere o aggiungere deroghe ai criteri legali).

Le tabelle non si cambiano "a richiesta" ma se ci sono motivi OGGETTIVI.

 

Staff

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Scritto da flavio1946 il 04 Lug 2012 - 08:26:46: a richiesta di alcuni condomini sarebbero da rivedere la tabelle millesimali derivate scale/ascensore.

Flavio1946

Convengo con osservazione Bartolini:Le tabelle non si cambiano "a richiesta" ma se ci sono motivi OGGETTIVI.

Giusto consiglio, ritengo quello di dottorino:Suggerisco di tenere a mente che per modificare le tabelle occorre "un atto tecnico".

Trattandosi di tabelle derivate,si può "controllare" se e di che tipo di errore trattasi. A verifica effettuata, ove sussistano i motivi, si decide sul da farsi. TUTTO CIO' PRESUPPONE UN COSTO PER IL LAVORO DI UN TECNICO PREPOSTO.

 

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Scritto da nonnobè il 04 Lug 2012 - 15:24:04:

Convengo con osservazione Bartolini:Le tabelle non si cambiano "a richiesta" ma se ci sono motivi OGGETTIVI.

Giusto consiglio, ritengo quello di dottorino:Suggerisco di tenere a mente che per modificare le tabelle occorre "un atto tecnico".

Trattandosi di tabelle derivate,si può "controllare" se e di che tipo di errore trattasi. A verifica effettuata, ove sussistano i motivi, si decide sul da farsi. TUTTO CIO' PRESUPPONE UN COSTO PER IL LAVORO DI UN TECNICO PREPOSTO.

Le tabelle scale "derivate" sono 2:

Una di manutenzione (50% tabella proprietà + 50% altezza dal suolo)

Una di Uso (solo altezza dal suolo).

 

Poichè non è stato chiesto di rivedere anche le tabelle di proprietà, ritengo che il problema sia sul criterio di riparto delle spese USO/MANUTENZIONE.

Se non devono essere riviste le tabelle di proprietà, secondo me non c'è bisogno di alcun tecnico perche le tabelle "derivate" sono solo frutto di un calcolo matematico. A questo link si trova un esempio:

 

https://www.condominioweb.com/

 

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Scritto da Leonardo53 il 04 Lug 2012 - 16:48:06:

ritengo che il problema sia sul criterio di riparto delle spese USO/MANUTENZIONE.

Se non devono essere riviste le tabelle di proprietà, secondo me non c'è bisogno di alcun tecnico perche le tabelle "derivate" sono solo frutto di un calcolo matematico. A questo link [...]

Dici bene quando dici RITENGO....SIA e non E'.

Aggiungi: SE NON DEVONO ESSERE RIVISTE LE TABELLE DI PROPRIETA'...

Può (ipotetico) trattarsi anche di errore di trascrizione (al momento di redigere le tabelle). Condivido che non E' NECESSARIO un tecnico ,però devi avere dai condomini tanta fiducia per poter dire : sapete, ho rivisto i calcoli e vi assicuro che tutto è secondo norme! Eliminerai i dubbi preesistenti, saranno convinti che è così,nel caso? E quando dovessi dire : si, c'era un errore; ora il Dott Tizio deve più dell'avv. Caio....Un saluto.

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Scritto da nonnobè il 04 Lug 2012 - 23:56:12:

Dici bene quando dici RITENGO....SIA e non E'.

Aggiungi: SE NON DEVONO ESSERE RIVISTE LE TABELLE DI PROPRIETA'...

Può (ipotetico) trattarsi anche di errore di trascrizione (al momento di redigere le tabelle). Condivido che non E' NECESSARIO un tecnico ,però devi avere dai condomini tanta fiducia per poter dire : sapete, ho rivisto i calcoli e vi assicuro che tutto è secondo norme! Eliminerai i dubbi preesistenti, saranno convinti che è così,nel caso? E quando dovessi dire : si, c'era un er [...]

Dobbiamo aspettare che FLAVIO ci faccia sapere se quei condòmini che voglio rivedere le tabelle "derivate" vogliono rivedere anche le tabelle di proprietà.

 

Sono le tabelle di proprietà quelle che tengono conto di tante componenti per cui occorre un tecnico.

 

Rivedere solo le tabelle derivate senza rivedere le tabelle proprietà potrebbe anche significare (ipotesi)che c'è qualche errore di calcolo oppure che nella tabella uso siano inseriti anche condòmini che non hanno l'obbligo di partecipare alla spesa (locali fuori dalle scale) o viceversa (condòmini che hanno l'obbligo di partecipare ma che non partecipano).

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Ho aperto la discussione sulla revisione delle TM scale ascensore perchè, giustamente, da alcuni condomini è stato eccepito il metodo di riparto per altezza nel senso che, dato il fatto che i primi 4 piani hanno due appartamenti per piano ed i 3 piani superiori solo uno, nell'altezza non viene considerato il doppio uso e 50% manutenzione per i piani con due appartamenti. Cioè la spesa viene divisa per i sette piani dove i piani con due appartamenti si dividono le spese a metà con forte squilibrio per i piani alti che le sopportano per intero. E l'amm.re non intende ragione di far capire ai condomini che la spesa dei piani bassi è doppia e non mezza e i condomini finora favoriti, e che contano sulla maggioranza teste-millesimi, ben si guardano dal cambiare la situazione che comporterebbe una maggior spesa per loro e un beneficio per i piani alti.

Spero di essere stato chiaro.

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Scritto da flavio1946 il 05 Lug 2012 - 11:20:44: ...Spero di essere stato chiaro.

Sei stato chiarissimo.

1) Come avevo intuito, non c'è bisogno di rivedere le tabelle di proprietà.

2) Il criterio legale del riparto per altezza piano è proprio quello sostenuto dall'amministratore e cioè ogni piano paga in proporzione alla sua altezza.

La quota piano poi va ripartita tra tutti i condòmini dello stesso piano.

In ogni caso sul riparto non decide l'amministratore ma l'assemblea.

Per modificare il criterio legale di riparto (che è quello che avete a tutt'oggi) occorre una delibera all'unanimità dei partecipanti (1000 millesimi).

Se anche un solo comndòmino è contrario dovete attenervi al criterio legale.

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Salve a tutti,

Per chi ha esperienza in materia di redazione delle tabelle millesimali è facile comprendere che per modificare le tabelle occorre "un atto tecnico" da sottoporre all'assemblea per la delibera conforme a quanto deciso da sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 18477 del 9 agosto 2010.

 

In tale occasione è stato chiarito che «la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino (...) ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica». La delibera che approva le tabelle, quindi, per la Cassazione sancisce «il risultato di una operazione tecnica (...) ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale».

 

Da ciò ne discende che la delibera di approvazione delle tabelle è stata degradata da atto negoziale ad atto tecnico.

 

Quindi se si intende modificare solo la tabella scale/ascensore, sarà inevitabilmente necessario rivedere anche la tabella di proprietà generale che, come noto, impone i criteri di calcolo per le tabelle "derivate".

 

E' evidente che se non viene variata la tabella generale "tecnicamente" non è possibile variare le tabelle derivate.

 

Saluti

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Scritto da dottorino il 05 Lug 2012 - 12:17:49: ...E' evidente che se non viene variata la tabella generale "tecnicamente" non è possibile variare le tabelle derivate.

Infatti cambiare le "tabelle derivate" è un termine che FLAVIO ha usato impropriamente.

 

Quello che in realtà si vuole cambiare è soltanto il criterio di riparto legale che prevede il riparto della quota piano solo in proporzione all'altezza.

 

Il riparto che invece si vorrebbe approvare, per quanto riguarda la quota piano, vorrebbe che i piani in cui sono presenti meno appartamenti dovrebbero avere una riduzione della quota rispetto ai piani con più appartamenti (in proporzione all'altezza piano + il numero degli appartamenti presenti sul piano).

 

Una tale approvazione necessità dell'unanimità dei parecipanti (1000 millesimi).

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Il tutto potrebbe filare ma va fuori di ogni logica rispetto il 1123 II^ comma - uso.

Con le vostre argomentazioni, per assurdo un piano con 4 appartamenti da 100 mq si dividerebbe la spesa per quattro e la vecchietta dell'ultimo piano con 50 mq si troverebbe a pagare una cifra spropositata di quota altezza.

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Scritto da flavio1946 il 05 Lug 2012 - 13:12:42:

Con le vostre argomentazioni, per assurdo un piano con 4 appartamenti da 100 mq si dividerebbe la spesa per quattro e la vecchietta dell'ultimo piano con 50 mq si troverebbe a pagare una cifra spropositata di quota altezza.

Mi permetto di farti notare che nella tua considerazione, secondo me, manca un passaggio e cioè: ognuno dei 4 appartamenti di 100 mq hanno un valore di proprietà X (da moltiplicare x 4) x N° piano( e stabilire il Valore di Piano); la vecchietta dell'ultimo piano avrà un valore proprietà Y (x1)x N° piano.I due valori di piano sono poi in giusto rapporto a 1000. Se il criterio è univoco ed errori non ci sono.....la vecchietta continuerà a godersi... il panorama e gli altri a ...spolverare continuamente ed a sopportare i rumori del traffico. Un saluto

 

Modificato Da - nonnobè il 05 Lug 2012 18:18:02

 

Modificato Da - nonnobè il 05 Lug 2012 18:30:08

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Scritto da flavio1946 il 05 Lug 2012 - 13:12:42: Il tutto potrebbe filare ma va fuori di ogni logica rispetto il 1123 II^ comma - uso.

Con le vostre argomentazioni, per assurdo un piano con 4 appartamenti da 100 mq si dividerebbe la spesa per quattro e la vecchietta dell'ultimo piano con 50 mq si troverebbe a pagare una cifra spropositata di quota altezza.

Io non ho detto che il criterio sia giusto ma è quello legale.

Per ogni eccezione è possibile un accordo unanime ma non può prevederli tutti il codice civile.

 

Vuoi qualche esempio?

 

Io e te abbiamo un apartamento di pari millesimi sullo stesso piano:

 

- Io vivo da solo e la tua famiglia è composta da 4 persone. Perchè pagare in egual misura?

- Io vivo da solo ma ricevo 50 visite di amici nel corso della giornata. La tua famiglia non ha amici e la scala la usate solo voi 4. Perchè pagare in egual misura? E se dobbiamo contare le persone che fanno visita ad ogi appartamento chi deve fare il controllore 24 ore su 24?

 

Per questi motivi il codice civile calcola solo l'uso potenziale che ognuno può farne e non l'uso effettivo che ognuno ne fa.

E' fuori dubbio che se abito al primo piano userò una sola rampa di scale e mi dividerò la spesa di quella rampa con chi abita sullo stesso piano.

Se l'ultima rampa la usa un solo condòmino, la pulizia di quella rampa la paga solo chi la usa.

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Peccato che se sono due appartamenti la scala viene "sporcata" e l'ascensore usato due volte. cioè doppia spesa per quel piano, se c'è un solo appartamento la scala viene sporcata una volta sola. L'esempio della famiglie numerose o meno e della frequenza d'uso delle scale/ascensore fra condomini è stato più volte cassato dalla giurisprudenza.

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Infatti, come già più volte si è letto, l'ascensore fa parte del valore e nobilita l'intera proprietà, anche per i negozi al piano terra che non lo usano mai.

Per questo, secondo me, legare l'ascensore al semplice uso, non è completamente corretto: meglio ripartire per uso e per millesimi di proprietà degli aventi diritto all'uso.

Inoltre, quando si parla di USO, si intende sempre USO POTENZIALE, e mai uso reale, quindi da non considerare la conta delle persone in famiglia o il numero medio di ospiti ricevuti...

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Scritto da flavio1946 il 05 Lug 2012 - 11:20:44: Ho aperto la discussione sulla revisione delle TM scale ascensore perchè, giustamente, da alcuni condomini è stato eccepito il metodo di riparto per altezza nel senso che, dato il fatto che i primi 4 piani hanno due appartamenti per piano ed i 3 piani superiori solo uno, nell'altezza non viene considerato il doppio uso e 50% manutenzione per i piani con due appartamenti...

Non ho capito cosa intendi con "doppio uso e 50% manutenzione" in ogni caso il criterio usato è GIUSTO: se ai piani alti c'è solo un appartamento presumo sia grande il doppio degli altri e comunque quelle rampe non vengono usate dai piani bassi; perchè dovrebbero partecipare alle spese relative?

 

In base all'uso non significa in base a quanti appartamenti ci sono ma in base AL PIANO in cui si trovano.

 

Staff

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Mi spiego meglio su cosa intendo per doppio uso.

Se prendo il treno Firenze-Bologna pago il mio biglietto.

Se il mio amico fa lo stesso tragitto paga il suo biglietto.

Se sostituisco treno con ascensore/scale, biglietto con spese d'uso e Bologna con piano, per quelle due persone (appartamenti distinti) di quel piano le spese sono doppie e non è pensabile dire "il biglietto l'ha già pagato il mio amico, viaggio gratis e divido con lui a metà il biglietto".

La vecchietta del settimo piano pagherà il suo biglietto Firenze-Padova, ma non contribuirà a pagare le spese del secondo biglietto per Bologna. I millesimi dell'appartamento sono un'altra cosa in quanto pagato il biglietto e sceso a Bologna(arrivo al piano) posso andare a fare shoping da prada o ai grandi magazzini (millesimi appartamento) ma il costo del biglietto non cambia.

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Scritto da flavio1946 il 07 Lug 2012 - 06:47:54: Mi spiego meglio su cosa intendo per doppio uso.

Se prendo il treno Firenze-Bologna pago il mio biglietto.

Se il mio amico fa lo stesso tragitto paga il suo biglietto.

Se sostituisco treno con ascensore/scale, ... le spese sono doppie e non è pensabile dire "il biglietto l'ha già pagato il mio amico, viaggio gratis e divido con lui a metà il biglietto".

...

Non funziona così. Da nessuna parte è scritto due appartamenti = spese doppie; tre appartamenti = spese triple.

 

Si paga per l'uso POTENZIALE, non per quello effettivo; magari nei due appartamenti allo stesso piano ci stanno due single e nell'appartamento superiore unico ci stanno 6 persone oppure uno studio medico, dici che il piano inferiore (abitato solo dai due single) "usa" scale e ascensore più di quello superiore solo perchè catastalmente i vani sono divisi in due gruppi separati?

 

La cosa è esattamente al contrario: come dici tu sono quelli sotto che dovrebbero pagare una parte della scala che usa solo la vecchietta (e che quindi si paga per intero).

 

I criteri di spesa non possono che essere SLEGATI dalla "quantità di uso", che è variabile, devono essere riferiti a criteri stabili nel tempo, oggettivi, che sono appunto piano e millesimi.

 

Se la spesa del piano n è tot euro, RESTA QUELLA sia che al piano n si sia un appartamento solo sia che ce ne siano quattro. Quindi il criterio che state utilizzando è esattamente quello legale.

 

Se volete cambiarlo, occorre TASSATIVAMENTE l'unanimità, in quanto si tratta appunto di una deroga ad un criterio legale.

 

Staff

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Ma una risposta che ho trovato sul Sole 24H, esperto risponde, dice esattamente il contrario: due appartamenti per piano doppia spesa e non mezza per ciascuno, indipendentemente dal numero delle persone abitanti.

E qui chiudo, comunque grazie per il dibattito.

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Scritto da flavio1946 il 07 Lug 2012 - 08:03:19: Ma una risposta che ho trovato sul Sole 24H, esperto risponde, dice esattamente il contrario: due appartamenti per piano doppia spesa e non mezza per ciascuno, indipendentemente dal numero delle persone abitanti.

 

Sarebbe utile se tu ci postassi il quesito e la risposta del Sole 24 Ore. Magari ci sarà sfuggito qualcosa. Più si legge più s'impara....

 

Aristide Balducci

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Non ho problemi a mandarvela se solo mi spiegate il modo di inserire un allegato in formato .jpg

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