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Tabelle millesimali mai formalmente approvate

In un condominio da poco acquisito, diversi anni fa sono state redatte le tabelle millesimali la cui approvazione è avvenuta per fatti concludenti non risultando da nessun verbale assembleare la formale approvazione. Le tabelle vengono applicate solo per gli interventi manutentivi, mentre la restante parte delle spese viene ripartita in parti uguali. Anche quest'ultima modalità di riparto non risulta da nessuna convenzione ma esclusivamente dalla manifesta volontà dei condomini che concorrono in tal modo alla partecipazione alle spese. Dovendo convocare l'assemblea, secondo voi è bene inserire tra i punti all'ordine del giorno, l'approvazione delle tabelle millesimali redatte secondo i criteri legali e la discussione relativa al riparto delle spese in deroga o non evidenziare questi aspetti e condurre la gestione del condominio ripartendo secondo i parametri indicati dai condomini senza che ciò risulti da alcun deliberato?

In un condominio da poco acquisito, diversi anni fa sono state redatte le tabelle millesimali la cui approvazione è avvenuta per fatti concludenti non risultando da nessun verbale assembleare la formale approvazione. Le tabelle vengono applicate solo per gli interventi manutentivi, mentre la restante parte delle spese viene ripartita in parti uguali. Anche quest'ultima modalità di riparto non risulta da nessuna convenzione ma esclusivamente dalla manifesta volontà dei condomini che concorrono in tal modo alla partecipazione alle spese. Dovendo convocare l'assemblea, secondo voi è bene inserire tra i punti all'ordine del giorno, l'approvazione delle tabelle millesimali redatte secondo i criteri legali e la discussione relativa al riparto delle spese in deroga o non evidenziare questi aspetti e condurre la gestione del condominio ripartendo secondo i parametri indicati dai condomini senza che ciò risulti da alcun deliberato?
E' sempre bene approvare la tabella di proprietà e relative sottotabelle di riparto spese, in quanto se non lo si fa, qualsiasi tipo di riparto potrebbe essere contestato ed impugnato, tra l'altro l'amministratore non potrebbe neppure pretendere il pagamento con richiesta del Decreto Ingiuntivo per eventuali morosi.

Per cui direi e consiglierei di approvare quanto prima una tabella millesimale quantomeno in via provvisoria basata p.es. sul valore catastale oppure sui metri quadrati, con il beneficio del conguaglio quando e se saranno approvate le tabelle definitive.

Le tabelle redatte dal tecnico secondo i criteri legali ci sono già e sul fascicolo è riportata la firma per accettazione da parte di sei condomini su un totale di undici ma come ho scritto sopra non c'è un verbale assembleare dove si approvano formalmente anche se di fatto sono applicate per le spese di manutenzione mentre per tutte le altre spese tutti i condomini partecipano in parti uguali e anche questa decisione non risulta da alcun deliberato sottoscritto da tutti i partecipanti, avendo carattere negoziale. Da ciò il dubbio se opportuno, avendo acquisito il condominio e dovendo cominciare a condurre la gestione, far emergere da un deliberato la volontà dell'assemblea circa il modo di ripartire le spese e approvare anche le tabelle redatte dal tecnico o viceversa imputare le spese a ciascun condomino come eseguito fino ad ora senza che risulti nulla da un deliberato. C'è una sentenza della Cassazione del 2015 che sembra avvalorare la tesi dell'approvazione tacita delle tabelle, che si desume quindi da fatti concludenti. Però il dubbio a me resta sempre anche in merito all'altro aspetto relativo al riparto di alcune spese con criteri che derogano al codice.

Se tu hai acquisito come amministratore questo condominio, e sei stato nominato dall'assemblea, ti consiglierei di porre all'OdG della prossima assemblea, "approvazione tabella millesimale e di riparto spese".

Non vorrei che i sei condomini che hanno sottoscritto per approvazione il fascicolo delle tabelle millesimali dovessero contestare l'ordine del giorno ritenendolo superfluo in quanto già di fatto le tabelle vengono applicate, anche se come scritto sopra non per tutte le tipologie di spesa. Sicuramente riportarlo tra i punti all'ordine del giorno rappresenta un atto di tutela sull'operato dell'amministratore che secondo le volontà espresse in assemblea procede alla ripartizione delle spese.

Puoi sempre giustificare la tua richiesta giustificando che essendo le tabelle non conformi ai criteri legali, tu come amministratore dovresti applicare quelli legali, fatto salvo una volontà dei condomini, nulla di più che una semplice conferma di quanto è da tempo consolidato.

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