Tabelle millesimali - e' mai possibile che a me siano stati assegnati circa 300millesimi?

[ScalA]

BUONASERA, INNANZITUTTO MI SCUSO QUALORA NON USASSI TERMINI TECNICI APPROPRIATI E CERCO DI ESSERE BREVE E CONCISO:

SONO PROPRIETARIO DI UN APPARTAMENTO ACCATASTATO "A10", OVE SVOLGO LA MIA ATTIVITA' DI LIBERO PROFESSIONISTA, ALL'INTERNO DI UN EDIFICIO COMPOSTO DA UN TOTEALE DI SETTE APPARTAMENTI, SEI GARAGES E QUATTRO POSTI AUTO; I RESTANTI SEI APPARTAMENTI (DUE DI METRATURE IDENTICHE AL MIO E POSTI AL SECONDO E TERZO PEIANO, GLI ALTRI PIU' PICCOLI) SONO TUTTI CATASTALMENTE "A2".

CONSAPEVOLE DEL FATTO CHE IL MIO APPARTAMENTO, NON ESSENDO UNA CIVILE ABITAZIONE, DEBBA AVERE UNA SUPERFICIE VIRTUALE MAGGIORATA E DI CONSEGUENZA ANCHE I MILLESIMI, E' MAI POSSIBILE CHE A ME SIANO STATI ASSEGNATI CIRCA 300MILLESIMI??? NOTO UNA FORTE DISCREPANZA DI MILLESIMI PRENDENDO A CONFRONTO I DATI RELATIVI AGLI APPARTAMENTI IDENTICI AL MIO -MA AI PIANI SUPERIORI- ANCHE SE CATASTALMENTE "CIVILE ABITAZIONE"...

MI CHIEDO: IL COEFFICIENTE DI DESTINAZIONE E' MAI POSSIBILE POSSA ESSEDE COSI' DETERMINANTE???

AH, PRECISO ANCHE CHE IN ORIGINE, MI E' STATO ATTRIBUITO UN COEFFICIENTE DI DESTINAZIONE PARI A "2.30", CORRETTO A "1.30" DOPO MIA OSSERVAZIONE...

NEL CALCOLO DELLA SUPERFICIE VIRTUALE, I COEFFICIENTI CORRETTIVI RELATIVI ALLA DIFFERENTE DESTINAZIONE DELL'IMMOBILE, VEDO CHE SONO STATI APPLICATI ANCHE A BAGNI E RIPOSTIGLI, OVVERO A LOCALI DI UGUALE UTILIZZO DA PARTE DEGLI APPARTAMENTI "A2", E' CORRETTO?

AL MERO SCOPO DI CHIAREZZA, ALLEGO DOCUMENTAZIONE ESPLICATIVA E RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE LA PERSONA/PROFESSIONISTA CHE SARA' COSI' GENTILE DA AIUTARMI A DIPANARE LA MATASSA.

 

[camillo50]

Ciao 

Per prima cosa scrivi in corsivo, visto che il maiuscolo ha valore di urlare.

Poi, tu hai ragioni da vendere e credo che il calcolatore abbia qualche idea da spiegare.

Ciao 

Che coefficiente è stato usato per gli A/2 ?  Anche per i bagni di questi è  stato usato lo stesso metodo.

[ScalA]

Mi scuso per il maiuscolo, non era mia intenzione urtare la sensibilità di nessuno… i coefficienti utilizzati sono quelli riportate negli allegati:

la prima é quella più recente, con la correzione del coefficiente di destinazione corretto a 1.30; la seconda, quella vecchia con il coefficiente 2.30.

Comunque anche quella revisionata, non mi convince…

Grazie

 

[camillo50]

ciao

confrontando le due tabelle è evidente la confusione, dove la prima è una tabella di destinazione e una è una tabella di utilizzo e l'altra di destinazione. 

Diciamo che non esiste una tabella possibile in base all'utilizzo, ma in base alla destinazione.

Poi, guardando le tabelle che hai postato balza agli occhi come due ambienti delle stesse dimensioni mq. 21.50 risultino con superfici virtuali così diverse :  uso ufficio 58,50 (2.721 corr.) mentre al primo piano uso soggiorno 26,24 (1.22 corr.) -  al secondo 27,04 (1.26 corr).

Non si si tiene conto della superficie del vano.  Un conto è un soggiorno di 15 mq,, e un conto è un soggiorno di 30 mq.        Mancano poi una serie di valutazioni che differenziano ulteriormente la superficie virtuale.       Non aggiungo altro.

 

 

[G.Ago]

Delle vecchie tabelle hai pubblicato soltanto il calcolo delle superfici virtuali e dei millesimi relativi al tuo ufficio e alle due abitazioni con superfici reali poco diverse da quella dell’ufficio.

 

Nel calcolo delle superfici virtuali  il tecnico ha moltiplicato i coefficienti di utilizzazione delle camere con i coefficienti di destinazione.

 

Nelle prime due tabelle che ho allegato, ho calcolato per ogni ambiente sia del tuo ufficio, sia delle abitazioni con interni 2 e 4,  il coefficiente complessivo, prodotto dei coefficienti scelti dal tecnico nel calcolo delle superfici virtuali a me non noti e li ho posti a confronto con gli analoghi coefficienti indicati nella circolare n. 12480.

In effetti ha utilizzato un coefficiente di destinazione per l’ufficio maggiore di 2,30 , ma, non ha considerato la destinazione ad ufficio nell’utilizzo di coefficienti correttivi per il calcolo delle superfici virtuali dei bagni e dei ripostigli.

 

Le tabelle scale, ascensore, tetti e lastrici solari, che hai pubblicato, sono state ricalcolate considerando il volume virtuale di ciascuna unità immobiliare e nuovi coefficienti correttivi, elencati nella relazione di calcolo.

Dividendo il volume virtuale per l’altezza di 3,00 m di ciascuna unità immobiliare, si ottengono le superfici virtuali riportate nella tabella generale di proprietà, nel file pdf allegato.

Come puoi constatare, confrontando i valori delle superfici virtuali attribuiti al tuo ufficio con quelli attribuiti agli interni 4 e 6, aventi superfici reali che poco si discostano da quella della tua unità (144,95 mq per il tuo ufficio, 141,29 mq per gli interni 4 e 6), i nuovi valori, riferiti alle tre unità citate ed evidenziate con colori differenti nella tabella,  differiscono  poco fra loro, a differenza di quelli sostituiti.

 

 

 

[camillo50]

G.Ago dice:

Nel calcolo delle superfici virtuali  il tecnico ha moltiplicato i coefficienti di utilizzazione delle camere con i coefficienti di destinazione.

Ciao

con te mi permetto di fare un passo avanti nella materia, visto che l'argomento è troppo spesso affrontato in modo poco appropriato.

Precisiamo che circola 12480 non serve per determinare le tabelle millesimali di proprietà, ma solo le tabelle di ripartizione delle spese (che non è la stessa cosa), visto che le tabelle millesimali rappresentano il valore proporzionale di ogni singola unità rispetto all'intero edificio.   Quindi una qualsiasi forma di determinazione del valore di ogni singola unità è perfettamente corretto e valido e corretto.      Da qui nasce una delle discussioni in cui mi trovo di parere contrario a molti ( il giardino esclusivo che nella perizia di stima va considerato, mentre nel calcolo delle tabelle di riparto non dovrebbe entrare, visto che non si serve dei muri portanti, del tetto, delle fondazioni ecc.).

 

ora ti chiedo di spiegarmi cosa intendi tu per coefficienti di utilizzazione e coefficienti di destinazione ?    In poche parole, se io ho due camere come coefficiente di destinazione ho lo stesso correttivo, ma tu questo poi lo correggi con la utilizzazione.  Quindi se una camera la destino a guardaroba e l'altra a matrimoniale, fermi restando i coefficienti di destinazione, ritieni corretto che questi siano ulteriormente modificati in base alla destinazione effettiva ?    

 

Poi, se segui la 12480, i coefficienti li devi usare tutti come dice la circolare stessa che puntualmente precisa che dato il meccanismo l'omissione di un coefficiente "la mancata considerazione di taluno di essi equivale ad attribuire al coefficiente riduttore omesso il valore massimo unitario", e indica prima i generali complessivi  per tutta l'unità -  a) di piano - b) di destinazione - c) di orientamento - d) di prospetto - e) di Luminsità - f) coefficiente di funzionalità globale e superficie complessiva.   a questi di integrano per ogni singolo vano di ogni singola unita -  a) superfice - b)destinazione - c) altezza - d) esposizione e orientamento -  e) prospetto e veduta - f) luminosità  -  ecc. ecc..

 

Tornando al caso concreto si @ScalA , questi non sembrano affatto essere stati utilizzati completamente, ma sembrano addirittura sbagliati.

Sappiamo che 1 è la situazione normale, quindi si riduce se la situazione è peggiorativa, e invece si aumenta se è migliorativa,  ma non è accettabile la proporzione  2.30 per un A/10 con un A/2 valutata 1.      Cosa avrebbe scritto se al piano terra c'era un negozio commerciale di 39 mq. (quindi non adatto a tutte le attività) in periferia.   Seguendo tale criterio, non meno di 4,60.     Confrontiamo le tre situazione con i valori commerciali (altro corretto criterio) dove ci troveremmo che un appartamento di 100 mq. (semplifico) avrà superficie virtuale di 100, mentre il c/1 sottostante sempre di 100 mq. (semplifico ancora) avrà superficie virtuale di 460. (ho portato la cosa agli estremi per evidenziare l'errore concettuale usato).     Mi scuso ma quando ci vuole, ci vuole.    So che resterò isolato nel mio modo di ragionare solo perchè ormai il pressapochismo è condizione generale, e te lo dice un geometra di vecchio stampo dove per preparazione il pressapoco è normale, ma entro limiti ben delimitati di tolleranza.

 

 

[G.Ago]

Ciao

Premetto quanto segue: non conoscendo il testo delle relazione di calcolo presentata dal tecnico che ha elaborato le tabelle (sia le vecchie che le nuove) e l’elenco di tutti i coefficienti correttivi utilizzati per il calcolo delle le superfici (volumi) virtuali, ho calcolato i  rapporti fra le superfici virtuali e quelle reali riportate nelle tre tabelle riassuntive relative all’ufficio e alle due abitazioni aventi le  medesime superfici e  distribuzione interna degli ambienti, al solo scopo di verificare, in modo approssimato, le affermazioni di Scal.A.

Ho espresso le mie deduzioni, condivisibili o meno, nel messaggio #5.

 

camillo50 dice:

Precisiamo che circola 12480 non serve per determinare le tabelle millesimali di proprietà, ma solo le tabelle di ripartizione delle spese (che non è la stessa cosa), visto che le tabelle millesimali rappresentano il valore proporzionale di ogni singola unità rispetto all'intero edificio.   Quindi una qualsiasi forma di determinazione del valore di ogni singola unità è perfettamente corretto e valido e corretto

Qualora il costruttore non avesse provveduto alla compilazione della tabella di proprietà generale, rapportando al valore mille i prezzi delle singole unità immobiliari risultanti dal piano di commercializzazione, allora occorrerà determinarla ex novo o risalendo agli originari prezzi di vendita, o incaricando un perito per la compilazione. In entrambi i casi la tabella, per diventare esecutiva e vincolante per tutti i condomini, dovrà risultare accettata da questi ultimi.

Il c.c non precisa quale aspetto economico deve essere considerato per la determinazione dei valori delle singole unità immobiliari espresse in millesimi del valore complessivo del fabbricato.

Escludendo il valore di costo di costruzione o ricostruzione, il valore di capitalizzazione del reddito proveniente dal canone di affitto, l’aspetto economico da considerare è dato dal valore di mercato originario, che non tenga conto dello stato di manutenzione  e dei miglioramenti effettuati dal proprietario.

Non esiste una disciplina normativa specifica sulle modalità di redazione o sui parametri da impiegare, pertanto, per prassi, si fa riferimento a due circolari ministeriali emanate in relazione agli alloggi realizzati con contributi statali: Circolare Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26 marzo 1966 (recante le norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci); Circolare Ministero dei Lavori Pubblici n. 2945 del 26 luglio 1993 (recante ripartizione fra i singoli alloggi delle spese di costruzione sostenute da cooperative edilizie a contributo statale. Adempimenti della cooperativa, del direttore dei lavori e del collaudatore).

Il metodo di stima usato è quello per valori tipici unitari, che consiste nel moltiplicare la misura fisica della grandezza di riferimento (il metro quadrato, il metro cubo …) per i  coefficienti di merito relativi ai fattori intrinseci che hanno influenza sul valore di mercato (quelli indicati nella suddetta circolare e altri scelti dal tecnico).

camillo50 dice:

ora ti chiedo di spiegarmi cosa intendi tu per coefficienti di utilizzazione e coefficienti di destinazione ?    In poche parole, se io ho due camere come coefficiente di destinazione ho lo stesso correttivo, ma tu questo poi lo correggi con la utilizzazione.  Quindi se una camera la destino a guardaroba e l'altra a matrimoniale, fermi restando i coefficienti di destinazione, ritieni corretto che questi siano ulteriormente modificati in base alla destinazione effettiva 

I coefficienti di utilizzazione e di destinazione  hanno la funzione di determinare il grado di utilità delle diverse parti dell’edificio condominiale e solo per comodità di esposizione si raggruppano fra i coefficienti di utilizzazione quelli che identificano il particolare uso degli ambienti che compongono l’unità immobiliare, mentre si definiscono coefficienti di destinazione quelli che identificano il particolare uso a cui le singole delle unità  immobiliari sono state destinate. Alcuni autori espongono in un’unica tabella i coefficienti di destinazione per i vani delle unità immobiliari e quelli relativi all’uso delle unità immobiliari, altri raggruppano i coefficienti i due distinte tabelle, di utilizzazione e destinazione.

La pubblicazione delle tabelle in #4 ne è la conferma.

 

Nel quesito posto l’appartamento di categoria A10, eguale per estensione e per distribuzione interna degli ambienti alle abitazione di categoria A2, di cui sono stati pubblicati i prospetti riassuntivi del calcolo dei valori millesimali, è adibito totalmente a studio professionale o ufficio.

In questo caso, il tecnico ha ritenuto corretto adoperare i coefficienti riportati in tabella per i locali adibiti ad abitazione (ingressi, corridoi, servizi igienici, ripostigli, balconi …) e di assegnare al resto degli ambienti, destinati a studio o ufficio, coefficienti particolari: in particolare il tecnico ha utilizzato il coefficiente di destinazione (utilizzazione) 1 per le camere degli interni 4 e 6, e il coefficiente di destinazione 2,30 per le medesime camere ovvero ha moltiplicato il coefficiente 2,30 solo per le camere con coefficiente eguale a 1 , e ha utilizzato i medesimi coefficienti  dei locali adibiti ad abitazione per gli altri ambienti.

Pertanto,  ho solo commentato il calcolo del tecnico esaminando i prospetti pubblicati non esprimendo alcun parere circa la correttezza o meno del procedimento adottato.

camillo50 dice:

  Quindi una qualsiasi forma di determinazione del valore di ogni singola unità è perfettamente corretto e valido e corretto.      Da qui nasce una delle discussioni in cui mi trovo di parere contrario a molti ( il giardino esclusivo che nella perizia di stima va considerato, mentre nel calcolo delle tabelle di riparto non dovrebbe entrare, visto che non si serve dei muri portanti, del tetto, delle fondazioni ecc.).

Condivido le tue osservazioni sull’inserimento del giardino nella stima dei valori,  tuttavia distinguerei il giardino condominiale in uso esclusivo da quello in proprietà esclusiva, sia nel calcolo del suo valore, sia nel considerare il suo contributo nel calcolo delle tabelle derivate di riparto.

In altri termini, nel calcolo del valore dell’abitazione, di cui il giardino in uso esclusivo è pertinenza ,

“il riferimento al giardino non deve essere inteso con riguardo a tale bene in sé e per sé considerato , ma agli innegabili riflessi che la sua destinazione durevole al servizio e/o all'ornamento del bene principale determina in ordine all'accrescimento del valore patrimoniale di quest'ultimo."

Cassazione – Sentenza n. 12018 dell’1 luglio 2004

Secondo la Suprema Corte, nel calcolo del valore millesimale dell’abitazione con giardino bisogna valutare l’incidenza della superficie virtuale del giardino nella stessa maniera con cui si considera il contributo di altre parti accessorie quali i balconi, le terrazze, o altri vani accessibili direttamente dall’abitazione

Nella valutazione e secondo un autorevole autore, il coefficiente di destinazione da utilizzare in funzione della superficie del giardino in rapporto a quella dell’abitazione, varia fra i valori 0,06 e 0,12.

Il valore dell’abitazione ottenuto considerando il giardino inciderà anche nel calcolo delle tabelle derivate.

 

Invece, è mia opinione che, nel caso di giardino in proprietà esclusiva, accatastato separatamente con proprio specifico subalterno, nella stima del valore dell’abitazione di cui è pertinenza dev’essere considerato alla medesima stregua di un bene separato dal bene principale e dotato di autonoma destinazione.

Nella valutazione e secondo un autorevole autore, il coefficiente di destinazione da utilizzare in funzione della superficie del giardino in rapporto a quella dell’abitazione, varia fra i valori  0,12 e 0,18.

Il valore del giardino si somma a quello dell’abitazione  per le spese generali secondo l’art. 1123 del c.c. primo comma e  separato dall’abitazione nel calcolo (calcolo delle tabelle di riparto).