#1 Inviato 30 Gennaio, 2013 Ho visto che questo forum è frequentato spesso da amministratori di condominio. Vorrei chiedere un vs parere. Mi spiego: ritirando un primo atto di compravendita all'archivio notarile un condomino ha trovato allegato il regolamento condominiale fatto dal costruttore. Ci siamo accorti, dopo quasi 50 anni, che il regolamento non contiene la tabella A di proprietà, ma solamente la tabella B chiamata "spese" e la tabella C chiamata "ascensore", per quanto concerne il riscaldamento in un articolo si fa riferimento agli elementi radianti circa il sistema di calcolo, ma non vi è allegata nessuna tabella millesimale. Qualcuno dirà "ma come avete ripartito finora?" Gli amministratori vari che si sono succeduti hanno sempre fatto riferimento ad un regolamento condominiale che hanno trovato nelle carte lasciate dal primo amministratore, identico a quello depositato all'archivio notarile, ma con allegata la Tabella A (proprietà), tabella B (spese), tabella C (ascensore)e tabella D (riscaldamento). Le tabelle A e D che non sono depositate dal notaio non sappiamo neanche se sono state deliberate dall'assemblea perchè i libri dei verbali assemblee sono spariti con la morte del penultimo amministratore che risale a circa 9 anni fa. Secondo un condomino la tabella A di proprietà è sbagliata e si desume dal fatto che le unità immobiliari che vanno dal 1° al 7° piano hanno gli stessi millesimi (gli appartamenti sono identici, sia nei mq che nelle volumetrie, tranne il 1° piano che non ha i balconi) non sono quindi stati utilizzati i vari coefficienti che determinano il valore dell'immobile in base al piano, all'esposizione ecc., ed anche la tabella B, che viene utilizzata per la ripartizione delle spese per la pulizia e l'illuminazione della scala, è ripartita in base ai millesimi di proprietà e non in proporzione all'altezza del piano. La domanda è: si può chiedere una revisione delle tabelle visto che non si sa se le tabelle A e D mancanti nel regolamento contrattuale sono state approvate a maggioranza in una assemblea oppure qualche amministratore dell'epoca le ha inserite di suo senza farle approvare approfittando dell'incompetenza dei condomini? Grazie a chi vorrà darmi delucidazioni
#2 Inviato 30 Gennaio, 2013 Scritto da cinese56 il 30 Gen 2013 - 17:33:19: ...La domanda è: si può chiedere una revisione delle tabelle visto che non si sa se le tabelle A e D mancanti nel regolamento contrattuale sono state approvate a maggioranza in una assemblea oppure qualche amministratore dell'epoca le ha inserite di suo senza farle approvare approfittando dell'incompetenza dei condomini? Le tabelle A e D sono citate come allegati nel rogito? Magari c'erano e a suo tempo sono andate perse... In ogni caso niente vieta che facciate redarre nuove tabelle, le quali saranno valide se approvate a maggioranza con almeno 500 millesimi. Nessun ricalcolo è dovuto per il periodo precedente all'approvazione delle nuove tabelle. Staff
#3 Inviato 31 Gennaio, 2013 Concordo con Elena, senz'altro si possono trovare in Conservatoria se, appunto, sono di natura contrattuale. Poi, cinese56, ti consiglio di leggere questo a riguardo, potrebbe esserti utile: https://www.condominioweb.com/tutto-e-di-piu-sulle-tabelle-millesimali.1250
#4 Inviato 31 Gennaio, 2013 Scritto da Elena Bartolini il 30 Gen 2013 - 22:27:57: Le tabelle A e D sono citate come allegati nel rogito? Magari c'erano e a suo tempo sono andate perse... In ogni caso niente vieta che facciate redarre nuove tabelle, le quali saranno valide se approvate a maggioranza con almeno 500 millesimi. Nessun ricalcolo è dovuto per il periodo precedente all'approvazione delle nuove tabelle. Staff No, non sono citate né inserite nel rogito-primo atto depositato all'archivio notarile (il notaio è deceduto). Viene solo nominato in un articolo il sistema di calcolo per numero di elementi riscaldanti per le spese di riscaldamento mentre, cosa assai strana, oltre a non essere allegata la tabella A non c'è neanche nessun riferimento alla ripartizione per la proprietà nei vari articoli del regolamento allegato al rogito. Se un condomino vuole ricorrere al giudice perchè alcuni condomini non vogliono rifare le tabelle per ovvii motivi,oltre che per il costo, ci sono secondo Lei i presupposti per farlo?
#5 Inviato 31 Gennaio, 2013 Scritto da cinese56 il 31 Gen 2013 - 17:23:52: ...Se un condomino vuole ricorrere al giudice perchè alcuni condomini non vogliono rifare le tabelle per ovvii motivi,oltre che per il costo, ci sono secondo Lei i presupposti per farlo? Lo può decidere solo il Giudice se ci sono i presupposti per cambiare le tabelle. Il fatto che gli appartamenti abbiano millesimi uguali non è detto che sia un "errore", può essere una scelta voluta dal tecnico ed è legalmente valida purchè appunto accettata da tutti. Non aver avuto niente da ridire per 50 anni può senz'altro considerarsi tacita approvazione di quelle tabelle... Staff
#6 Inviato 1 Febbraio, 2013 Il problema è che la tabella A non è allegata al regolamento di condominio depositato dal notaio che avrebbe a tutti gli effetti natura contrattuale e quindi una deroga alle norme di legge perchè voluta dal tecnico ed accettata dai primi proprietari. La nostra tabella A utilizzata negli anni può essere stata approvata solo con una maggioranza assembleare, ma non si può fare nessuna verifica in proposito perchè non ci sono più i vecchi libri dei verbali-assemblee. Il problema sollevato dal condomino che vorrebbe ricorrere al giudice se l'assemblea non accetta la revisione dei millesimi è che secondo lui il regolamento non fa fede perchè incompleto e siccome la tabella A è la base di calcolo per tutte le altre sotto-tabelle, è possibile che le tabelle B C e D ora in uso siano errate avendo naturalmente come punto di riferimento le norme di legge e non le deroghe contrattuali. Cosa ne pensi Elena? Grazie
#7 Inviato 1 Febbraio, 2013 Le tabelle allegate sono sicuramente valide, quindi il problema non si pone. Quella di proprietà non sarà allegata ma se è stata usata per 50 anni senza che nessuno abbia avuto niente da ridire tanto che tutti hanno pagato regolarmente le spese ripartite con quella tabella DI FATTO sono approvate. A mio avviso se ricorre al Giudice NON otterrà ragione. In tema di condominio di edifici, il consenso in ordine alla formazione di tabelle millesimali oppure alla loro modifica, non richiedendo la forma scritta ad substantiam, può ben manifestarsi per facta concludentia, come la concreta applicazione delle stesse tabelle per più anni. Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1988, n. 5686 Staff
#8 Inviato 2 Febbraio, 2013 Concordo con Elena, il problema non si pone perchè, comunque, le tabelle ora in uso, sono valide in quanto usate da 50 anni e se ricorresse al giudice, sarebbe quasi sicuramente una causa persa. Ciao
