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cicismundo

Tabelle Millesimali - che coefficienti devo usare per quello che riguarda utilizzo e destinazione?

Buona sera a tutti.

Sono nuovo del forum, e devo dire che le vostre discussioni mi hanno risolto molti dubbi, per cui...Grazie!!!

Detto questo, sono qui a porvi un quesito: sto aggiornando le tabelle millesimali di un condominio, e per quello che riguarda gli appartamenti non ho avuto problemi; sto, invece, avendo qualche difficoltà con i locali a piano terra. Nello specifico, ho un locale (circolo ricreativo) di circa 210 mq di cui 5 mq per bagni, 1 box garage e 1 negozio.

Che coefficienti devo usare per quello che riguarda utilizzo e destinazione? Io avevo ragionato così:

- Circolo: utilizzo 1,45 (esclusi bagni) - destinazione 2,65

- Box: utilizzo 0,50 - destinazione 0,75

- Negozio: utilizzo 1,45 - destinazione 2,65

 

Che dite? perchè il mio problema è capire come gestire per questi locali i due coefficienti.

Grazie...

Non esistono coefficienti imposti dalla legge, come sai ogni professionista fa i calcoli a modo suo (salvo poi vedersi respinte le tabelle dall'assemblea condominiale).

 

Le uniche tabelle ministeriali esistenti sono quelle che indichiamo ogni volta al "solito" link:

 

http://www.condomini.altervista.org/CoefficientiMilesim.htm

 

Qui trovi i coefficienti espressi con dovizia di riferimenti.

 

Fai un controllo, trovi ciò che ti serve.

 

Trovi anche riferimenti giurisprudenziali in materia.

esempio tabella.jpg

Ciao e grazie per la celere risposta.

Come vedi, il mio dubbio nasce sui valori da assegnare alla prima e alla penultima colonna di questa proprietà.

Nello specifico, ho deciso di assegnare come coefficiente di destinazione per gli appartamenti 1,00 e per i negozi 2,55. E fin qui tutto ok.

Il dubbio mi nasce sul valore da assegnare alla prima colonna, ovvero come coefficiente di utilizzazione: negli appartamenti, seguendo le direttive del link che hai anche postato tu, ho assegnato alle varie stanze diversi coefficienti, secondo utilizzo.

Nel caso dei negozi, che valore assegno? per destinazione 2,55...e per utilizzo? Nell'esempio, il locale in questione è un bar, con una parte fronte strada e una sul retro. Come vedi, io avevo assegnato ai locali un valore di utilizzo pari a 1,45 mentre a bagni e giardino rispettivamente 0,93 e 0,15. E' corretto? altrimenti come fare?

Grazie!!!

 

- - - Aggiornato - - -

 

Oppure, a questo punto, mi conviene togliere il coefficiente di destinazione? così imposto per i negozi come coefficiente di utilizzo 2,55...tanto per gli appartamenti non mi cambia nulla in quanto il valore di destinazione era pari a 1,00. Pensi possa andare bene? o è un errore? Scusa le tante domande, ma è la prima volta che calcolo tabelle millesimali.

Purtroppo non posso darti una risposta esaustiva.

 

Il CU e CF che hai utilizzato per il negozio potrebbe essere valido (secondo il tuo apprezzamento), ma il valore può cambiare notevolmente in base alla zona d'Italia dove è ubicato l'immobile, la zona della città, può cambiare da centro a periferia, ecc.

 

Il coefficiente da assegnare ai negozi può variare da 1.45 a 4.5.

 

Sta quindi alla tua sensibilità trovare il parametro più corretto, in modo da accontentare più o meno tutti i proprietari dell'immobile e non penalizzare pesantemente qualcuno, altrimenti potresti vedere non approvate le tabelle (ora però non c'è più bisogno dell'unanimità, art. 69 Att.c.c.) o l'impugnazione da parte di un dissenziente.

Ciao, Claistron..e grazie per la risposta.

Fermo restando che il CF pari a 0,90 l'ho assegnato perché il condominio è datato, quello che vorrei capire è questo: il CD che ho assegnato al negozio pari a 2,55 è valido e lo so perché ho fatto ricerche per strutture simili in zona..quello che non ho ben chiaro è che valore di CU dare agli ambienti interni al locale. Mi spiego: ai bagni 0,93 - al giardino 0,15 - e alla superficie utilizzata come bar che valore assegno? Se assegno 1,45 come CU e 2,55 come CD può essere corretto? O per la superficie del bar devo assegnare 1,00 considerandola al pari delle stanze principali di un appartamento? Scusa se ti disturbo. .ma vorrei evitare errori...

Ho un quesito per voi.. siamo in fase di approvazione delle tabelle millesimali ( abbiamo l'amministratore da qualche giorno ) siamo 4 proprietari 1 quesito se 1 condominio non sara' daccordo le tabelle non si faranno mai? 2 quesito:

Se ai proprietari verranno attribuiti i seguenti millesimi prop1. : 250 prop2 : 300. Prop3 : 240. Prop4 : 210

E vengono accettate dall'assemblea cosa significhera' che in futuro il prop1 e il prop2 se sono daccordo avranno sempre la meglio sulle decisioni oppure vale sempre la regola che 3 su 4 proprietari devono essere daccordo?? Grazie..!!

 

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ciao

1) le tabelle generali di proprietà vanno approvate alla unanimità, per molti è così anche per quelle di riparto, anche se per queste ultime ritengo non sia così, ma il mio è un parere minoritario, anche se convinto.

2) i millesimi servono sia alla distribuzione dei costi dei vari servizi, ma anche alle decisioni, nel rispetto delle norme.

Buongiorno,

Sono un nuovo proprietario dell'unico appartamento al secondo piano,

Da poco sono venuto a conoscenza delle spese (sproporzionate) relative a scale ed ascensore.

 

Il condominio è disposto in questo modo:

Piano terreno 4 appartamenti

Primo piano 4 appartamenti

Secondo piano 1 appartamento ( il mio) "Premetto che sto parlando di un trilocale di 70 metri quadrati.

 

Le mie domande sono queste:

-Le spese di ascensore e scale vengono ripartite 50% per i millesimi abitazione e 50% altezza piano?

-Gli appartamenti al piano terreno devono contribuire anche loro per quanto riguarda i millesimi di altezza?premetto che abbiamo anche un piano seminterrato servito da ascensore e scale.

- è possibile che per il secono piano la quota relativa al mio appartamento risulta quasi 680 millesimi relativi all'altezza piano?

 

Spero che possiate farmi un po' di chiarezza

Grazie

 

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ciao

gista la ripartizione 50% millesimi e 50% altezza.

 

Gli appartamenti al iano terra, salvo esenzione contrattuale o atto notarile con tabelle di riparto inserite che li esonerano, devono partecipare alle spese.

 

A occhi, mi sembrano tanti 680 millesimi in base alla descizione dell'immobile, ma bisognerebbe avere le superfici dei singoli appartamenti e capire la consistenza. Probabilmente tu che sei all'ultimo piano hai anche un ampio lastrico solare in uso esclusivo che potrebbe influire non poco.

Buongiorno

Il quesito è questo:

Nel mio condominio composto da 134 appartamenti e 6 garage sono stati fatti 3 abusi con incremento volumetrico del più di 1/5.

Dovendo effettuare la revisione delle tabelle millesimali x la legge 69, ci sono pareri discordanti A) ricalcolare solo gli abusi B) ricalcolare tutte le superfici.

Qual'è la soluzione più corretta?

 

Grazie per l'aiuto

 

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Ragazzi, scusate se insisto..ma davvero avrei bisogno di aiuto..da altre ricerche fatte on Line mi sembra di aver capito che il coefficiente di destinazione si usa per il calcolo con la superficie complessiva dell'immobile senza tenere in considerazione il reale utilizzo di ogni singola stanza. Invece per quanto riguarda il coefficiente di utilizzo si usa per il calcolo considerando il reale utilizzo delle singole stanze..qualcuno me lo conferma?

E poi..I tre negozi a piano terra partecipano al 50% dei loro millesimi alla tabella scale e ascensore, giusto? Perché si trovano a quota 0.00..considerate che nn esistono piani interrati..esiste un piano terra e 5 piani fuori terra. .

Grazie!!!

Queste tue ultime considerazioni appaiono corrette sia per il CF che per il CU.

 

L'assegnazione del 50% dei millesimi per la tabella scale alle unità immobiliari del piano terra, senza considerare la percentuale "in altezza", è la soluzione che la maggior pare dei professionisti adotta.

Queste tue ultime considerazioni appaiono corrette sia per il CF che per il CU.

 

L'assegnazione del 50% dei millesimi per la tabella scale alle unità immobiliari del piano terra, senza considerare la percentuale "in altezza", è la soluzione che la maggior pare dei professionisti adotta.

ciao

 

è vero. E' una consuetudine ma non una regola. E' la famasa e fumosa discussione sulla ubicazione del piano zero, oltre a chi ha l'accesso alla scala solo per il contatore.

Mettiamo che tali locali non abbiano accesso al vano scala in quanto hanno il contatore elettrico direttamente all'interno della proprietà, come mi comporto?

Strutturalmente una scala è un elemento atto a separare i vari livelli, quindi ha una sua funzionalità. I negozi sono completamente esenti da spese o devo separare la tabella scale (e quindi ascensore) in due tabelle (USO e MANUTENZIONE)? così laddove ci sia necessità di manutenzione ordinaria o straordinaria pagano anche i negozi (MANUTENZIONE), mentre per uso quotidiano pagano solo le unità servite (USO). Ma se i negozi hanno bisogno di accedere al tetto, usando quindi le scale o l'ascensore, per installazione o manutenzione dell'antenna, allora contribuiscono sempre alle spese di USO delle scale? Grazie

ciao

 

Devi per prima cosa verificare se non ti è stata attribuita la comproprietà del vano scale, che generalmente ha un subalterno autonomo, ma che spesso viene conglobato in generale in unico subalterno delle parti comuni.

 

Se non hai comproprietà del vano scale, devi verificare il regolamento di condominio se contrattuale e con tabelle millesimali allegate.

 

A questo punto, accerta anche che oltre al contatore elettrico, anche il contatore acqua o qualsiasi altro servizio sia ubicato in modo tale che il negozio debba accedere al vano scale per qualche motivo, anche se sporadicamente.

 

Direi che per installare una antenna sul tetto, che è condominiale, non sia necessaria la comproprietà del vano scale.

A questo punto, se però c'è qualche sottoservizio ( contatori) che necessità l'ingresso al vano scale, e stai tu predisponendo per regolamento tabelle ed elaborato planimetrico, escluderei i negozi dalla comproprietà del vano scala e gli attribuirei la servitù per accedere ai sottocontatori. In alternativa, se c'è ascensore, lo escluderei dalla proprietà e gestione dell'ascensore, la lo inserirei nella tabella di gestione ordinaria della scala ( luce, pulizia, ecc..) creando due tabelle.

 

Se fissi il piano zero al piano terra, potrebbe anche andar bene nel caso di unità poste al piano terra che non hanno accesso diretto al vano scale.

 

Comunque, ogni caso va valutato col buon senso, ma sopratutto con il massimo equilibrio, superando anche qualche qualche soluzione applicata da chi non ha dimestichezza con la gestione di un condominio.

Ragazzi, scusate se insisto..ma davvero avrei bisogno di aiuto..da altre ricerche fatte on Line mi sembra di aver capito che il coefficiente di destinazione si usa per il calcolo con la superficie complessiva dell'immobile senza tenere in considerazione il reale utilizzo di ogni singola stanza. Invece per quanto riguarda il coefficiente di utilizzo si usa per il calcolo considerando il reale utilizzo delle singole stanze..qualcuno me lo conferma?

E poi..I tre negozi a piano terra partecipano al 50% dei loro millesimi alla tabella scale e ascensore, giusto? Perché si trovano a quota 0.00..considerate che nn esistono piani interrati..esiste un piano terra e 5 piani fuori terra. .

Grazie!!!

Ciao Cicismundo,

 

mi trovo oggi nel tuo stesso dubbio del 2015 e nel mentre immagino sia venuto a capo del problema.

Mi potresti, per favore, dare una mano per avere qualche riferimento in riferimento ai coefficienti di utilizzo dei locali commerciali? Nel mio caso ho un bar e alcuni negozi e non sono sicura dei coefficienti da utilizzare per i vari vani che li compongono (per i vani solitamente presenti anche nelle abitazioni, ad esempio bagni e disimpegni, utilizzerò gli stessi valori adoperati in quel caso).

 

Grazie :-)

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