#1 Inviato 21 Novembre, 2014 Ciao a tutti, abito in un appartamento al piano terra di un condominio di 3 piani + piano seminterrato o garage con ascensore acquistato 6 anni fà. Al primo pagamento delle quote pro capite con le ripartizioni fatte dall'amministratore nel bilancio preventivo, per quanto riguarda la tabella ascensori, già avevo dei dubbi in quanto c'era una differenza minima tra la quota pagata da me a piano terra e quella pagata dal condomino al terzo piano. Dopo due anni in un assemblea di condominio richiedo formalmente all'amministratore di procedere ad una verifica delle tabelle millesimali dell'ascensore e delle scale visto che a me sembra ci sia uno squilibrio delle ripartizioni delle tabelle millesimali. Puntualizzo che le tabelle millesimali sono state allegate all'atto di acquisto dell'immobile ed al regolamento di condominio e che formano parte integrante dell'atto medesimo, ma che a me le tabelle indicate sul regolamento di condominio non sono state mai consegnate così come ad altri condomini che non le hanno. Ora se acquisendo le tabelle millesimali allegate agli atti di compravendita scoprissimo che sono errate e volendo ricambiarle in sede di assemblea condominiale QUALE MAGGIORANZA DOVREMMO AVERE PER RETTIFICARLE ? E per le eventuali spese dei bilanci consuntivi chiusi degli anni passati, se ci fossero degli errori in difetto o in eccesso, a chi dovremo richiedere il rimborso dei pagamenti ? All'amministratore che non ha ben gestito la cosa oppure allo studio tecnico che ha redatto le tabelle ? Grazie
#2 Inviato 21 Novembre, 2014 Se si tratta di regolamento contrattuale ovvero vincolante all'atto d'acquisto della casa, avrete bisogno dell'unanimità dei consensi per modificare le tabelle che avete accettato al momento dell'acquisto. Se fosse un regolamento assembleare invece e si constatassero degli errori di calcolo o delle violazioni delle norme codicistiche sulla ripartizione delle spese, allora basterebbe la metà dei millesimi e la maggioranza dei partecipanti all'assemblea. Per quanto riguarda le spese passate, se avete accettato i consuntivi con relative delibere assembleari non potete recriminare alcunchè se non in caso di errori di calcolo, dato che avreste dovuto contestarle al tempo dell'assemblea D.A.C.C. Art. 69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
#3 Inviato 21 Novembre, 2014 In effetti bella domanda che mi interessa, chiaramente anche nel mio RC hanno errato una tabella. Se trattasi di errore del professionista che ha redatto i conteggi, c'è la possibilità di agire affinché provveda a sue spese a sistemare l'errore? (Essendo un RC contrattuale non c'è di mezzo anche il notaio?)
#4 Inviato 21 Novembre, 2014 In effetti bella domanda che mi interessa, chiaramente anche nel mio RC hanno errato una tabella. Se trattasi di errore del professionista che ha redatto i conteggi, c'è la possibilità di agire affinché provveda a sue spese a sistemare l'errore? (Essendo un RC contrattuale non c'è di mezzo anche il notaio?) La redazione delle tabelle millesimali è un operazione di estimo che prevede l'elaborazione di tutta una serie di passaggi che vanno dalla valutazione delle planimetrie catastali alla verifica della corrispondenza delle destinazioni d'uso, all'esame della corrispondenza delle misure dell'immobile, alla verifica ed utilizzo di parametri come l'esposizione, l'orientamento, l'altezza di piano, la superficie, l'illuminazione, la presenza di servitù etc. Come in tutte le operazioni di estimo, pur nel rispetto della procedura di applicazione di criteri standardizzati, esiste sempre una parte di discrezionalità del perito nella valutazione complessiva per cui è molto difficile ritenere errata una tabella senza averne controllato tutti gli elementi calcolati ed i parametri utilizzati.
#5 Inviato 21 Novembre, 2014 La redazione delle tabelle millesimali è un operazione di estimo che prevede l'elaborazione di tutta una serie di passaggi che vanno dalla valutazione delle planimetrie catastali alla verifica della corrispondenza delle destinazioni d'uso, all'esame della corrispondenza delle misure dell'immobile, alla verifica ed utilizzo di parametri come l'esposizione, l'orientamento, l'altezza di piano, la superficie, l'illuminazione, la presenza di servitù etc. Come in tutte le operazioni di estimo, pur nel rispetto della procedura di applicazione di criteri standardizzati, esiste sempre una parte di discrezionalità del perito nella valutazione complessiva per cui è molto difficile ritenere errata una tabella senza averne controllato tutti gli elementi calcolati ed i parametri utilizzati. Capisco, io mi sono procurato i criteri di calcolo dettati dal codice per l'ascensore, art 68 e 69 disp att cc. Riassumo da inesperto, nulla di certificato e sono pronto ad essere insultato dai professionisti, lo dico davvero! Ascensore, sappiamo che si ripartisce secondo l'uso (millesimi d'uso). Come le scale. Calcolo: Il piano più basso ha altezza convenzionale 0. Il piano successivo (primo se non ci sono seminterrati) ha altezza 1, poi 2 ecc Esempio di 6 piani (piano 0,1,2,3,4,5,6). Totale somma 6+5+4+3+2+1+0=21 Millesimi totali esempio al piano terzo (3): 3/21=142,8 millesimi ascensore in quel piano, totali. Se al terzo piano ha 1 alloggio questo si prende tutti questi millesimi. Se hai 2 alloggi uguali si prendono la metà ognuno. ecc Credo che per la divisione dei millesimi del piano tra gli alloggi serviti si usino i metriquadri dell'alloggio, ma su questo sto ancora cercando di capire. Mi risulta da un'appunto che ho (di cui non ricordo la fonte) che i millesimi scale hanno un calcolo simile salvo che si usano diversi piani convenzionali (del tipo il piano interrato e terra valgono 1, gli altri 2, 3 ecc Spazio agli esperti, grazie.
#6 Inviato 27 Novembre, 2014 Ok vado al sodo. C'è la possibilità che un condomino possa ottenere la relazione tecnica del professionista che ha calcolato le tabelle? Il nome del professionista ce l'ha il costruttore solamente?
