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Newutor

TABELLA SCALE ASSENTE

Salve,

in base all'ord. Cass n. 29217/2018 le spese per la pulizia scale vanno ripartite  per metà

in base ai valori millesimali di proprietà e per metà in base all'altezza del piano.

Ma se manca la TAB. scale, l'amministratore puo' effettuare la ripartizione  in base

ad un calcolo tutto suo, sconosciuto ai condomini? Oppure è obbligatoria una tabella

approvata dall'assemblea?

Ringrazio per qualche risposta in merito.

Newutor dice:

Salve,

in base all'ord. Cass n. 29217/2018 le spese per la pulizia scale vanno ripartite  per metà

in base ai valori millesimali di proprietà e per metà in base all'altezza del piano.

Ma se manca la TAB. scale, l'amministratore puo' effettuare la ripartizione  in base

ad un calcolo tutto suo, sconosciuto ai condomini? Oppure è obbligatoria una tabella

approvata dall'assemblea?

Ringrazio per qualche risposta in merito.

Se esiste la tabella di proprietà generale l'amministratore non applica un calcolo tutto suo ma applica proprio quello che hai detto  (per metàin base ai valori millesimali di proprietà e per metà in base all'altezza del piano).
E' un semplice calcolo aritmetico che chiunqye abbia frequentato la scuola d'obbligo è capace di fare.

Buona sera ,

visto che in assemblea è stato deciso di tinteggiare il giroscale e non essendoci una specifica tabella scale ma solo quella generale di proprietà come faccio ad elaborare una tabella scale di un condominio con due scale e con 9 appartamenti per scala (3 per piano) partendo dal presupposto che le scale partono dai garages  ?

Non ho capito come fare il calcolo aritmetico di cui si parala sopra.

L'amministratore ha detto che la somma dei piani (1+2+3) e suddivisa per gli stessi non va bene.

Esiste una formula diversa ? Grazie.

Newutor dice:

Salve,

in base all'ord. Cass n. 29217/2018 le spese per la pulizia scale vanno ripartite  per metà

in base ai valori millesimali di proprietà e per metà in base all'altezza del piano.

Ma se manca la TAB. scale, l'amministratore puo' effettuare la ripartizione  in base

ad un calcolo tutto suo, sconosciuto ai condomini? Oppure è obbligatoria una tabella

approvata dall'assemblea?

Ringrazio per qualche risposta in merito.

Leonardo53 dice:

Se esiste la tabella di proprietà generale l'amministratore non applica un calcolo tutto suo ma applica proprio quello che hai detto  (per metàin base ai valori millesimali di proprietà e per metà in base all'altezza del piano).
E' un semplice calcolo aritmetico che chiunqye abbia frequentato la scuola d'obbligo è capace di fare.

La pulizia scale andrebbe ripartita solo in base all'altezza di ciascun piano dal suolo, a meno di deroghe.

condo77 dice:

La pulizia scale andrebbe ripartita solo in base all'altezza di ciascun piano dal suolo, a meno di deroghe.

Ascolta Leonardo e applica l'articolo 1124 del codice civile

Ronnie dice:

Buona sera ,

visto che in assemblea è stato deciso di tinteggiare il giroscale e non essendoci una specifica tabella scale ma solo quella generale di proprietà come faccio ad elaborare una tabella scale di un condominio con due scale e con 9 appartamenti per scala (3 per piano) partendo dal presupposto che le scale partono dai garages  ?

Non ho capito come fare il calcolo aritmetico di cui si parala sopra.

L'amministratore ha detto che la somma dei piani (1+2+3) e suddivisa per gli stessi non va bene.

Esiste una formula diversa ? Grazie.

Art 1124 c.c.

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

 

Innanzitutto, le due scale costituiscono due condominii parziali, quindi le spese andranno suddivise separatamente.

C'è un piano terra? I garage si trovano al piano interrato?

Cioè i piani sono -1, 0, 1, 2 ?

 

In questa ipotesi, supponendo una spesa di 1800 €:

900 € suddivisi per millesimi tra garages, u.i. piano terra, primo piano e secondo piano.

900 € suddivisi per altezza dal suolo, esenti i garages e il piano terra.

Quindi u.i. primo piano 300 €, u.i. secondo piano 600 €

Essendoci 3 appartamenti per piano, 100 € per appartamento al primo piano,  200 € per appartamento al secondo piano.

 

Ho visto che spesso la cifra di competenza di un piano viene suddivisa tra le u.i. di quel piano in proporzione ai millesimi invece che in parti uguali, a me pare la cosa contraddica l'art. 1124 che specifica "esclusivamente in misura proporzionale all'altezza", ma sentiamo anche altri utenti...

 

camillo50 dice:

Ascolta Leonardo e applica l'articolo 1124 del codice civile

Si può anche dividere in parti uguali come la torta di compleanno se nessuno protesta.

Nei casi dove qlc ha protestato, a quanto leggo la Cassazione ha deciso per il criterio di pura proporzionalità rispetto all'altezza, mi pare corretto riportarlo. 😉

 

ma se l'amministratore vuole una tabella Excel con le specifiche non credo che accetti un conteggio così semplice. Visto che è iscritto all'anaci sa tutto lui. Ho solo fatto presente in assemblea che la ripartizione per la spesa di pittura va fatta al 50% per piano e 50% per millesimi di proprietà e mi ha risposto che non è possibile farla perché manca la tabella di ripartizione delle scale e deve essere fatta con un sacco di conteggi.

Io gli avevo proposto di fare la somma dei piani e relativa suddivisione ma mi ha risposto che la tabella deve essere redatta da un tecnico, cosa che a me non risulta. 

Purtroppo come nella stragrande maggioranza dei condomini ci sono un sacco di persone che capiscono molto poco e si fidano solo di quello che dice l'amministratore.

Ronnie dice:

ma se l'amministratore vuole una tabella Excel con le specifiche non credo che accetti un conteggio così semplice. Visto che è iscritto all'anaci sa tutto lui. Ho solo fatto presente in assemblea che la ripartizione per la spesa di pittura va fatta al 50% per piano e 50% per millesimi di proprietà e mi ha risposto che non è possibile farla perché manca la tabella di ripartizione delle scale e deve essere fatta con un sacco di conteggi.

Io gli avevo proposto di fare la somma dei piani e relativa suddivisione ma mi ha risposto che la tabella deve essere redatta da un tecnico, cosa che a me non risulta. 

Purtroppo come nella stragrande maggioranza dei condomini ci sono un sacco di persone che capiscono molto poco e si fidano solo di quello che dice l'amministratore.

Ripropongo le domande:

  • C'è un piano terra? I garage si trovano al piano interrato?
  • Cioè i piani sono -1, 0, 1, 2 ?

Se scrivi i millesimi dei vari appartamenti posso preparare la tabella Excel, sicuramente si troverà qlc altro utente che la corregge nel caso ci fossero inesattezze.

Un tecnico mi pare davvero eccessivo per un computo che è puramente aritmetico...

Modificato da condo77

I garage si trovano al piano interrato.

C'e il piano terra, 1 e 2 piano. Gli appartamenti sono pressoché uguali di dimensione.

Ronnie dice:

I garage si trovano al piano interrato.

C'e il piano terra, 1 e 2 piano. Gli appartamenti sono pressoché uguali di dimensione.

image.png.6fd4819d36901a0d4f4f5a8610431c75.png

vedo se riesco ad inserire anche l'Excel...

condo77 dice:

image.png.6fd4819d36901a0d4f4f5a8610431c75.png

vedo se riesco ad inserire anche l'Excel...

Mi permetto di osservare che nella tabella che hai pubblicato hai omesso di considerare il piano interrato nel calcolo dei millesimi di altezza.

Inoltre il calcolo che hai proposto si basa sulla ipotesi di altezze tutte eguali fra loro e la ripartizione dei millesimi di piano è fatta in parti eguali in alternativa a quella eseguita in parti proporzionai ai millesimi delle singole unità immobiliari di piano.

Modificato da G.Ago
  • Mi piace 1
G.Ago dice:

Mi permetto di osservare che nella tabella che hai pubblicato hai omesso di considerare il piano interrato nel calcolo dei millesimi di altezza.

Inoltre il calcolo che hai proposto si basa sulla ipotesi di altezze tutte eguali fra loro e la ripartizione dei millesimi di piano è fatta in parti eguali in alternativa a quella eseguita in parti proporzionai ai millesimi delle singole unità immobiliari di piano.

Concordo con te.

Ammesso che le altezze dei vari piani fossero uguali ed ammesso che i millesimi di proprietà fossero quelli ipotizzati da condo77, avremmo una tabella millesimale come quella indicata in calce.

Aggiungo che tale tabella di tinteggiatura scale sarebbe da applicare solo per la tinteggiatura dei vari piani mentre la tinteggiatura dell'androne (piano zero) sarebbe da quantificare a parte e da ripartire tra tutti i condòmini per millesimi di proprietà

 

 ronnie.JPG.b8a76e5629ef2bc7ec01b2f20ba8d2f5.JPG

G.Ago dice:

Ho ottenuto i medesimi risultati correggendo il file postato da condo77.

tabella millesimi manutenzione SCALA (1).pdf

Infatti, sia nel mio che nel tuo calcolo (che sono identici), attenzionando l'ultimo garage dell'esempio, che ha un millesimo in più rispetto agli altri garage, si evince che anche la ripartizione dei millesimi piano è stata calcolata in proporzione ai millesimi delle singole unità immobiliari di piano e non in parti uguali.

Infatti nel mio precedente intervento (#13) ho evidenziato la ripartizione in parti eguali fatta da condo77 nel calcolo dei millesimi di altezza da lui proposto.

G.Ago dice:

Infatti nel mio precedente intervento (#13) ho evidenziato la ripartizione in parti eguali fatta da condo77 nel calcolo dei millesimi di altezza da lui proposto.

L'ho scritto nel commento:

"Ho visto che spesso la cifra di competenza di un piano viene suddivisa tra le u.i. di quel piano in proporzione ai millesimi invece che in parti uguali, a me pare la cosa contraddica l'art. 1124 che specifica "esclusivamente in misura proporzionale all'altezza", ma sentiamo anche altri utenti..."

 

G.Ago dice:

Mi permetto di osservare che nella tabella che hai pubblicato hai omesso di considerare il piano interrato nel calcolo dei millesimi di altezza.

Inoltre il calcolo che hai proposto si basa sulla ipotesi di altezze tutte eguali fra loro e la ripartizione dei millesimi di piano è fatta in parti eguali in alternativa a quella eseguita in parti proporzionai ai millesimi delle singole unità immobiliari di piano.

Ho equiparato i garage alle cantine, secondo te ho fatto male?

 

Art 1124 c.c.

[..]

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Modificato da condo77

Tu hai optato per la ripartizione in parti eguali dei millesimi di piano e lo hai precisato , mentre io  ho basato il mio calcolo ripartendo i millesimi di  piano in quote proporzionali ai valori delle unità immobiliari di piano e l’ho evidenziato.

I box in proprietà esclusiva si equiparano alle unità immobiliari abitabili per cui si considera il loro contributo nel calcolo della tabella in funzione delle altezze (dal piano di partenza della scala).

 

Ronnie dice:

ma se l'amministratore vuole una tabella Excel con le specifiche non credo che accetti un conteggio così semplice. Visto che è iscritto all'anaci sa tutto lui. Ho solo fatto presente in assemblea che la ripartizione per la spesa di pittura va fatta al 50% per piano e 50% per millesimi di proprietà e mi ha risposto che non è possibile farla perché manca la tabella di ripartizione delle scale e deve essere fatta con un sacco di conteggi.

Io gli avevo proposto di fare la somma dei piani e relativa suddivisione ma mi ha risposto che la tabella deve essere redatta da un tecnico, cosa che a me non risulta. 

Purtroppo come nella stragrande maggioranza dei condomini ci sono un sacco di persone che capiscono molto poco e si fidano solo di quello che dice l'amministratore.

Premetto che la tabella generale di proprietà da sola è sufficiente per ripartire tutte le spese condominiali secondo le disposizioni di legge e che le tabelle millesimali derivate (tabella scala, tabella ascensore, tabelle di proprietà separata ecc.) sono degli strumenti di calcolo che facilitano la ripartizione delle spese.

 

Il calcolo delle tabelle derivate si basa su operazioni aritmetiche elementari che l’amministratore deve conoscere ed applicare una tantum per il calcolo delle tabelle o, se non intende  predisporle, ogni volta che è chiamato a ripartire una spesa condominiale.

Se si rifiuta di ripartire la spesa per la tinteggiatura del vano scala, che è ripartita secondo le disposizioni dell’art. 1124 del c.c., per la mancanza della tabella scala, obbligando il condominio alla spesa per l’elaborazione della suddetta tabella, non fa gli interessi del condominio e andrebbe sostituito allo scadere del suo mandato.

 

Devi elaborare due tabelle ascensore a partire dalla tabella generale in cui sono elencate tutte le unità immobiliari:

  • dalla tabella generale devi separare le unità immobiliari che si servono rispettivamente della scala 1 e della scala 2;
  • devi riproporzionare a mille i valori millesimali delle unità immobiliari di scala ottenendo due tabelle di proprietà separata A1 e A2 utilizzando la formula (1000:M) x m ove M è la somma dei millesimi di scala presenti nella tabella generale e m sono i millesimi della generica unità immobiliare,
  • per ciascuna scala devi calcolare i millesimi di altezza e i millesimi secondo le disposizioni dell’art. 1124 utilizzando i file Excel messi a disposizione da alcuni utenti del forum, adattandoli alla situazione reale del tuo condominio.
  • Mi piace 1
G.Ago dice:

Tu hai optato per la ripartizione in parti eguali dei millesimi di piano e lo hai precisato , mentre io  ho basato il mio calcolo ripartendo i millesimi di  piano in quote proporzionali ai valori delle unità immobiliari di piano e l’ho evidenziato.

I box in proprietà esclusiva si equiparano alle unità immobiliari abitabili per cui si considera il loro contributo nel calcolo della tabella in funzione delle altezze (dal piano di partenza della scala).

 

Certo abbiamo precisato entrambi, ma mi chiedo quale sia il criterio aderente al dettato normativo. 😉

Per quanto riguarda i box: mi pare strano le cantine vengano esentate dal pagamento proporzionale all'altezza del piano ed i box invece no; imho l'intenzione del legislatore era esentare tutto ciò che è diverso dalle u.i. abitabili e che tipicamente ha millesimi molto minori, perché nel calcolo proporzionale per altezza di piano verrebbe indebitamente penalizzato.

Pensiamo p.e. ad un proprietario di solo garage a piano interrato: come quota proporzionale all'altezza andrebbe a pagare quanto un appartamento al primo piano, che magari ha 10 volte i suoi millesimi.

ciao

ho letto rapidamente tutti gli interventi, ma il richiedente non ha precisato se non che ci sono 2 scale e 3 piani fuori terra per ciascuna scala ed un interrato.  Sono state ipotesi  che potrebbero anche essere sbagliate proprio perchè non complete ed inidonee ad una risposta esaustiva.

 

1) ci sono due scale

domanda)  hanno subalterni autonomi ogni vano scala ?    Cosa probabile ma non certa

 

2) piano rimesse

le rimesse hanno subalterno autonomo o lo stesso dei vani scala o ancora altre soluzioni ?  

Tra le parti comuni, alle rimesse è stato assegnato anche il vano scale o ne sono escluse ?

 

3) il regolamento di condominio contrattuale, se esistente, dice qualcosa in merito ?

 

3) infine, la cosa che è ancora oggetto di valutazioni diverse, dove avete fissato il piano zero ?   Nel calcolo vedo che è fissato al piano terra, cosa che posso anche condividere, anche se altri hanno opinioni diverse.

camillo50 dice:

ciao

ho letto rapidamente tutti gli interventi, ma il richiedente non ha precisato se non che ci sono 2 scale e 3 piani fuori terra per ciascuna scala ed un interrato.  Sono state ipotesi  che potrebbero anche essere sbagliate proprio perchè non complete ed inidonee ad una risposta esaustiva.

 

1) ci sono due scale

domanda)  hanno subalterni autonomi ogni vano scala ?    Cosa probabile ma non certa

 

2) piano rimesse

le rimesse hanno subalterno autonomo o lo stesso dei vani scala o ancora altre soluzioni ?  

Tra le parti comuni, alle rimesse è stato assegnato anche il vano scale o ne sono escluse ?

 

3) il regolamento di condominio contrattuale, se esistente, dice qualcosa in merito ?

 

3) infine, la cosa che è ancora oggetto di valutazioni diverse, dove avete fissato il piano zero ?   Nel calcolo vedo che è fissato al piano terra, cosa che posso anche condividere, anche se altri hanno opinioni diverse.

Sono opportune le tue osservazioni circa le ipotesi fatte nel fornire indicazioni su come predisporre la tabella scala.

 

Per quanto riguarda le indicazioni da me date su come ottenere la tabella scala, che ho pubblicato e che ho consigliato di adattare alla situazione reale del condominio (parte finale del messaggio #20), a integrazione dei miei interventi aggiungo quanto segue :

  • la separazione delle unità immobiliari appartenenti a ciascuna scala per la determinazione delle tabelle di proprietà separate A1 e A2 è consigliata nel caso in cui le due scale abbiano subalterni differenti ovvero siano al servizio di due gruppi distinti di proprietà esclusive;
  • ho ipotizzato che  le rimesse in proprietà esclusiva abbiano subalterni autonomi  e che abbiano  in comune la scala utilizzata per accedere al piano interrato;
  • che non sussista un regolamento contrattuale che disponga una particolare ripartizione della spesa oggetto della domanda;
  • che il piano di partenza della scala è il piano terra in cui è posto l’ingresso al edificio condominiale.

Rimango comunque dell’opinione che l’amministratore cui sono note la conformazione del condominio e la normativa vigente, abbia tutti i dati per ripartire secondo legge o secondo le disposizioni di un regolamento contrattuale la spesa per la tinteggiatura del vano scala e non possa rifiutarsi di eseguirla in mancanza di una tabella scala e pretendere che il condominio provveda a farla elaborare da un tecnico.

Le indicazioni fornite a Ronnie su sua richiesta sono esplicative del metodo adottato per la redazione della tabella che non consentono dal sole di calcolare la tabella scala che sia fedele alla natura del suo codominio, per la mancanza di ulteriori informazioni, come correttamente suggerito da Camillo60.

Modificato da G.Ago

Ringrazio per le risposte.

Confermo quanto soprariportato da G.Ago.

1) la separazione delle unità immobiliari appartenenti a ciascuna scala per la determinazione delle tabelle di proprietà separate A1 e A2 è consigliata nel caso in cui le due scale abbiano subalterni differenti ovvero siano al servizio di due gruppi distinti di proprietà esclusive;

2) le rimesse in proprietà esclusiva hanno subalterni autonomi  e   la scala utilizzata per accedere al piano interrato in comune;

3) non sussiste un regolamento contrattuale che disponga una particolare ripartizione della spesa oggetto della domanda;

4) il piano di partenza della scala è il piano terra in cui è posto l’ingresso al edificio condominiale.

 

In tal caso vedo di usare le tabelle che mi avete spedito sperando che l'amministratore le prenda in considerazione anche se ho dei grossi dubbi in quanto i condomini dei piani alti continuano a chiedere la ripartizione in parti uguali. Mia moglie è proprietaria di un appartamento a piano terra e non ho alcuna intenzione di pagare un importo errato solo per far contenti alcuni condomini.

Grazie ancora.

Newutor dice:

Salve,

in base all'ord. Cass n. 29217/2018 le spese per la pulizia scale vanno ripartite  per metà

in base ai valori millesimali di proprietà e per metà in base all'altezza del piano.

Ma se manca la TAB. scale, l'amministratore puo' effettuare la ripartizione  in base

ad un calcolo tutto suo, sconosciuto ai condomini? Oppure è obbligatoria una tabella

approvata dall'assemblea?

Ringrazio per qualche risposta in merito.

le spese per pulizia scala e luce scala vanno ripartite solamente in base all altezza del piano come cita articolo 1123 secondo comma c.c.

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