#1 Inviato 8 Giugno, 2023 Buongiorno, vivo in un condominio di sei appartamenti, un piano rialzato + 1° e 2° piano. un piano interrato dove ci sono le cantine di tutti. Desidero sapere come calcolare i millesimi scala per la ripartizione della spesa per la pulizia della scala,. Ringrazio anticipatamente coloro che mi danno un suggerimento.
#3 Inviato 9 Giugno, 2023 silvestro31 dice: Buongiorno, vivo in un condominio di sei appartamenti, un piano rialzato + 1° e 2° piano. un piano interrato dove ci sono le cantine di tutti. Desidero sapere come calcolare i millesimi scala per la ripartizione della spesa per la pulizia della scala,. Ringrazio anticipatamente coloro che mi danno un suggerimento. Per il calcolo dei millesimi scala per le spese d'uso (pulizia, luce) bisogna far riferimento all'altezza da terra dei vari piani/appartamenti. Supponendo 2 appartamenti per piano e ignorando per semplicità le cantine (è solo un esempio): piano rialzato, h = 1,5 m, millesimi piano = 1,5/13,5*1000 = 111,11 primo piano, h = 4,5 m, millesimi piano = 4,5/13,5*1000 = 333,33 secondo piano, h = 7,5 m, millesimi piano = 1,5/13,5*1000 = 555,56 h totale = 13,5 m I millesimi dei singoli appartamenti sono i millesimi piano diviso 2, visto che ci sono 2 appartamenti per piano.
#4 Inviato 9 Giugno, 2023 Grazie Condo 77, iI mio piano è a quota zero, il 1° piano a m. 3 e il secondo piano a m. 6. Ci sono due appartamenti per piano con millesimi di proprietà diversi.
#5 Inviato 9 Giugno, 2023 condo77 dice: Per il calcolo dei millesimi scala per le spese d'uso (pulizia, luce) bisogna far riferimento all'altezza da terra dei vari piani/appartamenti. Supponendo 2 appartamenti per piano e ignorando per semplicità le cantine (è solo un esempio): piano rialzato, h = 1,5 m, millesimi piano = 1,5/13,5*1000 = 111,11 primo piano, h = 4,5 m, millesimi piano = 4,5/13,5*1000 = 333,33 secondo piano, h = 7,5 m, millesimi piano = 1,5/13,5*1000 = 555,56 h totale = 13,5 m I millesimi dei singoli appartamenti sono i millesimi piano diviso 2, visto che ci sono 2 appartamenti per piano. No Condo77, non sono d'accordo. Secondo me l'art. 1124, per cui le spese sono per metà in base ai millesimi di proprietà e per l'altra metà in base all'altezza di ciascun appartamento rispetto al piano terra, è stato scritto negli anni della prima metà del novecento, in cui tutto partiva dal piano terreno, non esistevano né cantine né box nei piani interrati e andrebbe quindi aggiornato alla realtà odierna. Oggi la maggior parte dei condomini ha un piano interrato in cui esistono cantine e box serviti da scale e ascensore. Anzi ci sono condomini - ne conosco personalmente uno - in cui i piani interrati sono addirittura due, per ricavare più box: hanno infatti ristrutturato (sventrandola completamente) una casa di cortile centenaria in cui prima c'erano diciamo 12 unità appartamenti di ringhiera; ora hanno utlizzato il piano terra, che prima serviva solo per deposito biciclette e moto, cantine fatte da assi di legno e depositi carbone, creando nuovi negozi e uffici, e le unità immobiliari sono raddoppiate o triplicate, per cui servivano altrettanti box. Le spese per ascensore e scale per questo/questi condomini non sono considerati nell'art. 1124. Chi paga queste spese? L'art. 1124 aggiornato dovrebbe essere: per metà in base ai millesimi di proprietà; per l'altra metà in base all'altezza di ciascuna unità immobilare rispetto (non più al piano terra) ma al più basso livello da cui parte l'edificio, che diventa il piano di riferimento. Se l'intero edificio parte da uno/due livelli sottoterra si parte da lì per fare i calcoli. Infatti l'art. 1124 recita "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unita' immobiliari a cui servono" quindi, secondo logica, anche dai proprietari dei box al piano -1 o -2, naturalmente in base ai rispettivi millesimi, che sono molto pochi rispetto millesimi degli appartamenti. Questo mi dice il buonsenso. Voglio dire: il mio buonsenso, non so il vostro.
#6 Inviato 9 Giugno, 2023 Biscotto dice: No Condo77, non sono d'accordo. Secondo me l'art. 1124, per cui le spese sono per metà in base ai millesimi di proprietà e per l'altra metà in base all'altezza di ciascun appartamento rispetto al piano terra, è stato scritto negli anni della prima metà del novecento, in cui tutto partiva dal piano terreno, non esistevano né cantine né box nei piani interrati e andrebbe quindi aggiornato alla realtà odierna. Oggi la maggior parte dei condomini ha un piano interrato in cui esistono cantine e box serviti da scale e ascensore. Anzi ci sono condomini - ne conosco personalmente uno - in cui i piani interrati sono addirittura due, per ricavare più box: hanno infatti ristrutturato (sventrandola completamente) una casa di cortile centenaria in cui prima c'erano diciamo 12 unità appartamenti di ringhiera; ora hanno utlizzato il piano terra, che prima serviva solo per deposito biciclette e moto, cantine fatte da assi di legno e depositi carbone, creando nuovi negozi e uffici, e le unità immobiliari sono raddoppiate o triplicate, per cui servivano altrettanti box. Le spese per ascensore e scale per questo/questi condomini non sono considerati nell'art. 1124. Chi paga queste spese? L'art. 1124 aggiornato dovrebbe essere: per metà in base ai millesimi di proprietà; per l'altra metà in base all'altezza di ciascuna unità immobilare rispetto (non più al piano terra) ma al più basso livello da cui parte l'edificio, che diventa il piano di riferimento. Se l'intero edificio parte da uno/due livelli sottoterra si parte da lì per fare i calcoli. Infatti l'art. 1124 recita "Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unita' immobiliari a cui servono" quindi, secondo logica, anche dai proprietari dei box al piano -1 o -2, naturalmente in base ai rispettivi millesimi, che sono molto pochi rispetto millesimi degli appartamenti. Questo mi dice il buonsenso. Voglio dire: il mio buonsenso, non so il vostro. Il mio buonsenso mi suggerisce che i piani interrati siano stati considerati dal legislatore, infatti all'art. 1124 c.c. comma 2 scrive: Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Ad ogni modo qui parlavamo di spese d'uso, che non vanno ripartite secondo l'art. 1124 c.c. ma secondo l'art. 1123 c.c. comma 2. Inoltre hai ragione che vanno considerati anche i box, io non li ho riportati nel mio esempio solo per semplificarmi la vita.
#7 Inviato 9 Giugno, 2023 condo77 dice: Il mio buonsenso mi suggerisce che i piani interrati siano stati considerati dal legislatore, infatti all'art. 1124 c.c. comma 2 scrive: Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Ad ogni modo qui parlavamo di spese d'uso, che non vanno ripartite secondo l'art. 1124 c.c. ma secondo l'art. 1123 c.c. comma 2. Inoltre hai ragione che vanno considerati anche i box, io non li ho riportati nel mio esempio solo per semplificarmi la vita. Anzitutto il legislatore che citi parla di cantine, escludendo i box. Silvestro 31 parlava di spese di pulizia delle scale, che sono contemplate dall'art. 1124. L'art. 1123 comma 2 recita: Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo' farne. Se permetti è una frase sibillina che non dice niente. Secondo me le cantine servono a tutti i condomini in misura uguale, perché tutti vanno o possono andare nella propria cantina. E non mi rispondi neanche sulla quota della pulizia delle scale che portano alle cantine. Per non parlare dei box a livello -1 e -2.
#8 Inviato 9 Giugno, 2023 Biscotto dice: Silvestro 31 parlava di spese di pulizia delle scale, che sono contemplate dall'art. 1124. Nell'art. 1124 c.c. sono contemplate le scale, ma non le pulizie, dato che si riferisce alle spese di manutenzione, mentre le pulizie sono una spesa d'uso. Come detto bisogna usare l'art. 1123 c.c. comma 2, che però come giustamente osservi è piuttosto generico. Come vada interpretato l'ha chiarito una sentenza della Cassazione, che ha specificato come le spese d'uso delle scale vadano suddivise esclusivamente in proporzione all'altezza da terra delle varie unità. Biscotto dice: non mi rispondi neanche sulla quota della pulizia delle scale che portano alle cantine. Per non parlare dei box a livello -1 e -2. Stesso criterio appena illustrato.
#9 Inviato 9 Giugno, 2023 condo77 dice: Come detto bisogna usare l'art. 1123 c.c. comma 2, che però come giustamente osservi è piuttosto generico. Come vada interpretato l'ha chiarito una sentenza della Cassazione, che ha specificato come le spese d'uso delle scale vadano suddivise esclusivamente in proporzione all'altezza da terra delle varie unità. E' proprio questo il nocciolo della questione: la legge non prevede che ci siano piani al di sotto del piano di terra, quindi non dice niente a proposito delle spese per scale e ascensore che vadano più in giù del suolo, che rimangono in un limbo che ognuno interpreta come vuole. Ci sono amministratori che, giustamente a mio parere, fanno partire i piani per i calcoli di spese per pulizie e manutenzione ascensore e scale dall'ultimo piano sottoterra al quale giungono sia scale che ascensore. Perché è dall'ultimo piano sottoterra che inizia l'edificio del condominio.
#11 Inviato 9 Giugno, 2023 Biscotto dice: E' proprio questo il nocciolo della questione: la legge non prevede che ci siano piani al di sotto del piano di terra, quindi non dice niente a proposito delle spese per scale e ascensore che vadano più in giù del suolo, che rimangono in un limbo che ognuno interpreta come vuole. Ci sono amministratori che, giustamente a mio parere, fanno partire i piani per i calcoli di spese per pulizie e manutenzione ascensore e scale dall'ultimo piano sottoterra al quale giungono sia scale che ascensore. Perché è dall'ultimo piano sottoterra che inizia l'edificio del condominio. Farei partire dall'entrata principale. Poi se gli ingressi sono due e utilizzati da tutti ca. alla stessa maniera, si può anche fare la media di due tabelle (una che parte dal piano garage e una che parte dal piano ingresso pedonale p.e.) Si possono fare tante cose in realtà, l'importante è rispettare l'art. 1123 c.c. comma 2 che essendo piuttosto generico non impone per forza di cose un unico criterio per tutte le situazioni. Modificato 9 Giugno, 2023 da condo77
#12 Inviato 10 Giugno, 2023 condo77 dice: Farei partire dall'entrata principale. Poi se gli ingressi sono due e utilizzati da tutti ca. alla stessa maniera, si può anche fare la media di due tabelle (una che parte dal piano garage e una che parte dal piano ingresso pedonale p.e.) Si possono fare tante cose in realtà, l'importante è rispettare l'art. 1123 c.c. comma 2 che essendo piuttosto generico non impone per forza di cose un unico criterio per tutte le situazioni. Così si fa un pastrocchio gigantesco come è un pastrocchio l'art. 1123 comma 2, tanto vago e generico da non dare nessun preciso criterio di determinazione delle spese. Scale e ascensori partono da -1 o -2? Allora è da lì che bisogna partire per calcolare le spese previste dall'art. 1124 per scale e ascensori, che invece così come è scritto è incompleto e lacunoso perché ignora che ci siano unità immobiliari al di sotto del suolo. Andrebbe modificato come ho già indicato al messaggio #5. Scale e ascensore non partono dal suolo, ma dall'ultimo piano sottoterra. Quindi è quello il piano di riferimento da cui iniziare per il calcolo delle relative spese.
#13 Inviato 10 Giugno, 2023 Joy76 dice: @Biscotto così.. per curiosità.. Sei un amministratore? No, sono un condomino sempre in lotta con l'amministratore che fa le cose un tanto al chilo. Per dirne una, le spese di pulizia non sono calcolate in base ai piani ma rientrano nelle spese generali, quindi vengono suddivise per i millesimi di appartamenti e box. E non c'é verso di smuoverlo. Nel bel film Il maestro di Vigevano, protagonista Alberto Sordi, all'inizio dell'anno scolastico in cima allo scalone della scuola appare in solitudine il preside e declama il suo unico credo: "Quieta non movere et mota quietare", che è il suo unico comandamento. Che è poi il comandamento di molti amministratori restii ad ogni cambiamento dello status quo. Modificato 10 Giugno, 2023 da Biscotto
#14 Inviato 10 Giugno, 2023 Biscotto dice: Così si fa un pastrocchio gigantesco come è un pastrocchio l'art. 1123 comma 2, tanto vago e generico da non dare nessun preciso criterio di determinazione delle spese. Scale e ascensori partono da -1 o -2? Allora è da lì che bisogna partire per calcolare le spese previste dall'art. 1124 per scale e ascensori, che invece così come è scritto è incompleto e lacunoso perché ignora che ci siano unità immobiliari al di sotto del suolo. Andrebbe modificato come ho già indicato al messaggio #5. Scale e ascensore non partono dal suolo, ma dall'ultimo piano sottoterra. Quindi è quello il piano di riferimento da cui iniziare per il calcolo delle relative spese. Direi di applicare la legge e la giurisprudenza finché non cambiano. Poi se tutti i condomini sono d'accordo si può inventare suddivisioni creative e fantasiose...
#15 Inviato 10 Giugno, 2023 condo77 dice: Direi di applicare la legge e la giurisprudenza finché non cambiano. Poi se tutti i condomini sono d'accordo si può inventare suddivisioni creative e fantasiose... Che però la legge non funziona, perché chi abita a pianterreno non paga il 50% di spese dovuto all'altezza di piano (è ad altezza zero dal suolo), mentre le scale e l'ascensore per salire e scendere dai box e cantine al piano inferiore le usa.
#16 Inviato 10 Giugno, 2023 Biscotto dice: Che però la legge non funziona, perché chi abita a pianterreno non paga il 50% di spese dovuto all'altezza di piano (è ad altezza zero dal suolo), mentre le scale e l'ascensore per salire e scendere dai box e cantine al piano inferiore le usa. Scusa ma se i box e cantine sono privati, per quanto riguarda la MANUTENZIONE: - per il box pagherà sia il 50% relativo all'altezza (-1 e/o -2) che il 50% relativo ai millesimi di proprietà del box. - per la cantina pagherà solo il 50% relativo ai millesimi di proprietà della cantina. Per quanto riguarda le pulizie (2° comma art. 1123 c.c.) sia le cantine che i box pagheranno esclusivamente in proporzione all'altezza (negativa) dal suolo. Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942 ... Per quanto riguarda le scale, ho abbandonato il sistema del codice del 1865 (art. 562, quarto comma), che poneva le spese relative a carico dei proprietari di quei piani a cui serviva ciascun tratto di scala, in ragione del valore dei piani stessi. Tale sistema infatti portava a conseguenze non dei tutto eque, aggravando eccessivamente l'onere dei proprietari degli ultimi piani. Ho ripartito invece le spese per la manutenzione e ricostruzione tra i proprietari dei diversi piani, a cui le scale servono, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124, primo comma). E' giusto che i proprietari degli ultimi piani contribuiscano in misura maggiore, perché è da presumere che col maggior uso diano luogo al maggior consumo delle scale. Sarebbe però eccessivo che i proprietari delle soffitte o camere a tetto e dei palchi morti contribuissero in ragione dell'altezza, perché in questi casi viene meno la presunzione del maggior logorio in conseguenza dell'uso, trattandosi di locali non destinati ad abitazione; perciò ho stabilito che questi proprietari, come quelli delle cantine, concorrano soltanto nella metà delle spese stesse che è ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano (art. 1124 del c.c., secondo comma)... 1
#17 Inviato 10 Giugno, 2023 Leonardo53 dice: Scusa ma se i box e cantine sono privati, per quanto riguarda la MANUTENZIONE: - per il box pagherà sia il 50% relativo all'altezza (-1 e/o -2) che il 50% relativo ai millesimi di proprietà del box. - per la cantina pagherà solo il 50% relativo ai millesimi di proprietà della cantina. Per quanto riguarda le pulizie (2° comma art. 1123 c.c.) sia le cantine che i box pagheranno esclusivamente in proporzione all'altezza (negativa) dal suolo. Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942 ... Per quanto riguarda le scale, ho abbandonato il sistema del codice del 1865 (art. 562, quarto comma), che poneva le spese relative a carico dei proprietari di quei piani a cui serviva ciascun tratto di scala, in ragione del valore dei piani stessi. Tale sistema infatti portava a conseguenze non dei tutto eque, aggravando eccessivamente l'onere dei proprietari degli ultimi piani. Ho ripartito invece le spese per la manutenzione e ricostruzione tra i proprietari dei diversi piani, a cui le scale servono, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124, primo comma). E' giusto che i proprietari degli ultimi piani contribuiscano in misura maggiore, perché è da presumere che col maggior uso diano luogo al maggior consumo delle scale. Sarebbe però eccessivo che i proprietari delle soffitte o camere a tetto e dei palchi morti contribuissero in ragione dell'altezza, perché in questi casi viene meno la presunzione del maggior logorio in conseguenza dell'uso, trattandosi di locali non destinati ad abitazione; perciò ho stabilito che questi proprietari, come quelli delle cantine, concorrano soltanto nella metà delle spese stesse che è ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano (art. 1124 del c.c., secondo comma)... 1) resta sempre il fatto che chi è a piano terra non paga il 50% dovuto all'altezza dal suolo perché è ad altezza zero. Per assurdo, il box a -1 paga ma lui no 2) mi piacerebbe sapere quanti amministratori conoscono e applicano quanto hai appena scritto. Credo siano molto pochi.
#18 Inviato 10 Giugno, 2023 Biscotto dice: No, sono un condomino sempre in lotta con l'amministratore Chissà perchè, tutti in lotta con il proprio amministratore... Biscotto dice: Andrebbe modificato come ho già indicato al messaggio #5. Quindi anche contro il legislatore.. da condòmino, sostieni che andrebbe riformato il 1124.. Permettimi di dire che la tua teoria è del tutto campata in aria e poggia su delle inesattezze sia giuridiche che logiche. Un amministratore professionista non avrebbe mai di questi dubbi. Cominciamo col dire che il Codice Civile, nel merito dell'art. 1124 è stato riformato nel 1942 e a quel tempo, il piano interrato non era affatto fantascienza. Così come non lo era il fabbricato che poggia contro terra, avente quindi affaccio su 2 diversi piani di campagna. E ancora, il suddetto è stato ripreso e modificato dalla Legge 220/2012, contemplando ora anche l'impianto ascensore e non hanno ritenuto necessario modificare o aggiungere altro. Come vedi, non è tanto anacronistico. Per nesso logico, "il piano zero" è rappresentato da quel piano dove ho l'ingresso principale del condomino. È da esso che io accedo per poi recarmi agli appartamenti, soffitte e cantine. Chiaramente, il proprietario dell'appartamento al terzo piano, entrerà dall'ingresso (piano zero) e salirà 3 piani di scale, a differenza del proprietario dell'appartamento del primo piano che salirà un solo piano di scale, dando così luogo a un differente uso/utilizzo e logorio. Allo stesso modo, il proprietario del box auto, entrerà dall'ingresso principale e scenderà di uno o 2 piani di scale, dando luogo a uso/utilizzo/logorio limitatamente a quei 2 piani. Il calcolo per il riparto è il medesimo, a prescindere che le scale si salgano o scendono entro terra o fuori terra. Biscotto dice: Che però la legge non funziona, perché chi abita a pianterreno non paga il 50% di spese dovuto all'altezza di piano (è ad altezza zero dal suolo), mentre le scale e l'ascensore per salire e scendere dai box e cantine al piano inferiore le usa. Questo lo dici tu. La legge, in verità, dice che l'immobile al PT, avendo 0 altezza, sconta 0 spese d'uso. Come è giusto che sia: oggettivamente, chi abita al PT, non fa uso di scale e ascensore. Il box auto al seminterrato-1 o seminterrato-2, paga in altezza, in base ai propri millesimi, come qualsiasi altro immobile posto a distanza x dal piano zero. Le spese d'uso (pulizia e manutenzione) delle parti comuni quali ingresso/androne/atrio, anditi, vialetto, parcheggio, esulano dalle "scale" e sono ripartire su tabella di proprietà. Quindi è del tutto errato dire che chi abita al PT "non paga niente". A voler spaccare il capello, andrebbero ripartiti (e ce chi lo fa) sulla tabella di proprietà anche i costi fissi del contatore energia elettrica. Unica eccezione di cui potrei darti atto, è rappresentata dalle cantine, che sono di fatti escluse dal computo. La ragione di ciò è da ricercare nella Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942, del quale riporto integralmente un periodo: È giusto che i proprietari degli ultimi piani contribuiscano in misura maggiore, perché è da presumere che col maggior uso diano luogo al maggior consumo delle scale. Sarebbe però eccessivo che i proprietari delle soffitte o camere a tetto e dei palchi morti contribuissero in ragione dell'altezza, perché in questi casi viene meno la presunzione del maggior logorio in conseguenza dell'uso, trattandosi di locali non destinati ad abitazione; perciò ho stabilito che questi proprietari, come quelli delle cantine, concorrano soltanto nella metà delle spese stesse che è ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano. Biscotto dice: le spese di pulizia non sono calcolate in base ai piani ma rientrano nelle spese generali Se intendi dire che il tuo amministratore fa il riparto dei costi di pulizia scale sulla tabella di proprietà, a meno che ciò non sia previsto da un regolamento di condominio contrattuale, è chiaramente in errore. Modificato 10 Giugno, 2023 da Joy76 1
#19 Inviato 10 Giugno, 2023 Joy76 dice: Chissà perchè, tutti in lotta con il proprio amministratore... Tutti quelli che scrivono qui o sono amministratori o condomini che hanno qualcosa da protestare. La legge, in verità, dice che l'immobile al PT, avendo 0 altezza, sconta 0 spese d'uso. Come è giusto che sia: oggettivamente, chi abita al PT, non fa uso di scale e ascensore. Allora secondo te chi abita al PT non usa scale e ascensore per scendere nel piano sottostante? Modificato 10 Giugno, 2023 da Biscotto
#20 Inviato 10 Giugno, 2023 Il condomino che abita al terzo piano, paga già le spese d'uso dal 3° piano al piano zero. Se dovesse scendere ulteriormente per recarsi al proprio box auto posto al seminterrato, sosterrebbe le spese anche per quest'ultimo, al pari di un qualsiasi altro proprietario che possedesse solo il box, ovvero millesimi del box sviluppati in altezza dal piano 0 al piano -1. Biscotto dice: ci sono condomini - ne conosco personalmente uno - in cui i piani interrati sono addirittura due Quello dove risiedo personalmente, è così. Modificato 10 Giugno, 2023 da Joy76
#21 Inviato 10 Giugno, 2023 Biscotto dice: Che però la legge non funziona, perché chi abita a pianterreno non paga il 50% di spese dovuto all'altezza di piano (è ad altezza zero dal suolo), mentre le scale e l'ascensore per salire e scendere dai box e cantine al piano inferiore le usa. Biscotto dice: 1) resta sempre il fatto che chi è a piano terra non paga il 50% dovuto all'altezza dal suolo perché è ad altezza zero. Per assurdo, il box a -1 paga ma lui no 2) mi piacerebbe sapere quanti amministratori conoscono e applicano quanto hai appena scritto. Credo siano molto pochi. La scala è elemento architettonico comune ai sensi dell’art. 1117 del c.c. se non risulta il contrario dal titolo. La scala consente ai proprietari di unità immobiliari (abitazioni, cantine, soffitte, box auto, altro) di raggiungere le rispettive proprietà e le parti comuni dell’edificio . Il piano di partenza della scala, ovvero il piano zero dal quale si misurano le altezze dei piani dell’edificio condominale, è quello in cui è posto l’ingresso (androne) allo stabile. Le spese per le manutenzioni e la sostituzione della scala sono ripartite secondo le disposizioni dell’art. 1124 del c.c.. Secondo la Cassazione le spese che dipendono dall’utilizzo differenziato della scala si ripartiscono secondo le disposizioni dell’art. 1123 del c.c., secondo comma; non si applicano per analogia le disposizioni dell’art. 1124 del c.c. In particolare, le spese per l’illuminazione e per la pulizia della scala sono ripartite differenziandone l’uso (art. 1123 c.c., secondo comma) in funzione dell’altezze dei piani. Se il piano zero coincide col piano terra , i proprietari di abitazioni poste al piano terra, cui accedono dall’androne, non utilizzano la scala; di conseguenza partecipano con i rispettivi millesimi di proprietà solo alla prima a metà della spesa per le manutenzioni e sostituzioni della scala, risultando nulla la partecipazione alla seconda metà della spesa calcolata in funzione delle altezze dei piani di appartenenza (h=0). Non partecipano alla spesa per la pulizia e illuminazione della scala bensì alle analoghe spese per l’androne. I proprietari di box utilizzano la scala percorrendo un piano per raggiungere le rispettive proprietà nell’interrato. Pertanto, contribuiscono alle spese per le manutenzioni in millesimi di proprietà e millesimi di altezza, e alle spese d’uso in millesimi di altezza. Se per la particolare conformazione del suolo e dell’edificio (case su declivi) l’ingresso è posto in un piano sottostrada, le abitazioni poste al livello stradale, avendo una quota diversa da zero, partecipano alle spese d'uso in millesimi e per altezza. Supponendo che l’ingresso sia al piano terra e che il piano zero come suggerisci coincida col piano interrato, nel calcolo dei millesimi in funzione delle altezze dal piano zero, le unità al piano terra contribuiscono con quote proporzionali all’altezza del piano interrato, mentre sono esclusi tutti i box e le cantine, sebbene possono servirsi della scala per raggiungere l’interrato dall’ingresso dello stabile, ottenendo una ripartizione non equa a differenza del caso precedente di piano zero coincidente con il piano dell’androne. Modificato 10 Giugno, 2023 da G.Ago
#22 Inviato 11 Giugno, 2023 G.Ago dice: I proprietari di box utilizzano la scala percorrendo un piano per raggiungere le rispettive proprietà nell’interrato. Pertanto, contribuiscono alle spese per le manutenzioni in millesimi di proprietà e millesimi di altezza, e alle spese d’uso in millesimi di altezza. Gli interventi di G.Ago sembrano stralci di un testo di giurisprudenza: esaustivi, impersonali, asettici, senza alcun coinvolgimento emotivo, fatti dopo che tutti gli altri hanno detto la loro. Mi piacerebbe sapere quanti amministratori tengono conto che box e cantine sono al piano -1 e fanno pagare la loro quota di scale in base all'altezza dal piano zero. Stiamo larghi? Uno su cento.
#23 Inviato 11 Giugno, 2023 Continui con le congetture. Mi chiedo quanti amministratori conosci e quante revisioni contabili tu abbia fatto per poter affermare ciò. Potrei dirti che @Joy76 , @G.Ago , @condo77 , @Leonardo53 e tanti altri, dentro e fuori dal forum, sanno cos'è un piano zero e ripartono correttamente i costi. Per cui, se chiedi come va fatto, ti hanno risposto correttamente i migliori in fatto di scala. Se poi vogliamo entrare nel merito di tabelle millesimali fatte male, o della necessità di un contatore a defalco, o del fatto che qualcuno attribuisca i costi a percentuale a "scala" e "palazzo", ne possiamo parlare. Non spaccherà il capello, ma insomma.. un amministratore di condominio propriamente detto, sa come si ripartono questi costi e sa cos'è una tabelle scale. Modificato 11 Giugno, 2023 da Joy76 1
#24 Inviato 13 Giugno, 2023 Leonardo53 dice: Relazione del Ministro Guardasigilli Dino Grandi al Codice Civile del 4 aprile 1942 La Relazione è difficile da acchiappare ... www.consiglionazionaleforense.it/... relazione-del-ministro-guardasigilli ... Trattasi di file nel formato PDF dimensioni 12,8 MB data creazione 29/03/2010 scansione non perfetta (troppo contrasto scuro) caratteri piccoli ma leggibili (dipende da chi non ha problemi di vista - io uso gli occhiali per lunghe distanze) Della comunione (da pagina 26 - voce 517) Del condominio degli edifici (da pagina 28 - voce 525) Per quanto riguarda le scale (da pagina 28 - voce 529) BONUS EXTRA www.giustizia.it/giustizia/protected/1303127/0/def/ref/BAR951284/ Modificato 13 Giugno, 2023 da Alberto.Cannaò
#25 Inviato 16 Giugno, 2023 www.geonetwork.it/faq/Scheda tecnica 395.PDF Come vengono calcolat i imillesimi relativi alle scale e dagli ascensori? Il software è conforme al dettato dell'art. 1124 del Codice Civile? Come gestire le cantine e i box auto Riprendendo il testo del sopraccitato art. 1124 C.C., è necessario eseguire due calcoli: - per la prima metà si dovranno riproporzionare i millesimi di proprietà generale escludendo eventuali unità immobiliari che non hanno accesso alle scale - per la seconda metà (millesimi di altezza) si dovrà invece:· 1. considerare l'altezza di ciascun piano dal suolo [1] (espressa normalmente in metri lineari, anche se in taluni casi vengono utilizzati il numero dei gradini) e proporzionarla all'altezza totale dell'edificio 2. calcolare il volume (o la superficie) virtuale a piano (sommando i volumi o le superfici virtuali di ciascuna unità insistente sul piano stesso) 3 . proporzionare il valore di cui al punto 1. fra le unità del piano [1] uso del termine suolo troppo generico ... Altra questione riguarda le unità a piano terra, le cantine ed i box auto. Lasciando le tabelle B e C (scale ed ascensore) così come preimpostate, Millesimus assegnerà a tutte le unità una metà relativa ai millesimi generali ed una metà rispetto all'altezza del piano dal suolo. Le altezze dei singoli piani devono essere inserite nella sezione Dati del condominio | Tabella dei piani. Le uniche unità immobiliari che si vedranno assegnare solo la parte dei millesimi generali e non quella dei millesimi di altezza, saranno quelle situate al piano terra (nel caso di altezza del piano uguale a zero). Come fare per non imputare la parte relativa ai millesimi di altezza alle cantine e/o ai box auto? Ad esempio (vedi immagine seguente), sarà possibile: - escludere le cantine situate al piano seminterrato - escludere i box auto situati al piano seminterrato - includere gli uffici situati al piano seminterrato - escludere gli appartamenti situati al piano terra cosicché ad ognuno di essi venga imputata o meno la metà relativa ai millesimi di altezza.
