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calmau

Supercondominio terra di nessuno

In un complesso di 6 palazzine, di cui 4 amministrate da uno stesso amministratore e le altre da due diversi amministratori, c’è di un’area verde comune (supercondominio) che veniva irrigata da un pozzo. Lo scorso anno il pozzo ha franato e per di più abbiamo scoperto che è abusivo. Quest’anno i tre amministratori hanno convocato le relative assemblee mettendo all’ordine del giorno di ciascuna la realizzazione di un nuovo pozzo. Cinque palazzine hanno approvato, la sesta no. Ovviamente si sta scatenando il finimondo, poiché non essendoci di fatto il supercondominio, se non c’è un accordo tra tutte e sei le palazzine, il pozzo non si fa. Io credo che è assolutamente indispensabile, a questo punto, creare un supercondominio. La mia idea è quella di fare un’assemblea congiunta di tutti i condomini del complesso (218 u.i,), convocata e presenziata dai tre amministratori e formalizzare la costituzione del supercondominio, deliberando per maggioranza di teste. Per quanto riguarda i millesimi, proporrei di dare 4,58 millesimi per u.i. (1000/218). A questo punto, costituito il supercondominio, partirei immediatamente con la delibera per il pozzo. Fino a che non verrà formalizzato un supercondominio, il giardino, o meglio quello chè ne è rimasto, sarà terra di nessuno.

E’ secondo voi un’ipotesi percorribile o avete altri suggerimenti? Grazie

 

Salve,

solo un paio di quesiti per chiarire meglio la questione.

 

Se l'area è in comune perchè dici che di fatto non c'è il supercondominio ?

 

I regolamenti riportano l'area tra le parti comuni ?

 

In una ipotetica assemblea generale occorre non solo deliberare ma anche nominare un rappresentante comune per i poteri di firma nel caso di autorizzazione alla derivazione di acque sotterranee.

 

Quando l'impresa di costruzioni ha realizzato le 6 palazzine, l'area ora adibita a giardino era solo terra; successivamente tutti i condomini hanno contribuito alla realizzazione del giardino. I regolamenti di condominio (fotocopia per tutte e 6 le palazzine), non parlano di giardino. Vorrei risolvere il problema, poichè io sono amministratore delle 4 palazzine e vorrei proporre ai colleghi a spingere per la costituzione del supecondominio. E' ovvio che al momento in cui si accetta la formalizzazione del supercondominio, ci sarà la nomina dell'amministratore, la richiesta del codice fiscale, ect, tutte attività propedeutiche alla realizzazione del pozzo. Tornando a bomba su quanto da me proposto: è secondo voi una soluzione percorribile?

La soluzione è percorribile in via teorica, ma poi in pratica, nel caso di nomina dell'amministratore, ci dovrà essere una doppia gestione.

 

Infatti l'amm.re dell'area in comune dovrà tenere contabilità separata e richiedere le quote a tutti proprietari (anche quelli degli edifici non direttamente amministrati) e questo potrebbe rappresentare una complicazione ed una sicura duplicazione delle spese (pensa al caso delle morosità di pochi Euro dovresti azionare distintamente dagli oneri condominiali).

 

E' un meccanismo che per esperienza reputo troppo articolato.

 

Sicuramente occorre verificare se l'area (che potrebbe essere il suolo su cui sorge il fabbricato, basta verificare al catasto con progetto e regolamento alla mano) è comune a tutti proprietari degli edifici, altrimenti non si ha nemmeno il titolo per convocarli e quindi chiamarli alla contribuzione.

 

La strada più logica è quella di dividere la spesa tra edifici, anche se non si va esenti dalle eventuali morosità (pensa al caso della utenza del pozzo che, essendo intestata ad uno degli edifici, potrebbe essere distaccata per morosità).

 

Spero di esserti stato utile.

Il supercondominio è sempre esistito, dal momento che c'è un'area comune a più palazzine, a prescindere dal fatto che prima non era sistemata a giardino.

Una curiosità:prima che il pozzo franasse,le spese della corrente della pompa come le suddividevate?

Una precisazione:per calcolare i millesimi del supercondominio devi rapportare a mille la superficie virtuale di ogni singola u.i. alla somma delle superfici di tutte e 6 le palazzine.

Cmq buona fortuna;mettere d'accordo 218 condomini sarà una bella impresa

Per l'illuminazione delle parti comuni e per il pozzo esiste una utenza a parte, i cui importi sono anticipati dal condominio che ha in sè il contatore e che a fine anno viene suddivisa per u.i. Siamo 3 nuovi amministratori,abbiamo cercato di suddividere l'importo dei lavori del pozzo per palazzina, ma poichè una non ha deliberato, ergo occorre trovare una soluzione: il caos si è già scatenatoe c'è chi parla già di azioni legali contro la palazzina dissenziete: è per questo che occorre procedere con la massima sollecitudine alla creazione formale del supercondominio.

Per quanto riguarda l'amministrazione, potrebbe essere verbalizzato che la stessa avrà turnazione annuale tra gli amministratori delle sei palazzine, senza che questi riceva alcun compenso addizionale.

 

Penso che con la formalizzazione del supercondominio complicate anziche risolvere la questione.

E perchè? Quali soluzioni proporresti? Lasciare così le cose e fare in modo che il verde desertifichi? Non vedo alternative, se non le proprie dimissioni per fuggire da una situazione del genere.

Capisco la preoccupazione di dover fronteggiare la situazione che ne consegue.

 

occorre che tutti se ne fanno carico per tramite delle proprie assemblee. Pensi che con il supercondominio sia più semplice far partecipare alle spese chi oggi non è d'accordo ?

 

il mio vuole essere solo un consiglio dettato dall'esperienza, le conseguenze dell'ingessamento, provocato dalla formalizzazione, potrebbero essere peggiori dell'attuale situazione.

Se facciamo un calcolo "bovino", ad oggi 174 condomini su 218 sono favorevoli al pozzo, però non essendoci l'unaminità non si può fare nulla; con un supercondominio potrebbero bastarne meno di 174 per deliberare; come vedi converrebbe

appare evidente che

1. come supercondominio varia il soggetto giuridico e il singolo proprietario si ritroverebbe con due bilanci (uno condominio e uno supercondominio)

2. occorre necessariamente un nuovo conto corrente comune

3. nel caso di morosità occorre una azione separata dagli ulteriori oneri condominiali.

 

mi fermo qui ma per sintesi quando indicavo duplicazione spese ed ingessatura intendevo proprio cose come queste.

 

conviene inquadrare la fattispecie diversamente

Scritto da calmau il 05 Lug 2012 - 16:07:58: con un supercondominio potrebbero bastarne meno di 174 per deliberare; come vedi converrebbe

Concordo.

Oltrettutto il supercondominio esiste già ed è proprio costituito da quel verde comune. Tutte le spese relative a quel verde sarebbero di competenza del supercondominio e non da porre in carico ai singoli bilanci delle sei palazzine.

 

Ma prima bisogna formalizzare la costituzione del supercondominio, che a mio avviso, è l'unica via percorribile, ancorchè logica.

Poi definire ed approvare la tabella millesimale con i suoi 218 condòmini, ovvero Proprietà.

Infine sottoporre al vaglio assembleare l'approvazione della spesa. Quanto alle maggioranze, sempre opportuno attenersi al disposto, quindi maggioranze di millesimi e teste, escludendo l'azzardo di semplificazioni estemporanee.

 

Voi tre amministratori, forti anche delle avvenute votazioni parziali (che comunque valgono quanto un sondaggio) , a fronte della situazione di urgenza e pericolo da subito potete attivarvi autonomamente per la realizzazione del nuovo pozzo con l'adozione di un riparto provvisorio, da conguagliarsi a regolarizzazione del supercondominio avvenuta.

"Art. 1130 c.c.

L'amministratore deve: [...] disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini [...]"

L'urgenza ci sta tutta: o si annaffia o un parco potrebbe finire a carte quarantotto

Scusate l'intrusione, ma proprio al supercondominio quindi con più palazzine e giardino comune, quanti codici fiscali ci sono? uno per tutte le palazzine, o ogni palazzina ha il proprio?

Grazie Francesca

Per Albano 59: ho lanciato la proposta agli altri amministratori per indire un'assemblea congiunta per la costituzione del supercondominio: sono in attesa di risposte. Per quanto riguarda l'art.1130, concordo con quanto da te scritto, ma ci sono due problemi:1)non esiste amministratore del supercondominio 2)Concordo nel dire che c'è una situazione d'urgenza e quindi bisogna fare il pozzo, il problema è che fare il pozzo, occorrono circa 7 mila euro: ti assumeresti la responsabilità di appaltare i lavori sapendo che i soldi verranno (se verranno) incassati con tempi biblici? Per Fnina: ogni condominio ha il proprio codice fiscale

 

faccio una domanda parzialmente aderente al discorso. Per i super condomini di fatto e quelli legalmente riconosciuti dove si possono prendere maggiori dettagli sulle questioni da redimenre? E poi per quanto l'agenzia delle entrate bisogna dichiarare che si è amministratore di super condominio o va bene la solita dicitura ed il solito codice?(siccome la domanda non è chiaro mi riferisco alla costituzione del CF condominiale) Grazie

 

SC

La situazione descritta non sembra poi così complicata; altri lo hanno già detto ed io forse mi ripeto, ma melius abundare quam deficere; dato per scontato (questo andrà accertato) che l'area in questione sia comune e pertinente a tutti i condòmini delle 6 palazzine, se ne deduce:

1) Il c.d Supercondominio esiste ab inizio, non è necessario alcun atto per formalizzarlo.

2) Sarà necessario nominare un suo Amministratore che ne gestisca i beni.

3) Sarà necessario convocare l'assemblea dei condòmini (insieme di tutti i condòmini delle 6 palazzine) affinchè nomini il nuovo amministratore; non sono da convocare le 6 assemblee, ma tutti i condomini in una nuova ed unica assise.

4) Nessuna competenza o iniziativa o assenso è necessario da parte degli amministratori delle singole palazzine: non hanno competenza alcuna, loro amminisrano solo i beni comuni di ciascuna palazzina.

5) Qualche problema potrebbe sorgere nel calcolo delle maggioranze non esistendo una tabella millesimale ad hoc; ma provvisoriamente (e con degli immobili abbastanza omogenei) si potrà convenire l'assemblea e deliberare sul nuovo amministratore con una maggioranza "provvisoria" valida legalmente. "E’ valida ed efficace la deliberazione dell’assemblea di condominio, che in mancanza della tabella millesimale, adotti temporaneamente e provvisoriamente un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello legale, al fine di provvedere, con le somme anticipate a titolo di acconto dai compartecipanti e da conguagliare successivamente all’approvazione della tabella dei coefficienti millesimali, alla gestione e alla manutenzione annuale dei servizi e delle cose comuni" (Sentenza 24 Luglio 1973 n° 2164)

6) Con i 174 condomini favolevoli avete di certo la maggioranza necessaria per nominare l'amministratore, fatelo al + presto, non serve alcuna unanimità

7) La contabilità, i beni, l'amministratore... tutto sarà a sè; è a tutti gli effetti un condominio differente dagli altri.

 

Calmau, fatti valere

Aspettare ancora aumenterà solo i problemi, fai leva sui tuoi condòmini e su quelli che sai già favorevoli.

In bocca al lupo

Scritto da calmau il 06 Lug 2012 - 08:50:28: ho lanciato la proposta agli altri amministratori per indire un'assemblea congiunta per la costituzione del supercondominio

Ottimo

Non aggiungo altro, perchè concordo con Olli.

Saluti

Aggiungo che è bene andare all'Agenzia delle entrate per farsi dare un CF ad hoc per il supercondominio in quanto tutte le fatture relative alla sua manutenzione, nel caso specifico sicuramente il giardinaggio, devono essere intestate al supercondominio.

Per quanto riguarda la tabella millesimale o se ne crea una ad hoc oppure si calcola una tabella con un totale di 6.000 millesimi assegnando 1.000 millesimi per ogni condominio e sfruttando cosi le singole tabelle proprietà dei singoli condomini

Scritto da Giulio_S il 07 Lug 2012 - 11:03:10: Aggiungo che è bene andare all'Agenzia delle entrate per farsi dare un CF ad hoc per il supercondominio in quanto tutte le fatture relative alla sua manutenzione, nel caso specifico sicuramente il giardinaggio, devono essere intestate al supercondominio.

Per quanto riguarda la tabella millesimale o se ne crea una ad hoc oppure si calcola una tabella con un totale di 6.000 millesimi assegnando 1.000 millesimi per ogni condominio e sfruttando cosi le singole tabelle proprietà dei singoli condomin [...]

quindi sul CF dell'AdE dovrà essere riportata la dicitura SUPER CONDOMINIO e non condominio? scusa ma su ste cose sono un po' tardo

 

SC

No solo Condominio; la definizione SuperCondominio è solo Giurisprudenziale; giuridicamente anche questò è ne più ne meno un Condominio con tutte le solite incombenze di un condominio.

Credo che per poter chiedere il CF all'ADE occorre quantomeno un verbale di assemblea, con la nomina dell'amministratore

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