#1 Inviato 31 Ottobre, 2021 Buongiorno a tutti, Sono a porvi un quesito sui temi in oggetto, non avendo ancora trovato nulla che faccia al caso sul web. In particolare, il caso riguarda un supercondominio (ipso iure), cioè un insieme di edifici / palazzine separate ma aventi giardino e portineria in comune, e due caldaie per il riscaldamento centralizzato (una caldaia serve metà dei palazzi, l'altra caldaia serve l'altra metà dei palazzi). Sin dalla costruzione (anni 70), il "complesso" è stato gestito da un unico amministratore, unica assemblea (circa 100 unità immobiliari), unico codice fiscale. Ora, arriviamo ai giorni nostri. Tralasciando il fatto che, dalla riforma del 2012, tale gestione non sarebbe più "regolare" perché il numero di partecipanti è > 60 e quindi i singoli palazzi dovrebbero fare una assemblea ciascuno, nominare un rappresentante, un amministratore (anche lo stesso per tutte), poi mandare il rappresentante alla assemblea del supercondominio ecc.. ecc.. .. tralasciamo questo aspetto e arriviamo al superbonus 110%. L'assemblea (unica, generale con tutti i proprietari di appartamenti, la solita da 50 anni) viene convocata in via straordinaria per decidere sui lavori per il 110%, tra i quali i più importanti sono il cappotto, il rifacimento tetti, il rinnovamento delle due caldaie per i due blocchi di edifici. Inoltre, il progetto complessivo comprende anche alcuni lavori che non ricadono nel 110%, bensì in altre categorie di detrazioni, per cui è stato spiegato che in questo caso il quorum deliberativo è 501 millesimi e non 1/3 dei millesimi, in sostanza perché non si tratta di lavori "110% puri". Ma comunque il principio sottostante la domanda di cui sotto è più generale e potrebbe applicarsi a qualunque quorum. La domanda, quindi: è valida la delibera in cui, per approvare tali lavori, si sia votato e deciso "a maggioranza totale" (cioè considerando i millesimi di tutti i proprietari, senza "segmentarli" per palazzina, come se ci fosse un edificio unico e non molti edifici separati)? Nel caso di specie, l'esito è stato di circa 550 millesimi (dove 1000 millesimi sono la somma totale di tutti i millesimi di tutte le unità immobiliari del complesso di più palazzine) favorevoli, pochi contrari e molti assenti. Ma se, con i risultati analitici, si fanno i conti per singola palazzina, potrebbe emergere che per qualcuna di esse non è stata raggiunta la maggioranza (di quella palazzina), mentre per altre sicuramente sì, determinando un totale globale di 550 millesimi a favore. Vi ringrazio per la disponibilità.
#2 Inviato 31 Ottobre, 2021 Aggiungo un paragrafo: È chiaro che per i lavori sulle due caldaie, che servono metà delle palazzine, si sarebbe dovuto votare per blocchi di palazzine servite dalla singola caldaia. Ma per il resto dei lavori (tetti, cappotti, ecc..), la "maggioranza" urlante (e l'amministratore e i tecnici collusi) hanno imposto che si votasse e deliberasse non sulle singole palazzine, bensì con una votazione unica e quindi una maggioranza unica totale. Altra specificazione: nel regolamento condominiale non c'è scritto che l'aspetto architettonico sia un bene comune (pensando al cappotto sì/no sulle varie palazzine...). Non so dire se sia stato scritto nel primo atto di vendita della prima unità immobiliare, che è l'atto che ha costituito ipso iure il condominio negli anni 70, ma ritengo che anche lì non sia stato scritto. Ma il tema che più mi preme è, intanto, quale sia la maggioranza qualificata per questo genere di opere in un supercondominio con più palazzine. Modificato 31 Ottobre, 2021 da kddp
#3 Inviato 31 Ottobre, 2021 Ogni palazzina forma un condominio parziale e come hai giustamente intuito per ognuna andrebbe fatta separata assemblea, con separato conteggio di quorum e maggioranze. Considerando che i difetti di convocazione e di maggioranza si sanano se nessuno impugna entro 30 gg dall'assemblea (o dalla trasmissione del verbale per gli assenti), trascorso tale lasso di tempo le delibere sarebbero valide.
#4 Inviato 31 Ottobre, 2021 Ciao, grazie per la pronta risposta. È proprio sicuro che una tale delibera sia solo annullabile (con impugnazione entro 30 giorni), e non invece proprio nulla? Di fatto, stante ciò che mi hai scritto, può darsi che per alcune palazzine abbia deliberato una maggioranza non qualificata (magari solo un proprietario su 10...), perché su temi spettanti alla singola palazzina. Quindi mi chiedo se una fattispecie del genere implichi solo che la delibera sia annullabile oppure che sia proprio nulla (senza il termine dei 30 giorni per impugnare). Grazie
#5 Inviato 31 Ottobre, 2021 O meglio, può darsi che qualche singola palazzina non avesse il quorum deliberativo sufficiente (magari era presente un proprietario su 10, insomma una limitata quota millesimale per quella palazzina). E poi, naturalmente, può darsi che anche quando, per singola palazzina, si sia raggiunto tale quorum deliberativo, i favorevoli non siano stati almeno metà dei millesimi della singola palazzina. Queste due evenienze sono differenti. Potrebbero produrre effetti differenti sulla delibera? Grazie
#6 Inviato 31 Ottobre, 2021 Come detto, i vizi di maggioranza sono annullabili e non nulli, quindi ritengo che sotto questo aspetto valga il termine dei 30 gg. Può essere però che sia nulla sotto altri profili. P.e. questo articolo titola "delibera nulla", anche se poi nel testo non trovo una spiegazione specifica dei motivi di nullità piuttosto che annullabilità: Magari può chiarirci le idee in merito @SisterOfNight
#7 Inviato 31 Ottobre, 2021 A mio parere: l'assemblea (tutti i condòmini di tutte le palazzine) hanno discusso e deciso su un oggetto che non rientrava nella propria competenza, considerato, come indicato nell'articolo postato da Condo, che i condòmini legittimati a decidere erano i fruitori del servizio (quindi un blocco per una caldaia, un blocco per l'altra e ogni edificio per il superbonus) Con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, la delibera è nulla, così almeno si puo' dedurre dal seguente articolo:
#8 Inviato 31 Ottobre, 2021 Danielabi dice: A mio parere: l'assemblea (tutti i condòmini di tutte le palazzine) hanno discusso e deciso su un oggetto che non rientrava nella propria competenza, considerato, come indicato nell'articolo postato da Condo, che i condòmini legittimati a decidere erano i fruitori del servizio (quindi un blocco per una caldaia, un blocco per l'altra e ogni edificio per il superbonus) Con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, la delibera è nulla, così almeno si puo' dedurre dal seguente articolo: Secondo me non è così semplice. Assumi p.e. che il voto fosse stato all'unanimità (1000/1000): delibera ugualmente nulla per oggetto che non rientra nelle competenze dell'assemblea? Credo si debba tener conto anche delle maggioranze che si sono formate.
#9 Inviato 31 Ottobre, 2021 condo77 dice: Secondo me non è così semplice. Assumi p.e. che il voto fosse stato all'unanimità (1000/1000): delibera ugualmente nulla per oggetto che non rientra nelle competenze dell'assemblea? Credo si debba tener conto anche delle maggioranze che si sono formate. Prima leggi l'articolo. Secondo, non mi metto a discutere su tale materia, ho espresso un opinione solo in seguito alla lettura dell'articolo. Terzo, vediamo se @SisterOfNight ha la pazienza di spiegarci. Dimenticavo.... quarto: se la delibera passa con 1000/1000 mi sembra evidente che nessuno impugnerà, quindi non si porranno questioni di nullità annullabilità
#10 Inviato 31 Ottobre, 2021 Danielabi dice: Prima leggi l'articolo. L'avevo letto naturalmente. 🙂 Danielabi dice: quarto: se la delibera passa con 1000/1000 mi sembra evidente che nessuno impugnerà, quindi non si porranno questioni di nullità annullabilità questo non è detto, oggi posso essere d'accordo e domani cambiare opinione, quindi non hai garanzie in tal senso, soprattutto in caso di nullità dove può impugnare anche l'erede o l'acquirente di chi ha votato originariamente Danielabi dice: Secondo, non mi metto a discutere su tale materia, ho espresso un opinione solo in seguito alla lettura dell'articolo. naturalmente anche la mia è un'opinione, altro non possiamo esprimere qui sul forum; in sede diversa e da soggetti diversi ci potranno essere pareri e sentenze
#11 Inviato 1 Novembre, 2021 Danielabi dice: A mio parere: l'assemblea (tutti i condòmini di tutte le palazzine) hanno discusso e deciso su un oggetto che non rientrava nella propria competenza, considerato, come indicato nell'articolo postato da Condo, che i condòmini legittimati a decidere erano i fruitori del servizio (quindi un blocco per una caldaia, un blocco per l'altra e ogni edificio per il superbonus) Con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, la delibera è nulla, così almeno si puo' dedurre dal seguente articolo: Ah, può anche essere questo, cioè l'oggetto dell'assemblea. Però per ora vorrei ragionare sui millesimi (quorum e maggioranze) necessari (per ogni singola palazzina) e sulla annullabilità e nullità della delibera. Per quanto ho letto nei vari articoli che ho trovato, mi pare di capire che se manca il quorum costitutivo per la singola palazzina, l'assemblea della palazzina (intesa proprio come se fosse della singola palazzina all'interno dell'assemblea generale che vi ho descritto nel primo messaggio) non sarebbe nemmeno da iniziare: quindi ogni delibera presa da questa assemblea non validamente costituita sarebbe nulla. Se, al contrario, c'è il quorum costitutivo della singola palazzina ma poi non si raggiunge la maggioranza di voti a favore di un certo provvedimento (in questo caso, almeno metà dei millesimi della palazzina), allora sarebbe "solamente" un problema di maggioranze e, come scrive @condo77 , la delibera sarebbe annullabile (entro 30 giorni). Capisco questo. Ma non essendo un giurista del diritto condominiale né un amministratore condominiale, cerco una conferma o da chi fa l'amministratore condominiale o da un avvocato o da chi magari ha vissuto nel proprio (super)condominio un'esperienza analoga e che dovesse bazzicare il forum. grazie Modificato 1 Novembre, 2021 da kddp
#12 Inviato 1 Novembre, 2021 kddp dice: Ah, può anche essere questo, cioè l'oggetto dell'assemblea. Però per ora vorrei ragionare sui millesimi (quorum e maggioranze) necessari (per ogni singola palazzina) e sulla annullabilità e nullità della delibera. Per quanto ho letto nei vari articoli che ho trovato, mi pare di capire che se manca il quorum costitutivo per la singola palazzina, l'assemblea della palazzina (intesa proprio come se fosse della singola palazzina all'interno dell'assemblea generale che vi ho descritto nel primo messaggio) non sarebbe nemmeno da iniziare: quindi ogni delibera presa da questa assemblea non validamente costituita sarebbe nulla. Se, al contrario, c'è il quorum costitutivo della singola palazzina ma poi non si raggiunge la maggioranza di voti a favore di un certo provvedimento (in questo caso, almeno metà dei millesimi della palazzina), allora sarebbe "solamente" un problema di maggioranze e, come scrive @condo77 , la delibera sarebbe annullabile (entro 30 giorni). Capisco questo. Ma non essendo un giurista del diritto condominiale né un amministratore condominiale, cerco una conferma o da chi fa l'amministratore condominiale o da un avvocato o da chi magari ha vissuto nel proprio (super)condominio un'esperienza analoga e che dovesse bazzicare il forum. grazie In mancanza del quorum costitutivo la delibera è annullabile ma non nulla, proprio come per il quorum deliberativo. Fa eccezione la presenza di un solo condomino, mi pare vi sia una pronuncia della Corte di Cassazione che in questo caso non si può parlare di assemblea né di delibere, quindi nullità radicale. A mio avviso la strada più promettente (benché non scontata) per la nullità è quella indicata da Daniela: oggetto non di competenza dell'assemblea.
#13 Inviato 1 Novembre, 2021 kddp dice: il "complesso" è stato gestito da un unico amministratore, unica assemblea (circa 100 unità immobiliari), unico codice fiscale. Abbiamo però piu' edifici e unico codice fiscale, quindi è un unico condominio (fino a che non vi decidete a scioglierlo e farne uno, due, tre ecc...) Ricordiamo che Ade sostiene che i "condomini parziali) sono obbligati a richiedere un proprio codice fiscale nel momento in cui ( sia “ravvisabile una gestione autonoma delle parti interessate tale da richiedere adempimenti nettamente separati da quelli assolti dal condominio generale” Veniamo al dunque: le delibere viziate da difetto di costituzione o maggioranze sono annullabili, secondo la Cassazione. Ora, è inutile scervellarsi su nullità o annullabilità perchè un avvocato vi dirà sempre di IMPUGNARE SEMPRE E COMUNQUE NEI 30GG si chiederà la "annullabilità/nullità della delibera" e poi che sia il giudice a decidere se preferisce vederci una o l'altra Se invece non si impugna nei trenta giorni, ma dopo, bè rendete piu' difficile al vita al vostro avvocato perchè questi dovrà cercare con ogni mezzo di sostenere la nullità Nessuno ha la sfera di cristallo e non sappiamo come il giudice potrà decidere...i confini tra le due figure sono troppo labili per affidarsi alla certezza che una delibera sia nulla. Non ultimo la legge persegue il fine della conservazione degli atti, per cui tende a non invalidare nulla se non vi è massima certezza. Cio' significa che è molto piu' difficile ottenere una nullità che una annullabilità Impugnate nei 30 gg, sempre. kddp dice: . Ma non essendo un giurista del diritto condominiale né un amministratore condominiale, cerco una conferma o da chi fa l'amministratore condominiale o da un avvocato o da chi magari ha vissuto nel proprio (super)condominio un'esperienza analoga e che dovesse bazzicare il forum. grazie Ma anche se le garantissimo che è nulla...lei che se ne fa di una opinione ? perchè qui, la nostra, è un'opinione e non ha nessun valore di fronte al deliberato della sua assemblea. Se vuole rendere invalida la delibera la deve impugnare un dissenziente, fine. E lo faccia nei trenta giorni 2
