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gigiuz65

Supercondominio: peso posti auto vs peso appartamento

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Buongiorno,

 

stiamo costituendo un supercondominio che perimetra una strada privata che accoglie sia condomìni fatti di soli appartamenti (definiamolo A) che garage fatti di soli posti auto (definiamolo B). Il condominio A è fatto mediamente di 30 unità immobiliari, quello B mediamente di 200 posti auto. Stiamo ragionando su quale metrica usare per suddividere in modo equo oneri e onori tra i proprietari di A e B (come es di onere mi vengono i costi di manutenzione della stra privata, come esempio di onore mi viene il potere decisionale in assemblea di supercondominio).

Per non impiccarci con livellamenti contorti e costosi calcoli abbiamo scartato i millesimi.

Abbiamo scartato anche la metrica "unità immobiliare" (un posto auto vale 1, un appartamento vale 1) in quanto A peserebbe mediamente 30 e B 200 sbilanciando in modo pesante oneri e onori

Abbiamo allora individuato una metrica, che chiamiamo "Diritto di Accesso", in cui tenendo conto che:

- i fruitori di B generalmente non vivono nel perimetro del supercondominio e quindi è equo pensare che abbiano potere decisionale e costi di manutenzione inferiori a chi ci vive (A)

- mediamente e secondo "buon senso" un immobile A è grande 10 volte un posto auto B
avremmo che

- alla singola unità immobiliare A associamo 10 Diritti di Accesso

- alla singola unità (posto auto) B associamo 1 Diritto di accesso

Sì facendo, nel caso medio del nostro supercondominio il condominio A peserebbe 300 e B peserebbe 200, che ci sembra equo sia per oneri che per onori 

 

La domanda per voi: a parte il sedicente buon senso riportato sopra, qual è il modo corretto approcciare tale rompicapo?

Se non c'è modo e il modo è "rimandare all'assemblea di supercondominio in fieri la decisione" che commenti avete rispetto all'ipotesi di buon senso che ho avanzato sopra? Ad es, esiste una sorta di standard sul peso di oneri e onori di un generico posto auto vs quello del generico appartamento?

 

grazie in anticipo.

 

Per legge si decide a millesimi, rappresentativi del valore proporzionale di ogni unità immobiliare.

Anche la suddivisione delle spese è generalmente proporzionale ai millesimi, ma si può sostituire a questo criterio legale una diversa convenzione che dev'essere però deliberata all'unanimità. Se anche un solo condomino non fosse presente, si astenesse o votasse contrario, potrebbe poi impugnare tale diversa convenzione per farne riconoscere la nullità in giudizio.

 

Articolo 1123 Codice civile - Ripartizione delle spese

Le spese necessarie(1) per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68], salvo diversa convenzione(2).

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne(3).

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124-1126; 63](4).

Grazie mille Condo77.

 

Con rif all'art 1123 che cita, il nostro intervento, di installazione cancelli per chiusura strada privata, si connota come di "innovazione" ma non è stato ancora deliberato (e qui casca l'asino): per deliberarlo andremo in assemblea dove non potremo contare su regolamento di supercondominio né su disponibilità di tabella millesimi  (troppo costosa e lunga metterla su) su cui valutare favorevoli e contrari all'intervento e alla ripartizione delle spese.

 

Per uscire dallo stallo, facendo leva sul fatto che un immobile

- è generalmente e significativamente piu' grande (diciamo che ha piu' millesimi di proprietà) di un posto auto in un garage

- ha una fruizione del bene comune in oggetto generalmente superiore a quella dei posti auto (la fruizione del Posto Auto è valutata sul solo uso dell'auto mentre la fruizione del bene comune da parte degli Immobili è valutata su uso auto e su uso casa)

credo sia equo, fare in modo che il peso, sia nelle votazioni che nella ripartizione spese, degli Immobili sia superiore a quello dei Posti Auto. Siccome temo che faremo fatica ad arrivare a un accordo sul peso di Immobili e Posti Auto in assemblea (Immobile = 5 x Posto Auto? 8 x ??) chiedo aiuto: esiste un qualcosa .... una sentenza... su cui far leva per portare in assemblea qualcosa di già definito sul generico peso "millesimale" e/o di fruizione beni comuni di Immobile vs Posto Auto?

 

grazie mille in anticipo. 

gigiuz65 dice:

Grazie mille Condo77.

 

Con rif all'art 1123 che cita, il nostro intervento, di installazione cancelli per chiusura strada privata, si connota come di "innovazione" ma non è stato ancora deliberato (e qui casca l'asino): per deliberarlo andremo in assemblea dove non potremo contare su regolamento di supercondominio né su disponibilità di tabella millesimi  (troppo costosa e lunga metterla su) su cui valutare favorevoli e contrari all'intervento e alla ripartizione delle spese.

 

Per uscire dallo stallo, facendo leva sul fatto che un immobile

- è generalmente e significativamente piu' grande (diciamo che ha piu' millesimi di proprietà) di un posto auto in un garage

- ha una fruizione del bene comune in oggetto generalmente superiore a quella dei posti auto (la fruizione del Posto Auto è valutata sul solo uso dell'auto mentre la fruizione del bene comune da parte degli Immobili è valutata su uso auto e su uso casa)

credo sia equo, fare in modo che il peso, sia nelle votazioni che nella ripartizione spese, degli Immobili sia superiore a quello dei Posti Auto. Siccome temo che faremo fatica ad arrivare a un accordo sul peso di Immobili e Posti Auto in assemblea (Immobile = 5 x Posto Auto? 8 x ??) chiedo aiuto: esiste un qualcosa .... una sentenza... su cui far leva per portare in assemblea qualcosa di già definito sul generico peso "millesimale" e/o di fruizione beni comuni di Immobile vs Posto Auto?

 

grazie mille in anticipo. 

Si può fare un calcolo di massima considerando la superficie tipica di un posto auto (p.e. 10 mq) e la superficie tipica di un appartamento (p.e. 70 mq), inoltre un coefficiente di destinazione correttivo per i posti auto, un valore realistico potrebbe essere 0,25 - 0,30.

 

Abbiamo quindi un fattore 7 per la superficie e un fattore 3-4 per la destinazione, in tutto verrebbe un fattore 20-30, diciamo 25.

Quindi un posto auto "vale" ca. 1/25 di un appartamento in termini di millesimi, il che esprime sia il "peso" del voto che anche della partecipazione alle spese.

 

Una nota: essendo giustamente il cancello un'innovazione come tu stesso osservi, chi non fosse interessato all'installazione può esimersi dalla spesa facendo appello all'art. 1121 c.c.:

 

Articolo 1121 Codice civile - Innovazioni gravose o voluttuarie

Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa(1) o abbia carattere voluttuario(2) rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata(3), i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera [1108 comma 1](4)(5).

 

Il cancello non è certo gravoso, ma penso si possa sostenere il suo carattere voluttuario a meno che non vi siano oggettive esigenze di sicurezza o simili per l'installazione.

Ho letto tutta la discussione e la vostra scelta di non fare la Tabella millesimale per il costo elevato non la trovo sinceramente una scelta oculata oltre ad esporvi al rischio che non possiate deliberare nulla perchè l'unanimità non so se riuscirete a realizzarla. Certamente i ragionamenti sul peso da dare alle due situazioni ( appartamenti e box) non sono scandalosi e neanche cervellottici, ma, secondo me, sono solo sulla carta perchè poi deve scontrarsi con la necessaria unanimità di presenze. Fare le tabelle millesimali a Roma non so quanto possano costare, ma sarebbe la via maestra e veramente precisa e soddisfarebbe tutti.

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Dino40 dice:

non la trovo sinceramente una scelta oculata oltre ad esporvi al rischio che non possiate deliberare nulla perchè l'unanimità non so se riuscirete a realizzarla

Sono d'accordo, per derogare al criterio legale è necessaria l'unanimità, con così tanti condòmini penso sia pressochè impossibile.

Millesimare le proprietà comuni fra i due condomìni, a mio parere, in realtà è il modo piu' "semplice" perchè non richiede l'unanimità per l'approvazione, perchè basato su criteri che possono utilizzare le considerazioni che già state facendo.

Dino40 dice:

Ho letto tutta la discussione e la vostra scelta di non fare la Tabella millesimale per il costo elevato non la trovo sinceramente una scelta oculata oltre ad esporvi al rischio che non possiate deliberare nulla perchè l'unanimità non so se riuscirete a realizzarla. Certamente i ragionamenti sul peso da dare alle due situazioni ( appartamenti e box) non sono scandalosi e neanche cervellottici, ma, secondo me, sono solo sulla carta perchè poi deve scontrarsi con la necessaria unanimità di presenze. Fare le tabelle millesimali a Roma non so quanto possano costare, ma sarebbe la via maestra e veramente precisa e soddisfarebbe tutti.

Danielabi dice:

Sono d'accordo, per derogare al criterio legale è necessaria l'unanimità, con così tanti condòmini penso sia pressochè impossibile.

Millesimare le proprietà comuni fra i due condomìni, a mio parere, in realtà è il modo piu' "semplice" perchè non richiede l'unanimità per l'approvazione, perchè basato su criteri che possono utilizzare le considerazioni che già state facendo.

Sono anch'io d'accordo con voi sul fatto che convenga fare le tabelle millesimali, che serviranno sempre a suddividere correttamente le spese.

In assenza, non serve comunque l'unanimità purché non si deroghi al criterio legale, che prescrive la proporzionalità al valore della proprietà: basta che la scelta di suddivisione rispetti tale criterio, al di là dell'algoritmo matematico scelto per calcolare il valore numerico.

Modificato da condo77
condo77 dice:

che prescrive la proporzionalità al valore della proprietà

Già, e come fai a stabilire quale sia tale proporzionalità, se non ricorrendo a parametri di legge?

Danielabi dice:

Già, e come fai a stabilire quale sia tale proporzionalità, se non ricorrendo a parametri di legge?

Ho fatto un esempio sopra: superfici + coefficienti (ho messo quello di destinazione, se ne possono aggiungere altri, ma la precisione nel caso concreto non aumenta molto).

La legge prescrive che le spese siano ripartite "in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno" (art. 1123 c.c. comma 1), non prescrive come calcolare tale misura proporzionale o che debba essere un tecnico a farlo.

condo77 dice:

non prescrive come calcolare tale misura proporzionale o che debba essere un tecnico a farlo.

E' vero, ma vedi che già l'opener ha fatto diverse proposte, tu ne hai fatta un'altra, in sostanza: ci si deve accordare anche sulla proporzionalità, stabilire quale sia la proporzione piu' proporzionata....in sostanza ci si espone a contestazioni.

Inoltre l'art. 68 d.a.c.c. prescrive:

Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

 

Danielabi dice:

E' vero, ma vedi che già l'opener ha fatto diverse proposte, tu ne hai fatta un'altra, in sostanza: ci si deve accordare anche sulla proporzionalità, stabilire quale sia la proporzione piu' proporzionata....in sostanza ci si espone a contestazioni.

Inoltre l'art. 68 d.a.c.c. prescrive:

Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

 

Ah sì certamente, d'altronde ci si deve accordare anche sulle tabelle fatte dal tecnico, in mancanza resta solo il ricorso al giudice.

Bisogna capire le condizioni concrete del condominio, se la resistenza ad incaricare qlc di fare le tabelle è molto alta si farà in casa (magari c'è un geometra tra tutti i condomini? anzi 2: uno che fa, uno che controlla 😄), se invece è più alta la resistenza a pagare possibilmente qlc € in più del dovuto per il cancello, allora ci si sottopone alla trafila delle tabelle.

Poi oltre alla motivazione economica (sempre forte), c'è la diffidenza verso ogni procedura minimamente complessa: conosco persone che pur di non fare "carte", hanno pagato p.e. un garage anche 20-30.000 € in più.

 

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