#1 Inviato 8 Febbraio, 2021 Salve, sono nuovo nel forum ma seguo molto le discussioni, almeno da quando cinque anni fa sono diventato proprietario di un piccolo appartamento i Italia. Vivo da venticinque anni all'estero e pur se prima del mio trasferimento sono stato proprietario di immobili in Italia non ho mai avuto cosí tanti problemi con le questioni condominiali come ora. Credo che mi serviró della competenza degli iscritti a questo forum anche per molti altri questiti e spero che avrete la pazienza di aiutarmi. Vengo al punto (il primo di una serie). Il mio immobile é uno dei 27 facenti parte di un condomio/palazzina che insieme ad altre 8 palazzine compone quello che é definito supercondominio. Un po' di storia é peró necessaria. Il complesso é composto come detto da 9 palazzine su due piani + piano terra (per un totale di ca 230 piccoli appartamenti) di cui tre palazzine sono separate dalle altre sei da una strada comunale (da almeno trenta anni) che in origine (anni '70) era privata e chiusa. Il supercondominio attuale si costituisce/nasce circa dieci anni fa come "conseguenza" quando le palazzine decisero di costituirsi come condominii separati. Giá qui sorge il primo quesito: come puó esistere un supercondominio che non ha alcuna area in comune ed di cui due gruppi di edifici sono separati da una strada pubblica? Le uniche aree comuni - fra le sei palazzine/condominii appartenenti al complesso di cui fá parte la mia - che sono in comune sono solo dei vialetti interni e (probabilmente) alcune aree esterne al complesso adibite a parcheggio libero. Le palazzine sono dislocate in due file da tre con un vialetto fra le due file ed altri due vialetti perpendicolari al primo. Insomma un piccolo reticolato. Il complesso é confinante (circondato) con tre strade comunali su tre dei lati ed un altro complesso condominiale sul quarto lato. Nei vialetti sorgevano alcuni lampioncini da anni in disuso. Essi non sono necessari per accedere alle proprietá dato che tutti gli appartamenti hanno entrata dall'androne della rispettiva palazzina e ad esso si accede direttamente da un ingresso indipendente per ogni palazzina che affaccia sulla strada comunale. Nei vialetti (sotto di loro) non vi sono né condutture né linee eletrriche a parte quella dei lampioncini dismessi (e che nessuno richiede siano funzionanti). Ho letto una miriade di discussione ed articoli e da quel che ho capito le aree comuni per prevedere/obbligare all'esistenza di un supercondominio devono essere classificate come necessaria accessorietá e questo non mi sembra essere il caso. La mia intenzione, cosí come quella di molti altri della nostra palazzina, é di chiedere lo scioglimento del supercondominio. Il motivo é tanto banale quanto rilevante: la spesa secondo noi assurda che si deve sostenere per amministrarlo. Il costo totale si aggira intorno ai 20000 € annui e permettetemi di dire che per gestire la pulizia mensile di un totale di 200 metri di vialetti sembra alquanto esagerato. Non sto qui ad elencare la lista in dettaglio dei costi che ci vengono addebitati perché forse non posso farlo - non conosco le regole del forum - ma pur essendo un semiprofano del settore rapportandolo al costo per amministrare un condominio classico con le sue molteplici complessitá credo di poter tranquillamente affermare che il costo attuale é veramente fuori da ogni logica. Comunque anche se vi fosse un alternativa piú economica a nostro parere non c'é alcuna necessitá di supercondominio. Le pulizie dei vialetti potrebbero essere effettuate da ogni singola palazzina secondo uno schema semplicissimo. I questiti peró sono diversi: non conosciamo l'esatta procedura esatta per richiedere lo scioglimento. Ho reperito molte buone indicazioni su questo e su altri siti ma ogni caso poi é a parte e gradiremmo sapere a quale tipo di professionalitá sarebbe necessario rivolgersi. non sappiamo se sia possibile anche per la sola nostra palazzina/condominio richiedere il "distacco" da esso qualora altri siano contrari esiste un regolamento originario di condominio che risale al 1974, anno di costruzione, ma non sappiamo quanto esso sia ancora valido visto che esso era relativo ad un complesso come unico condominio e a quando il complesso non era separato in modo cosí netto e chiario come lo é ogi da una strada comunale Non sappiamo se esista una planimetria piú chiara e dettagliata di quella in nostro possesso ma su quest'ultima i vialetti non sono neanche indicati (pur se citati nel regolamento ma in una sorta di enunciazione standard come se il regolamento fosse basato su di un modello di base sul quale la maggior parte dei regolamenti vengono redatti) Spero di non aver stancato nessuno con un post cosí lungo ed articolato e spero di poter ricevere conferme o anche smentite alle nostre supposizioni, quesiti, indicazioni, consigli e quanto altro possa esserci di aiuto. Grazie mille in anticipo!
#2 Inviato 9 Febbraio, 2021 Sciogliere il supercondominio è molto difficile perché non lo si può fare con un atto di volontà soggettivo dei condomini, ma solo modificando i rapporti di proprietà oggettivi esistenti. In primo luogo bisognerebbe stabilire con certezza quali siano le parti comuni, se ben capisco: vialetti parcheggio Però mi pare ci sia un po' di incertezza al riguardo. P.e. i vialetti sono in comproprietà anche delle 3 palazzine "staccate"? Una volta stabilito ciò, bisognerebbe modificare gli assetti proprietari di queste parti comuni, p.e. ogni palazzina dovrebbe acquistare i vialetti alla stessa prospicienti, con eventuali diritti di passaggio alle altre palazzine. Idem per il parcheggio che andrebbe frazionato e ogni frazione acquistata dalla rispettiva palazzina in comunione (o direttamente dai singoli proprietari), anche qui con una serie di diritti di passaggio per permettere la libera circolazione. Tutte quanto sopra implica una serie corposa di atti di compravendita. Questi necessitano dell'unanimità, cosa che in un condominio di 230 proprietari ritengo semplicemente impossibile. L'alternativa è invece analizzare perché la gestione costi così tanto e magari sostituire l'amministratore con uno più risparmioso. Per gestire una serie di vialetti dovrebbe bastare un amministratore interno, magari tu stesso visto che te ne stai interessando. Modificato 9 Febbraio, 2021 da condo77
#3 Inviato 9 Febbraio, 2021 Grazie per la tua risposta. Comprendo che lo scioglimento del supercondominio sia una cosa complessa, almeno stando alla tua spiegazione. Io mi baso su quello che ho trovato in rete in circa un anno di indagini e letture. Gli articoli parlano di parti comuni in relazione di "necessaria accessorietá" con gli edifici. Se non sbaglio, da quello che ho potuto comprendere, la legge dice che il Supercondominio si costituisce “ipso iure et facto” fatto se questa condizione sussiste altrimenti si puó continuare ad avere parti in comune senza necessitá di costituirne uno. Equivarrebbe a dire che non necessita procedere ad atti di compravendita ma trovare un accordo sul modo per gestire le aree comuni. Ora nel nostro caso né i vialetti né i parcheggi svolgono la funzione di "necessaria accessorietá". Ovvio che per avere una suddivisione definitiva che elimini tutti i vincoli di comunione le aree devono essere suddivise con atti di compravendita per definire le proprietá, si dovrebbe peró capire chi sarebbe il venditore visto che non esiste un proprietario specifico per le aree comuni se non la compagine complesiva delle palazzine. Come tu dici credo anche che in qualche modo (per me difficile da concepire vista la distanza (20 metri) ed il passaggio di una strada comunale fra i due complessi) le palazzine condividono la proprietá delle rispettive aree comuni, il che equivale a dire che le nostre sei palazzine vantano "diritti" di proprietá su un area che non svolge alcuna funzione di utilitá per noi e di cui credo nessuno abbia interesse ad essere comproprietario. Certo, tutto é legato immagino al fatto che il complesso nasce come unico negli anni '70 ma mi chiedo: la realta dei fatti non dovrebbe prevalere sul vecchio regolamento condominiale? Ricordo una storia di "usi civici" che nel 1990 stava stravolgendo la situazione nel Lazio. Non sarebbe piú giusto prima cambiare quello per dichiarare divisibili le aree comuni? Come seconda cosa: non bisognerebbe prima verificare se e come le suddette aree parcheggio sono accatastate e censite? Senza di ció diventa impossibile stipulare atti di compravendita o sbaglio? Aiutami a capire se e dove sbaglio. Per quanto riguarda il potermene occupare io lo farei ma a 2500 km di distanza la vedo difficile. Diversamente ci sono persone fra noi che potrebbero sicuramente farlo ed io l'ho giá proposto. Grazie per la collaborazione e l'aiuto!
#4 Inviato 9 Febbraio, 2021 AlbertoSE dice: Gli articoli parlano di parti comuni in relazione di "necessaria accessorietá" con gli edifici. Se non sbaglio, da quello che ho potuto comprendere, la legge dice che il Supercondominio si costituisce “ipso iure et facto” fatto se questa condizione sussiste altrimenti si puó continuare ad avere parti in comune senza necessitá di costituirne uno. Perfetto. 👍 AlbertoSE dice: Equivarrebbe a dire che non necessita procedere ad atti di compravendita ma trovare un accordo sul modo per gestire le aree comuni. Ora nel nostro caso né i vialetti né i parcheggi svolgono la funzione di "necessaria accessorietá". Temo un accordo non basti. Se attraversate questi vialetti per entrare in casa, allora sono in una relazione di necessaria accessorietà. Per il parcheggio bisogna verificare: se avete altri posti auto, box o simile e il parcheggio non è fisicamente a contatto con le palazzine (non è un cortile per capirci, ma ha una sua collocazione indipendente), allora si potrebbe argomentare in favore della comunione piuttosto che del condominio. AlbertoSE dice: Ovvio che per avere una suddivisione definitiva che elimini tutti i vincoli di comunione le aree devono essere suddivise con atti di compravendita per definire le proprietá, si dovrebbe peró capire chi sarebbe il venditore visto che non esiste un proprietario specifico per le aree comuni se non la compagine complesiva delle palazzine. E' proprio qui la complicazione: 230 venditori! Non serve che si rechino tutti assieme dal notaio (al posto di uno studio ci vorrebbe uno stadio), però devono firmare tutti quanti l'atto, anche se in tempi diversi. AlbertoSE dice: Come seconda cosa: non bisognerebbe prima verificare se e come le suddette aree parcheggio sono accatastate e censite? Senza di ció diventa impossibile stipulare atti di compravendita o sbaglio? E' la prima cosa da fare, non sbagli affatto. 👍 AlbertoSE dice: Per quanto riguarda il potermene occupare io lo farei ma a 2500 km di distanza la vedo difficile. Diversamente ci sono persone fra noi che potrebbero sicuramente farlo ed io l'ho giá proposto. Insisti su questo: molto più percorribile, basta la maggioranza dei presenti in assemblea con almeno 500 millesimi per nominare un nuovo amministratore. Modificato 9 Febbraio, 2021 da condo77
#5 Inviato 9 Febbraio, 2021 Grazie nuovamente! Non c'é bisogno per nessuno di percorrere i vialetti per accedere al proprio immobile, alcuni hanno aperto dei cancelletti su di essi per comoditá ma successivamente alla costruzione. L'entrata agli appartamenti avviene da un androne interno alla palazzina al quale si accede direttamente dall'ingresso che affaccia sulla strada comunale. Vale per tutte le palazzine. Per i parcheggi (scoperti e non numerati) devo chiarire che sono adiacenti ai muretti perimetrali delle palazzine ma tutt'uno con la pavimentazione della strada comunale (anche se l'asfalto non é omogeneo). Sono delle rientranze di qualche metro verso le palazzine ma non inseriti fra esse e dall'unica planimetria che siamo riusciti a reperire (allegata ad una vecchia copia del RdC originario) sembrano far parte dell'area su cui sorge il complesso. Ne ho copia solo in una chat whatsapp con alcuni altri condomini ma posso cercare di allegarla qui appena la ritrovo. Modificato 9 Febbraio, 2021 da AlbertoSE
#6 Inviato 10 Febbraio, 2021 In tal caso, mancando beni comuni al servizio di proprietà esclusive, il supercondominio in effetti non esisterebbe. La strada più semplice da percorrere rimane quella indicata: sostituire l'attuale amministratore con un amministratore interno, che potrà ridurre drasticamente i costi di gestione e successivamente coadiuvare l'assemblea a delegare le poche attività rimaste (pulizia vialetti) ai singoli condominii. Infine, potrà estinguere il conto corrente del supercondominio, chiedere la cancellazione del codice fiscale (modello AA5/6 dell'Agenzia delle Entrate). L'ultimo atto sarà la dichiarazione dell'assemblea che il supercondominio si scioglie perché sono cessati i presupposti di fatto e di diritto per la sua esistenza, rimanendo vialetti e parcheggio proprietà in comunione senza rapporti di servizio con i condominii e le proprietà esclusive. Dimissioni dell'amministratore e calo del sipario.
#7 Inviato 11 Febbraio, 2021 Granzie ancora per l'aiuto! Allora, come credevo, non siamo del tutto fuori strada. Mi sorge solo un dubbio: a detta di alcuni la nomina di un nuovo amministratore pur avendo messo il punto all'OdG dell'assemblea ordinaria non puó essere delegata ai soli rappresentanti mentre da quello che credevo di aver capito, leggendo in molti forum e cercando in rete, ció é materia ordinaria e quindi delegabile ai rappresentanti. In caso contrario sarebbe impossibile - soprattuto in questo periodo pandemico - radunare 230 condomini e forse vi sarebbe un contradditorio con la prassi (o la legge) visto che il punto delle dimissioni e della conferma o nomina di un nuovo amministratore da che io ricordi é sempre stao presente negli OdG delle assemblee ordinarie di chiusura esercizio. Ma questo é un altro problema che forse necessita un post proprio.
#8 Inviato 11 Febbraio, 2021 AlbertoSE dice: a detta di alcuni la nomina di un nuovo amministratore pur avendo messo il punto all'OdG dell'assemblea ordinaria non puó essere delegata ai soli rappresentanti mentre da quello che credevo di aver capito, leggendo in molti forum e cercando in rete, ció é materia ordinaria e quindi delegabile ai rappresentanti. L'assemblea può essere ordinaria, nel caso di mancato rinnovo dell'amministratore al termine del mandato di 1 anno e nomina del nuovo; ovvero può essere convocata un'assemblea straordinaria per la revoca dell'amministratore durante il corso del suo mandato e, conseguentemente, la nomina di un altro. Fonte: Dunque: è materia ordinaria e può essere delegata ai rappresentanti, a meno che non si voglia revocare/nominare durante l'anno di mandato.
#9 Inviato 16 Marzo, 2021 Salve, torno a scrivere per fornire argomenti alla nostra necessitá di staccarci dal supercondominio ed avere un parere. L'amminstratore del supercondominio ha convocato l'assemblea definendola "ordinaria" ed inviando la convocazione ai soli rappresentanti dei diversi condomìnii del complesso. Noi condomini (10) di una delle palazzine/condominii avevamo in precedena inviato diverse PEC all'amministratore chiedendo che nell'OdG della assemblea fosse inserito il punto conferma/nomina nuovo amministratore. Non serve precisare che la nostra richiesta é stata disattesa cosí come tutte le precedenti dove si invitava l'amministratore ad inviare (passati oltre 180 giorni) i rendiconti a noi che li richiedevamo. Fra i punti all'OdG erano presenti alcuni di materia straordinaria, quali: - Approvazione capitolato ed assegnazione lavori per rifacimento impianto di illuminazione vialetti (che come giá spiegato non sono neanche presenti sulla planimetria originale) costituito da 8 lampioncini per un costo di 3800€ finanziati traamite un presunto residuo attivo di un anno di gestione mai presentato ai condomini. - Approvazione rendiconti per gli esercizi dal 2013 al 2016 che la precedente amministrazione aveva lasciato passare senza fare mai assemblee. - approvazione compenso reclamato dal precedente precedente amministratore proprio per gli anni di cui sopra - Approvazione pagamento fattura di un fornitore (ditta di pulizie) per servizi effettuati fra luglio 2013 e novembre 2013 senza chiara ripartizione sulla base di quali servizi erano. - Prolungamneto dell'esercizio 1/7/2020-30/6/2021 (il nostro esercizio contabile é a cavallo di due anni) fino al 31/12/2021 motivando la cosa come una necessitá di semplificazione visto che la prima assemblea é stta fatta cosí in ritardo. Ora noi tutti ci chiediamo: Puó un amministratore agire in questo modo? Proprio in questo forum ho letto di una recente sentenza che dava ragione ad un condomino che richiedeva l'annullamento della delibera di approvazione del rendiconto perché nonostante le molteplici richieste per avere una copia dello stesso non gli era mai stata fornita. Inoltre se non erro la materia straordinaria non puó essere deliberata dai soli rappresentanti. Abbiamo inviato una raccomandata per la richiesta di copia del verbale e dei rendiconti. Nenche ad essa é stata data risposta, anzi l'amministratore ha detto alla nostra amministratrice condominiale di provvedere alla distribuzione del verbale, nonostante il corposo compenso dell'amministratore di supercondominio sia basato sulla moltiplicazione di una quota pro capitae per il numero dei condomini del supercondominio. Cosa ne pensate? Noi stiamo impugnando.
#10 Inviato 11 Agosto, 2023 Dopo due anni e mezzo riprendo questa discussione e cerco in breve di raccontare cosa è accaduto nel frattempo. Nell'aprile 2021 un gruppo di noi (13 condòmini) hanno impugnato le delibere che i rappresentanti avevano deciso (vedere il mio post precedente) e alla fine (dopo 10 mesi) l'amministratore ha "desistito" da tutti i punti tranne quello del ripristino dell'illuminazione. Il legale da noi nominato ci aveva detto che potevamo portare l'amministratore in giudizio perchè, così come noi ritenevamo e così come la legge prevede, lavori di rifacimento non urgente di un impianto oltretutto non necessario e dismesso da almeno 10 anni non poteva essere deliberato come materia ordinaria. Purtroppo parte del gruppo non ha voluto "investire" in spese legali nonostante fossero minime e anche se a detta di altri legali da noi consultati (second opinion) sarebbero state recuperate. A detta di tutti i consultati (altri amministratori e legali) era palese la straordinarietà dell'intervento deliberato invece come materia ordinaria. Ora abbiamo ancora un amministrazione appoggiata da 5 dei 9 rappresentanti e il cui compenso (circa 9 Euro e più) grava per più del 70 % sul totale dei costi ordinari costituiti inoltre solo da pulizia mensile di circa 150 mt di vialetti di circa 120 cm ti larghezza, energia elettrica (per 8 lampioncini) e assicurazione (inutile perchè ogni palazzina ha già la propria che copre anche i vialetti). Nonostante il compenso si basi su un quota pro capitae per ognuno dei condòmini l'amministratore continua a non inviare ad essi alcun rendiconto e piano di riparto, neanche quello relativo alla propria palazzina sostenendo che siano i rappresentanti che devono provvedere alla produzione e distribuzione delle copie. Diversamente l'amministratore è molto attento ad inviare (anche se non a tutti visto che non ha l'anagrafe condominiale aggiornata) i bollettini di pagamento. Ora mi chiedo e vi chiedo: è davvero lecito non inviare ad ogni condominio due fogli in più insieme alle richieste di pagamento almeno per "spiegare" su quali basi si fonda la richiesta? Per me è come ricevere una fattura dall'Enel senza la lettura del contatore e i relativi conteggi tariffari. Forse mi sbaglio?
#11 Inviato 11 Agosto, 2023 Se avete così poche parti comuni, io valuterei di sciogliere il supercondominio e dividervi queste parti comuni, lasciando dei reciproci diritti di passaggio.
#12 Inviato 11 Agosto, 2023 Grazie! È quello che cerchiamo di far comprendere alla "massa" ma le comunicazioni anche per il mancato supporto dei rappresentanti compiacenti sembra impossibile. Vivendo all'estero mi è difficile anche "sponsorizzare" questa iniziativa. Sembra che a molti non interessi risparmiare anche centinaia di euro ogni anno.
#13 Inviato 11 Agosto, 2023 AlbertoSE dice: Ora mi chiedo e vi chiedo: è davvero lecito non inviare ad ogni condominio due fogli in più insieme alle richieste di pagamento almeno per "spiegare" su quali basi si fonda la richiesta? Questa è una porcheria bella e buona posta in essere dall'amministratore di supercondominio. Così come compete a lui l'invio dei bollettini di versamento gli compete anche l'invio ad ogni condòmino del supercondominio dei rendiconti approvati dai soli rappresentanti di condominio. Ad esser puntigliosi può esimersi dall'invio ai soli rappresentanti di condominio che hanno partecipato all'assemblea di approvazione. Così come non può permettersi di obbligare e cooptare alla distribuzione delle sue comunicazioni i rappresentanti di condominio: non sono nè i suoi galoppini ,nè i suoi servi. A meno che il suo compenso non lo devolva ai rappresentanti di condominio... Comunque ci sarebbero le condizioni per abolire la gestione supercondominiale e l'amministratore di supercondominio. Le poche partite di spesa presenti basta farle ricadere in quota percentuale su i singoli Condominii, oppure un Condominio paga per tutti i Condominii e poi si procede con conguagli fra Condominii. Mentre per le scelte da operarsi sulle parti supercondominiali basta barcamenarsi tra amministratori in collegamento fra di loro ma anche coi rappresentanti di Condominio che a volte si riuniscono sia assemblearmente che con riti più veloci ed informali. L'importante è che tutti gli amministratori e tutti i rappresentanti di Condominio siano aggiornati. Da me funziona così; non ci sognamo di istituire il supercondominio e men che mai di deliberare un amministratore supercondominiale per un ampio parco condominiale e tutte le aree accessorie scoperte.
#14 Inviato 7 Febbraio, 2024 Salve, torno a scrivere in questa discussione per aggiornare la situazione con un altra bella trovata dell'attuale amministratrice. Dopo essere riusciti grazie all'impugnazione a farla desistere dal dare seguito a tre delle delibere come precedentemente illustrato la persona ha trovato il modo per convocare un assemblea di tutti i condomini (più di 230) per deliberare su un punto accantonato da tempo e per il quale io ed altri già nel 2020 l'avevamo diffidata a non procedere. La questione riguarda i presunti crediti ammontanti a circa 25000 Euro vantati dal precedente amministratore e relativi ai compensi non riscossi per gli esercizi relativi agli anni di gestione dal 2103 al 2019. I motivi per cui definisco presunti i suddetti crediti sono diversi e li elenco: Il precedente amministratore per tutto il periodo in questione non ha mai convocato alcuna assemblea né ordinaria né straordinaria non ha quindi mai visto rinnovato il suo mandato ha "esercitato" (se si può parlare di esercizio delle funzioni) senza mai informare i condòmini di nulla laddove avesse posto come scusante la mancata nomina dei rappresentanti posso assicurare che non ha mai formalmente sollecitato gli amministratori di condominio a nominare un proprio rappresentante anche laddove possa essere ravvisata la cosiddetta Prorogatio Imperii (non determinata dalla volontà dei condòmini ma dalle sue inadempienze) non credo di essere in errore sostenendo che i Prorogatio Imperii all'amministratore non spetta alcun compenso. Questo in base anche a quanto riportato anche in un recente articolo di un esperto qui sul sito Non ha mai fornito a chi nel tempo lo ha richiesto (via e-mail e raccomandate) alcuna documentazione e non ha permesso il controllo e la verifica dei giustificativi di spesa Devo specificare che, dopo una prima lettera inviata da un legale del "creditore" alla nuova amministratrice a fine 2019 (che fece scaturire la diffida di cui sopra) con la richiesta che gli venissero pagati i compensi arretrati, lo stesso ha provveduto ad incaricare il legale a scrivere una nuova lettera con la medesima richiesta. La cosa nuova in questa seconda lettera era che si invitava il nostro supercondominio ad una negoziazione. Io ed altri ci siamo opposti alla richiesta e lo abbiamo fatto presente tramite una mail da me inviata (e dagli altri avallata) all'amministratrice che invece si ostinava a sostenere la necessità di una negoziazione per giungere ad un accordo/transazione con il precedente amministratore. Il contenuto della nostra mail potete leggerlo sotto. Io mi chiedo: È logico che un amministratore solleciti e consigli il condominio a procedere con una negoziazione assistita sostenendo che sussistono rischi di ricevere un decreto ingiuntivo e di essere condannati al pagamento di una cifra ancor maggiore della richiesta più spese legali? Il dovere dell'amministratore ad agire come "buon padre di famiglia" e proteggere il mandante in questo modo non viene meno? Perché "spaventare" la compagine con affermazioni che secondo me non hanno fondamento? Vi prego di leggere il testo con le motivazioni della nostra opposizione ad aderire alla negoziazione perché credo che essa sia sufficientemente esplicativa. Vi ringrazio già da ora per i vostri input anche laddove essi non fossero in linea con il mio punto di vista. ______________________________________________________________________________________________________________ Argomentazioni nella mail inviata con la richiesta a non procedere con la negoziazione La richiesta di negoziazione giunge da parte di un legale e non da un ufficio di mediazione. Non è una convocazione da parte di un giudice quindi non si tratta di alcuna azione legale intrapresa nei confronti del supercondominio. Non credo che Lei come amministratore abbia il dovere per legge di rispondere a una richiesta di negoziazione di un qualsiasi presunto creditore solo perché tale richiesta proviene da un legale di parte. La richiesta di negoziazione riguarda un presunto credito vantato dal Sig xxxxxxxxx relativo a dei compensi non riscossi per il suo lavoro non svolto (perché non documentato e non provato così come la legge prevede) come amministratore del supercondominio per anni passati. La definizione di ”presunto credito” è necessaria dato che i rendiconti relativi a quegli esercizi a quanto è dato sapere (mai ricevuti pur avendoli a suo tempo richiesti più volte) non sono mai stati approvati. Quindi mi chiedo se sia possibile vantare un credito non consolidato e non riconosciuto. È come se un fornitore di energia chiedesse il pagamento di una fattura senza presentare una lettura del contatore. Se non erro è sul creditore che incombe la prova del credito tramite i necessari documenti. Non capisco quindi perché si sia contattato un legale e convocata un assemblea generale per decidere se eventualmente incaricarlo ad assisterci in un contenzioso che non credo possa essere ritenuto tale e che non credo abbia alcun fondamento, forse neanche giuridico. Vorrei far presente che se la ditta xxxxxxxx nella persona del Sig. xxxxxxxx in così tanti anni, nonostante la rilevanza del credito (presunto) vantato, non ha mai proceduto legalmente nei confronti del supercondominio forse non ve ne sono i presupposti. Nessun giudice, credo, accoglierebbe la richiesta di emettere un decreto ingiuntivo sulla base di bilanci mai presentati in alcuna assemblea e mai approvati. Come minimo verrebbe richiesto l’intervento di un CTU per effettuare una revisione contabile di tutti gli esercizi in questione. Più volte in passato quanto sopra è stato fatto presente (tramite e-mail, PEC e Raccomandate ma anche verbalmente) a Lei e agli altri rappresentanti. La nostra palazzina non ha mai approvato alcun procedimento di transazione bonaria ma anzi, si è opposta a qualsiasi transazione con la ditta xxxxxxxx e del suo titolare Sig. xxxxxxxxx o altri presunti creditori che presentavano richieste di pagamento non basate su dati e fatti oggettivi e provati. In ogni caso nessun accordo o negoziazione è possibile fin quando tutti i bilanci in questione non verranno approvati. Sarebbe necessario approvare ogni esercizio separatamente e consolidare saldi, stati patrimoniali e via dicendo e mi chiedo come ciò potrebbe essere fatto visto che la ditta xxxxxxxx non ha mai presentato documentazione completa. Ricordo a proposito che non è consentita l’approvazione di bilanci di più annualità/esercizi in un unica soluzione ma questo credo che Lei lo sappia. Chiunque fra i condòmini potrebbe voler effettuare verifiche di tutta la documentazione relativa ai detti bilanci, pena in caso di rifiuto, la nullità di qualsiasi delibera e mi chiedo come ciò possa essere fatto. Ad esempio: esistono gli estratti conto dal 2013 a oggi per poter risalire a chi e quanto ha pagato e a chi e quanto è stato versato? Esistono tutti i giustificativi di spesa? L’approvazione di rendiconti risalenti a gestioni di molti anni fà non può essere delegata ai soli rappresentanti (visto che è azzardato ritenere tale operazione come materia ordinaria) ma va convocata un assemblea di tutti i condòmini. Ma soprattutto: può la ditta xxxxxxxx/Sig. xxxxxxxxx dimostrare di aver fatto tutto il possibile per amministrare il supercondominio come doveva? Ha convocato le assemblee nel corso degli anni così come la legge richiede? Ha posto all’approvazione i rendiconti nei termini e modi previsti dalla legge? Ha prodotto e inviato la documentazione ai condomini quando essi l’hanno richiesta? Se tutto ciò non è stato fatto egli ha commesso gravi irregolarità, quindi come può egli chiedere un compenso? Se anche tutto ciò che la legge prevede fosse fatto e alla fine venisse raggiunto un accordo, come verrebbe ripartita la spesa fra i condòmini? Molti sicuramente e in buona fede hanno già pagato quanto dovuto in base alle richieste ricevute nel tempo in base ad una presunta ripartizione nella quale era previsto un compenso di un certo importo, se l’accordo frutto della negoziazione prevedesse un compenso minore costoro avrebbero diritto alla restituzione della quota parte non dovuta. Come si procederebbe in tal caso? Non va poi dimenticato che negli anni si sono avvicendati tantissimi proprietari, molti sicuramente dopo il 2019 quindi, a chi verrebbe richiesto il pagamento del debito maturato precedentemente? E, ribadisco, senza approvazione dei bilanci dal 2013 al 2019 non esistono saldi individuali e consolidati (approvati). Quindi c'è la fondata possibilità che l'eventuale importo oggetto di un eventuale accordo dovrebbe essere ripartito per millesimi fra TUTTI i condòmini attuali indipendentemente dal fatto che a suo tempo egli o il precedente proprietario abbiano pagato o meno tutto o anche che chi ha venduto l'immobile abbia fornito una liberatoria visto che essa è basata su conti non approvati. In ultimo credo di poter affermare che, a fronte di quanto sopra esposto, una qualsiasi delibera o transazione sarebbe non solo impugnabile ma potrebbe essere ritenuta nulla e quindi non soggetta ai termini di impugnazione di trenta giorni. Mi chiedo quindi quale probabilità avrebbe un eventuale decreto ingiuntivo nei confronti di chi non pagasse di spuntarla in caso di opposizione allo stesso. Detto ciò dichiararo quanto segue: Non approvo che sia stato dato o che venga dato incarico a un legale ancor prima che siano maturate le condizioni per renderlo necessario (decreto ingiuntivo). Non approvo alcuna azione atta a deliberare approvazioni di bilanci che non siano prima stati oggetto di revisione contabile da parte di un CTU. Propongo di non procedere con alcuna negoziazione e anzi diffidare la controparte dall'insistere con tali richieste. Propongo di attendere gli sviluppi e le eventuali ulteriori iniziative del Sig. xxxxxxxx che fra l’altro negli ultimi quattro anni si sono limitate a due lettere (a distanza di più di tre anni l'una dall'altra) di un suo legale senza che alcuna paventata azione legale venisse poi intrapresa. Questo perché in caso di azione legale verso il supercondominio e nell'improbabile caso in cui un giudice procedesse nei nostri confronti avremmo tutta la possibilità di presentare opposizione e far valere i nostri diritti. chiedo che la presente e-mail venga letta nel corso dell'assemblea e allegata al verbale. Modificato 7 Febbraio, 2024 da AlbertoSE
#15 Inviato 7 Febbraio, 2024 AlbertoSE dice: Salve, torno a scrivere in questa discussione per aggiornare la situazione con un altra bella trovata dell'attuale amministratrice. Dopo essere riusciti grazie all'impugnazione a farla desistere dal dare seguito a tre delle delibere come precedentemente illustrato la persona ha trovato il modo per convocare un assemblea di tutti i condomini (più di 230) per deliberare su un punto accantonato da tempo e per il quale io ed altri già nel 2020 l'avevamo diffidata a non procedere. La questione riguarda i presunti crediti ammontanti a circa 25000 Euro vantati dal precedente amministratore e relativi ai compensi non riscossi per gli esercizi relativi agli anni di gestione dal 2103 al 2019. I motivi per cui definisco presunti i suddetti crediti sono diversi e li elenco: Il precedente amministratore per tutto il periodo in questione non ha mai convocato alcuna assemblea né ordinaria né straordinaria non ha quindi mai visto rinnovato il suo mandato ha "esercitato" (se si può parlare di esercizio delle funzioni) senza mai informare i condòmini di nulla laddove avesse posto come scusante la mancata nomina dei rappresentanti posso assicurare che non ha mai formalmente sollecitato gli amministratori di condominio a nominare un proprio rappresentante anche laddove possa essere ravvisata la cosiddetta Prorogatio Imperii (non determinata dalla volontà dei condòmini ma dalle sue inadempienze) non credo di essere in errore sostenendo che i Prorogatio Imperii all'amministratore non spetta alcun compenso. Questo in base anche a quanto riportato anche in un recente articolo di un esperto qui sul sito Non ha mai fornito a chi nel tempo lo ha richiesto (via e-mail e raccomandate) alcuna documentazione e non ha permesso il controllo e la verifica dei giustificativi di spesa Devo specificare che, dopo una prima lettera inviata da un legale del "creditore" alla nuova amministratrice a fine 2019 (che fece scaturire la diffida di cui sopra) con la richiesta che gli venissero pagati i compensi arretrati, lo stesso ha provveduto ad incaricare il legale a scrivere una nuova lettera con la medesima richiesta. La cosa nuova in questa seconda lettera era che si invitava il nostro supercondominio ad una negoziazione. Io ed altri ci siamo opposti alla richiesta e lo abbiamo fatto presente tramite una mail da me inviata (e dagli altri avallata) all'amministratrice che invece si ostinava a sostenere la necessità di una negoziazione per giungere ad un accordo/transazione con il precedente amministratore. Il contenuto della nostra mail potete leggerlo sotto. Io mi chiedo: È logico che un amministratore solleciti e consigli il condominio a procedere con una negoziazione assistita sostenendo che sussistono rischi di ricevere un decreto ingiuntivo e di essere condannati al pagamento di una cifra ancor maggiore della richiesta più spese legali? Il dovere dell'amministratore ad agire come "buon padre di famiglia" e proteggere il mandante in questo modo non viene meno? Perché "spaventare" la compagine con affermazioni che secondo me non hanno fondamento? Vi prego di leggere il testo con le motivazioni della nostra opposizione ad aderire alla negoziazione perché credo che essa sia sufficientemente esplicativa. Vi ringrazio già da ora per i vostri input anche laddove essi non fossero in linea con il mio punto di vista. ______________________________________________________________________________________________________________ Argomentazioni nella mail inviata con la richiesta a non procedere con la negoziazione La richiesta di negoziazione giunge da parte di un legale e non da un ufficio di mediazione. Non è una convocazione da parte di un giudice quindi non si tratta di alcuna azione legale intrapresa nei confronti del supercondominio. Non credo che Lei come amministratore abbia il dovere per legge di rispondere a una richiesta di negoziazione di un qualsiasi presunto creditore solo perché tale richiesta proviene da un legale di parte. La richiesta di negoziazione riguarda un presunto credito vantato dal Sig xxxxxxxxx relativo a dei compensi non riscossi per il suo lavoro non svolto (perché non documentato e non provato così come la legge prevede) come amministratore del supercondominio per anni passati. La definizione di ”presunto credito” è necessaria dato che i rendiconti relativi a quegli esercizi a quanto è dato sapere (mai ricevuti pur avendoli a suo tempo richiesti più volte) non sono mai stati approvati. Quindi mi chiedo se sia possibile vantare un credito non consolidato e non riconosciuto. È come se un fornitore di energia chiedesse il pagamento di una fattura senza presentare una lettura del contatore. Se non erro è sul creditore che incombe la prova del credito tramite i necessari documenti. Non capisco quindi perché si sia contattato un legale e convocata un assemblea generale per decidere se eventualmente incaricarlo ad assisterci in un contenzioso che non credo possa essere ritenuto tale e che non credo abbia alcun fondamento, forse neanche giuridico. Vorrei far presente che se la ditta xxxxxxxx nella persona del Sig. xxxxxxxx in così tanti anni, nonostante la rilevanza del credito (presunto) vantato, non ha mai proceduto legalmente nei confronti del supercondominio forse non ve ne sono i presupposti. Nessun giudice, credo, accoglierebbe la richiesta di emettere un decreto ingiuntivo sulla base di bilanci mai presentati in alcuna assemblea e mai approvati. Come minimo verrebbe richiesto l’intervento di un CTU per effettuare una revisione contabile di tutti gli esercizi in questione. Più volte in passato quanto sopra è stato fatto presente (tramite e-mail, PEC e Raccomandate ma anche verbalmente) a Lei e agli altri rappresentanti. La nostra palazzina non ha mai approvato alcun procedimento di transazione bonaria ma anzi, si è opposta a qualsiasi transazione con la ditta xxxxxxxx e del suo titolare Sig. xxxxxxxxx o altri presunti creditori che presentavano richieste di pagamento non basate su dati e fatti oggettivi e provati. In ogni caso nessun accordo o negoziazione è possibile fin quando tutti i bilanci in questione non verranno approvati. Sarebbe necessario approvare ogni esercizio separatamente e consolidare saldi, stati patrimoniali e via dicendo e mi chiedo come ciò potrebbe essere fatto visto che la ditta xxxxxxxx non ha mai presentato documentazione completa. Ricordo a proposito che non è consentita l’approvazione di bilanci di più annualità/esercizi in un unica soluzione ma questo credo che Lei lo sappia. Chiunque fra i condòmini potrebbe voler effettuare verifiche di tutta la documentazione relativa ai detti bilanci, pena in caso di rifiuto, la nullità di qualsiasi delibera e mi chiedo come ciò possa essere fatto. Ad esempio: esistono gli estratti conto dal 2013 a oggi per poter risalire a chi e quanto ha pagato e a chi e quanto è stato versato? Esistono tutti i giustificativi di spesa? L’approvazione di rendiconti risalenti a gestioni di molti anni fà non può essere delegata ai soli rappresentanti (visto che è azzardato ritenere tale operazione come materia ordinaria) ma va convocata un assemblea di tutti i condòmini. Ma soprattutto: può la ditta xxxxxxxx/Sig. xxxxxxxxx dimostrare di aver fatto tutto il possibile per amministrare il supercondominio come doveva? Ha convocato le assemblee nel corso degli anni così come la legge richiede? Ha posto all’approvazione i rendiconti nei termini e modi previsti dalla legge? Ha prodotto e inviato la documentazione ai condomini quando essi l’hanno richiesta? Se tutto ciò non è stato fatto egli ha commesso gravi irregolarità, quindi come può egli chiedere un compenso? Se anche tutto ciò che la legge prevede fosse fatto e alla fine venisse raggiunto un accordo, come verrebbe ripartita la spesa fra i condòmini? Molti sicuramente e in buona fede hanno già pagato quanto dovuto in base alle richieste ricevute nel tempo in base ad una presunta ripartizione nella quale era previsto un compenso di un certo importo, se l’accordo frutto della negoziazione prevedesse un compenso minore costoro avrebbero diritto alla restituzione della quota parte non dovuta. Come si procederebbe in tal caso? Non va poi dimenticato che negli anni si sono avvicendati tantissimi proprietari, molti sicuramente dopo il 2019 quindi, a chi verrebbe richiesto il pagamento del debito maturato precedentemente? E, ribadisco, senza approvazione dei bilanci dal 2013 al 2019 non esistono saldi individuali e consolidati (approvati). Quindi c'è la fondata possibilità che l'eventuale importo oggetto di un eventuale accordo dovrebbe essere ripartito per millesimi fra TUTTI i condòmini attuali indipendentemente dal fatto che a suo tempo egli o il precedente proprietario abbiano pagato o meno tutto o anche che chi ha venduto l'immobile abbia fornito una liberatoria visto che essa è basata su conti non approvati. In ultimo credo di poter affermare che, a fronte di quanto sopra esposto, una qualsiasi delibera o transazione sarebbe non solo impugnabile ma potrebbe essere ritenuta nulla e quindi non soggetta ai termini di impugnazione di trenta giorni. Mi chiedo quindi quale probabilità avrebbe un eventuale decreto ingiuntivo nei confronti di chi non pagasse di spuntarla in caso di opposizione allo stesso. Detto ciò dichiararo quanto segue: Non approvo che sia stato dato o che venga dato incarico a un legale ancor prima che siano maturate le condizioni per renderlo necessario (decreto ingiuntivo). Non approvo alcuna azione atta a deliberare approvazioni di bilanci che non siano prima stati oggetto di revisione contabile da parte di un CTU. Propongo di non procedere con alcuna negoziazione e anzi diffidare la controparte dall'insistere con tali richieste. Propongo di attendere gli sviluppi e le eventuali ulteriori iniziative del Sig. xxxxxxxx che fra l’altro negli ultimi quattro anni si sono limitate a due lettere (a distanza di più di tre anni l'una dall'altra) di un suo legale senza che alcuna paventata azione legale venisse poi intrapresa. Questo perché in caso di azione legale verso il supercondominio e nell'improbabile caso in cui un giudice procedesse nei nostri confronti avremmo tutta la possibilità di presentare opposizione e far valere i nostri diritti. chiedo che la presente e-mail venga letta nel corso dell'assemblea e allegata al verbale. E' corretto che l'assemblea decida se incaricare un legale o adottare altri provvedimenti, vista la richiesta formulata dall'avvocato del vostro presunto creditore. Tu stesso osservi come la richiesta dell'ex amministratore non credi abbia alcun fondamento, forse neanche giuridico e forse non ve ne sono i presupposti [di un'azione legale]: non sei quindi certo che non abbia fondamento, non sei certo che non vi siano i presupposti di un'azione legale. La stessa incertezza evidentemente ce l'ha anche l'amministratrice, che correttamente rimette la questione all'assemblea, perché se decidesse lei in merito s'arrogherebbe un potere che non le appartiene e rischierebbe di causare un danno al condominio sia ignorando le richieste, sia assecondandole; danno di cui in seguito potrebbe essere chiamata a rispondere.
#16 Inviato 8 Febbraio, 2024 condo77 dice: E' corretto che l'assemblea decida se incaricare un legale o adottare altri provvedimenti, vista la richiesta formulata dall'avvocato del vostro presunto creditore. Tu stesso osservi come la richiesta dell'ex amministratore non credi abbia alcun fondamento, forse neanche giuridico e forse non ve ne sono i presupposti [di un'azione legale]: non sei quindi certo che non abbia fondamento, non sei certo che non vi siano i presupposti di un'azione legale. La stessa incertezza evidentemente ce l'ha anche l'amministratrice, che correttamente rimette la questione all'assemblea, perché se decidesse lei in merito s'arrogherebbe un potere che non le appartiene e rischierebbe di causare un danno al condominio sia ignorando le richieste, sia assecondandole; danno di cui in seguito potrebbe essere chiamata a rispondere. Ho sbagliato verbo, avrei dovuto dire "ritengo". Io sono sicuro a parer mio, ma posso sbagliarmi, che un giudice non potrebbe emettere un decreto ingiuntivo poiché non vi sono contabilità approvate che consolidano il credito. Questo anche perché non esiste un "contratto" via delibera che sancisce il rinnovo del mandato e anche se non esiste revoca esiste però sicuramente un grave reiterata irregolarità da parte dell'amministratore nel non avere convocato l'assemblea annuale dei rappresentanti per chiedere il rinnovo dello stesso oppure la constatazione che non esiste maggioranza per la revoca o la nomina di un nuovo. Insomma su quali basi il giudice dovrebbe fondare la legittimità della richiesta del vecchio amministratore? É legittimo arrogarsi il diritto di proseguire ad amministrare solo perché nessuno ha agito/reagito a tale comportamento? Se la risposta fosse sì e se un credito potesse maturare anche non avendo preventivi e consuntivi approvati allora probabilmente qualche giudice potrebbe agire in favore del richiedente ma la cosa suonerebbe piu come un: "bhe, cari condòmini, ci dovevate pensare prima a mandarlo via". Io però ritengo che una prorogatio imperii retribuita non la può determinare la volontà del mandatario che consapevolmente omette di compiere gli atti dovuti e penso che ciò sia inaccettabile per qualsiasi giudice. Con 25000 euro in gioco nessuno attenderebbe quattro anni senza rivolgersi a un giudice per richiedere un decreto ingiuntivo. Forse è ben consapevole che non lo avrebbe ottenuto. Ecco perché si sarebbe dovuto aspettare il prossimo passo del vecchio amministratore sapendo anche che avremmo avuto sempre la possibilità di opporci e andare in giudizio. Inoltre anche se anche fossimo stati chiamati a saldare il debito esiste l'altra faccia della medaglia, cioé la causa per risarcimento al condominio visto che negli anni fra le varie irregolarità lo stesso amministratore non avrebbe provveduto neanche al recupero dei crediti verso i morosi.
#17 Inviato 8 Febbraio, 2024 AlbertoSE dice: Io sono sicuro a parer mio, ma posso sbagliarmi, che un giudice non potrebbe emettere un decreto ingiuntivo poiché non vi sono contabilità approvate che consolidano il credito. Per poter chiedere un decreto ingiuntivo, il creditore necessita di un titolo. L'ex-amministratore ha emesso una fattura a carico del condominio? Allora ha il titolo necessario per chiedere il d.i., eventualmente voi potrete fare opposizione e in quella sede esplicitare tutti i motivi per i quali non sussisterebbe diritto al credito. Nessuna fattura emessa? Allora niente d.i., il che non impedisce di procedere però con un giudizio ordinario.
#18 Inviato 8 Febbraio, 2024 condo77 dice: Per poter chiedere un decreto ingiuntivo, il creditore necessita di un titolo. L'ex-amministratore ha emesso una fattura a carico del condominio? Allora ha il titolo necessario per chiedere il d.i., eventualmente voi potrete fare opposizione e in quella sede esplicitare tutti i motivi per i quali non sussisterebbe diritto al credito. Nessuna fattura emessa? Allora niente d.i., il che non impedisce di procedere però con un giudizio ordinario. Grazie dell'informazione, sulla quale non avevo riflettuto. Purtroppo vivendo all'estero, pur cercando di essere coinvolto e attivo grazie ai mezzi digitali, non riesco a seguire da vicino e in dettaglio gli eventi. Da quanto mi risulta però non è stata emessa alcuna fattura, l'unico dcumento sul quale si basa la "reazione" della nostra amministratrice è la lettera del legale. Immagino che l'emissione della fattura comporterebbe un esborso diretto dell'IVA per il creditore e non penso che conoscendo i rischi di una (sempre per me) soccombenza in giudizio egli voglia anticipare e versare 5000 euro di imposta senza la certezza di recuperarli. Per me i "Titoli" però sono anche quelli che sono alla base della fatturazione. Forse sto giocando con le parole ma quello che io contesto e che ritengo un giudice dovrebbe contestare al richiedente è proprio questo: A che titolo si pretende il pagamento di un compenso laddove sia il mandato che il "frutto" del lavoro da svolgere (rendiconti, assemblee, etc) mancano? Per chi vuole evitare di leggere tutta la discussione (iniziata da me per conoscere la possibilità allo scioglimento del supercondominio) ricordo anche che il lavoro di chi amministra il nostro supercondominio riguarda la "gestione" di circa 200 metri lineari di vialetti asfaltati di circa 120 cm di larghezza che si inseriscono fra gli stabili e che spesso vengono mantenuti puliti da chi affaccia sugli stessi. Non vi sono infrastrutture (condutture acqua e fognature, citofoni, cancelli, etc) se non quattro lampioncini e un contatore comune per la fornitura di elettricità agli stessi che potrebbero facilmente essere "redistribuiti" e allacciati alle palazzine che affacciano sui vialetti eliminando così anche la fornitura elettrica dedicata......e superflua oltre che non produttivo come costo. Lo dico solo per far capire anche il perchè nessuno negli anni abbia preso iniziative verso un amministrazione latitante.
#19 Inviato 8 Febbraio, 2024 AlbertoSE dice: Immagino che l'emissione della fattura comporterebbe un esborso diretto dell'IVA per il creditore e non penso che conoscendo i rischi di una (sempre per me) soccombenza in giudizio egli voglia anticipare e versare 5000 euro di imposta senza la certezza di recuperarli. Immagini bene e condivido la tua valutazione, anche per me è improbabile abbia emesso fattura. AlbertoSE dice: A che titolo si pretende il pagamento di un compenso laddove sia il mandato che il "frutto" del lavoro da svolgere (rendiconti, assemblee, etc) mancano? Manca anche un preventivo allegato al verbale di nomina, o quello c'era? Senza il preventivo, la nomina sarebbe nulla, altro argomento che potresti portare nel confronto con l'attuale amministratrice.
#20 Inviato 8 Febbraio, 2024 La nomina credo risalga a prima del 2010 e non so se ci sia un preventivo allegato. Posso anche dire che al momento del mio acquisto nel 2017 né il vecchio proprietario né l'agenzia immobiliare mi informarono dell'esistenza del supercondominio e da quanto ho saputo chiedendo in giro anche molti altri acquirenti di quegli anni come me anche altri che hanno acquistato in quel periodo ricevettero informazioni in merito. Io ottenni la liberatoria per quanto riguarda il condominio ma nulla per il supercondominnio. Fu l'amministratore del condominio che durante il 2017 mi inviò una mail chiedendomi di contattare questo presunto amministratore per comunicargli i miei dati nonostante lui stesso avrebbe potuto farlo. Fù in quell'occasione che venni a conoscenza del supercondominio. Successivamente ricevetti una richiesta di pagamento ogni anno alla quale io via mail rispondevo che non avevo nulla in contrario a pagare ma che mi dovevano essere fornite copie dei verbali di assemblea e relativi rendiconti alla base di quelle richiesta. Non ho mai ricevuto nulla e alla terza richiesta nel 2019 inviai (io unico in diversi anni a farlo) una raccomandata di diffida a desistere da chiedere ulteriori pagamenti altrimenti mi sarei rivolto ad un legale. A quel punto stranamente dopo anni di non gestione l'amministratore nel settembre 2019 convocò un assemblea e rassegno le sue dimissioni irrevocabili........probabilmente aveva capito che la pacchia era finita? Tutto quanto da me qui raccontato è documentato e a disposizione di un giudice e credo anzi ritengo sia sufficiente a far soccombere la richiesta.
#21 Inviato 8 Febbraio, 2024 AlbertoSE dice: La nomina credo risalga a prima del 2010 e non so se ci sia un preventivo allegato. E' un aspetto importante, dato che: L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. [art. 1129 c.c. comma 14] Nel 2010 questo comma non era ancora in vigore (è stato introdotto con la riforma del 2012), ma visto che parla anche di "rinnovo" io lo citerei all'amministratrice. Dall'eventuale nullità della nomina/rinnovo discende la nullità di tutti gli atti compiuti dall'amministratore e ovviamente non avrebbe diritto ad alcun compenso.
