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Supercondominio: l'assemblea di tutte le palazzine delibera anche spese singole palazzine?

4 palazzine, 20 abitazioni ciascuna, ampia area esterna per gli 80 abitanti. Il tutto costituisce il Supercondominio.

Da sempre, le assemblee erano così organizzate:

- 1 "assemblea generale" per deliberare sull'area esterna comune alle 4 palazzine (partecipanti gli 80 proprietari delle 4 palazzine);

- 4 "assemblee di palazzina" per deliberare sulle parti comuni delle singole palazzine (partecipanti, in ogni assemblea, solo i proprietari di ogni palazzina, in quanto comproprietari delle parti comuni di palazzina).

E' stato cambiato amministratore. Il nuovo amministratore deve approvare i bilanci relativi al periodo in cui è rimasto in carica protempore il precedente amm.re sino al passaggio di consegne, ma ha convocato un' "assemblea generale", cioè di tutti 80 i proprietari, e nel rendiconto da approvare compaiono le spese dell'area comune, ma anche le spese relative alle singole palazzine. Così facendo l'assemblea generale approverà il bilancio dell'area esterna ma anche di ogni singola palazzina.

A mio avviso il tutto è pienamente illegittimo in quanto sulle parti comuni delle singole palazzine possono deliberare, approvazione bilancio in primis, solo i comproprietari di esse, cioè i proprietari di ogni singola palazzina, non anche quelli delle altre 3 palazzine.

Qualche esperto può dare il proprio ausilio?

4 palazzine, 20 abitazioni ciascuna, ampia area esterna per gli 80 abitanti. Il tutto costituisce il Supercondominio.

Da sempre, le assemblee erano così organizzate:

- 1 "assemblea generale" per deliberare sull'area esterna comune alle 4 palazzine (partecipanti gli 80 proprietari delle 4 palazzine);

- 4 "assemblee di palazzina" per deliberare sulle parti comuni delle singole palazzine (partecipanti, in ogni assemblea, solo i proprietari di ogni palazzina, in quanto comproprietari delle parti comuni di palazzina).

E' stato cambiato amministratore. Il nuovo amministratore deve approvare i bilanci relativi al periodo in cui è rimasto in carica protempore il precedente amm.re sino al passaggio di consegne, ma ha convocato un' "assemblea generale", cioè di tutti 80 i proprietari, e nel rendiconto da approvare compaiono le spese dell'area comune, ma anche le spese relative alle singole palazzine. Così facendo l'assemblea generale approverà il bilancio dell'area esterna ma anche di ogni singola palazzina.

A mio avviso il tutto è pienamente illegittimo in quanto sulle parti comuni delle singole palazzine possono deliberare, approvazione bilancio in primis, solo i comproprietari di esse, cioè i proprietari di ogni singola palazzina, non anche quelli delle altre 3 palazzine.

Qualche esperto può dare il proprio ausilio?

Infatti hai pienamente ragione, ed ogni palazzina potrebbe nominare il proprio amministratore e gestire le parti comuni della palazzina con un proprio CF e C/C postale o bancario ed assemblee autonome, inoltre ogni palazzina dovrà nominare un rappresentante per la nomina dell'amministratore del S.C. (che sino a revoca rimane quello in carica) e per le delibere riguardanti le parti comuni del supercondominio, ovvero le parti comuni tra la palazzine del comprensorio ossia quello che tu dici "area esterna comune alle 4 palazzine", il riferimento è l'art 67 Dacc (inderogabile), per le spese straordinarie riguardanti il S.C. dovrà essere convocata l'assemblea plenaria di tutti i condomini delle palazzine;

 

- Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

4 palazzine, 20 abitazioni ciascuna, ampia area esterna per gli 80 abitanti. Il tutto costituisce il Supercondominio.

Da sempre, le assemblee erano così organizzate:

- 1 "assemblea generale" per deliberare sull'area esterna comune alle 4 palazzine (partecipanti gli 80 proprietari delle 4 palazzine);

- 4 "assemblee di palazzina" per deliberare sulle parti comuni delle singole palazzine (partecipanti, in ogni assemblea, solo i proprietari di ogni palazzina, in quanto comproprietari delle parti comuni di palazzina).

E' stato cambiato amministratore. Il nuovo amministratore deve approvare i bilanci relativi al periodo in cui è rimasto in carica protempore il precedente amm.re sino al passaggio di consegne, ma ha convocato un' "assemblea generale", cioè di tutti 80 i proprietari, e nel rendiconto da approvare compaiono le spese dell'area comune, ma anche le spese relative alle singole palazzine. Così facendo l'assemblea generale approverà il bilancio dell'area esterna ma anche di ogni singola palazzina.

A mio avviso il tutto è pienamente illegittimo in quanto sulle parti comuni delle singole palazzine possono deliberare, approvazione bilancio in primis, solo i comproprietari di esse, cioè i proprietari di ogni singola palazzina, non anche quelli delle altre 3 palazzine.

Qualche esperto può dare il proprio ausilio?

Evidentemente le 4 palazzine sono configurate come UNICO CONDOMINIO, unico codice fiscale e quindi unico rendiconto, pur essendoci il riparto delle spese di ciascuna palazzina come condominio parziale.

Alla prossima asemblea, ogni palazzina che ne abbia interesse, può chiedere di costituirsi in condominio autonomo (con proprio codice fiscale e proprio bilancio).

Insieme al condominio autonomo, dovrà essere costituito fiscalmente (con proprio codice fiscale) il SUPERCONDOMINIO con proprio amministratore per la gestione delle parti cumuni a tutte le palazzine:

 

Art. 61 d.a.c.c.

Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

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Grazie.

Ora abbiamo 4 CF diversi e altrettanti C/C. Con l'amm.re precedente, e da quando il complesso è stato costruito, avevamo un unico CF, ma, si sono sempre tenute 5 (in tutto) assemblee separate: 1 "generale" e 4 "di palazzina", come sopra dettagliato.

Un chiarimento, considerazione sulla rilevanza del CF unico o separato: i CF attengono agli aspetti e responsabilità fiscali non quelli civilistici, pertanto l'unicità o la pluralità del CF non varierebbe di nulla il principio civilistico sopra enunciato, e cioè: sulle parti comuni possono deliberare (in primis, l'apporovazione del bilancio) solo i relativi comproprietari, non anche anche soggetti non comproprietari che non hanno alcun diritto sulle medesime.

Diversamente 60 soggetti totalmente estranei alle parti comuni di una palazzina potrebbero decidere (lavori, spese, riparti, tutto) in luogo dei 20 ed unici comproprietari di tali parti comuni. Inammissibile civilisticamente.

Chiedo conferma

Un chiarimento, considerazione sulla rilevanza del CF unico o separato: i CF attengono agli aspetti e responsabilità fiscali non quelli civilistici, pertanto l'unicità o la pluralità del CF non varierebbe di nulla il principio civilistico sopra enunciato, e cioè: sulle parti comuni possono deliberare (in primis, l'apporovazione del bilancio) solo i relativi comproprietari, non anche anche soggetti non comproprietari che non hanno alcun diritto sulle medesime. Chiedo conferma
Perfettamente d'accordo, le responsabilità civili non combaciano con quelle fiscali, comunque a parer mio se c'è un solo CF comune a tutti gli stabili, tutti saranno coinvolto in eventuali irregolarità fiscali, per cui è bene nel vostro caso avere diversi CF, sarebbe opportuno chiedere un CF per il S.C.
Perfettamente d'accordo, le responsabilità civili non combaciano con quelle fiscali, comunque a parer mio se c'è un solo CF comune a tutti gli stabili, tutti saranno coinvolto in eventuali irregolarità fiscali, per cui è bene nel vostro caso avere diversi CF, sarebbe opportuno chiedere un CF per il S.C.

Certo, dal punto di vista fiscale (cioè verso il Fisco), l'unicità del CF rende gli 80 proprietari un unico soggetto.

Ma non rileva per quanto attiene la regolamentazione dei diritti sulla (com)proprietà, che segue il codice civile, come sopra detto.

Certo, dal punto di vista fiscale (cioè verso il Fisco), l'unicità del CF rende gli 80 proprietari un unico soggetto.

Ma non rileva per quanto attiene la regolamentazione dei diritti sulla (com)proprietà, che segue il codice civile, come sopra detto.

Sono d'accordo il CF non vale come diritto di proprietà
Grazie.

Ora abbiamo 4 CF diversi e altrettanti C/C...

Perchè 4 (uno ogni palazzina) e non 5?

Le spese per le parti comuni alle quattro palazzine a quale codice fiscale vanno fatturate?

 

...nel rendiconto da approvare compaiono le spese dell'area comune, ma anche le spese relative alle singole palazzine.

P.S. Se siete già 4 condominii autonomi, ed ogni condòmino di ciascun condominio vede il bilancio ed il riparto relativo ai condòmini delle altre palazzine... è violazione di privacy.

L'amministratore non può far visionare riparti di un condominio ad altro condominio estraneo.

concordo, corretto: 5 CF, non 4

 

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"Se siete già 4 condominii autonomi, ed ogni condòmino di ciascun condominio vede il bilancio ed il riparto relativo ai condòmini delle altre palazzine... è violazione di privacy.

L'amministratore non può far visionare riparti di un condominio ad altro condominio estraneo."

 

Non posso darti torto. Sarei molto interessato a questo aspetto. perciò chiedo... ne siamo certi? Di quali dati "sensibili" si consentirebbe la visione a non aventi diritto? Vi sono sentenze o norme, anche generali, da cui dedurre ciò?.

I dati sensibili a livello condominiale non vengono trattati ,a livello condominiale si trattano dati personali non sensibili e non giudiziari .

... Sarei molto interessato a questo aspetto. perciò chiedo... ne siamo certi? Di quali dati "sensibili" si consentirebbe la visione a non aventi diritto? Vi sono sentenze o norme, anche generali, da cui dedurre ciò?.

Beh, forse non possiamo parlare di dati sensibili ma sicuramente di dati personali.

 

4 condominii autonomi significa che ogni condominio è estraneo all'altro.

Solo il bilancio del SUPERCONDOMINIO è comune a tutti.

 

Se il condominio A vede il bilancio ed i riparti del condominio B è la stessa cosa che il mio condominio di Taranto venga a conoscenza di chi sono i condòmini di Ragusa e quanto ognuno deve pagare e chi è moroso.

Poichè siete tutti lì, l'amministratore forse per sua comodità vuole fare unica assemblea e di tutt'erba un fascio ma non è così.

Il condòmino della palazzina a fianco alla tua non deve sapere se e quanto paghi di condominio e/o quanta acqua consumi.

Solo tra i condòmini della tua palazzina non c'è privacy.

... Sarei molto interessato a questo aspetto. perciò chiedo... ne siamo certi? Di quali dati "sensibili" si consentirebbe la visione a non aventi diritto? Vi sono sentenze o norme, anche generali, da cui dedurre ciò?.
La norma dell'art. 67 Dacc anche se inderogabile è troppo recente (in vigore del 18.06.13) per trovare delle pronunce in merito, non dico che non ci siano già state, ma per noi "non addetti ai lavori" è difficile averne conoscenza in così breve tempo se non rese pubbliche sul Web

Grazie a entrambi.

Peppe mi sembra scettico sulla opponibilità del problema privacy.

Leonardo lo conferma in riferimento ai dati "personali" (ma il dato "residenza" mi sembra "sensibile"). Sui dati "personali" siamo certi che vige il divieto di pubblicazione?

Come decidere?

 

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La norma dell'art. 67 Dacc anche se inderogabile è troppo recente (in vigore del 18.06.13) per trovare delle pronunce in merito, non dico che non ci siano già state, ma per noi "non addetti ai lavori" è difficile averne conoscenza in così breve tempo se non rese pubbliche sul Web

Grazie Tullio. Ma il 67 Dacc come si relazione col tema privacy? non mi sembra se ne occupi.

Questo il testo:

Art. 67

. Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.

[iI]. Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.

[iII]. L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

[iV]. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.

Grazie Tullio. Ma il 67 Dacc come si relazione col tema privacy? non mi sembra se ne occupi.

Questo il testo:

Art. 67

. Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.

[iI]. Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.

[iII]. L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

[iV]. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.

Infatti l'art. 67 Dacc non si occupa di Privacy, comunque il testo che hai postato è stato modificato con la legge 220 del 2012, questo il testo in vigore dal 18.06.2013

Dacc Art. 67.

- Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

- Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

- Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

- Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.

- All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

- L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

- Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.

- Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.

...Sui dati "personali" siamo certi che vige il divieto di pubblicazione?

Come decidere?...

Se il tuo amministratore dovesse inviare anche a me (estraneo al tuo condominio) il rendiconto della tua palazzina ed io (estraneo al tuo condominio) venissi a sapere che sei moroso di duemila euro e che non paghi le rate condominiali da un anno....

A te farebbe piacere che io venissi a conoscenza dei fatti tuoi o andresti immediatamente dall'avvocato per sapere se l'amministratore ha commesso un illecito che ti ha procurato un danno di immagine e se hai diritto ad un risarcimento?

Grazie a entrambi.

Peppe mi sembra scettico sulla opponibilità del problema privacy.

Leonardo lo conferma in riferimento ai dati "personali" (ma il dato "residenza" mi sembra "sensibile"). Sui dati "personali" siamo certi che vige il divieto di pubblicazione?

Come decidere?

 

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Grazie Tullio. Ma il 67 Dacc come si relazione col tema privacy? non mi sembra se ne occupi.

Questo il testo:

Art. 67

. Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.

[iI]. Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.

[iII]. L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

[iV]. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.

La residenza non e' un dato sensibile .e'un dato personale ma non sensibile . I dati sensibili sono quelli che riguardano razza, etnia, salute ,orientamento sessuale ,orientamento politico ,orientamento religioso.

Ovviamente sia all' interno che all' esterno del condominio i dati sensibili non interessano e non devono interessare .

I dati sensibili, nel diritto italiano, sono dati personali la cui raccolta e trattamento sono soggetti sia al consenso dell'interessato sia all'autorizzazione preventiva del Garante per la protezione dei dati personali.

Secondo il Codice sulla protezione dei dati personali (D. Lgs. n. 196/2003, art. 4), sono considerati dati sensibili i dati personali idonei a rivelare:

l'origine razziale ed etnica,

le convinzioni religiose, filosofiche o di altro genere,

le opinioni politiche,

l'adesione a partiti, sindacati, associazioni od organizzazioni a carattere religioso, filosofico, politico o sindacale,

lo stato di salute e la vita sessuale.

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