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paul_cayard

Supercondominio ...

esiste un'area sulla quale sono state edificate un certo numero di villette unifamiliari o bifamiliari.

ognuna sul suo lotto/particella regolarmente individuata.

questa serie di villette attigue è attraversata da stradine carrabili che le intersecano.

dette stradine sono di proprietà individuale di persona terza rispetto ai proprietari delle villette ma innegabilmente servono per l'accesso alle singole proprietà.

 

sarebbe possibile che un certo numero di villette volesse costituirsi in condomìnio (orizzontale) o addirittura in supercondominio (se alcune costruzioni fossero già per natura dei condomìni) adducendo il fatto che hanno servizi in comune come la strada (un tratto) o la sua illuminazione o l'utilizzo di un tratto di fogna in comune ...

 

io penso sempre che per "cose o servizi comuni" si intendano cose di "proprietà" comune che esplichino poi anche un servizio comune, e cioè qualora il tratto di strada (o la fogna o l'illuminazione) fosse di proprietà delle villette (e non già di un terzo privato); è chiaro che la strada o l'illuminazione offre un "servizio" comune, ma non è di "proprietà" comune ...

 

la cassazione parla solo di "cose o servizi comuni" ma non ne sottolinea la "proprietà": è sottintesa ?

 

Come affermato dalla Suprema Corte

"per supercondominio deve intendersi la fattispecie legale che si riferisce a una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali, il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.

Ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c." (Cass. Civ. n. 19939/2012).


Fonte: https://www.condominioweb.com/costituzione-supercondominio.13194

 

paul_cayard dice:

io penso sempre che per "cose o servizi comuni" si intendano cose di "proprietà" comune che esplichino poi anche un servizio comune, e cioè qualora il tratto di strada (o la fogna o l'illuminazione) fosse di proprietà delle villette (e non già di un terzo privato); è chiaro che la strada o l'illuminazione offre un "servizio" comune, ma non è di "proprietà" comune ...

Secondo me è come inquadri la situazione che ti crea il problema.

E' già un condominio, e il proprietario dei vialetti è un condomino al pari degli altri.

Non hai mai sentito parlare di cortile, di un edificio, che è in proprietà esclusiva del costruttore?  

paul_cayard dice:

la cassazione parla solo di "cose o servizi comuni" ma non ne sottolinea la "proprietà": è sottintesa ?

Sì è sottintesa, un insieme di beni di proprietà esclusiva, anche se gravati da delle servitù che ne consentono l'utilizzo collettivo, non è un condominio.

P.e. una serie di villette con una stradina d'accesso di proprietà escluiva, senza parti comuni, non forma un condominio.

 

Qui una definizione un po' più estesa (non di supercondominio ma di condominio, ricordiamoci però che il supercondominio è un condominio, tutto ciò che vale per il secondo vale anche per il primo, tranne regole specifiche in deroga).

 

nel condominio degli edifici affinchè possa ravvisarsi il diritto di condominio su un determinato bene, un impianto o un servizio comune, è necessario che sussista, una relazione di accessorietà tra questi e l'edificio in comunione ed un collegamento funzionale tra i primi e le unità immobiliari di proprietà singola.

Cassazione n. 9093/2007

Massi dice:

Secondo me è come inquadri la situazione che ti crea il problema.

E' già un condominio, e il proprietario dei vialetti è un condomino al pari degli altri.

Non hai mai sentito parlare di cortile, di un edificio, che è in proprietà esclusiva del costruttore?  

si, ma quel condòmino proprietario esclusivo del cortile partecipa alle spese condominiali e la sua proprietà è compresa nella stessa particella del condominio di cui fa parte.

negli atti dei vari condòmini ci sarà scritto immagino che il condomìnio è formato da .... i giardino è proprietà comune, ... il cortile è proprietà individuale, ecc.

 

cioè, negli atti sarà scritto quali sono i beni e servizi che fanno parte del condominio e se sono in proprietà comune o privata o se il costruttore se ne è riservata l'esclusiva proprietà.

anche da me c'è una situazione di questo tipo: tutto il marciapiede che corre lungo il perimetro del fabbricato (che da accesso ai negozi e all'androne)e la copertura all'altezza del primo piano sono rimasti di proprietà esclusiva del costruttore.

 

nel mio caso, ci sono ville singole in un'area non chiusa ognuna appartenente ad una particella catastale propria e nulla hanno in comune se non alcune strade privata ad uso pubblico che le costeggiano.

 

è come se fosse un piccolo quartiere di una città (palazzi a se stanti) attraversato dalle strade comunali (proprietà esclusiva del comune ad uso pubblico).

può un quartiere considerarsi un supercondominio perchè ha delle strade che svolgono un servizio comune ?

Massi dice:

il proprietario dei vialetti è un condomino

E' un condomino se ci sono parti comuni a servizio della sua proprietà esclusiva. Se p.e. le luci del vialetto sono di proprietà comune, o anche solo l'elettricità per illuminarlo, allora è un condomino.

Se però non vi sono parti comuni, allora non è un condomino.

paul_cayard dice:

può un quartiere considerarsi un supercondominio perchè ha delle strade che svolgono un servizio comune ?

No, non basta.

Però dicevi che la fognatura è proprietà comune?

In tal caso è  un condominio... fognario! 😉

 

  • Haha 1
paul_cayard dice:

si, ma quel condòmino proprietario esclusivo del cortile partecipa alle spese condominiali e la sua proprietà è compresa nella stessa particella del condominio di cui fa parte.

negli atti dei vari condòmini ci sarà scritto immagino che il condomìnio è formato da .... i giardino è proprietà comune, ... il cortile è proprietà individuale, ecc.

 

cioè, negli atti sarà scritto quali sono i beni e servizi che fanno parte del condominio e se sono in proprietà comune o privata o se il costruttore se ne è riservata l'esclusiva proprietà.

anche da me c'è una situazione di questo tipo: tutto il marciapiede che corre lungo il perimetro del fabbricato (che da accesso ai negozi e all'androne)e la copertura all'altezza del primo piano sono rimasti di proprietà esclusiva del costruttore.

 

nel mio caso, ci sono ville singole in un'area non chiusa ognuna appartenente ad una particella catastale propria e nulla hanno in comune se non alcune strade privata ad uso pubblico che le costeggiano.

 

è come se fosse un piccolo quartiere di una città (palazzi a se stanti) attraversato dalle strade comunali (proprietà esclusiva del comune ad uso pubblico).

può un quartiere considerarsi un supercondominio perchè ha delle strade che svolgono un servizio comune ?

Se sgombri il campo dai riferimenti catastali già ti fai un favore.

Ti risulta che siano fondamentali ai fini della costituzione del condominio?

Massi dice:

Se sgombri il campo dai riferimenti catastali già ti fai un favore.

Ti risulta che siano fondamentali ai fini della costituzione del condominio?

va bene, via i riferimenti catastali.

 

domanda: nel mio atto di vendita deve essere scritto come è formato il mio condominio, ossia quale è la mia parte di proprietà privata e quale è la mia parte in proprietà comune con gli altri,  e quindi quali sono i miei millesimi di compartecipazione al valore di quelle parti di proprietà comune ?

 

o anche se non sono definiti i millesimi (cosa fattibile in seguito) devo sapere quali sono le parti di proprietà comune per cui è un dovere contribuire ?

 

 

paul_cayard dice:

va bene, via i riferimenti catastali.

 

domanda: nel mio atto di vendita deve essere scritto come è formato il mio condominio, ossia quale è la mia parte di proprietà privata e quale è la mia parte in proprietà comune con gli altri,  e quindi quali sono i miei millesimi di compartecipazione al valore di quelle parti di proprietà comune ?

 

o anche se non sono definiti i millesimi (cosa fattibile in seguito) devo sapere quali sono le parti di proprietà comune per cui è un dovere contribuire ?

 

 

Non è necessario siano specificate le parti comuni, se nulla è specificato vale la presunzione di cui all'art. 1117 c.c.

Ma mi pare questione non direttamente collegata al caso del tuo supercondominio (potenziale).

Modificato da condo77

... ho fatto un disegnino (... pardon, una specie ...).

 

la scuola e i condomini 1, 2, 3 e 4 sono un supercondominio?

e i soli condomìni 1 e 2 ?

scansione0021.pdf

paul_cayard dice:

... ho fatto un disegnino (... pardon, una specie ...).

 

la scuola e i condomini 1, 2, 3 e 4 sono un supercondominio?

e i soli condomìni 1 e 2 ?

scansione0021.pdf

Se i condominii 1 e 2 condividono un accesso / cortile di proprietà comune, allora formano un supercondominio.

Tutti gli altri sono condominii singoli.

condo77 dice:

Se i condominii 1 e 2 condividono un accesso / cortile di proprietà comune, allora formano un supercondominio.

Tutti gli altri sono condominii singoli.

no, i condomìni 1 e 2 sono separati e tra loro c'è una area pedonale non di proprietà comune ai due ma di proprietà privata ad uso pubblico per l'accesso dalla strada (privata ad uso pubblico) agli esercizi commerciali e all'ufficio postale che si trovano a piano terra dei due condomìni.

 

... io la penso come te, ma voglio confrontarmi per prevenire strane idee che circolano in testa al proprietario delle strade e delle aree private per farsi fare i lavori di manutenzione sostenendo che tutta la zona (circa un quartiere di una città) sia un supercondominio.... ecco, è proprio come se fosse possibile che un quartiere di una città potesse essere un supercondominio perchè ha strade, fognature, illuminazione in comune ...

 

Modificato da paul_cayard
paul_cayard dice:

ecco, è proprio come se fosse possibile che un quartiere di una città potesse essere un supercondominio perchè ha strade, fognature, illuminazione in comune ...

Bisogna intendersi bene sul significato di quel "in comune".

Se vuol dire di proprietà comune, allora un quartiere può essere effettivamente un supercondominio.

Se vuol dire di uso comune, allora non si costituisce alcun condominio, super o meno.

  • Mi piace 1
paul_cayard dice:

no, i condomìni 1 e 2 sono separati

Be', in sostanza è un quartiere formato da 4 condomìni. Come riportato sopra la comunione fra proprietà privata e comune crea il condomìnio. Le strade sono tutte private (ad uso pubblico), quindi non di proprietà comune agli edifici condominiali.

Nei quartieri ci sono anche le strade pubbliche, le fognature pubbliche, gli edifici pubblici.....se pensiamo alla Repubblica come un grande condomìnio...vabe' allora tutto è possibile, ma la realtà delle cose è diversa.

Concordo con voi che non ci sia supercondominio.

  • Mi piace 2
condo77 dice:

Bisogna intendersi bene sul significato di quel "in comune".

Se vuol dire di proprietà comune, allora un quartiere può essere effettivamente un supercondominio.

Se vuol dire di uso comune, allora non si costituisce alcun condominio, super o meno.

concordo.

è proprio su quel significato che si basa la questione.

 

tutto ciò che è al di fuori della proiezione del fabbricato ad es. del condomìnio 1 (e così come è riportato sugli atti e sul regolamento contrattuale), è solo in comune come "uso", direi addirittura come servitù ..., (area pedonale, strada comunale, strada privata di un terzo estraneo) non come proprietà:

noi siamo proprietari di ciò che risulta agli atti come nostro condomìnio, altri sono proprietari di altra area (strada, condomìnio 2, 3, scuola, ...) estranea al fabbricato.

 

Danielabi dice:

Be', in sostanza è un quartiere formato da 4 condomìni. Come riportato sopra la comunione fra proprietà privata e comune crea il condomìnio. Le strade sono tutte private (ad uso pubblico), quindi non di proprietà comune agli edifici condominiali.

Nei quartieri ci sono anche le strade pubbliche, le fognature pubbliche, gli edifici pubblici.....se pensiamo alla Repubblica come un grande condomìnio...vabe' allora tutto è possibile, ma la realtà delle cose è diversa.

Concordo con voi che non ci sia supercondominio.

esattamente.

Modificato da paul_cayard
paul_cayard dice:

va bene, via i riferimenti catastali.

 

domanda: nel mio atto di vendita deve essere scritto come è formato il mio condominio, ossia quale è la mia parte di proprietà privata e quale è la mia parte in proprietà comune con gli altri,  e quindi quali sono i miei millesimi di compartecipazione al valore di quelle parti di proprietà comune ?

 

o anche se non sono definiti i millesimi (cosa fattibile in seguito) devo sapere quali sono le parti di proprietà comune per cui è un dovere contribuire ?

 

 

Devi pensare al momento della vendita del primo immobile. È lì che si costruisce il condominio. Il resto sono speculazioni che affrontano la questione alla rovescia

Massi dice:

Devi pensare al momento della vendita del primo immobile. È lì che si costruisce il condominio. Il resto sono speculazioni che affrontano la questione alla rovescia

🙄  sei un po' troppo criptico questa volta, qualche parolina in piu'?

Danielabi dice:

🙄  sei un po' troppo criptico questa volta, qualche parolina in piu'?

Nel momento in cui l'unico originario proprietario ha venduto la prima unità immobiliare, frazionando la sua proprietà e creando due distinte proprietà che necessariamente hanno parti in comune, ad esempio la fognatura, sorge il condominio.

Da questo atto si individuano le parti comuni e non dalle parti comuni si individua il condominio.

State facendo confusione tra condomìnio, condomìnio parziale e supercondominio.

Modificato da Massi
  • Grazie 2
Massi dice:

Devi pensare al momento della vendita del primo immobile. È lì che si costruisce il condominio. Il resto sono speculazioni che affrontano la questione alla rovescia

Massi dice:

Nel momento in cui l'unico originario proprietario ha venduto la prima unità immobiliare, frazionando la sua proprietà e creando due distinte proprietà che necessariamente hanno parti in comune, ad esempio la fognatura, sorge il condominio.

Da questo atto si individuano le parti comuni e non dalle parti comuni si individua il condominio.

c'era un'area edificabile (diciamo ...) si proprietà di un singolo.

fu edificato un fabbricato a più piani di un certo numero di appartamenti (in una zona di quest'area) e fu venduta la prima u.i. di quell'edificio.

nell'atto è riportato come è identificata l'u.i. e nel regolamento contrattuale predisposto dal costruttore e proprietario unico di tutta l'area è riportato come è costituito il condomìnio (scale, androne, cortile, confini esterni, servizi comuni tipo ascensore, antenna centralizzata, citofoni, ...).

nel regolamento il costruttore si riservò alcune cose di quel fabbricato come proprietà esclusiva (marciapiedi lungo il perimetro del fabbricato e relativa copertura).

nulla più.

furono poi vendute altre unità e edificati altri edifici anch'essi "gemelli" con le stesse caratteristiche fisiche e regolamentari.

furono costruiti altri edifici e ad oggi è tutto venduto a singoli: le strade che percorrono tutta l'area generale sono rimaste di proprietà dell'iniziale costruttore e alcune principali cedute al comune.

 

questa è la situazione e per questo dico che in base agli atti non sono assolutamente individuate come "parti comuni" le strade, la fognatura, l'illuminazione, ecc.

 

Modificato da paul_cayard

aggiungo:

la fognatura principale di tutta l'area (che poi si immette nella fognatura comunale) non è mai menzionata come "comune" bensì è specificato nel regolamento che le fecali dei fabbricati sono proprietà comune dei condòmini del fabbricato fino all'immissione nella fogntura principale (quella che rimasta di proprietà del costruttore).

paul_cayard dice:

c'era un'area edificabile (diciamo ...) si proprietà di un singolo.

fu edificato un fabbricato a più piani di un certo numero di appartamenti (in una zona di quest'area) e fu venduta la prima u.i. di quell'edificio.

nell'atto è riportato come è identificata l'u.i. e nel regolamento contrattuale predisposto dal costruttore e proprietario unico di tutta l'area è riportato come è costituito il condomìnio (scale, androne, cortile, confini esterni, servizi comuni tipo ascensore, antenna centralizzata, citofoni, ...).

nel regolamento il costruttore si riservò alcune cose di quel fabbricato come proprietà esclusiva (marciapiedi lungo il perimetro del fabbricato e relativa copertura).

nulla più.

furono poi vendute altre unità e edificati altri edifici anch'essi "gemelli" con le stesse caratteristiche fisiche e regolamentari.

furono costruiti altri edifici e ad oggi è tutto venduto a singoli: le strade che percorrono tutta l'area generale sono rimaste di proprietà dell'iniziale costruttore e alcune principali cedute al comune.

 

questa è la situazione e per questo dico che in base agli atti non sono assolutamente individuate come "parti comuni" le strade, la fognatura, l'illuminazione, ecc.

 

Stai continuando a rovesciare il problema. L'identificazione catastale è irrilevante e il regolamento non identica il condominio, infatti sotto un certo numero di condomini non è nemmeno obbligatorio

paul_cayard dice:

questa è la situazione e per questo dico che in base agli atti non sono assolutamente individuate come "parti comuni" le strade, la fognatura, l'illuminazione

Guarda che le cose sono comuni se il titolo non dice il contrario, non che le cose sono comuni se lo dice il titolo

Massi dice:

Stai continuando a rovesciare il problema. L'identificazione catastale è irrilevante e il regolamento non identica il condominio, infatti sotto un certo numero di condomini non è nemmeno obbligatorio

io non rovescio nulla ...

ho descritto la situazione.

se non sono riuscito a spiegarmi, dimmi cosa non ti è chiaro.

in basa a ciò che ho scritto, secondo te quell'area è un supercondominio ?

se sì, per quali motivi visto che non abbiamo alcunchè in proprietà comune tra i fabbricati ?

paul_cayard dice:

aggiungo:

la fognatura principale di tutta l'area (che poi si immette nella fognatura comunale) non è mai menzionata come "comune" bensì è specificato nel regolamento che le fecali dei fabbricati sono proprietà comune dei condòmini del fabbricato fino all'immissione nella fogntura principale (quella che rimasta di proprietà del costruttore).

Il proprietario si è riservato la proprietà della fognatura, delle tubazioni idriche, delle tubazioni elettriche, dell'illuminazione, dei pozzetti....?

Modificato da Massi
Massi dice:

Il proprietario si è riservato la proprietà della fognatura, delle tubazioni idriche, delle tubazioni elettriche, dell'illuminazione, dei pozzetti....?

si.

la fognatura a valle dell'allaccio delle fecali del fabbricato, le tubazioni idriche fino al contatore individuale all'interno di ogni appartamento, l'illuminazione della strada, dei pozzetti di ispezione della fogna e dell'illuminazione lungo le strade, ...

paul_cayard dice:

si.

la fognatura a valle dell'allaccio delle fecali del fabbricato, le tubazioni idriche fino al contatore individuale all'interno di ogni appartamento, l'illuminazione della strada, dei pozzetti di ispezione della fogna e dell'illuminazione lungo le strade, ...

Ultima domanda: all'inizio parlavi di villette, mentre adesso di edifici con più proprietari. Di cosa parliamo dunque?

Sicuramente è da escludersi il supercondominio

paul_cayard dice:

si.

la fognatura a valle dell'allaccio delle fecali del fabbricato, le tubazioni idriche fino al contatore individuale all'interno di ogni appartamento, l'illuminazione della strada, dei pozzetti di ispezione della fogna e dell'illuminazione lungo le strade, ...

Ha un suo contatore per l'elettricità? A chi è intestata l'utenza per l'illuminazione delle strade?

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