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barbara.paliotto

Superbonus, salto di 2 classi di un solo condomino

Buongiorno,
vi ringrazio anticipatamente per la vostra attenzione, per me è di fondamentale importanza avere un chiarimento riguardo l'interpretazione del decreto attuativo per l'accesso al credito relativo ai lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico del Superbonus 110%.
Ape condominiale o singolo appartamento?
Salto di due classi anche per il singolo appartamento?

Ho acquistato un appartamento inserito in un edificio dove sono presenti altri due appartamenti in verticale, con aree comuni: tetto, pareti esterne (per tutti e 3 gli appartamenti), entrata e scale (due soli appartamenti).
Io ristrutturerò completamente il mio appartamento e mi accollerò i costi per ristrutturare anche le parti comuni (tetto e cappotto sulla parete a nord), con l'autorizzazione della proprietaria degli altri due appartamenti, che non vuole spendere e rinuncia ovviamente al credito.
Questi lavori trainanti, se sommati a tutti i lavori di efficientamento energetico che farò nel mio appartamento (nuovo impianto di climatizzazione invernale, nuova caldaia, nuovi infissi, nuovo impianto di climatizzazione estivo) mi faranno fare un salto di 2 classi e mi permetteranno di accedere al superbonus 110%.
Ma per gli altri appartamenti, che non faranno altri lavori e usufruiranno solo del capotto sulla parete nord da me realizzato, non ci sarà il passaggio di 2 classi.
Io posso accedere comunque al superbonus come singolo condomino oppure l'intero edificio deve fare il salto due classi?
L'APE posso farlo per il mio solo appartamento oppure deve essere presentato quello condominiale?

Vi ringrazio per l'attenzione, per me è davvero molto importante avere questo tipo di risposta, perchè se non posso fruire del superbonus, non realizzerò il capotto per l'intera parete dell'edificio.

Grazie mille per la collaborazione.
 

barbara.paliotto dice:

Ape condominiale o singolo appartamento?

Ape condominiale.

 

barbara.paliotto dice:

Salto di due classi anche per il singolo appartamento?

No, per l'edificio.

 

barbara.paliotto dice:

Io posso accedere comunque al superbonus come singolo condomino oppure l'intero edificio deve fare il salto due classi?

Come detto è l'edificio che deve fare il "salto". E' il condomìnio che deve porre in essere un intervento trainante (cappotto o sostituzione caldaia centralizzata), tutto il resto, anche gli interventi sulle singole unità sono a traino.

Se ti accolli il costo di tutto il cappotto (non solo parte nord), dovreste fare un verbale assemblea nel quale risulti che all'unanimità avete deciso che il costo dell'intervento condominiale resterà totalmente a tuo carico.

In questo modo potrai cedere tu l'intero 110%

 

Grazie mille Daniela, gentilissima a rispondere così rapidamente!

Il condominio è un condominio minimo, siamo solo due proprietari e l'altra proprietaria mi ha già rilasciato documentazione scritta con la quale mi autorizza a procedere con i lavori anche sulle parti comuni e a recuperare il credito.

Purtroppo l'architetto mi dice che deve fare un lavori-progetto per capire quali lavori siano necessari negli altri due appartamenti per accedere al bonus 110%, probabilmente il cambio degli infissi, che se faccio io e me ne accollo i costi, non posso detrarre.... Ho capito che posso detrarre come singolo condomino, solo i costi delle aree comuni.

Quindi il loro non voler spendere, pregiudica a me l'accesso al credito e a loro la possibilità di efficientare gratis. 

barbara.paliotto dice:

Purtroppo l'architetto mi dice che deve fare un lavori-progetto per capire quali lavori siano necessari negli altri due appartamenti per accedere al bonus 110%, probabilmente il cambio degli infissi, che se faccio io e me ne accollo i costi, non posso detrarre

Evidentemente il cappotto (su tutto l'edificio, non solo una parete) e il cambio dei tuoi infissi non è sufficiente per migliorare di due classi l'APE condominiale.

Senz'altro non puoi detrarre il costo degli infissi di un appartamento di non tua proprietà.

Dovresti chiedere all'ingegnere di valutare l'installazione di pannelli fotovoltaici per arrivare al salto delle due classi.

Se cedi il credito, alla fine i costi per te saranno zero o molto esigui.

La normativa parla di almeno il 25% dell'involucro esterno (orizzontale, verticale e obliquo), noi procederemo a rifare il tetto e cappotto facciata nord.

Ottimo suggerimento l'installazione dei pannelli fotovoltaici da utilizzare per il condominio, area comune, quindi da me detraibile come costi.

Sì l'intenzione è quella di cedere il credito, ho contattato già due banche, ho l'appuntamento questa settimana, pare che entrambe accettino il credito, devo capire le condizioni.

Unicredit, Intesa S.Paolo e BNL sono pronti con pacchetti-proposte di acquisizione credito, legate anche a finanziamenti. Lo stato avanzamento lavori per avere liquidità è importante.

barbara.paliotto dice:

Unicredit, Intesa S.Paolo e BNL sono pronti con pacchetti-proposte di acquisizione credito, legate anche a finanziamenti. Lo stato avanzamento lavori per avere liquidità è importante.

Perfetto.

Considera anche un altro aspetto relativo al visto che dovrà apporre un commercialista: consulta un professionista per avere chiare le idee relativamente a tutta la documentazione necessaria. Mi "preoccupa" un po' la dichiarazione dell'altra condòmina: dovrebbe essere necessario un vero e proprio verbale d'assemblea, piuttosto che una dichiarazione, anche se siete un condomìnio minimo.

Ma il commercialista potrà essere piu' esaustivo.

barbara.paliotto dice:

La normativa parla di almeno il 25% dell'involucro esterno (orizzontale, verticale e obliquo), noi procederemo a rifare il tetto e cappotto facciata nord.

Mi permetto evidenziare che la circolare specifica:

"... isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo.."

E' importante la puntualizzazione, ai fini del calcolo...scusate  l'intromissione.

barbara.paliotto dice:

Grazie mille, preziosissima!

Di nulla, grazie a te.

 

 

GIME dice:

E' importante la puntualizzazione, ai fini del calcolo...scusate  l'intromissione

Pensi che tetto e facciata non rientrino nella definizione? 🙄

O temi che le finestre siano entrate nel 25%?

Danielabi dice:

Pensi che tetto e facciata non rientrino nella definizione? 🙄

Si, rientrano.

Danielabi dice:

O temi che le finestre siano entrate nel 25%?

No...certo..

Scusa...🙌

  • Grazie 1
barbara.paliotto dice:

Sì certo, tetto e facciata, escluse le finestre nel 25%

 

Non dubitavo...😉

Posso permettermi di chiedere se hai già contati con l'impresa? Del caso, cosa ti ha detto?

L'architetto deve fare un sopralluogo anche negli altri appartamenti e fare i conti, per capire come farli passare di 2 classi. Il mio appartamento passa sicuramente di 2 classi. Unitamente al cappotto e tetto, io cambio caldaia (impianto autonomo), tutto l'impianto, finestre, climatizzatori, installo impianto di areazione forzata (per il ricambio aria).

Il problema che l'altra proprietaria è anziana, diffidente e non vuole spendere un euro!

 

I costi di rifacimento tetto e cappotto facciata, me li accollo io, a prescindere dal superbonus.

barbara.paliotto dice:

L'architetto deve fare un sopralluogo anche negli altri appartamenti e fare i conti, per capire come farli passare di 2 classi. Il mio appartamento passa sicuramente di 2 classi. Unitamente al cappotto e tetto, io cambio caldaia (impianto autonomo), tutto l'impianto, finestre, climatizzatori, installo impianto di areazione forzata (per il ricambio aria).

Il problema che l'altra proprietaria è anziana, diffidente e non vuole spendere un euro!

 

I costi di rifacimento tetto e cappotto facciata, me li accollo io, a prescindere dal superbonus.

Chiara e determinata.

Grazie

In bocca al lupo

barbara.paliotto dice:

L'architetto deve fare un sopralluogo anche negli altri appartamenti e fare i conti, per capire come farli passare di 2 classi.

Come detto.....lasciate perdere. 😉

barbara.paliotto dice:

Grazie mille per l'interesse...vi dirò com'è andata!

 

Credimi è di un tale interesse comune attingere ogni stilla di info su sto bonus..

Grazie a te.

  • Mi piace 1

Mi sembra che, in situazioni ben definite, anche una unità immobiliare situata in edificio condominiale possa accedere al bonus 110% senza coinvolgere tutti i proprietari.

Dalla guida dell'Agenzia delle Entrate:

In particolare, il Superbonus spetta, a determinate condizioni, per le spese sostenute per interventi effettuati su parti comuni di edifici, su unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari, nonché sulle singole unità immobiliari.

 

 @barbara.paliotto  scrive:

Ho acquistato un appartamento inserito in un edificio dove sono presenti altri due appartamenti in verticale, con aree comuni: tetto, pareti esterne (per tutti e 3 gli appartamenti), entrata e scale (due soli appartamenti).

 

Se il suo appartamento fosse quello a piano terra (solo in questo caso) e avesse entrata indipendente (come sembra di capire dalla descrizione) potrebbe rientrare nella descrizione di "unità funzionalmente indipendente":

Una unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo esclusivo) e la presenza di un “accesso autonomo dall’esterno”, presuppone che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva.

 

In questo caso, a meno che non abbia interpretato in modo errato la normativa, forse riuscirebbe ad accedere alla detrazione 110% senza dover coinvolgere la proprietaria degli altri due appartamenti; è importante il parere dell'architetto che segue la pratica, per capire se sia una strada percorribile. 

 

Chiedo scusa nel caso abbia dato suggerimenti errati creando altri dubbi!

Sjlva dice:

In questo caso, a meno che non abbia interpretato in modo errato la normativa, forse riuscirebbe ad accedere alla detrazione 110% senza dover coinvolgere la proprietaria degli altri due appartamenti; è importante il parere dell'architetto che segue la pratica, per capire se sia una strada percorribile.

Si, se gli appartamenti, o quantomeno quello di Barbara, avessero l'entrata indipendente e gli impianti pure, ma fra le parti comuni Barbara indica l'entrata, quindi la questione è chiusa: il suo appartamento non ha l'indipendenza funzionale e "logistica" necessarie. E' mestamente un condomìnio.

barbara.paliotto dice:

.... con aree comuni: tetto, pareti esterne (per tutti e 3 gli appartamenti), entrata e scale (due soli appartamenti).

.... io capisco che tetto e pareti esterne sono comuni ai tre appartamenti, mentre entrata e scale a due.... 🤔

Barbara ci dirà, ma visto l'intenzione di rifare anche il tetto probabile che il suo appartamento sia all'ultimo piano.

Grazie a tutti per i consigli!

Siete davvero molto disponibili e preziosi.

 

Ho finalmente smarcato diversi dubbi ed ora sono ai nuovi.

 

L'architetto, direttore dei lavori, ha preparato l'ape condominiale iniziale (sotto forma di asseverazione), preparato i conteggi e simulazioni, dalle quali è emersa la possibilità di far avanzare di 2 classi l'intero edificio, con i soli lavori da me sostenuti, sia sulle aree comuni, che sull'unità immobiliare.

 

Questo mi da accesso al superbonus 110%, ora non mi sono chiari i limiti di spesa.

 

LAVORO TRAINANTE: CAPPOTTO-TETTO 40.000€

 

LAVORI TRAINATI sulla singola unità abitativa:

 

- sostituzione impianto + caldaia a condensazione, ho letto 20.000€ (per singola unità di un condominio minimo);

- sostituzione climatizzatori?

- nuovo impianto di aerazione forzata? (rientra nell'efficientamento energetico)

- sostituzione infissi?

 

Tutti i trainati rientrano in un limite di spesa comune oppure ciascun intervento ha un suo limite di spesa detraibile?

C'è un limite di spesa complessivo per l'intera ristrutturazione?

 

I pavimenti che devono essere sostituiti a seguito della rottura e posa delle tubature nuove per il nuovo impianto, dovrebbero rientrare nella spesa detraibile al 110%.

 

Le spese per i tecnici (termotecnico, progettista, direttore lavori, ecc...) dove vanno inserite? In quale limite di spesa?

 

Il resto dei lavori di ristrutturazione (bagni, impianto elettrico, lavori di muratura) saranno detratti al 50% con il consueto limite di spesa dei 96.000€....

 

Davvero l'amministrazione dell'operazione diventa complessa, senza una chiara distribuzione dei limiti di spesa. Ma forse non sono chiari solo a me.

 

E' sempre importante il confronto, perchè apre nuove prospettive, idee, conoscenze.

barbara.paliotto dice:

- sostituzione impianto + caldaia a condensazione, ho letto 20.000€ (per singola unità di un condominio minimo)

esatto

 

barbara.paliotto dice:

- sostituzione climatizzatori?

€ 30,000

 

barbara.paliotto dice:

- nuovo impianto di aerazione forzata? (rientra nell'efficientamento energetico)

Secondo me rientra nell'impianto di climatizzazione, chiedere al tecnico

barbara.paliotto dice:

- sostituzione infissi?

€ 60.000,00

barbara.paliotto dice:

Tutti i trainati rientrano in un limite di spesa comune oppure ciascun intervento ha un suo limite di spesa detraibile?

ogni intervento ha i propri limiti che sono quelli previsti dal "normale" ecobonus.

 

barbara.paliotto dice:

Le spese per i tecnici (termotecnico, progettista, direttore lavori, ecc...) dove vanno inserite? In quale limite di spesa?

 

Non c'è limite, si detraggono...punto.

Scusa Daniela un altro chiarimento sempre sulla detrazione.

 

Se si opta per la cessione del credito ad una banca, la capienza di detrazione irpef personale non ha più senso?

 

Cioè, se la mia capienza è di 10.000€ annui (superbonus 5 anni 10.000€ x 5 = 50.000€), a fronte di una spesa di 100.000€, posso cedere l'intero credito alla percentuale offerta dall'istituto di credito (es. 102%) e non solo quello che potrei detrarre al 110% con denuncia dei redditi. Giusto?

 

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