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studiofrancescopozzi

SUPERBONUS 110_STUDIO DI FATTIBILITA'

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Ecobonus 110%: come fare lo studio di fattibilità

Prima del progetto specifico degli interventi occorre effettuare tutta una serie di operazioni necessarie per verificarne la fattibilità e l’effettiva agevolazione al 110%.

1 Studio di fattibilità ecobonus 110%

1.1 Verifica oggettiva (immobili agevolati)

1.2 Verifica soggettiva (beneficiari)

1.3 Verifica dello stato di legittimità dell’edificio

1.4 Stato legittimo di un condominio (modifiche del decreto agosto)

1.5 Esistenza dell’impianto di riscaldamento

1.6 Definizione degli interventi agevolabili

1.7 Verifica requisiti ecobonus 110%

1.8 Verifica salto classi energetiche

Verifica oggettiva (immobili agevolati)

Per prima cosa, devi accertare l’ambito oggettivo, ossia che l’edificio d’intervento sia compreso fra quelli che beneficiano della detrazione, ai sensi dell’art.119, DL n. 34/2020.
Per gli interventi di ecobonus al 110% sono ammessi al beneficio:

  • gli edifici unifamiliari e le unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno
  • i condomini con destinazione prevalente di tipo abitativo (V. Circolare 24/E 2020)
  • gli immobili adibiti ad edilizia residenziale pubblica
  • spogliatoi di attività sportive posseduti da società dilettantistiche
  • immobili posseduti o assegnati in godimento ai soci di cooperative di abitazione a proprietà indivisa
  • immobili gestiti dalle ONLUS, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale.

Sono escluse dal beneficio le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali:

  • A1 – abitazioni di tipo signorile
  • A8 – abitazioni in ville
  • A9 (qualora non siano aperte al pubblico) – castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

Pertanto, per verificare che l’edificio soddisfi i requisiti previsti devi effettuare le seguenti operazioni:

sopralluogo e rilievo di massima dell’edificio, con valutazione degli accessi, del numero delle unità immobiliari, ecc.

  • visura catastale
  • raccolta informazioni sulle singole proprietà
  • suddivisione in millesimi di proprietà
  • suddivisioni catastali.

Se l’edificio rispetta i requisiti richiesti, si procede con la verifica successiva.

 

 

 

 

 

 

 

 

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Gentilmente, può indicare una stima di massima dei costi, per singola verifica? (per esempio, per un edificio formato da 40 unità immobiliari, per gli step da 1.1 a 1.8)

Modificato da marinellachelli
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marinellachelli dice:

Gentilmente, può indicare una stima di massima dei costi, per singola verifica? (per esempio, per un edificio formato da 40 unità immobiliari, per gli step da 1.1 a 1.8)

Gentilissima c'è un altro mio post sulle tariffe:

SUPER BONUS 110%_ONORARI PROFESSIONALI

le risponderò di là per non andare off-topic

comunque dovrebbero essere tutte attività non previste nel D.M. e quindi da calcolare a vacazione in ragione di euro da 50 a 75/vacazione oltre spese 25% + IVA e CASSA (se non è in forfettario)

Verifica soggettiva (beneficiari)

Per la verifica dei beneficiari occorre accertare che essi siano nelle condizioni legali e fiscali per accedere alle detrazioni.
Per effettuare queste verifiche consultare l'Amministatore, il Commercialista del Condominio o chi sarà predisposto al rilascio del visto di conformità.

Possono accedere al Superbonus:

  • i condomini
  • le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione
  • gli istituti autonomi case popolari o simili
  • le cooperative di abitazione a proprietà indivisa
  • le ONLUS, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale
  • le associazioni e società sportive dilettantistiche (solo per i locali spogliatoio).

Nel caso in cui il beneficiario sia una persona fisica, sono necessarie anche specifiche autocertificazioni relative:

  • alla circostanza che gli interventi agevolati riguardano beni immobili non utilizzati come beni strumentali, come beni patrimonio o come beni merce nell’ambito dell’attività d’impresa, arte o professione
  • al fatto di non beneficiare del Superbonus su un numero superiore alle 2 unità immobiliari.

Rispetto al secondo requisito si deve verificare anche il titolo che lega il soggetto beneficiario all’immobile oggetto degli interventi agevolabili:

  • possesso in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • detenzione sulla base di un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato;
  • qualifica di familiari del possessore o del detentore come individuati dall’art. 5, comma 5, TUIR (coniuge, componente dell’unione civile ex lege n. 76/2016, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) nonché i conviventi di fatto ai sensi della legge n. 76 del 2016;
  • possesso, in qualità di promissario acquirente, dell’immobile oggetto di intervento, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato che preveda espressamente tale immissione nel possesso.
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Verifica dello stato di legittimità dell’edificio

Per accedere alla detrazione del 110% per gli interventi ecobonus è indispensabile presentare la pratica edilizia per ottenere i titoli abilitativi necessari alla realizzazione degli interventi agevolabili. Questo implica che l’immobile, allo stato di fatto, risulti pienamente “legittimo”.

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare si riferisce alla corrispondenza dello stato di fatto dell’edificio con il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, integrato con eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era ancora obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti (riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’immobile, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali).

Stato di legittimità degli immobili

In sintesi, per ottenere la detrazione è indispensabile verificare preventivamente la legittimità urbanistica, catastale ed edilizia dell’immobile oggetto d’intervento.

Come si verifica la legittimità di un immobile?

Per verificare lo stato di legittimità dell’edificio è necessario reperire una serie di documenti e operare il confronto tra la documentazione raccolta e lo stato di fatto dei luoghi.

In particolare si devono eseguire queste operazioni:

  • richiedere visure catastali, quadro dimostrativo dei subalterni, planimetrie di tutte le unità immobiliari
  • fare richiesta d'accesso agli atti del SUE per consultare i titoli abilitativi depositati (SCIA, CILA, DIA, permesso di costruire, licenze edilizie, nulla-osta edilizie), le pratiche di condono, sanatorie, ecc.
  • fare il rilievo dello stato di fatto attuale di tutte le unità immobiliari
  • confrontare lo stato di fatto e lo stato legittimo (desumibile dalla documentazione raccolta)
  • verificare la sussistenza di eventuali tolleranze per le difformità riscontrate
  • verificare la sanabilità di eventuali opere abusive o difformi.

NOTA BENE:

In sede di conversione del decreto agosto è stato previsto che «le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari (articolo 9 bis DPR 380/2001) e i relativi accertamenti dello sportello unico, sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi».

In altri termini, le asseverazioni sulla regolarità edilizia riguarderanno solo le parti (facciate, luoghi comuni) sulle quali si interviene. Il problema era sorto quando il legislatore, con il D.L. n. 76/2020 (convertito con la Legge n. 120/2020), ha modificato l’articolo 9 bis del Testo Unico Edilizia, chiarendo che lo stato legittimo di un immobile vada sempre provato, sotto pena della perdita (articolo 49 Dpr 380/2001) dei benefici fiscali.

Gli unici problemi che potrebbero ostacolare un bonus su edifici condominiali potrebbe quindi essere la presenza di verande o di logge abusivamente chiuse: in questo caso infatti l’abuso edilizio si colloca sullo stesso bene (la facciata) che è oggetto del beneficio fiscale, generando una incongruenza che impedisce l’erogazione del bonus.

 

Se lo stato di legittimità dell’immobile risulta rispettato, si può passare allo step successivo.

 

In caso contrario, si deve valutare in accordo con il cliente (Ammnistartore del Condomiuo o privato), se procedere ad una sanatoria per legittimare lo stato attuale (qualora ciò sia possibile ai sensi dell’art. 34 o 36, D.P.R. n. 380/2001 – Testo Unico dell’Edilizia) e successivamente procedere con il progetto degli interventi agevolabili (prima del superbonus), oppure se rinunciare al beneficio.

 

A differenza dei costi professionali per gli accertamenti di conformità quelli per le sanatorie edilizie non tra quelli ammessi alla detrazione

studiofrancescopozzi dice:

Ecobonus 110%: come fare lo studio di fattibilità

Prima del progetto specifico degli interventi occorre effettuare tutta una serie di operazioni necessarie per verificarne la fattibilità e l’effettiva agevolazione al 110%.

Lo studio di fattibilità per gli interventi del super bonus del 110% DL 34/2020 convertito in legge n.77/2020

 

E' un contributo a tutti i tuoi  suggerimenti.

E’ necessario uno studio di fattibilità tecnica ed economica da sottoporre al condominio ,al committente che non sia condominio ,al  proprietario dell’edificio unifamiliare. Si tratta di un analisi complessa , occorre consultare in Comune autorizzazioni edilizie, planimetrie dell’edificio, fare sopralluoghi , misurazioni e rilievi , oltre ad uan diagnosi / analisi energetica preliminare per essere certi di accedere alla detrazione fiscale del 110% e del fatto che gli interventi rispettino i requisiti minimi  previsti dal decreto legge 63/2013. Deve risultare che gli interventi “ trainanti “, anche congiuntamente agli interventi “ trainati “, assicurino il miglioramento di  almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari  funzionalmente indipendenti che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, ovvero ,se ciò non sia possibile , il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare  mediante l’attestato di prestazione energetica ( A.P.E.) prima e dopo l’intervento , rilasciato da un tecnico abilitato con dichiarazione asseverata. Servono computi metrici estimativi degli interventi  da realizzare, seguendo le linee guida dell’Agenzia delle Entrate, la progettazione preliminare dei lavori sotto l’aspetto tecnico , finanziario e fiscale ,  per rispettare  i limiti di  spesa dei decreti attuativi del DL 34/2020.  Dalle prassi che stanno emergendo , lo studio viene commissionato a  tecnici specializzati, presso  studi riuniti di progettazione , che si propongono  per seguire ogni fase dei successivi lavori , la scelta delle imprese  ed a chi  cedere il credito. Occorre chiarire , nell’affidamento dell’incarico , se lo studio di fattibilità abbia comunque  un costo a carico del committente condominio o proprietario dell’edificio unifamiliare ,indipendentemente  dal risultato di fattibilità o meno dell’intervento, costo  che in genere corrisponde ad una certa somma  per ogni unità immobiliare. Diversi General contractor,  offrono gratuitamente  tale studio al committente ( facendolo rientrare  nelle spese del 110% )  a condizione che , se risulta fattibile l’intervento, il committente sarà poi vincolato a stipulare  con loro il contratto di appalto dei lavori,  a pena di dover loro pagare, se rinuncia , un importo ( che va predeterminato ) per tale studio di fattibilità.

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Nicola L. dice:

Lo studio di fattibilità per gli interventi del super bonus del 110% DL 34/2020 convertito in legge n.77/2020

 

E' un contributo a tutti i tuoi  suggerimenti.

E’ necessario uno studio di fattibilità tecnica ed economica da sottoporre al condominio ,al committente che non sia condominio ,al  proprietario dell’edificio unifamiliare. Si tratta di un analisi complessa , occorre consultare in Comune autorizzazioni edilizie, planimetrie dell’edificio, fare sopralluoghi , misurazioni e rilievi , oltre ad uan diagnosi / analisi energetica preliminare per essere certi di accedere alla detrazione fiscale del 110% e del fatto che gli interventi rispettino i requisiti minimi  previsti dal decreto legge 63/2013. Deve risultare che gli interventi “ trainanti “, anche congiuntamente agli interventi “ trainati “, assicurino il miglioramento di  almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari  funzionalmente indipendenti che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, ovvero ,se ciò non sia possibile , il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare  mediante l’attestato di prestazione energetica ( A.P.E.) prima e dopo l’intervento , rilasciato da un tecnico abilitato con dichiarazione asseverata. Servono computi metrici estimativi degli interventi  da realizzare, seguendo le linee guida dell’Agenzia delle Entrate, la progettazione preliminare dei lavori sotto l’aspetto tecnico , finanziario e fiscale ,  per rispettare  i limiti di  spesa dei decreti attuativi del DL 34/2020.  Dalle prassi che stanno emergendo , lo studio viene commissionato a  tecnici specializzati, presso  studi riuniti di progettazione , che si propongono  per seguire ogni fase dei successivi lavori , la scelta delle imprese  ed a chi  cedere il credito. Occorre chiarire , nell’affidamento dell’incarico , se lo studio di fattibilità abbia comunque  un costo a carico del committente condominio o proprietario dell’edificio unifamiliare ,indipendentemente  dal risultato di fattibilità o meno dell’intervento, costo  che in genere corrisponde ad una certa somma  per ogni unità immobiliare. Diversi General contractor,  offrono gratuitamente  tale studio al committente ( facendolo rientrare  nelle spese del 110% )  a condizione che , se risulta fattibile l’intervento, il committente sarà poi vincolato a stipulare  con loro il contratto di appalto dei lavori,  a pena di dover loro pagare, se rinuncia , un importo ( che va predeterminato ) per tale studio di fattibilità.

sono solo al punto1.3...mancano ancora i punti da 1.4 a 1.8...pian pianino ci arrivo

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1.4 Stato legittimo di un condominio (modifiche del decreto agosto) - gia ricompreso nel punto 1.3

1.5 - Esistenza dell’impianto di riscaldamento

Come più volte chiarito dall’Enea e dalle Entrate, per accedere alla detrazione del 110% per gli interventi ecobonus, è necessario che l’unità immobiliare sia dotato di un impianto termico.

Al riguardo ricordo che, secondo le nuove regole (v. Dlgs 48/2020): per impianto termico deve intendersi l’impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione.

Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate.

Non è più prevista la potenza minima di 5kW.

Verificare che l’impianto esistente soddisfi i requisiti previsti dalla definizione sopra riportata.

Al riguardo effettuare un rilievo fotografico per dimostrare la presenza dell’impianto, con annessa relazione e/o reperire l’eventuale documentazione che attesti la presenza dell’impianto di riscaldamento (libretto dell’impianto).

1.6 Definizione degli interventi agevolabili

L’art. 119 riporta gli interventi che possono accedere alla detrazione del 110%. Prima di procedere con il progetto è bene ricordare che il meccanismo incentivante del Superbonus prevede l’agevolazione del 110% per interventi cosiddetti “trainanti” e “trainati”. Esiste una vera e propria gerarchia da rispettare che consente di accedere alla detrazione del 110% per gli interventi “trainati” solo se associati ad almeno uno dei “trainanti”.

Gerarchia interventi Superbonus

In questa fase devi definire gli interventi agevolabili tra quelli previsti dal DL Rilancio. Innanzitutto si deve includere almeno un intervento trainante sulle parti comuni e poi verificare che siano applicabili anche gli interventi trainati sulle singole unità immobiliari. Gli interventi scelti (trainanti e trainati) devono assicurare il salto delle 2 classi energetiche.
Gli interventi trainanti, per edifici condominiali, sono quelli definiti dal comma 1 dell’articolo 119 del DL 34/2020, e dall’Allegato B, Tabella 1 del DM MiSE 6 agosto 2020 e sono:

  • interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo
  • interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione.

Gli interventi trainati (ecobonus) sono agevolati al 110% dal comma 2 dell’articolo 119 del DL 34/2020 e sono quelli riportati all’articolo 14 del DL n. 63 del 2013, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 90 del 2013:

  • intervento di riqualificazione energetica su edificio esistente
  • intervento su involucro di edificio esistente (tranne l’acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi)
  • intervento di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi
  • intervento di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione ≥ classe A
  • intervento di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione ≥ classe A+ sistemi di termoregolazione o con generatori ibridi o con pompe di calore; intervento di sostituzione di scaldacqua
  • intervento di installazione di pannelli solari/collettori solari
  • acquisto e posa in opera di schermature solari
  • acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale a biomasse combustibili
  • acquisto e posa in opera di sistemi di microcogenerazione in sostituzione di impianti esistenti
  • acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per controllo da remoto (building automation).
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studiofrancescopozzi dice:

sono solo al punto1.3...mancano ancora i punti da 1.4 a 1.8...pian pianino ci arrivo

Grazie francescopozzi: Repetita Juvant; Le cose ripetute (per i vecchietti come me) giovano sopratutto ai meno giovani.👍😊

  • Haha 1
Nicola L. dice:

Grazie francescopozzi: Repetita Juvant; Le cose ripetute (per i vecchietti come me) giovano sopratutto ai meno giovani.👍😊

ma dai...mica sei vecchio...ahahahahahahahaahahha

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1.7 Verifica requisiti ecobonus 110%

Al comma 3, art.119 DL 34/2020 è specificato che ai fini dell’accesso alla detrazione, gli interventi di miglioramento energetico devono rispettare i requisiti previsti dal  decreto requisiti ecobonus (DM MiSE 6 agosto 2020), che all’Allegato A definisce tali requisiti per ciascun intervento.

Occorre pertanto assicurarsi che gli interventi di progetto possano rispettare quanto riportato nell’Allegato A; ad esempio, in caso di isolamento termico occorre verificare che:

  • l’intervento interessi le superfici opache verticali, orizzontali e inclinate dell’involucro degli edifici con un’incidenza superiore al 25 % della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo
  • i materiali isolanti utilizzati rispettino i criteri ambientali minimi (CAM) di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017
  • ci sia il passaggio di 2 classi energetiche, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico e all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo
  • ci sia una riduzione della trasmittanza termica U degli elementi opachi costituenti l’involucro edilizio, purché detta trasmittanza non sia inferiore ai pertinenti valori di cui all’allegato E del Decreto del MiSE (Decreto requisiti ecobonus).

1.8 Verifica salto classi energetiche

Al comma 3, art.119 DL 34/2020 è specificato che ai fini dell’accesso alla detrazione, gli interventi di miglioramento energetico (comma 1 e 2, art.119 DL 34/2020) devono assicurare, anche congiuntamente agli interventi di cui ai commi 5 e 6 (fotovoltaico e sistemi di accumulo), il miglioramento di almeno 2 classi energetiche dell’edificio, oppure il conseguimento della classe energetica più alta (da A3 a A4), da dimostrare mediante APE ante e post intervento, rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

Per asseverare l’avvenuto passaggio delle 2 classi energetiche per un edificio condominiale non occorre un APE per ogni singola unità immobiliare del condominio ma un unico APE relativo all’edifico nella sua interezza. Questo attestato viene denominato APE convenzionale ed è rilasciato dal tecnico abilitato (progettista o direttore dei lavori) sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, solo ai fini dell’asseverazione.
Per la redazione dell’APE convenzionale, ciascun indice di prestazione energetica dell’intero edificio è determinato calcolando la somma dei prodotti dei corrispondenti indici delle singole unità immobiliari per la loro superficie utile e dividendo il risultato per la superficie utile complessiva dell’intero edificio (Ep = (∑ Ep,i * Su,i)/ Su tot).

E CON QUESTO ULTIMO PUNTO HO FINITO LA DISAMINA SULLO STUDIO DI FATTIBILITA'

  • Grazie 3
studiofrancescopozzi dice:

al fatto di non beneficiare del Superbonus su un numero superiore alle 2 unità immobiliari

Buonasera,

innanzitutto complimenti per la chiarezza.

Ho solo un dubbio sulla parte citata: come va conteggiato il limite delle 2 u.i.?

- comproprietario (es. casa singola) deduco "valga comunque uno";

- cappotto e copertura condominiale conta ugualmente "uno"?

- un uso non residenziale o promiscuo come va conteggiato?

Grazie mille.

Alberto

  • Mi piace 1

Le due u.i. sono unità accatastate singolarmente, comprese le pertinenze; le parti comuni condomìniali non rientrano nel conteggio delle u.i.

Pertanto, con il tuo esempio il proprietario (o comproprietario) della casa singola, puo' fruire del superbonus su una sola altra unità abitativa (esclusi A/1-A/8) e su un numero illimitato di parti comuni condominiali.

Mi risulta che gli immobili oggetto di intervento siano quelli appartenenti alla categoria A +  quelli collabenti. (F2)

  • Grazie 1
AlbertoBS dice:

Buonasera,

innanzitutto complimenti per la chiarezza.

Ho solo un dubbio sulla parte citata: come va conteggiato il limite delle 2 u.i.?

- comproprietario (es. casa singola) deduco "valga comunque uno";

- cappotto e copertura condominiale conta ugualmente "uno"?

- un uso non residenziale o promiscuo come va conteggiato?

Grazie mille.

Alberto

Come indicato dal comma 10, art. 119 del D.L. 34/2020, le persone fisiche possono usufruire del Superbonus per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

In altri termini, le persone fisiche possono intervenire direttamente su un massimo di due unità immobiliari, ma in aggiunta potranno usufruire del Superbonus senza limitazioni, in tutti i casi in cui a intervenire sia invece il condominio.

 

Danielabi dice:

Le due u.i. sono unità accatastate singolarmente, comprese le pertinenze; le parti comuni condomìniali non rientrano nel conteggio delle u.i.

Pertanto, con il tuo esempio il proprietario (o comproprietario) della casa singola, puo' fruire del superbonus su una sola altra unità abitativa (esclusi A/1-A/8) e su un numero illimitato di parti comuni condominiali.

Mi risulta che gli immobili oggetto di intervento siano quelli appartenenti alla categoria A +  quelli collabenti. (F2)

In riferimento al c.d. “Ecobonus”, l’Agenzia entrate ha diverse volte chiarito che tale agevolazione spetta in relazione alle spese sostenute per interventi realizzati su edifici “preesistenti”, tra i quali possono annoverarsi anche le unità di categoria F/2 - “Unità collabenti”.

Infatti - pur trattandosi di categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito - ciò non esclude che un fabbricato collabente possa essere considerato come edificio esistente, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente.

A tali fini, deve tuttavia essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal D. Leg.vo 192/2005, e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica.

In riferimento al Superbonus, il comma 1 del menzionato art. 119 del D.L. 34/2020 richiama espressamente l’art. 14 del D.L. 63/2013, che a sua volta disciplina le agevolazioni dell’Ecobonus, determinandone l’estensione, ove compatibili, anche alle nuove fattispecie.

Ne consegue, come specificato dall’Interpello Agenzia entrate 09/09/2020, n. 326, che i princìpi sopra enunciati si possono applicare anche al Superbonus.

In linea teorica, la dimostrazione della preesistenza di un impianto termico non è richiesta da alcuna normativa, né si prevede in tal senso alcuna indicazione nei documenti da presentare e conservare per usufruire del bonus. È tuttavia buona norma predisporre una documentazione a comprova, che potrà essere fornita con qualsiasi mezzo di prova, come ad esempio documentazione fotografica, allacci ad utenze, documentazione progettuale afferente interventi pregressi, ecc.

Viceversa, la risposta è negativa per le unità di categoria F/3 - “Unità in corso di costruzione”. Le agevolazioni riguardano interventi da effettuarsi su edifici “esistenti”, ove come tali si intendono quelli censiti al catasto, dunque nel caso di edifici di nuova costruzione a seguito della presentazione della dichiarazione di fine lavori ed eventualmente dalla modifica della categoria catastale provvisoria F/3 riservata ai fabbricati in costruzione. Altri aspetti tramite i quali può essere fornita la prova dell’esistenza dell’edificio sono il pagamento dell’IMU, l’esistenza di allacci per utenze, l’aver trasferito la propria residenza anagrafica.

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Modificato da studiofrancescopozzi
  • Grazie 1
marinellachelli dice:

Gentilmente, può indicare una stima di massima dei costi, per singola verifica? (per esempio, per un edificio formato da 40 unità immobiliari, per gli step da 1.1 a 1.8)

le rispondo in privato

Buongiorno, nel caso all'interno del condominio ci siano condomini con importanti morosità, lo studio di fattibilità andrà ad indagare tali situazioni economiche? si rischia che non venga accettata la pratica per la cessione del credito e quindi per l'ecobonus 110%?

DanieleNap dice:

Buongiorno, nel caso all'interno del condominio ci siano condomini con importanti morosità, lo studio di fattibilità andrà ad indagare tali situazioni economiche? si rischia che non venga accettata la pratica per la cessione del credito e quindi per l'ecobonus 110%?

Le morosità non dovrebbero inficiare la pratica.

DanieleNap dice:

Buongiorno, nel caso all'interno del condominio ci siano condomini con importanti morosità, lo studio di fattibilità andrà ad indagare tali situazioni economiche? si rischia che non venga accettata la pratica per la cessione del credito e quindi per l'ecobonus 110%?

Nulla è previsto al riguardo nella normativa....d'altronde sono rapporti specifici tra il Condominio e il singolo Condomino che nulla hanno a che fare con AdE

Buongiorno. la mia famiglia ha una villetta. sono due appartamenti, distinti catastalmente, con relative pertinenze (garages). un appartamento e un garage sono di proprieta di mia madre al 100%. L'altro appartamento e garages è in comproprietà tra mia madre, io e i miei fratelli (app. ereditato da mio padre).

 

Alcuni mi dicono che questo è causa di esclusione dal superbonus, in quanto mia madre è presente in tutti e due gli immobili. mi confermate cio? grazie

rg1 dice:

Buongiorno. la mia famiglia ha una villetta. sono due appartamenti, distinti catastalmente, con relative pertinenze (garages). un appartamento e un garage sono di proprieta di mia madre al 100%. L'altro appartamento e garages è in comproprietà tra mia madre, io e i miei fratelli (app. ereditato da mio padre).

 

Alcuni mi dicono che questo è causa di esclusione dal superbonus, in quanto mia madre è presente in tutti e due gli immobili. mi confermate cio? grazie

In effetti è un problema controverso, perchè tale suddivisione è ritenuta da alcuni una comunione, ma non condominiale.

Meglio consultare un avvocato condominialista per togliersi i dubbi.

Buongiorno.

Non riesco a capire come vanno suddivise le spese tra i condòmini per lo studio di fattibilità. Se in millesimi di proprietà o in parti uguali.

Modificato da frac47
frac47 dice:

Buongiorno.

Non riesco a capire come vanno suddivise le spese tra i condòmini per lo studio di fattibilità. Se in millesimi di proprietà o in parti uguali.

Se nel preventivo prodotto dalla ditta che effettuerà il lavoro è indicato un valore ad appartamento, si attribuisce tale valore; se il preventivo è fatto "a corpo" si suddivide per millesimi.

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