Superbonus 110 General contractor o appaltatore

[piera]

Buongiorno,

chiedo se a livello di responsabilità dei singoli condomini sui lavori del Superbonus,

abbiamo maggiori garanzie (che il Fisco non richieda indietro l'agevolazione in caso di problemi/difformità)

con un General Contractor rispetto ad appaltare direttamente ad una impresa edile.

Questo è quanto è venuto fuori in un incontro con amministratore e avvocato da noi incaricato,

per la verifica del contratto con una impresa, con la quale siamo ancora in ballo da qualche anno

e che aveva dichiarato che era general contractor salvo poi stipulare un contratto, dove dichiara essere general contractor ma che

l'avvocato dice essere un normale contratto di appalto e dove è inserito che i condomini sono responsabili direttamente con il fisco (faceva lo sconto in fattura).

Grazie per i pareri.

Piera

 

 

 

[Danielabi]

i condòmini rispondono sempre e comunque al fisco, non ha alcuna rilevanza l'organizzazione dell'appaltatore.

Il general contractor è una figura presente nei contratti di appalto con la pubblica amministrazione; ora "va di moda" utilizzare lo stesso termine per l'impresa che si prende l'onere di organizzare l'intera gestione dell'intervento. Di fatto si tratta di "comuni" appaltatori.

L'agevolazione (detrazione o sconto o cessione del credito) è del contribuente che paga meno imposte (nel caso della detrazione), oppure si autofinanza (utilizzando l'importo della detrazione come sconto o cessione).

Di fatto chi ha goduto del vantaggio nei confronti del fisco è il condòmino che, pertanto, risponderà sempre nei confronti del fisco.

 

[biker57]

Danielabi dice:

Di fatto chi ha goduto del vantaggio nei confronti del fisco è il condòmino che, pertanto, risponderà sempre nei confronti del fisco.

 

Questa è la dura verità che tante volte non viene detta o fatta capire in altro modo, ma che deve essere un punto fermo. Il solo modo di tutelarsi che ha un committente è tenere ben distinte le figure di doppio controllore e controllato. Il doppio controllore, rappresentato dal tecnico edile (incluse le funzioni di progettista, direttore lavori, asseveratore) e commercialista che appone il visto devono essere di piena fiducia del committente e non avere nulla a che fare con il controllore rappresentato dall'impresa che esegue il lavoro. E sempre stare alla larga da chi ci dice "non ti preoccupare tanto è tutto gratis" il rischio è tutto nostro che siamo i committenti.

[piera]

Grazie, anche io ero convinta di questa cosa ma sia l'amministratore che l'avvocato

hanno convinto tutti per la scelta del general contractor proprio per il discorso di responsabilità

nei confronti del fisco.

Purtroppo far capire agli altri condomini sarà difficile.😞

[biker57]

Come ha scritto Daniela, vera super esperta, il sito dell'AdE è molto chiaro:

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/i-controlli-agenzia

[piera]

Riparlando con l'amministratore a proposito della responsabilità, mi ha detto che la differenza sta nel fatto che i general contractor stipulano una assicurazione a tutela dei condomini, per la durata della possibile verifica dell'AdE (quindi per 8 anni). Mi domando se la stessa cosa non possa essere eventualmente fatta da una impresa, tanto più che i costi di questa assicurazione sono sicuramente a carico dei condòmini e non certo di general o impresa.

Ma poi sarà veramente così? in caso di verifiche l'assicurazione risponde in toto a tutte le pretese (restituzione detrazione con tutte le 'aggiunte') dell'AdE? sono sempre più perplessa...

 

 

[Danielabi]

Tutti e sottlineo tutti i tecnici asseveratori (e solo loro) hanno l'obbligo di stipulare una apposita assicurazione che risarcisca dei danni eventualmente recati ai condòmini nel caso l'asseverazione risulti non corretta e quindi AdE recuperi la detrazione.

I general contractor altro non sono che imprese che si occupano di organizzare l'intero intervento, fruendo di subappaltatori ed eventualmente professionisti; ma non hanno obblighi di stipula di assicurazioni specifiche (devono ovviamente avere quella d'impresa che soccorre in caso di lavori non conformi, come per qualsiasi altro intervento).

Non mi risulta che esistano sul mercato polizze a "tutela" dei contribuenti in caso di accertamento; esiste, senz'altro, quella di responsabilità civile "da superbonus" per i tecnici asseveratori, come detto.

[piera]

Grazie Daniela, purtroppo non capisco perché sia l'amministratore che l'avvocato (che abbiamo messo a supporto dell'amministratore e quindi in teoria super partes), hanno tranquillizzato ed insistito per il general contractor proprio per questa garanzia.

Chiederò ulteriori spiegazioni in merito sulla base di quanto hai spiegato.

Auguri di buone feste.

[Danielabi]

Grazie e buone feste a te.

[archspf]

Danielabi dice:

Tutti e sottlineo tutti i tecnici asseveratori (e solo loro) hanno l'obbligo di stipulare una apposita assicurazione che risarcisca dei danni eventualmente recati ai condòmini nel caso l'asseverazione risulti non corretta e quindi AdE recuperi la detrazione.

I general contractor altro non sono che imprese che si occupano di organizzare l'intero intervento, fruendo di subappaltatori ed eventualmente professionisti; ma non hanno obblighi di stipula di assicurazioni specifiche (devono ovviamente avere quella d'impresa che soccorre in caso di lavori non conformi, come per qualsiasi altro intervento).

Non mi risulta che esistano sul mercato polizze a "tutela" dei contribuenti in caso di accertamento; esiste, senz'altro, quella di responsabilità civile "da superbonus" per i tecnici asseveratori, come detto.

Aggiungo che l'assicurazione professionale non compre affatto da quest'evenienza, ovvero dal dolo o negligenza nei confronti dei committenti (e dello stato) e dunque il risarcimento del danno, bensì solo dei rischi connessi ad azioni involontariamente cagionate nello svolgimento dell’attività di asseverazione. Ragion per cui è francamente inutile pensare che ci sia un'assicurazione che garantisca il committente in caso di recupero dell'agevolazione.

L'unica vera tutela è affidarsi a tecnici ed imprese con una forte integrità morale e professionale e soprattutto, autonome gli uni rispetto alle altre.

Modificato 23 Dicembre, 2021 da archspf

[piera]

Grazie Architetto,

questa informazione è preziosa perché nessuno ha evidenziato questo aspetto.

E' un po' come per il 110..."tanto non pagate nulla"...e poi non è così...francamente non

capisco perché professionisti pagati per tutelarci (nel nostro caso amministratore e avvocato),

diano informazioni, non voglio dire fuorvianti, ma diciamo..incomplete, tralasciando i veri e seri pericoli.

Purtroppo sono l'unica di 28 condomini che cerca di capire e solleva tutti questi dubbi e perplessità su quanto affermato dai 'professionisti' mentre gli altri 'bevono' come oro colato quanto gli viene propinato (ormai

mi sto inimicando tutti!!).

Buon Anno Nuovo

 

[Danielabi]

piera dice:

Buon Anno Nuovo

Non demordere, sempre meglio una coscienza "pulita" che amici che tali non sono 🙂

 

Buon Anno a te, grazie.

[Stella*Marina]

Riprendo questo quesito anche per adattarlo al caso personale.

specifico che, ad integrazione di quanto detto da @archspf, la polizza obbligatoria per i tecnici asseveratori è prevista si un importo minimo di 500000€ per edificio da asseverare e sono pronta a scommettere che nessun tecnico o quasi ne stipulerà una per un'importo superiore, comunque siamo lontani dall'importo del superbonus già per un edificio con un numero di appartamenti di medio-piccolo.

1) nel mio caso ci viene chiesto, come da OdG dell'assemblea, di conferire mandato ad uno studio composto da soli tecnici come General Contractor (si occupano di sola consulenza, non sono un'impresa in grado di eseguire i lavori previsti di nessun tipo, nato anche recentemente), proponendoci uno sconto in fattura del 100% e cessione del credito in favore loro e dei tecnici/imprese da loro nominate.

Chiamiamolo studio "Vattelapesca".

Da contratto di Vattelapesca, vengono specificate diverse cose:

-che si occupano specificatamente di consulenza tecnica in materia di agevolazioni fiscali e di cessione del credito

-che potranno avvalersi di tecnici esterni e imprese, sia per le asseverazioni che per la progettazione e realizzazione delle opere, sempre a loro insindacabile giudizio

Il fatto che la scelta degli asseveratori avvenga senza che noi possiamo intervenire non mi sembra una cosa ottima per noi, poi non ci sarebbe un conflitto di interessi?

Per quanto ripetuto dall'AdE, le parcelle di alcune consulenze, come quella del General Contractor, non essendo una prestazione strettamente connessa all'esecuzione dei lavori non è detraibile al 110% con il resto delle spese, è quindi da pagare interamente a parte, mi chiedo è possibile fare una cosa del genere, affidare l'incarico ad un G.C. e ottenere lo sconto in fattura?

2) si chiede di approvare la nomina dell'amm. di condominio come "responsabile dei lavori R.U.P. ai sensi dell'articolo 89 comma 1 lettera c) del D.Lgs. 81/2008", dove nello stesso documento, assieme alla percentuale del 2%, sono già specificati come delegati allo stesso amministratore, gli stessi 2 tecnici dello studio Vattelapesca.

di nuovo, non è conflitto di interessi?

[Danielabi]

Stella*Marina dice:

Il fatto che la scelta degli asseveratori avvenga senza che noi possiamo intervenire non mi sembra una cosa ottima per noi, poi non ci sarebbe un conflitto di interessi?

Sono d'accordo, personalmente non amo e non voglio sentir parlare per i miei condomìni di GC, ma è anche vero che, come per tutte le cose, dipende: ci sono imprese serie che lavorano seriamente da tempo....il piu' è trovarle.

 

Stella*Marina dice:

è possibile fare una cosa del genere, affidare l'incarico ad un G.C. e ottenere lo sconto in fattura

Si, non è detraibile il corrispettivo per il coordinamento di tutti i coinvolti, ma senz'altro si trova il modo di spalmarlo nei corrispettivi per le attività specifiche.

 

Stella*Marina dice:

si chiede di approvare la nomina dell'amm. di condominio come "responsabile dei lavori R.U.P.

il RUP esiste solo per i lavori pubblici, per quelli privati è il Responsabile Lavori. In effetti è l'unico modo per detrarre i costi dell'amministratore. Non ho capito il resto della frase.

 

 

[Stella*Marina]

in effetti dice nell'intestazione dell'OdG della riunione "responsabile dei lavori", ma nel contratto che dovremmo approvare, cita quello che ho riportato, in effetti il dubbio che non si trattasse della stessa cosa mi era sorto e quindi se fosse così (RUP) non sarebbe neppure psossibile associarlo alle detrazioni del superbonus?

 

Per la tua domanda, in altre parole, nel contratto di nomina del RUP, vengono già indicate delle deleghe del RUP/amministratore, in favore di quei due professionisti dello studio Vattelapesca di General contractor. Penso che la nomina a questo punto sia (a messo che sia possibile poi detrarla al 110% per via del RUP) solo di facciata, viste le responsabilità penali in gioco, l'amministratore figurerebbe soltanto, delegando di fatto h24, quei due della Vattelapesca.

Modificato 25 Gennaio, 2022 da Stella*Marina

[Danielabi]

Stella*Marina dice:

fosse così (RUP) non sarebbe neppure psossibile associarlo alle detrazioni del superbonus?

Potete detrarre lo stesso, si tratta di utilizzare un termine non del tutto appropriato, ma la funzione è la stessa.

 

Stella*Marina dice:

Per la tua domanda, in altre parole, nel contratto di nomina del RUP, vengono già indicate delle deleghe del RUP/amministratore, in favore di quei due professionisti dello studio Vattelapesca di General contractor. Penso che la nomina a questo punto sia (a messo che sia possibile poi detrarla al 110% per via del RUP) solo di facciata, viste le responsabilità penali in gioco, l'amministratore figurerebbe soltanto, delegando di fatto h24, quei due della Vattelapesca.

L'amministratore di condomìnio, di fatto, ogni volta che c'è un intervento sull'immobile è il responsabile dei lavori, pero' AdE vuole che ci sia una nomina specifica per poter detrarre il compenso per questa mansione.

Presumo che gli altri professionisti debbano svolgere il ruolo di Direttore Lavori e Responsabile della Sicurezza, che sono figure diverse da quella del Responsabile dei Lavori.

[Stella*Marina]

Danielabi dice:

Potete detrarre lo stesso, si tratta di utilizzare un termine non del tutto appropriato, ma la funzione è la stessa.

 

L'amministratore di condomìnio, di fatto, ogni volta che c'è un intervento sull'immobile è il responsabile dei lavori, pero' AdE vuole che ci sia una nomina specifica per poter detrarre il compenso per questa mansione.

Presumo che gli altri professionisti debbano svolgere il ruolo di Direttore Lavori e Responsabile della Sicurezza, che sono figure diverse da quella del Responsabile dei Lavori.

sì come dici, i due professionisti vengono delegati sia per svolgere il ruolo di Direttore Lavori e Responsabile della Sicurezza sia nelle fasi di progettazione e scelta dell'impresa. Resto comunque perplessa sulla dicitura RUP, sarà anche molto simile ma perché scrivere così, non è certamente un caso. Ci viene proposto lo sconto in fattura del 100% per la parcella del RUP/Amministratore, ma appunto se la figura corretta è il responsabile dei lavori e l'AdE rigetta la detrazione, il 2% lo dobbiamo poi restituire.

[Danielabi]

Stella*Marina dice:

se la figura corretta è il responsabile dei lavori

AdE non rigetta certamente per una dicitura non pertinente, in ogni caso si risolve facilmente facendo cambiare la denominazione del ruolo in contratto.

[Giovanni1943]

Buon giorno. Mi inserisco in questa discussione.Nel condominio in cui mia moglie ha un appartamento hanno deciso di fare i lavori col 110%. Lavori che dovrebbero iniziare a fine settembre e terminare  entro il 31 dicembre.(18 appartamenti) Dato che è tutto "GRATIS" tutti i condomini hanno detto si( tranne me ed un altro)in quanto non ci fidiamo dato i tempi troppo stretti. Inoltre l'appaltatore ci ha chiesto un anticipo del 10% in quanto  dicono che chi compererà il credito pagherà al massimo il 90% dell'importo. Inoltre ,l'emolumento dell'amministratore 3% su una cifra che ancora non si sa non rientra nel bonus.

I.L'amministratore ci ha inviato una richiesta di versamento,da effettuare prima di inizio lavori che comprendono sia il totale dei lavori trainanti e trainati(parliamo di € 1.800.000 circa) In questa cifra sono compresi il valore dei lavori trainanti e trainati (come se tutti facessero tutti i lavori nella propria abitazione (cappotto e rifacimento tetto-trainanti) e ;sostituzione caldaia,fotovoltaico,batterie di accumulo,ricariche elettriche per auto,tende da sole ecc.ecc lavori trainati che ognuno potrebbe  decidere se farli o meno nella propria abitazione.

Io non ho ancora pagato nulla in quanto ho chiesto all'aministratore quali sono gli importi dei lavori trainanti divisi da quelli trainati in modo di decidere che cosa farò nel mio appartamento.RISPOSTA : NON LO SO.lo sapremo a fine lavori. Risposta che non mi piace.

Inoltre l'amministratore non mi ha saputo dire se il mandato per lo sconto in fattura (riguardante i lavori trainanti) Lo deve firmare l'amministratore o mia moglie/condomino. Qualche commento.Grazie 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Modificato 31 Agosto da Giovanni1943

[Danielabi]

Che non si sappia l'ammontare dei trainanti diviso da quello dei trainati, non piace neppure a me (che non sono nessuno....), soprattutto non dovrebbe piacere ai condòmini (tantomeno all'amministratore)

E' indispensabile avere la contabilità chiara sin dall'inizio: si tratta di avere l'importo di cui il singolo condòminio risponderà ad AdE. Anche se è tutto scontato, puo' essere che in un eventuale controllo AdE abbia da riprendere alcuni costi (non necessariamente tutto) ed è indispensabile sapere da subito di "quale morte si potrà eventualmente morire". E' possibile che si chiuda tutto senza conseguenze, ma non è affatto corretto mettere i contribuenti in una posizione potenzialmente catastrofica senza che ne sappiano nulla (o troppo poco)

Purtroppo I GC tendono a fare cio' che credono e non vogliono intromissioni, ma non va affatto bene

Anche se è vero che i costi effettivi si conosceranno a consuntivo, è necessario avere un preventivo, anche perchè è necessario, per legge, raccogliere i fondi, anche in caso di "nulla da pagare" (quantomeno il primo sal)

E' "normale" che il GC chieda gli oneri di attualizzazione (il 10%), perchè in effetti le banche ancora disposte ad acquisire crediti non acquistano piu' il 100/102/105% come due anni fa e la differenza i GC la fanno pagare ai condomìni.

[Giovanni1943]

Grazie Daniela. Sempre chiara e precisa.  Mi sapresti rispondere anche all'ultima domanda. La cessione del credito per i lavori trainanti la deve fare l'amministratore o il singolo condomino. A me l'amministratore non ha saputo rispondere.Inoltre non sapendo i costi (assurdi) che metteranno in fattura,io dovrei fare la cessione del credito (anche se solo dei trainanti ) al buio

Modificato 31 Agosto da Giovanni1943

[Danielabi]

Ah, scusa, mi era sfuggita.

La comunicazione per i lavori su parti comuni è a carico dell'amministratore di condomìnio o del vistatore (il commercialista che appone il visto)

Solitamente la inviano i GC, a nome, ovviamente, dell'amministratore.

Per quanto riguarda i lavori trainati (nelle parti private) è il vistatore che deve inviare la comunicazione.

Pero', se esiste un solo contratto di appalto e il GC si prende la briga, solitamente si occupa di inviare anche la comunicazione per i trainati.

E' chiaro che dovete chiarire anche questo punto.

 

Per "mandato" presumo tu intenda l'autorizzazione ad intervenire nelle parti private, oppure l'autorizzazione data al GC ad inviare la comunicazione a nome vostro in relazione agli interventi sulle parti private: la deve firmare il beneficiario della detrazione/sconto (tua moglie o tu o entrambi)

[Giovanni1943]

Il fatto è che io non ho dato alcuna autorizzazione ne per i lavori trainanti e neppure per i trainati.

[Danielabi]

Giovanni1943 dice:

Il fatto è che io non ho dato alcuna autorizzazione ne per i lavori trainanti e neppure per i trainati.

Be', i trainanti sono stati approvati dall'assemblea e, salvo che tu non riesca a fermare i lavori tramite ingiunzione del Giudice, sei tenuto a pagare, senz'altro ti conviene dare l'assenso allo sconto in fattura. La comunicazione, poi, verrà fatta di chi di dovere.

Se non hai incaricato la ditta di intervenire nelle parti private, non devi sottoscrivere nulla.

Se ti hanno dato da sottoscrivere una dichiarazione generica, che comprende sia trainanti che trainati, puoi scrivere che non intendi effettuare alcun intervento nelle parti private (specifica quale sia l'appartamento e i proprietari) e che quindi firmi esclusivamente per i lavori trainanti, sulle parti comuni.

Sarebbe senz'altro meglio che proponessero due dichiarazioni di assenso, ma se non avete neppure la divisione dei costi.....

[Giovanni1943]

Danielabi dice:

 

Rieccomi. In seguito al mio rifiuto di firmare i documenti per lo sconto in fattura sia per i trainati che per i trainanti,l'amministratore ha convocato una assemblea straordinaria per decidere il da farsi . iLavori trainanti (cappotto ed isolamento tetto) sono stati valutati( € 300.000 + 250.000 circa) Io, prendendo le misure (che l'amministratore dichiara di non conoscere)da google maps e con 2 preventivi fatti fare da me in questi giorni,ho stabilito che  quell'intervento potrebbe avere un costo massimo di 120.000 €.Dovrei firmare una roba simile. Se il fisco dovesse chiedere la restituzione di quei soldi io dovrei rimborsare 6 volte il costo effettivo dell'opera. che  ne pensi ?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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