#1 Inviato 3 Dicembre, 2021 Buongiorno. Sono proprietario di un immobile il cui Condominio è interessato al Superbonus 110% con sconto in fattura e prevedo che prossimamente possa deliberare l’approvazione dei lavori. Tra non molto potrei giungere ad un atto di vendita dell’immobile che potrebbe essere successivo alla delibera finale dell’approvazione dei lavori. Ho già cercato di contattare per chiarimenti in merito l'Agenzia delle Entrate tramite la Web Mail ma il servizio risulta da tempo saturo di quesiti e quindi non disponibile. Anche il servizio telefonico non è disponibile anche per un appuntamento. Premesso che nell’atto di vendita, come accordo tra le parti, l’acquirente inserisca un suo impegno nel Superbonus accollandosi eventualmente anche i costi da sostenere (sia per le parti comuni che per le parti private), chi sarebbe, tra il venditore e l’acquirente, il titolare della pratica superbonus, debitamente riconosciuto dall’Agenzia delle Entrate e dall’ENEA, avendo così pienamente il titolo per la fruizione delle relative agevolazioni? Un voto contrario in assemblea per la designazione di un tecnico per accertare il conseguimento degli obiettivi per le attività finalizzate da finanziare tramite l'Ecobonus può in qualche modo precludere la fruizione delle detrazioni? Nel Superbonus 110% i costi per i lavori delle parti private (pareti del terrazzo interno, spallette delle finestre, spostamento dei tubi del gas, etc.) a chi compete economicamente? Di questi lavori privati è possibile fruire dello sconto in fattura? In caso di voto contrario (ma non determinante) nella delibera finale per l'approvazione dei lavori, avrei comunque diritto ad usufruire delle detrazioni sia per le parti comuni che le parti private? Gli eventuali lavori per la sostituzione delle soglie delle finestre (se non dispongono della sporgenza minima richiesta per l'installazione del "cappotto") a carico di chi saranno? Un saluto e un ringraziamento a chi vorrà rispondere.
#2 Inviato 3 Dicembre, 2021 Shark75 dice: Premesso che nell’atto di vendita, come accordo tra le parti, l’acquirente inserisca un suo impegno nel Superbonus accollandosi eventualmente anche i costi da sostenere (sia per le parti comuni che per le parti private), chi sarebbe, tra il venditore e l’acquirente, il titolare della pratica superbonus, debitamente riconosciuto dall’Agenzia delle Entrate e dall’ENEA, avendo così pienamente il titolo per la fruizione delle relative agevolazioni? Per usufruire dell'agevolazione fiscale bisogna: essere proprietari (o avere altro titolo reale/di godimento); aver sostenuto il costo. Viene equiparato al proprietario anche il promissario acquirente con preliminare firmato. Quindi: se il costo viene sostenuto dall'acquirente e al momento del pagamento della fattura è proprietario (o promissario acquirente), allora l'agevolazione è a nome dell'acquirente, sia come benefici che come responsabilità. Shark75 dice: Un voto contrario in assemblea per la designazione di un tecnico per accertare il conseguimento degli obiettivi per le attività finalizzate da finanziare tramite l'Ecobonus può in qualche modo precludere la fruizione delle detrazioni? No, a meno che naturalmente a seguito di questo voto contrario la delibera non passi e nessun tecnico venga nominato, il che comporterebbe l'impossibiità di fare i lavori e fruire dei relativi benefici fiscali. Shark75 dice: Nel Superbonus 110% i costi per i lavori delle parti private (pareti del terrazzo interno, spallette delle finestre, spostamento dei tubi del gas, etc.) a chi compete economicamente? Al proprietario. Attenzione perché le pareti del terrazzo solitamente sono condominiali. Le spallette delle finestre possono essere considerate condominiali (visto che partecipano al decoro architettonico dell'edificio) o private, a seconda delle situazioni. Shark75 dice: Di questi lavori privati è possibile fruire dello sconto in fattura? Sì, se la ditta è d'accordo. Shark75 dice: In caso di voto contrario (ma non determinante) nella delibera finale per l'approvazione dei lavori, avrei comunque diritto ad usufruire delle detrazioni sia per le parti comuni che le parti private? Sì. Shark75 dice: Gli eventuali lavori per la sostituzione delle soglie delle finestre (se non dispongono della sporgenza minima richiesta per l'installazione del "cappotto") a carico di chi saranno? Stesso discorso delle spallette: possono essere considerate condominiali perché partecipano al decoro architettonico, che è un bene comune. Spesso però sono anche considerate di pertinenza del singolo proprietario, come le finestre.
#3 Inviato 6 Dicembre, 2021 Buongiorno e un ringraziamento a condo77 per le precedenti risposte. Volevo comunque porre, in merito al Superbonus 110 e alla vendita dell’immobile, alcune domande e/o precisazioni: · Un preliminare di vendita di un immobile è un atto notarile con cui le parti si impegnano, pena la perdita economica da una o dall’altra parte della caparra, di acquistare e vendere l’immobile. Quindi malgrado non sia un evento certo, è comunque considerato, ai fini della fruizione delle agevolazioni fiscali, un requisito equiparato al proprietario dell’immobile. Ma se il promissario acquirente firma un preliminare registrato condizionato, per esempio alla concessione di un mutuo, anche in questo caso è comunque valida l’equiparazione? · Nel caso in cui l’acquirente ha già firmato un preliminare (anche condizionato), nel contesto del Condominio e di una riunione condominiale magari per l’approvazione dei lavori, è già riconosciuto come il proprietario dell’immobile (quindi senza necessità di alcuna delega)? · Un immobile oggetto della manutenzione straordinaria (Superbonus 110%) è sempre possibile venderlo in qualsiasi momento? · Nel preliminare e nel rogito finale, in riferimento alla manutenzione straordinaria del fabbricato, quale è la clausola o dicitura che dovrebbe essere inserita negli atti da parte dell’acquirente nel caso in cui: a) L’acquirente diviene proprietario (con tutti e due gli atti o con il solo preliminare) dopo la delibera finale per l’approvazione dei lavori e prima che vengano emesse le fatture (pratica ecobonus); b) L’acquirente diviene proprietario dopo la delibera finale e dopo l’emissione della fattura; · Per usufruire delle agevolazioni “bisogna aver sostenuto il costo”. Ma nel Superbonus 110% con sconto in fattura, se non sbaglio, dovrebbe essere emesse una fattura a costo zero. Come è possibile? · Nel terrazzo i costi relativi al montaggio e smontaggio delle tubature del gas con il relativo contatore e le parti elettriche da chi devono essere sostenute ed attraverso quali modalità? · Premesso che sono a conoscenza delle recenti sentenze (anche contrastanti) relative alle riduzioni dei piani di calpestio dei terrazzi (5-6 cm Sentenza di Milano), ma se queste riduzioni dovessero riguardare circa 25-30 cm come è possibile far fronte a tale situazione se ciò fosse reputato non accettabile solo da una minoranza dissenziente? Un ringraziamento anticipato a tutti coloro che interverranno.
#4 Inviato 6 Dicembre, 2021 Shark75 dice: Ma se il promissario acquirente firma un preliminare registrato condizionato, per esempio alla concessione di un mutuo, anche in questo caso è comunque valida l’equiparazione? Perchè il compromesso produca gli effetti necessari per le detrazioni, serve che: - il compromesso sia registrato prima dell'inizio lavori - il promissario acquirente sia immesso nel possesso dell'immobile - il promissario acquirente deve sostenere i costi dell'intervento. Pertanto, se manca il requisito dell'immissione nel possesso (in sostanza devi avere le chiavi e poter disporre dell'unità), come promissario non puoi godere delle detrazioni. Shark75 dice: Nel caso in cui l’acquirente ha già firmato un preliminare (anche condizionato), nel contesto del Condominio e di una riunione condominiale magari per l’approvazione dei lavori, è già riconosciuto come il proprietario dell’immobile (quindi senza necessità di alcuna delega)? No. Serve sempre il passaggio di proprietà vero e proprio, cioè il rogito. Shark75 dice: Un immobile oggetto della manutenzione straordinaria (Superbonus 110%) è sempre possibile venderlo in qualsiasi momento? Si. Shark75 dice: a) L’acquirente diviene proprietario (con tutti e due gli atti o con il solo preliminare) dopo la delibera finale per l’approvazione dei lavori e prima che vengano emesse le fatture (pratica ecobonus); Se l'assemblea non ha ancora approvato un preventivo e affidato l'incarico prima dell'atto di vendita, il venditore non ha alcun obbligo nei confronti del condomìnio, pertanto sarà tutto a carico dell'acquirente, che parteciperà all'assemblea che delibererà per l'affido dei lavori. Cio' che discrimina è l'approvazione del preventivo, non l'emissione delle fatture. Se la vendita avviene dopo l'approvazione definitiva dell'intervento, il venditore è tenuto a corrispondere gli importi decisi in assemblea; in questo caso, puo' passare l'intero onere a carico dell'acquirente, inserendo un patto nel rogito. Ovviamente, venditore e acquirente devono essere d'accordo. Shark75 dice: L’acquirente diviene proprietario dopo la delibera finale e dopo l’emissione della fattura; · Per usufruire delle agevolazioni “bisogna aver sostenuto il costo”. Ma nel Superbonus 110% con sconto in fattura, se non sbaglio, dovrebbe essere emesse una fattura a costo zero. Come è possibile? Non in tutti i casi i costi sono zero (anche se comunque bassi), in ogni caso il costo determinato con la valorizzazione del computo metrico è da suddividere per ogni condòmino, che puo' anche non cedere o scontare quanto a suo carico, ma portarlo in detrazione. Non necessariamente la fattura è a zero, potrebbe esserlo nel caso in cui l'impresa accetti di scontare il costo pattuito e tutti i condòmini optino per lo sconto (anzichè cessione o detrazione). Pero', lo sconto non è commerciale, ma una modalità di pagamento. Shark75 dice: Nel terrazzo i costi relativi al montaggio e smontaggio delle tubature del gas con il relativo contatore e le parti elettriche da chi devono essere sostenute ed attraverso quali modalità? I costi sono sempre di due tipi: privati o condomìniali. Se le tubazioni e gli altri sistemi, sono tue (servono solo a te) i costi saranno a tuo carico; se servono anche altri condòmini sono condominiali. Se devi provvedere tu, avvisi l'amministratore che intendi fare manutenzione al tuo impianto e poi intervieni con una ditta di tua fiducia. Se l'impianto è condominiale, devi chiedere all'amministratore che si deliberi per la manutenzione. Ma da quanto descrivi, presumo che l'impianto sia di tua proprietà. Shark75 dice: se queste riduzioni dovessero riguardare circa 25-30 cm come è possibile far fronte a tale situazione se ciò fosse reputato non accettabile solo da una minoranza dissenziente? Avvisi l'amministratore e il tecnico che non permetterai l'accesso al tuo balcone; poi meglio discutere della situazione con il tecnico per una soluzione alternativa.
#5 Inviato 6 Dicembre, 2021 Danielabi ha detto: "Se la vendita avviene dopo l'approvazione definitiva dell'intervento, il venditore è tenuto a corrispondere gli importi decisi in assemblea; in questo caso, puo' passare l'intero onere a carico dell'acquirente, inserendo un patto nel rogito. Ovviamente, venditore e acquirente devono essere d'accordo". Ma esiste un limite temporale massimo (spartiacque) per poter passare l'intero onere a carico dell'acquirente la pratica ecobonus con le relative detrazioni fiscali e le relative responsabilità (emissione della fattura, inoltro pratica ecobonus all'AdE e/o ENEA o altro)? In questo caso il patto inserito nel rogito può essere anche solo quello relativo al preliminare condizionato e registrato (promissario acquirente)? E soprattutto il patto inserito nell'atto notarile (preliminare o rogito), quale accordo tra le parti, è riconosciuto e accettato a tutti gli effetti dal Condominio in relazione all'obbligazione determinata con l'approvazione finale dei lavori? Un saluto a tutti e un ringraziamento per eventuali risposte.
