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markinson

Superbonus 110% e (possibile) alterazione del decoro architettonico dell'edificio: maggioranza o unanimità per eseguire i lavori?

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Cerco di venire subito al punto.

 

Superbonus 110%

Il comma 9-bis dell'articolo 119 del D.L. n. 34 del 19 maggio 2020 (convertito con modificazioni dalla L. n. 77 del 17 luglio 2020), nel caso di lavori (in senso lato) attinenti al superbonus 110%, prevede (testualmente) che:

"Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio."

 

Innovazioni e decoro architettonico

L'articolo 1120 "Innovazioni" del Codice Civile, al primo comma dispone:

"I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136 [Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.], possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni."

Altresì precisando, all'ultimo comma, che:

"Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino."

 

Leggendo questi articoli:

 

mi sembra di aver compreso che, in caso di modifica all'estetica dell'edificio, anche in ipotesi di interventi previsti dal superbonus 100%, si richieda l'unanimità dei consensi.

 

Ebbene, poiché il condominio in cui mi trovo, tranne per alcune porzioni delle facciate posteriori, è rivestito con "mattoncini a faccia vista", è richiesta secondo voi l'unanimità per eseguire i lavori del superbonus 110% che prevedono l'applicazione del cappotto indistintamente su tutte le facciate?

 

Grazie per ogni suggerimento!

 

ciao

ci sono varie scuole di pensiero sulle riduzioni delle maggioranze su delibere collegate al 110%.   Io propendo per l'obbligo comunque al rispetto delle normali maggioranze sulle delibere come nel tuo caso. 

Chiedo scusa se rilancio questa discussione, aggiungendo questo post, ma la questione nel mio condominio è tornata alla ribalda prepotentemente e, se possibile, desidererei avere qualche altra opinione in merito.

 

Grazie come sempre!

Direi che ci possono essere le seguenti casistiche:

  • l'assemblea ritiene non ci sia alterazione del decoro architettonico -> la delibera di approvazione dei lavori "superbonus" dev'essere presa dalla maggioranza dei presenti con almeno 1/3 dei millesimi complessivi
    • se uno o più condomini ritenessero che vi sia invece alterazione del decoro architettonico -> possono impugnare la delibera e sarà onere del giudice determinare se vi sia tale alterazione e quali provvedimenti prendere (ripristino, risarcimento, ecc.)
  • l'assemblea ritiene ci sia alterazione del decoro architettonico -> la delibera di approvazione dei lavori "superbonus" dev'essere presa all'unanimità (1000/1000)

Da un punto di vista tecnico/costruttivo, faccio presente che esistono finiture superficiali essenzialmente identiche ai mattoncini "faccia a vista"; ovviamente il costo è maggiore, ma il timore di alterare il decoro architettonico verrebbe superato.

  • Grazie 1
markinson dice:

Più preciso e puntuale di così non si poteva!

😉

Grazie!

grazie a te per l'apprezzamento 🙂

 

@condo77, perdonami se torno sulla questione, ma tengo in notevolissima considerazione sia i tuoi suggerimenti sia la tua preparazione.

 

Il punto controverso è che anche sull'alterazione o meno del decoro architettonico c'è chi sostiene che non vi sia (i favorevoli al superbonus) e gli altri, tra cui io, che invece vedono nella rimozione del mattoncino a faccia vista una modifica (alterazione) dell'armonia estetica del palazzo.

 

Come ne veniamo fuori?

 

Hai qualche riferimento normativo o sentenza da sottopormi?

 

Grazie di cuore e in anticipo!

markinson dice:

@condo77, perdonami se torno sulla questione, ma tengo in notevolissima considerazione sia i tuoi suggerimenti sia la tua preparazione.

 

Il punto controverso è che anche sull'alterazione o meno del decoro architettonico c'è chi sostiene che non vi sia (i favorevoli al superbonus) e gli altri, tra cui io, che invece vedono nella rimozione del mattoncino a faccia vista una modifica (alterazione) dell'armonia estetica del palazzo.

 

Come ne veniamo fuori?

 

Hai qualche riferimento normativo o sentenza da sottopormi?

 

Grazie di cuore e in anticipo!

Se si tolgono i mattoncini e si sostituiscono con l'intonaco è quasi certamente alterazione del decoro architettonico (dico quasi perché la parola ultima su cosa costituisca o non costituisca alterazione del decoro ce l'ha il giudice).

Se invece si replicano i mattoncini anche sulla finitura del cappotto (cosa tecnicamente possibile, naturalmente costa di più), allora il decoro architettonico è salvo.

Confermo che si dovrebbero togliere tutti i mattoncini e poi applicare il cappotto, in una soluzione che, come anche ho avuto modo di apprendere qui nel forum, non riprenda le linee stilistiche del "faccia vista".

Intendo dire che si opterebbe per un cappotto "standard", privo di qualsivoglia linea (prestampata) o sagomatura di sorta che possa richiamare l'idea del mattoncino.

 

L'eccezione che mi è stata mossa, circa l'unanimità, è che, per il brocardo lex specialis derogat generali, la specialità della norma sul superbonus (in termini di maggioranze) derogherebbe al disposto generale dell'articolo 1120 ultimo comma, per cui: "Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico [come l'insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell'edificio condominiale, idonee a conferire al fabbricato una propria identità; fonte brocardi.it] o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino."

 

Questo comma tuttavia parrebbe imperativo e non derogabile, come formulato ("sono vietate"), salvo accordo appunto da raggiungersi all'unanimità.

 

Queste le mie impressioni.

markinson dice:

la specialità della norma sul superbonus (in termini di maggioranze) derogherebbe al disposto generale dell'articolo 1120 ultimo comma

Propendo anch'io per tale indicazione, ma sino a che un giudice non si pronuncerà, resterà un' ipotesi.

  • Grazie 1
markinson dice:

Confermo che si dovrebbero togliere tutti i mattoncini e poi applicare il cappotto, in una soluzione che, come anche ho avuto modo di apprendere qui nel forum, non riprenda le linee stilistiche del "faccia vista".

Intendo dire che si opterebbe per un cappotto "standard", privo di qualsivoglia linea (prestampata) o sagomatura di sorta che possa richiamare l'idea del mattoncino.

 

L'eccezione che mi è stata mossa, circa l'unanimità, è che, per il brocardo lex specialis derogat generali, la specialità della norma sul superbonus (in termini di maggioranze) derogherebbe al disposto generale dell'articolo 1120 ultimo comma, per cui: "Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico [come l'insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell'edificio condominiale, idonee a conferire al fabbricato una propria identità; fonte brocardi.it] o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino."

 

Questo comma tuttavia parrebbe imperativo e non derogabile, come formulato ("sono vietate"), salvo accordo appunto da raggiungersi all'unanimità.

 

Queste le mie impressioni.

Sono d'accordo con te, la normativa "speciale" del superbonus abbassa semplicemente il quorum per quei lavori che sono consentiti, ma non consente lavori che sono vietati da altre fonti di legge, nello specifico il codice civile.

 

  • Grazie 1

 

Danielabi dice:

Propendo anch'io per tale indicazione, ma sino a che un giudice non si pronuncerà, resterà un' ipotesi.

Quindi secondo te non occorrerebbe l'unanimità, come invece convenuto (con me) da @condo77 ?

 

condo77 dice:

Sono d'accordo con te, la normativa "speciale" del superbonus abbassa semplicemente il quorum per quei lavori che sono consentiti, ma non consente lavori che sono vietati da altre fonti di legge, nello specifico il codice civile.

 

Intendo dire che la mia sensazione, mettiamola così, è che l'ultimo comma dell'articolo 1120, utilizzando il tassativo verbo "vietare", non ammette qualsivoglia sorta di deroga.

 

Ho frainteso le vostre indicazioni?

markinson dice:

Ho frainteso le vostre indicazioni?

La mia si....intendevo che, per il principio per cui per una legge speciale si deroga al principio generale, non sia richiesta l'unanimità per adottare un tipo di cappotto che puo' cambiare il decoro architettonico.

Ma è una mia opinione, con qualche pronuncia giurisprudenziale potremmo orientarci meglio.

Danielabi dice:

La mia si....intendevo che, per il principio per cui per una legge speciale si deroga al principio generale, non sia richiesta l'unanimità per adottare un tipo di cappotto che puo' cambiare il decoro architettonico.

Ma è una mia opinione, con qualche pronuncia giurisprudenziale potremmo orientarci meglio.

A mio parere invece nella legge speciale non viene nominato il decoro architettonico e quindi l'alterazione dello stesso può avvenire solo all'unanimità (1000/1000).

Poi solitamente la maggioranza sostiene che la modifica non altererebbe il decoro, la minoranza contraria invece che il decoro sarebbe alterato e se non s'accordano allora non resta che accertare la questione in giudizio.

  • Grazie 1

altalex.com - Avvocato Gian Vincenzo Tortorici - 04/11/2021

Conclusioni

A mio parere il Tribunale di Milano, in composizione collegiale, ha commesso la svista di considerare innovazione l’intervento sopra descritto, non osservando il disposto testuale di legge, sorvolando, pertanto, la ratio del decreto legge del quale si discute; inoltre, ha preso in considerazione l’--link_rimosso-- che, peraltro, si riferiva ad una delibera assunta nel 2015, antecedente conseguentemente al --link_rimosso--.

Soprattutto non ha considerato la volontà del legislatore di agevolare in ogni modo gli interventi finalizzati al risparmio energetico, tant’è ha stabilito una maggioranza per la validità della delibera inferiore a quella che, per lo stesso intervento, aveva stabilito nel 2012 con l’--link_rimosso--

Ospite___ dice:

altalex.com - Avvocato Gian Vincenzo Tortorici - 04/11/2021

Conclusioni

A mio parere il Tribunale di Milano, in composizione collegiale, ha commesso la svista di considerare innovazione l’intervento sopra descritto, non osservando il disposto testuale di legge, sorvolando, pertanto, la ratio del decreto legge del quale si discute; inoltre, ha preso in considerazione l’--link_rimosso-- che, peraltro, si riferiva ad una delibera assunta nel 2015, antecedente conseguentemente al --link_rimosso--.

Soprattutto non ha considerato la volontà del legislatore di agevolare in ogni modo gli interventi finalizzati al risparmio energetico, tant’è ha stabilito una maggioranza per la validità della delibera inferiore a quella che, per lo stesso intervento, aveva stabilito nel 2012 con l’--link_rimosso--

Nulla vieta di isolare rispettando il decoro architettonico, dunque lo scopo della legislazione sul superbonus non è in contrasto con il codice civile.

condo77 dice:

Nulla vieta di isolare rispettando il decoro architettonico, dunque lo scopo della legislazione sul superbonus non è in contrasto con il codice civile.

Potrebbe essere impossibile riprodurre il disegno del rivestimento (penso in particolare al klinker): è di maggior interesse l'efficienza energetica o l'aspetto dell'edificio? Tanto è che per gli edifici storici o con vincoli delle belle arti è stata data la deroga: cappotto all'interno.

Danielabi dice:

Potrebbe essere impossibile riprodurre il disegno del rivestimento (penso in particolare al klinker): è di maggior interesse l'efficienza energetica o l'aspetto dell'edificio? Tanto è che per gli edifici storici o con vincoli delle belle arti è stata data la deroga: cappotto all'interno.

Dev'esserci almeno un tecnico che asseveri l'impossibilità in tal caso.

Il klinker generalmente è possibile.

condo77 dice:

Il klinker generalmente è possibile

"riprodurre il disegno", ci sono lastre di polistirene con stampati i mattoncini, non mi sembra ci siano anche con il klinker. Doverlo togliere, apporre il normale cappotto e riattaccare il klinker costa un "occhio".

Comunque, vedremo come la pensa la giurisprudenza.

Abitassi in un edificio con le pareti a cortina, vorrei sicuramente cambiarle, ma, esattamente come accade per le questioni "decoro" senz'altro dovrei litigare con altri condòmini (e addio superbonus....🤔)

Ospite___ dice:

🤔

--link_rimosso--

dici che sembrano mattoncini? Mi riferisco a quelle orrende piastrelle colorate....🤔 ah, ecco, non è klinker

 

Danielabi dice:

"riprodurre il disegno", ci sono lastre di polistirene con stampati i mattoncini, non mi sembra ci siano anche con il klinker. Doverlo togliere, apporre il normale cappotto e riattaccare il klinker costa un "occhio".

Comunque, vedremo come la pensa la giurisprudenza.

Abitassi in un edificio con le pareti a cortina, vorrei sicuramente cambiarle, ma, esattamente come accade per le questioni "decoro" senz'altro dovrei litigare con altri condòmini (e addio superbonus....🤔)

Costa un occhio non è una giustificazione valida temo.

Tecnicamente impossibile potrebbe esserlo.

Danielabi dice:

dici che sembrano mattoncini? Mi riferisco a quelle orrende piastrelle colorate....🤔 ah, ecco, non è klinker

 

Perché orrendo? Bisognerà cercare di replicare l'originale, ma ci sono molte possibilità e i risultati non sono affatto male (almeno sulle brochure, dove tutto è un po' più bello che nel mondo vero):

 

 

Modificato da condo77
Ospite___ dice:

altalex.com - Avvocato Gian Vincenzo Tortorici - 04/11/2021

Conclusioni

A mio parere il Tribunale di Milano, in composizione collegiale, ha commesso la svista di considerare innovazione l’intervento sopra descritto, non osservando il disposto testuale di legge, sorvolando, pertanto, la ratio del decreto legge del quale si discute; inoltre, ha preso in considerazione l’--link_rimosso-- che, peraltro, si riferiva ad una delibera assunta nel 2015, antecedente conseguentemente al --link_rimosso--.

Soprattutto non ha considerato la volontà del legislatore di agevolare in ogni modo gli interventi finalizzati al risparmio energetico, tant’è ha stabilito una maggioranza per la validità della delibera inferiore a quella che, per lo stesso intervento, aveva stabilito nel 2012 con l’--link_rimosso--

C'era anche un articolo ad hoc qui su CondominioWeb: (01/11/2021)

 

😉

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