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markinson

Superbonus 110% (abbandonato): come si ripartono i costi progettuali, per il computo metrico e spese tecniche comunque sinora sostenuti?

Da markinson,

  • #1
Inviato

Eccomi di nuovo a bussare alla (virtuale) porta del forum di CondominioWeb! 😊

 

Spero di trovare, come sinora sempre accaduto, aiuto e suggerimenti sulla questione sinteticamente descritta nel titolo.

 

Ammetto subito che non ho avuto modo di cercare, nel web e nel forum, eventuali discussioni simili.

 

In breve: qualora l'assemblea decida di non procedere più con gli interventi finanziati con il superbonus del 110%, tutti i costi sostenuti dai professionisti sino ad oggi intervenuti (ad esempio: studio preliminare e di fattibilità, verifica della conformità urbanistica, rilievi e misure non solo per le parti comuni, ma anche presso le singole unità immobiliari) secondo quale criterio o quali criteri devono essere ripartiti?

 

Ricordo, soprattutto a me stesso, il dettato dell'articolo 1123 Codice Civile, comma 1: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.".

 

Pur fatto salvo quanto previsto al successivo comma 2 del medesimo articolo ("Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne."), ho letto che la Corte di Cassazione Sezione II civile, con sentenza n. 27233 del 4 dicembre 2013, ha stabilito che ove manchi una diversa convenzione, adottata all'unanimità, la ripartizione delle spese generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'articolo 1123 primo comma.

 

A questo punto, la mia idea sarebbe:

  • ripartire secondo i millesimi di valore tutte le spese di carattere generale e di qualunque tipologia sino ad oggi sostenute dai vari professionisti;
  • far pagare le spese chiaramente ascrivibili alle singole unità immobiliari (ad esempio i rilievi fatti dai tecnici per la verifica della conformità urbanistica delle singole unità immobiliari) ai singoli condomini proprietari.

 

Qualche suggerimento?

 

  • #2
Inviato

Perdonami, ma perché abbandonare il progetto?

avete un general contractor che si è offerto di farvi i lavori "gratis"? Andate avanti, tanto sono più che certo che altri cantieri da qui alla fine di questa farsa non ne apriranno, e se non vi apriranno il cantiere per problemi loro (adducendo le solite motivazioni "troppi cambiamenti legislativi" " niente liquidità" "impossibilità di cedere il credito") la colpa sarà loro e voi non sborserete niente nemmeno per le spese tecniche...

  • #3
Inviato
markinson dice:

A questo punto, la mia idea sarebbe:

  • ripartire secondo i millesimi di valore tutte le spese di carattere generale e di qualunque tipologia sino ad oggi sostenute dai vari professionisti;
  • far pagare le spese chiaramente ascrivibili alle singole unità immobiliari (ad esempio i rilievi fatti dai tecnici per la verifica della conformità urbanistica delle singole unità immobiliari) ai singoli condomini proprietari.

Corretto: divisione per millesimi per quanto riguarda i costi riferiti alle parti comuni, e "ad ognuno il suo" per le parti private.

  • Grazie 1
  • #4
Inviato
caesar753 dice:

Perdonami, ma perché abbandonare il progetto?

avete un general contractor che si è offerto di farvi i lavori "gratis"? Andate avanti, tanto sono più che certo che altri cantieri da qui alla fine di questa farsa non ne apriranno, e se non vi apriranno il cantiere per problemi loro (adducendo le solite motivazioni "troppi cambiamenti legislativi" " niente liquidità" "impossibilità di cedere il credito") la colpa sarà loro e voi non sborserete niente nemmeno per le spese tecniche...

La risposta è nella tua domanda: "tanto sono più che certo che altri cantieri da qui alla fine di questa farsa non ne apriranno".

E' diventata una farsa. Francamente, sono estremamente stufo di partecipare a riunioni condominiali dove vengono ripetute all'infinito le stesse parole (solo parole) e, a distanza di un anno e mezzo e più, nemmeno lo straccio di un progetto o di un computo metrico o di una stima di qualsivoglia genere.

 

 

Danielabi dice:

Corretto: divisione per millesimi per quanto riguarda i costi riferiti alle parti comuni, e "ad ognuno il suo" per le parti private.

Grazie! Ammetto: aspettavo con ansia la tua opinione!!! 😃

  • Grazie 1
  • #5
Inviato
markinson dice:

aspettavo con ansia la tua opinione

Troppo buono, grazie 😊

  • #6
Inviato
markinson dice:

La risposta è nella tua domanda: "tanto sono più che certo che altri cantieri da qui alla fine di questa farsa non ne apriranno".

E' diventata una farsa. Francamente, sono estremamente stufo di partecipare a riunioni condominiali dove vengono ripetute all'infinito le stesse parole (solo parole) e, a distanza di un anno e mezzo e più, nemmeno lo straccio di un progetto o di un computo metrico o di una stima di qualsivoglia genere.

 

 

Ma visto che è una farsa perché la dovete pagare voi condomini? Fateli andare avanti, quando verso gennaio vi arriverà la comunicazione che "i lavori previsti non possono essere eseguiti a causa delle continue modifiche normative e della difficoltà di reperire i fondi necessari" almeno non sarà colpa vostra (visto che non lo è nemmeno adesso) e non avrete sborsato nemmeno un euro...

  • #7
Inviato
caesar753 dice:

Ma visto che è una farsa perché la dovete pagare voi condomini? Fateli andare avanti, quando verso gennaio vi arriverà la comunicazione che "i lavori previsti non possono essere eseguiti a causa delle continue modifiche normative e della difficoltà di reperire i fondi necessari" almeno non sarà colpa vostra (visto che non lo è nemmeno adesso) e non avrete sborsato nemmeno un euro...

non ho ben capito la logica del tuo discorso: se i tecnici o chi per loro proseguono, cioè redigono l'APE, fatto il progetto esecutivo andranno senz'altro pagati, indipendentemente dal fatto che il condomìnio riesca ad effettuare i lavori oppure no.

 

  • #8
Inviato

Se sono tecnici incaricati da un general contractor, magari di quelli che promettevano di fare i lavori gratis, e i lavori non riescono ad essere avviati a causa di problemi del general contractor (mancanza di materiali, fond, imprese disponibili  etc) di sicuro la colpa e la relativa spesa non può ricadere in capo ai condomini...

Modificato da caesar753
  • #9
Inviato
Danielabi dice:

... se i tecnici o chi per loro proseguono, cioè redigono l'APE, fatto il progetto esecutivo andranno senz'altro pagati ...

 

Colgo l'occasione per agganciarmi a questa considerazione, che condivido in toto, di @Danielabi e chiedere, in linea assolutamente di massima, per un condominio "medio-grande" (4/5 piani per 12/15 appartamenti): quanto è possibile/ragionevole che i tecnici chiedano avendo loro redatto (anche se nessuno ha ancora visto nulla!) il progetto di massima, stilato il computo metrico ed effettuato i rilievi sia per le parti comuni sia nelle singole unità immobiliari?

 

Giusto come ordine di grandezza, a prescindere dai criteri di riparto che verranno seguiti, si parlava di 400,00/500,00 € per unità immobiliare. E' corretto?

 

... e, come sempre, grazie di ogni suggerimento! :)

 

  • #10
Inviato
markinson dice:

Giusto come ordine di grandezza, a prescindere dai criteri di riparto che verranno seguiti, si parlava di 400,00/500,00 € per unità immobiliare. E' corretto?

Si, puo' essere; in un condomìnio di 12 appartamenti l'accesso agli atti, i sopralluoghi, il computo metrico è stato pagato € 650,00 ad appartamento.

  • Grazie 1
  • #11
Inviato
Danielabi dice:

Si, puo' essere; in un condomìnio di 12 appartamenti l'accesso agli atti, i sopralluoghi, il computo metrico è stato pagato € 650,00 ad appartamento.

Accipicchia però! Con 650,00 € incominciamo ad andare su di spesa ...

 

Peraltro, come accennato, lo studio e ogni altra documentazione tecnica, sebbene richiesti più volte e anche per iscritto, non sono stati ancora resi disponibili e i professionisti incaricati avrebbero dovuto presentare il loro lavoro diversi mesi or sono.

 

Tutta questa storia del 110%, per come si è sviluppata nel tempo, mi convince sempre di meno.

  • #12
Inviato
markinson dice:

Tutta questa storia del 110%, per come si è sviluppata nel tempo, mi convince sempre di meno

Purtroppo un provvedimento che avrebbe potuto produrre effetti "benefici" (la crisi energetica si farà sentire, piu' di quanto si sia già dovuto sopportare) è stato "rifatto" troppe volte in troppo poco tempo e ha risentito di tutte le speculazioni che nel frattempo si sono innescate, condizionando anche i mercati finanziari.

Imprese e tecnici non bastano per la mole di interventi, anche se la percentuale degli edifici coinvolti è quasi irrisoria rispetto al totale del patrimonio abitativo: con la possibilità di intervenire in un periodo piu' lungo, considerando anche la complessità organizzativa, forse molti problemi non si sarebbero creati.

E' altrettanto vero che nel nostro Paese i "contributi" statali sono considerati denaro da rubare, non un sostegno per il reddito, il resto viene da se'.

  • Grazie 1
  • #13
Inviato

@Danielabi invidio chi ha la fortuna di averti come amministratrice di condominio. Hai tutta la mia stima.

 

Oggi ho stampato l'ennesima versione (credo di essere alla quinta ristampa) della parte del D.L. n. 34/2020 relativa al superbonus.

Credo di aver letto almeno 6 versioni dell'e-book di CondominioWeb sull'argomento, per non parlare di circolari e guide a profusione dell'Agenzia delle Entrate.

 

Non sai quanto mi trovi d'accordo sul fatto che i contributi messi in campo dallo Stato, che indirettamente sono soldi nostri (perché lo Stato siamo noi!), vengono intimamente percepiti dai più come denaro da depredare.

 

Dal sisma al superbonus ho visto progetti e sentito discorsi che nulla avevano a che vedere con l'effettiva necessità degli immobili di ricevere i giusti e necessari interventi di ristrutturazione, manutenzione o rifacimento. Obiettivo principe e azzardo unico è quello di accaparrare quanti più soldi possibile. Questa la mia sensazione.

  • Grazie 1
  • #14
Inviato
markinson dice:

Dal sisma al superbonus ho visto progetti e sentito discorsi che nulla avevano a che vedere con l'effettiva necessità degli immobili di ricevere i giusti e necessari interventi di ristrutturazione, manutenzione o rifacimento. Obiettivo principe e azzardo unico è quello di accaparrare quanti più soldi possibile. Questa la mia sensazione

Purtroppo, spesso è vero.

 

markinson dice:

invidio chi ha la fortuna di averti come amministratrice di condominio. Hai tutta la mia stima.

🙄  se continui così sarà evidente che ti pago per farmi i complimenti....😄

  • Haha 1
  • #15
Inviato

@markinson sfondi una porta aperta: una via crucis, con una profusione di tempo e energie notevoli... servita molto probabilmente a niente.

 

#My2cent

Nostro preventivo (12 appartamenti) in caso di mancata esecuzione lavori (progettazione e APE): € 11.640,46 + IVA

 

A cui si aggiungono: 

 

CAROTAGGI SU ELEMENTI IN C.A.    € 256 + IVA
TEST COLORIMETRICO PER CARBONATAZIONE € 182,00 + IVA
PRELIEVO DI BARRE DI ARMATURA    €191,00 + IVA
SOSTITUZIONE DELLA BARRA PRELEVATA E RIPRISTINO DEL COPRIFERRO € 60,00 + IVA
INDAGINI PACOMETRICHE n°4 x € 9.80/m2 = € 39,20 + IVA

 

TOTALE € 728,20 + IVA
 

A cui si aggiungono:

Spese per sanatoria e riaccatastamento: € 25.200

 

9. ONORARIO SENZA ESECUZIONE LAVORI.pdf

Modificato da Joy76
  • #16
Inviato
Joy76 dice:

#My2cent

ne avevamo coniato un altro ancor piu' "espressivo".........😄 (che non ricordo 😮)

  • #17
Inviato

cosa prevedeva il vostro preventivo? Ape + progetto + antisismico? Facciamo un confronto 😎

  • #18
Inviato
Joy76 dice:

cosa prevedeva il vostro preventivo? Ape + progetto + antisismico? Facciamo un confronto 😎

Vorrei molto poter riuscire a fare un confronto, ma in mano, tranne lacunose delibere assembleari, non ho (non abbiamo!) nulla.

 

Solo un generico conferimento dell'incarico a un gruppo di professionisti per la fattibilità preliminare degli interventi. Del progetto, del computo metrico o di altra documentazione comunque inerente nessuna traccia e, come sopra detto, il team di professionisti è in ritardo di mesi sulla consegna dei lavori sinora svolti.

 

Purtroppo chi è causa del suol male, pianga se stesso: siamo stati davvero avventati nel deliberare l'incarico senza definirne almeno un quadro di massima. Quindi adesso ci ritroviamo con la realistica impossibilità di praticare la strada del superbonus al 110%, da una parte, e, dall'altra, con il dovere di riconoscere un compenso per i lavori in senso lato eseguiti.

  • #19
Inviato

Beh... una scappatoia ci sarebbe: se l'incarico non è stato formalizzato, nulla dovete 😄

Modificato da Joy76
  • Haha 1
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