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Ferruccio Varese

Superbonus 110%

Buongiorno, scrivo per un consiglio su una questione inerente il superbonus 110%.

In sintesi:

Il nostro condominio sito in San Bartolomeo al Mare (IM) in assemblea ha approvato in maggioranza (presenti n. 16 condomini per un totale millesimi 831.51) i lavori di efficientamento energetico del fabbricato per rientrare nel Superbonus 110o/o necessari per il miglioramento dell’edificio condominiale di almeno due classi energetiche.
Le opere in progetto consistono in:
– sostituzione impianto caldaia centrale termica con n. 3 pompe di calore idroniche;
– installazione campo fotovoltaico a tetto collegato alla centrale termica;
– coibentazione del manto di copertura con pannelli isolamento sottotegola da cm. 8 con interposta barriera del vapore e coibentazione del cornicione per correzione ponti termici;
– isolamento del soffitto piano autorimesse con coibentazione da cm.8 e lastra in calcio silicato (spessore cm. 1/1,5) per compartimentazione antincendio della struttura.

Dopo ampio dibattito, l’assemblea delibera a maggioranza pari a millesimi 812.53 (contrari tre signori proprietari di box (siti sotto il condominio di cui, di fatto, il soffitto dei box fa parte del pavimento degli alloggi del primo piano che deve essere coibentato) pari a millesimi 18.98) di eseguire gli interventi di rifacimento della centrale termica con nuovo impianto con pompe di calore idroniche; installazione campo fotovoltaico a tetto collegato alla centrale termica, in grado di garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio e pertanto classificato come intervento trainante; predisposizione per installazione colonnina per ricarica auto elettriche, con posizione da definire all’interno del cortile condominiale.

Quali interventi trainati, rientranti nel superbonus 110%, possono essere anche realizzate le seguenti opere di pertinenza delle singole unità immobiliari: sostituzione dei serramenti (comprensivo di infisso, cassonetto, tapparella), dei portoncini di ingresso non coibentati, sostituzione dello scaldabagno ed installazione tende parasole sulle singole unità abitative.

I tre sigg. contrari ribadiscono che non autorizzano l’esecuzione di interventi di coibentazione della soffittatura nelle proprie unità immobiliari adibite a box auto, site al piano interrato, senza nessuna particolare motivazione.
L’ingegnere responsabile del progetto fa presente che in mancanza della coibentazione del soffitto piano interrato, con la sola coibentazione nella copertura a tetto, non si raggiunge la quota del 25% di coibentazione della superficie totale disperdente, requisito minimo previsto dalle norme vigenti, per poter rientrare nelle opere contemplate dal superbonus 110%, in alternativa possono rientrare nel bonus ristrutturazione pari al 50%, compreso anche altre opere connesse come installazione ponteggi, con i quali sarebbe possibile eseguire anche interventi sulle facciate, balconi, gronda e grondaie.

A questo punto Le chiedo cortesemente:
possono i proprietari di n.3 box auto, pari valore millesimale di 18,98, decidere di non consentire all’esecuzione di interventi all’interno delle proprie unità immobiliari consistenti nella coibentazione della soffittatura, rientranti nelle opere che usufruiscono del superbonus 110%, compromettendo la fruizione dell’applicazione del superbonus 110% per le opere condominiali di coibentazione di ft/f/o il piano interrato e della copertura a tetto ?
E’ possibile chiedere i danni per/a mancata attuazione delle opere per la maggior spesa che si dovrebbe sostenere?
In attesa di un Suo cordiale riscontro per una prima valutazione di massima, Le porgo i miei migliori saluti.

Ferruccio Varese dice:

E’ possibile chiedere i danni per/a mancata attuazione delle opere per la maggior spesa che si dovrebbe sostenere?

Per un utente amico del Forum ne starei giusto predisponendo una del genere ma con maggioranze diverse.

Francamente non capirei come 18/1.000 possano bloccare lavori deliberati a maggioranza molto elevata senza esternarne i motivi.

Stesso caso per l'Utente amico che cerco di aiutare; i presupposti, nell'immotivato rifiuto, ci sarebbero tutti, non fosse altro che ai sensi dell'art. 2043 c.c. (ma preferisco altri motivi); non è che sotto, sotto, ci siano altri motivi tipo delle difformità edilizie ed urbanistiche noti ai tre ma non agli altri?

E' stata fatta una prima verifica, con i documenti a disposizione del condominio, se lo stato di fatto corrisponde allo stato concessionato?

 

Non so cosa dire; delle volte in molti condomini ti scontri con la maleducazione ed il rifiuto appoditico al dialogo; ti auguro che nel tuo caso la situazione sia diversa e che almeno si possano conoscere i motivi del rifiuto di pochi per paralizzare gli altri.

Premetto che motivare le proprie decisioni all'assemblea non è un dovere ma sicuramente è un atto di educazione

Detto questo,  le motivazioni possono essere multiple :

- Desiderano che non venga inibito l'accesso ai propri box in virtù dei lavori

- La coibentazione del soffitto del box ridurrebbe l'altezza del box stesso

- Se bloccanno il vs superbonus non dovranno caricarsi delle spese relative alla loro quotaparte millesimale (per quanto irrisoria) e non dovranno rispondere di eventuali irregolarità rilevate dall'AdE nei prossimi anni

 

Non vedo su quali basi chiedere i danni : è come se lei si sta recando in auto presso un negozio di elettronica per comprare un cellulare in offerta e, a causa di un tamponamento subito, chiede i danni a chi l'ha tamponata perché non è riuscito a usufruire dello sconto sul cellulare...

 

Il mio consiglio : comma 9bis articolo 119 e provate ad accollarvi le spese dei 3 contrari così magari vi fanno fare i lavori

Altrimenti non potete obbligarli...

zurigo76 dice:

comma 9bis articolo 119 e provate ad accollarvi le spese dei 3 contrari

Se è un discorso di taccagneria, preferisco non commentare.

Se il super bonus arreca danni ai tre contrari si devono risarcire "il giusto".

Se il super bonus rende inutilizzabili vani condominiali non si può obbligare alcuno ad aderire.

 

Se il rifiuto di alcuni al superbonus sottende la volontà di tenere occultate difformità edilizie, i tre contrari devono risarcire i favorevoli ai sensi degli art. 872 e 2043 c.c. per "responsabilità da illecito" ai sensi dell'art. 1173 c.c. "fonti delle obbligazioni".

E' nel loro obbligo assicurare la conformità edilizia dei propri immobili e del condominio stesso, non rifiutare il superbonus per sottrarsi ad un preciso obbligo di Legge.

 

*** *** ***

La vicenda che starei seguendo io è la seguente:

Ristrutturazioni in in condominio che potrebbero usufruire del bonus 110% ma che la maggioranza lo rifiuta per non far emergere la difformità dell'edificio tranquillamente sanabile (anche gratuitamente ex art. 1117 bis c.c.) nonostante una dichiarazione preventiva di conformità della Pubblica Autorità se "condominio complesso".

Hanno deliberato il beneficio fiscale del 50% ristrutturazioni in dieci anni.

Si pone ora il problema dell'accesso alla parete del fabbricato attraverso l'uso con l'installazione del cantiere attraverso un cortile privato (per atti e giudicato formale) di un condomino.

 

Secondo te il condomino che li dovrà far passare ed usare del suo cortile, avrà diritto al risarcimento ex art. 843 c.c. per il danno che gli ha arrecato la maggioranza di rifiutare il super bonus per celare difformità sanabilissime anche a titolo gratuito, solo con il pagamento degli oneri della SCIA in sanatoria?

 

Non si può generalizzare per il si o per il no; se condomini perdono la possibilità del super bonus per fatto illecito di altri condomini, secondo me c'è la possibilità del risarcimento.

Se invece le coibentazioni del super bonus rendono impossibile il godimento dei beni anche di un solo condomino, non lo si fa e pace.

 

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