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magi68

Sui tetti e sui muri di una quadrifamiliare

Buongiorno e bentrovati,

ho dei quesiti da porre e spero in un aiuto.

 

SITUAZIONE

Sono proprietario di una porzione di quadrifamiliare terra-cielo (suddivisa a croce). La quadrifamiliare è identificata da un unico mappale.

Ha due accessi carrai/pedonali e quindi ogni accesso (comune) porta a due unità.

Sull'atto notarile è riportato che le parti comuni sono: muri divisori, area coperta, accesso pedonale e carraio, opere e impianti che servono all'uso e godimento comune.

 

QUESITI

1) SULLA COPERTURA: se uno subisse dei danni nella sua parte di tetto (pertinente), può chiedere agli altri di contribuire? E se gli altri si opponessero? E' possibile modificare lo stato delle cose e chiedere una variazione alla destinazione d'uso, in sostanza chiedere una separazione del tetto?

2) SUI MURI ESTERNI: se uno volesse tinteggiare il muro, ma gli altri ritenessero che non ce n'è bisogno, deve/può farlo per la sua parte di muro? (rispettando il colore dell'intero fabbricato)

 

Grazie in anticipo.

SITUAZIONE

Sono proprietario di una porzione di quadrifamiliare terra-cielo (suddivisa a croce).

ossia l'edificio ha morfologia a croce di cui ogni soggetto ne è proprietario di una delle ali per tutti i piani, dal piano terra al tetto.

Puoi chiarire

 

1) SULLA COPERTURA: se uno subisse dei danni nella sua parte di tetto (pertinente), può chiedere agli altri di contribuire?

Si il tetto è parte comune

E se gli altri si opponessero?

Bella domanda.......da un lato se agisci autonomamente poi non puoi chiedere il risarcimento agli altri perchè è questo che prevede il codice civile.

D'altro canto, gli altri si oppongono

 

E' possibile modificare lo stato delle cose e chiedere una variazione alla destinazione d'uso, in sostanza chiedere una separazione del tetto?

Cosa intendi per variazione alla destinazione d'uso......tipo da sottotetto a mansarda abitabile ?

Se è questo che intendi la cosa potrebbe presentare molteplici implicazioni-problemi.

Per la separazione credo che sarebbe attuabile a condizione che siate tutti d'accordo a farla.

2) SUI MURI ESTERNI: se uno volesse tinteggiare il muro, ma gli altri ritenessero che non ce n'è bisogno, deve/può farlo per la sua parte di muro? (rispettando il colore dell'intero fabbricato)

Presumo che ti riferisci alle facciate, in genere deve essere una decisione condominiale ma se ne viene rispettato il colore esistente, per vie eccezionali si potrebbe fare.

Claiston sull'impronta del condominio orizzontale mi ha indotto a fare un altra considerazione.

 

L'edificio ha una sola scala comune a tutti oppure ogni ala ha una scala propria autonoma ?

In questo secondo caso è applicabile l'art. 1123, comma 3

 

"Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità."

Intanto grazie per le risposte e i riferimenti.

 

Avete ragione, mi devo spiegare meglio in alcuni punti.

 

Assunto che nell'atto è riportato che il tetto e i muri sono parti comuni e il codice civile (1117-1139) definisce come è regolamentata la gestione, volevo capire in quale modo è possibile agire indipendentemente nelle spese di manutenzione. In poche parole io sarei favorevole al fatto che ognuno pensi per sè. Nel concreto, se accade qualcosa sulla mia parte di tetto, ci penso io, e se decido di tinteggiare la mia parte di muro (un angolo del fabbricato), lo faccio senza chiedere agli altri, pur di mantenere lo stesso colore, viceversa anche per gli altri.

 

Per la questione del tetto, probabilmente si può fare una scrittura privata, in accordo con le parti. Credo inoltre che se ne abbia giovamento, poichè è più alta la probabilità che succeda qualcosa in tutto il tetto, che non su un quarto. E' anche vero che quando succede a te, devi pagare tutto te.

 

Per il muro, è accaduto che uno avesse proposto di far tinteggiare la quadrifamiliare da un suo pittore, ma io non ero d'accordo per il preventivo spropositato (il mio pittore mi faceva molto meno). In quel caso io non ho accettato e abbiamo fatto le cose separatamente. Ci siamo gestiti senza tante storie, ma qualcuno poteva obbligarmi ad accettare?

 

Non ho alcun problema in atto, ma vorrei mettere le mani avanti.

 

Grazie ancora per la disponibilità.

Più che spiegare ha fatto considerazioni personali che di certo non chiariscono in quale ambito condominiale ti trovi.

Più che spiegare ha fatto considerazioni personali che di certo non chiariscono in quale ambito condominiale ti trovi.

Riprendo quanto scritto in precedenza: si tratta di una quadrifamiliare, divisa a croce, identificata da un unico mappale; ognuno è proprietario di una porzione d'angolo. Il tetto è comune. Ha due accessi carrai/pedonali e quindi ogni accesso porta a due unità (che appunto condividono l'accesso).

Sorry, ma non riesco a capire quali dati mancano per capire l'ambito condominiale?

Se le scale sono 4.....oppure 2, per esempio.

In questo caso rientri nei casi dell'art. 1123, comma 3

Hai già spiegato dal primo tuo intervento che le quattro unità immobiliari sono "villette" poste a croce.

 

Hai già spiegato che la proprietà è terra-cielo per cui non vi dovrebbero essere scale comuni.

 

Hai già spiegato quali siano le parti "comuni" evidenziate nel regolamento contrattuale allegato al rogito.

 

Hai già spiegato che gli accessi alle villette sono due, ognuno dei quali seve gli ingressi a due unità immobiliari.

 

La tua descrizione iniziale è stata oltremodo esaustiva e non dovrebbe prestarsi a dubbi di sorta.

 

Per il tetto, vi potrebbero essere dubbi sulla comunione solo se non si potesse chiaramente distinguere la competenza di ogni villetta (tetto unico per tutti), ritengo invece che la competenza possa essere "personale" sulla parte di tetto che sovrasta e protegge ciascuna unità immobiliare se ciò possa essere chiaramente suddiviso, per il fatto ta te indicato: terra-cielo, ossia terra-tetto.

 

Per la comunione degli accessi non vi sono dubbi, la competenza deve essere attribuita alle unità immobiliari che se ne servono, ai sensi del 3° comma dell'art. 1123.

 

Per la manutenzione dei muri esterni di ogni villetta, essendo la proprietà terra-cielo, la competenza dovrebbe restare ad ogni singolo proprietario, restando solo "comune" l'obbligo del decoro originale, rispettando quindi la colorazione d'origine che potrà essere variata solo con il consenso anche degli altri proprietari.

 

http://www.condomini.altervista.org/DecoroArchit.htm

 

Capisco che la discussione non ti abbia portato grandi risposte, introducendo altri dubbi, anziché soluzioni, purtroppo gli interventi nel forum non sono sempre attenti e precisi, anche per il fatto che si cerca di dare sempre risposte "corrette", da qui la richiesta di ulteriori precisazioni all'interlocutore.

 

Ritengo che le soluzioni che ti ho prospettato siano state chiare ed esaustive.

 

Se hai ulteriori dubbi, esprimili, cercherò di chiarirli con riferimenti normativi e giurisprudenziali che d'altronde trovi già elencati da sempre al "solito" link facendo la semplice richiesta per parole chiave dal tuo broswer:

 

http://www.condomini.altervista.org/

 

Se usi il tasto "Trova" in alto a sinistra in questa pagina del forum, puoi trovare centinaia di discussioni che hanno trattato gli argomenti da te proposti.

Riprendo quanto scritto in precedenza: si tratta di una quadrifamiliare, divisa a croce, identificata da un unico mappale; ognuno è proprietario di una porzione d'angolo. Il tetto è comune. Ha due accessi carrai/pedonali e quindi ogni accesso porta a due unità (che appunto condividono l'accesso).

Sorry, ma non riesco a capire quali dati mancano per capire l'ambito condominiale?

Semplifichiamo.

Il condominio orizzontale è parificato a quello verticale, la riforma ancor di più ne ha valorizzato la definizione.

Premesso questo ciò:

- se il tetto a croce è unico senza forme o sfalsamenti che possano attribuire una netta e precisa divisione esso rimane comune a tutti e 4

- analogo discorso per i muri perimetrali che se presentano continuità, senza intecapedini, identificando un unico involucro sviluppato a croce rappresentano le pareti comuni a tutti.

Alla luce di ciò se confermi esservi continuità di tetto e pareti, visto che siete solo in 4 riunitevi e tramite una decisione unanime, scritta, detta convenzione, stabilite criteri in deroga a quanto previsto dal disposto art. 1123cc e suoi 3 commi.

Ricorda però, tale decisione se non trascritta non sarà opponibile a terzi futuri acquirenti

Non ci sono scale comuni.

 

Grazie per la comprensione e il supporto. Apprezzo la disponibilità e credo che gli ultimi interventi chiariscano ancora meglio.

 

Il tetto è unico, senza sfalsamenti. Solo il colmo divide il tetto in due. Potrebbe essere che sia divisibile in "coppie"? (metà tetto comune per due unità)

 

D'accordo sugli accessi, sui quali non c'è alcun dubbio di interpretazione.

 

I muri non hanno sfalsamenti, ma è anche vero che rientrano nei limiti di proprietà (segnati sulla pianta), come se il confine corresse anche su per il muro in verticale...

 

Comunque, come ipotizzavo e confermato, una scrittura (convenzione) in deroga a quanto previsto dal disposto art. 1123cc e suoi 3 commi, non farebbe male.

E' vero che è stato scritto:

"Sono proprietario di una porzione di quadrifamiliare terra-cielo (suddivisa a croce)."

E' anche vero che l'interlocutore continuava dicendo:

"Ha due accessi carrai/pedonali e quindi ogni accesso (comune) porta a due unità."

 

Che lascia intuire che le scale possano essere solo 2 > "quindi ogni accesso (comune) porta a due unità" .

E' anche vero che è proggettualmente possivile (anche per economicità costruttive) creare e realizzare un unità quadrifamiliare con due (2) scale, ciascuna delle quali dia accesso solo a due delle quattro unità abitative.

E' anche vero che è proggettualmente possivile (sempre per economicità costruttive) creare e realizzare anche un unità quadrifamiliare con una (1) sola scala centrale che serve tutte e quattro le unità abitative.

Considerato che le scelte progettuali possono essere molteplici.....e non è detto che la più ovvia sia quadrifamiliare = 4 scale, ne discende che non era esplicito se unità quadrifamiliare descritta fosse dotata di 2 scale (come d'inanzi lasciava intuire) o di 4.

 

Certo occorre avere una mentalità aperta per poter cogliere tutte quelle situazioni che per quanto apparentemente chiare, o pseudo tali, possano aver sempre bisogno di chiarimenti supplementari......che di solito non guastano mai.

Non ci sono scale comuni.

 

Grazie per la comprensione e il supporto. Apprezzo la disponibilità e credo che gli ultimi interventi chiariscano ancora meglio.

 

Il tetto è unico, senza sfalsamenti. Solo il colmo divide il tetto in due. Potrebbe essere che sia divisibile in "coppie"? (metà tetto comune per due unità)

 

D'accordo sugli accessi, sui quali non c'è alcun dubbio di interpretazione.

 

I muri non hanno sfalsamenti, ma è anche vero che rientrano nei limiti di proprietà (segnati sulla pianta), come se il confine corresse anche su per il muro in verticale...

 

Comunque, come ipotizzavo e confermato, una scrittura (convenzione) in deroga a quanto previsto dal disposto art. 1123cc e suoi 3 commi, non farebbe male.

Tetto unico, punto.

Il colmo non divide nulla.

Muri contigui, probabile unico involucro.

Soluzione prospettata rimane la convenzione.

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