#1 Inviato 9 Luglio, 2024 Buongiorno, vorrei un chiarimento. Il mio condominio si compone di tre scale cui corrispondono 3 diversi ingressi. Inizialmente c’erano 3 portieri, uno per ciascuna scala e l’intero condominio (ciascuna scala) pagava gli stessi. In seguito, sono diventati due, pagati da tutto il condominio. Successivamente, i condomini della scala in cui il portiere è andato in pensione hanno richiesto un’assemblea di scala per deliberare di non voler più pagare per il servizio di portierato (slegandosi così dal pagamento dei due portieri in servizio). In assemblea di scala riescono ad approvare ciò, però viene indicato che la questione dovrà comunque passare dall’assemblea generale, in quanto, sottraendosi alla spesa dei portieri, questa graverà unicamente sulle altre due scale, comportando così un aggravio maggiore per gli altri condomini. Viene convocata l’assemblea generale, ma questa questione non è inserita nei punti all’Odg, nè tantomeno se ne fa menzione nel corso della stessa. Tuttavia, si approva il bilancio. Nel bilancio preventivo viene inserita la suddivisione della tabella di portierato per scala, non più unica, senza che ciò sia stato in alcun modo approvato preventivamente. Per mancato controllo di ciò, il bilancio viene approvato. Qui sorge il dubbio: a fronte del fatto che i condomini, con l’invio del verbale relativo all’assemblea in questione, si sono accorti di quanto era stato loro inserito nel bilancio, senza che gli stessi fossero stati previamente avvisati (tenuto conto che tale suddivisione delle spese di portierato comportano un aggravio notevole nei loro confronti, venendo meno un’intera scala che non provvede più al pagamento del servizio di portierato) hanno ha possibilità di impugnare il verbale di assemblea, con specifico riferimento all’approvazione del bilancio, sostenendo che la delibera sarebbe nulla/annullabile in quanto non vi è stata alcuna precedente approvazione della suddivisione delle tabelle di portierato? (delibera che se non erro richiederebbe l’unanimità). Grazie!
#2 Inviato 9 Luglio, 2024 In mancanza di un regolamento contrattuale o una convenzione unanime che dispongano la ripartizione della spesa di portierato in millesimi di proprietà fra tutti i condomini delle tre scale anche in presenza di un servizio suscettibile di utilizzazione separata, in seguito alla delibera del condominio parziale, costituito dai condomini di una scala, l’amministratore ha correttamente predisposto un bilancio preventivo escludendo dalle spese di portierato in condomini della scala priva di portiere. Per la conseguente ripartizione della spesa l’amministratore ha tratto dalla tabella di portierato tre tabelle millesimali separando le proprietà delle tre scale e riproporzionandole al valore mille, non apportando alcuna modifica ai valori delle singole unità immobiliari. Diversamente, in presenza di una disposizione regolamentare che disponga la ripartizione fra tutti i condomini dell’intera spesa di portierato, la modifica della tabella di portierato è possibile solo col consenso unanime dei condomini e le delibere di approvazione di spese ripartite con la tabella di portierato modificata annullabili nei termini previsti dall’art. 1137 del c.c.
#3 Inviato 9 Luglio, 2024 Grazie! Effettivamente il regolamento condominiale prevede che tutte le spese legate al servizio di portierato siano a carico di tutto il condominio, quindi prevede che debbano essere ripartite tra tutti i condomini, senza esclusioni. Di tal chè, suppongo che la modifica di tale disposizione presente nel regolamento non possa avvenire “tacitamente” solo attraverso l’approvazione del bilancio che riporta questa nuova suddivisione ma debba essere oggetto di apposita delibera assembleare, con le maggioranze richieste, perché si tratta di una modifica del regolamento, giusto?
#4 Inviato 9 Luglio, 2024 Marina9444 dice: Grazie! Effettivamente il regolamento condominiale prevede che tutte le spese legate al servizio di portierato siano a carico di tutto il condominio, quindi prevede che debbano essere ripartite tra tutti i condomini, senza esclusioni. Di tal chè, suppongo che la modifica di tale disposizione presente nel regolamento non possa avvenire “tacitamente” solo attraverso l’approvazione del bilancio che riporta questa nuova suddivisione ma debba essere oggetto di apposita delibera assembleare, con le maggioranze richieste, perché si tratta di una modifica del regolamento, giusto? Affinché l’articolo del regolamento condominiale, che dispone la ripartizione dell’intera spesa per il servizio di portierato fra tutti i condomini, sia opponibile erga omnes è necessario che sia stato trascritto nei pubblici registri; tuttavia la trascrizione è superata dall’accettazione da parte di tutti gli acquirenti e per renderlo opponibile ai successivi acquirenti, sarà sufficiente richiamarlo nei successivi atti di acquisto con espressa accettazione degli acquirenti. Ciò premesso, la modifica del criterio di ripartizione che utilizza la tabella unica di portierato è possibile solo col consenso di tutti i partecipanti al condominio. Tuttavia, l’eventuale delibera di approvazione del bilancio consuntivo in cui la spesa per il portierato fosse ripartita utilizzando le tabelle ottenute separando le proprietà delle tre scale in disaccordo con la disposizione del regolamento condominiale, risulterebbe annullabile nei termini previsti dall’art. 1137 del c.c.. Modificato 9 Luglio, 2024 da G.Ago
