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Suddivisione spese rifacimento terrazzi condominiali ad uso esclusivo

Buongiorno, sono un nuovo utente di questo sito e non sono un professionista. Amministro il condominio in cui abito composto da 12 appartamenti su 4 piani e i condòmini sono tutti proprietari. Problema : rifacimento impermeabilizzazione terrazzo a piano terra ad uso esclusivo che copre i garages interrati di 7 condòmini. I rimanenti garages e il corridoio di passaggio si trovano sotto il fabbricato. Suddivisione delle spese : 1/3 il proprietario dell’appartamento a piano terra e i 2/3 tra il resto dei condòmini. Domanda : suddivisione solo tra quelli che hanno il garages sotto la terrazza o tra TUTTI i condòmini, visto che il garages è un “bene comune” ? e chi paga le spese per il ripristino dei muri dei garages danneggiati? Grazie e scusate la domanda forse per Voi un po’ retorica.

Con terrazzo a piano terra, suppongo, vuoi indicare una terrazza a livello dell'appartamento sito al piano terreno. In tal caso, si applica il disposto dell'art. 1126 c.c. come da te anticipato.

Se il garage è usato da tutti, ovviamente tutti saranno chiamati a partecipare; viceversa, solo quelli che hanno i box. (Art. 1123 c.c. III comma).

Per i danni, non avete la globale fabbricati che contempli tale ipotesi di sinistro?

grazie Giovanni. per i danni chiederò alla nuova assicurazione ma già in precedenza mi ero informata dalla precedente compagnia assicurativa e avevano risposto di NO perchè è un rifacimento da "usura" (25 anni) dell'impermeabilizzazione. Comunque grazie del suggerimento, lunedì mattina telefonerò e poi ti faro sapere! il garage è si usato da tutti ma una parte dei garages (posizionati gli uni di fronte agli altri) si trovano sotto gli appartamenti e quindi non sono danneggiati per nulla. Grazie ancora.

buongiorno giovanni, ho chiesto all'assicurazione ma il danno causato da infiltrazioni "da usura" non è contemplato. Quindi ripeto le mie 2 domande specificando che ogni condòmino possiede un garage (i garages a destra si trovano sotto il terrazzo da rifare mentre il corridoio centrale e i garages a sinistra si trovano sotto gli appartamenti):

1)i proprietari dei garages non danneggiati in quanto non si trovano sotto il terrazzo devono partecipare alla spesa dei 2/3 ?

2) le spese per il ripristino dei soffitti e dei muri interni dei garages danneggiati devo suddividerle 1/3 a carico dell'appartamento che usa il terrazzo e 2/3 a carico sempre di "tutti" gli altri ?

preciso che per garages intendo BOX singoli chiusi.

Ciao

 

1) non partecipano in quanto non coperti, secondo quanto disposto dall'art. 1126 c.c.

2) la spesa è di competenza del proprietario della terrazza a livello per 1/3 mentre i restanti 2/3 tra i 7 condòmini coperti.

Ciao Giovanni, ti chiedo ancora una precisazione, che porterò in assemblea : i 2/3 delle spese di rifacimento terrazzo a livello giardino, è corretto dividerli in base ai millesimi dei garages ? Ed è possibile acquistare noi proprietari direttamente le piastrelle all'IVA del 10% e usufruire della detrazione fiscale del 50% ? Grazie

Se i garage sono provvisti di propri millesimi, è la soluzione migliore. Qualora non lo fossero, si dovrebbero scorporare dai millesmi di proprietà che, probabilmente, sono il compendio tra millesimi di appartamento e millesimi box.

 

Per quanto riguarda gli aspetti fiscali, potrà darti indicazioni più esaurienti gli altri partecipanti al forum.

Eventualmente, poni la domanda nella sezione Fisco...

Ciao Giovanni, oggi un condòmino mi ha fatto leggere questo articolo estratto dal sito "www.tutelati.it/lastrico solare". Puoi darmi un tuo parere ? Per noi si tratta di suddividere i 2/3 fra 7 persone oppure fra 12 persone con una bella differenza di costi. questo è il testo: "Le spese relative al rifacimento del lastrico solare costituente la copertura di alcuni "boxes" non vanno ripartite sulla base dei soli millesimi di proprietà generale ma, anche in mancanza di un binomio perfetto tra i titolari di facoltà di godimento sul soprassuolo e sul sottosuolo, in conformità con la soluzione normativa di cui all'art. 1126 c.c. (Nel caso di specie il Giudice di merito ha ritenuto congruo un criterio di ripartizione che "addossi un terzo della spesa complessiva agli usuari superficiali, un terzo ai titolari dei "boxes" sottostanti, ed un terzo a tutta la collettività condominiale (ivi compresi i soggetti già menzionati)") (Trib. Monza 25/10/2001)." Per favore aiutami, altrimenti domani pomeriggio, che avremo l'incontro tra condòmini, sarà un macello!!!😂

La sentenza che riporti fà riferimento ad un caso specifico e non conoscendo la situazione la possiamo prendere così com'è. In questo caso, il giudice ha dato una sua interpretazione in funzione di cosa gli hanno prospettato le parti.

Sia per i lastrici di uso esclusivo sia per le terrazze a livello, si applica lo stesso principio:1/3 a chi ne ha l'uso esclusivo e 2/3 a coloro che risultano coperti. Su questo, non c'è alcun dubbio.

Il perchè il giudice abbia optato per una soluzione del genere, francamente, non la capisco.

grazie per la risposta. avrebbe valore se l'assemblea all'unanimità decidesse di dividere la spesa con altra modalità? es. diviso tutti i proprietari in base ai mls. di proprietà dell'appartamento, oppure in parti uguali fra tutti ?

grazie per la risposta. avrebbe valore se l'assemblea all'unanimità decidesse di dividere la spesa con altra modalità? es. diviso tutti i proprietari in base ai mls. di proprietà dell'appartamento, oppure in parti uguali fra tutti ? in sede di assemblea devono votare tutti oppure solo quelli interessati al pagamento ? cosa scrivo a verbale? Grazie e scusami se faccio domande che a te sembreranno ovvie.

Per derogare al criterio legale, è necessaria l'unanimità. Se l'avete (1000/1000, l'assemblea può decidere di derogarvi.

Ciao Giovanni, stamane un altro condomino mi ha portato il testo che ti riporto, dal quale sembra dedursi che il costo della impermeabilizzazione devo dividerla fra TUTTI i condòmini compresi coloro che non hanno il garage esattamente sotto il terrazzo ma sotto gli appartamenti . Questo è il testo : .....l'art. 1126 c.c., rubricato Lastrici solari di uso esclusivo, recita: Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Ai lastrici solari di uso esclusivo vanno equiparate le terrazze e le terrazze a livello in uso esclusivo.

 

La Cassazione ha specificato che ai fini dell'applicazione della norma citata è indifferente che si tratti di parte dell'edificio in uso o proprietà esclusiva, poiché ciò che conta è la funzione di copertura (Cass. 30 aprile 2013 n. 10195).La norma è chiara: si deve rifare la guaina impermeabilizzante? L'utilizzatore esclusivo paga un terzo della spese mentre i restanti due terzi sono a carico dei condomini cui il lastrico serve (da copertura) in ragione dei millesimi di proprietà dell'intera unità immobiliare e NON SOLO DI QUELLA RICADENTE SOTTO IL LASTRICO ...... Grazie

... gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Domanda: la terrazza di copertura a chi serve? a tutti i condòmini o solo a quelli coperti?

dal tuo primo post:

rifacimento impermeabilizzazione terrazzo a piano terra ad uso esclusivo che copre i garages interrati di 7 condòmini. I rimanenti garages e il corridoio di passaggio si trovano sotto il fabbricato.

Buongiorno Sig Giovanni,

sono un nuovo utente. Ho trovato questa discussione e a riguardo vorrei esporle una domanda. Sono proprietario di un box che non ricade sotto il terrazzo del condominio, bensì sotto il terrazzo di un appartamento, quando in passato quest'ultimo è stato oggetto di intervento sono intervenuto nella misura dei 2/3 insieme agli altri proprietari dei box che si trovano al di sotto di questo terrazzo.

Ora dobbiamo rifare il terrazzo dell'edificio e alcuni condomini mi vogliono addebitare anche tale costo perché per accedere al box devo percorrere la corsia che insiste sotto il terrazzo condominiale.

Non abbiamo una tabella terrazzo, come si potrebbe fare?

A me sembra assurdo che debba pagare due volte.

Spero di essere stato chiaro.

La ringrazio anticipatamente per la risposta.

La terrazza è condominiale quindi parte comune. Come tale, tutti i condomini partecipano alla sua manutenzione con i propri millesimi. Sarebbe opportuno calcolare una tabella ad hoc visto che, suppongo, quella che avete considera sia l'appartamento che la pertinenza.

Quindi, in base a quanto da lei affermato dovrei pagare sia quando viene rifatto il lastrico che mi funge da copertura che quando viene rifatto il terrazzo dello stabile considerando che questo non mi funge da copertura?

Partiamo dal presupposto che la terrazza sia condominiale. Ciò comporta che tutti i condòmini, poichè la terrazza è parte comune, debbano partecipare alla sua manutenzione. Nel tuo caso, avendo la proprietà del box, sei condòmino a tutti gli effetti. detto questo, la spesa per la manutenzione della terrazza, parte comune, và ripartita secondo i millesimi della tabella proprietari.

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