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muboldi

Suddivisione delle spese comuni legate ai box e ai posti auto secondo c.c. 1123.

La questione da dirimere è se le spese si pagano in base ai millesimi di ciascun appartamento (sia abitazione che box+posti auto) o si debba dividere le spese in base ai millesimi di proprietà di ciascuna abitazione sulle parti comuni (solo i millesimi di ciascuno su box e posto auto). Infatti mentre alcuni hanno 3 posti macchina (1 esterno e 2 interni) altri ne hanno solo 2 (1 esterno e 1 interni); a mio avviso chi ha più posti auto usufruisce maggiormente delle luci comuni e dell'apertura del cancelletto dei box.

Scusami: sono le spese della corrente elettrica per luci posti auto, luci area manovrà box, cancello area box e serpentina di riscaldamento rampa.

Ciao. Se tutti i condòmini hanno comunque almeno un box, le tabelle millesimali di proprietà tengono conto anche di questi (in genere è così tranne casi di vendita ad esterni del box ad es) allora si applica la ripartizione in base alla tab mill di proprietà. se invece non tutti i condòmini hanno almeno un box, oppure nel caso di vendita del box ad altri condòmini o esterni, si dovrebbe redigere una tab mill ad hoc che tenga conto dei proprietari effettivi dei box.

La questione da dirimere è se le spese si pagano in base ai millesimi di ciascun appartamento (sia abitazione che box+posti auto) o si debba dividere le spese in base ai millesimi di proprietà di ciascuna abitazione sulle parti comuni (solo i millesimi di ciascuno su box e posto auto). Infatti mentre alcuni hanno 3 posti macchina (1 esterno e 2 interni) altri ne hanno solo 2 (1 esterno e 1 interni); a mio avviso chi ha più posti auto usufruisce maggiormente delle luci comuni e dell'apertura del cancelletto dei box.

Salve,

non rileva il maggiore uso o meno ai fine dell'applicazione del 1123 c.c.

Ma rileva la potenzialità all'uso, questo significa che ciascun condomino parteciperà alle spese per il solo unico fatto che potenzialmente può usare o usufruire di luci, spazio ecc..

 

Cordiali saluti.

i consumi della luce riguardano varie aree, es

cortile dove ci sono i posti auto con i lampioni

area dove si accede ai vari garage con lampade

scala per gli appartamenti

ascensore

utenze comuni a tutti come pompe sommerse

 

per ogni area c'è una tabella millesimale e un consumo ipotetico determinabile calcolando i kw d'impegno e il numero di ore

i lampioni del cortile sono accesi tutta la notte

le lampade delle scale due ore al giorno

etc...

 

la bolletta la ripartisci 10% per un area, 30% per un altra etc..

Grazie mille.

Quindi avendo noi

1) cortile posti auto e relative luci diviso in 4 parti uguali

2) accesso ai box e relative luci + rampa riscaldata diviso 4 box di cui 2 doppi

 

dovremmo avere una tabella millisimale per le due aree in modo distinto e prevedere una % di consumo sul totale differente?

I condomini con il doppio box non vogliono applicare queste regole, a cosa mi posso appellare a livello di normative per convincerli? (oltre al cc 1123)

non esiste una spesa condominiale da dividere in parti uguali

sempre e solo in base ai millesimi

 

-il cortile è di proprietà sicuramente se leggi i rogiti, degli appartamenti, dei posti auto, e dei garage se quel cortile serve per accedervi, quindi il cortile è di tutti, non è prevalentemente dei posti auto, e si paga in base ai millesimi

un eventuale proprietario esterno al fabbricato, proprietario solo del posto auto, pagherà solo per i millesimi del posto auto, luce, passo carraio, rifacimento pavimentazione, giardino, pulizie

- per la rampa e area garage, si può parlare di condominio parziale e farlo pagare solo ai millesimi dei proprietari dei garage, anche nel caso in cui dai rogiti dovesse risultare di proprietà anche di appartamenti, posti auto etc...

- ora immagino che la tua domanda sarà perchè non posso parlare di ?

il cortile nasce per dare area e luce al fabbricato, poi anche area di passaggio per accedere alle u.i. fra cui i posti auto, ma l'uso potenziale è dell'intero fabbricato, nulla impedisce ad altri di andarci a passeggiare, e l'uso potenziale è sempre in base ai millesimi di proprietà, quindi salvo il titolo di proprietà non dica diversamente, pagano tutti

Buon giorno,

scusami ma propabilmente sono stata poco chiara.

Il mio problema consiste che i consumi elettrici riguardano solo le aree posti auto e garage che sono staccate dagli appartamenti. Infatti questi hanno tutti un ingresso separato indipendente. Quindi quello che dicevo io è che non mi sembra corretto fare la divisione per millesimi totali degli appartamenti, ma bensì dei millesimi parziali relativi solo alle proprietà di ciascun appartamento relative a queste parti comuni. Infatti chi ha 1 posto auto + due box cunsuma di più di chi ha 1 posto auto + 1 box anche se l'appartamento fosse più piccolo.

Come faccio quindi a portare la discussione dei condomini in questa direzione? la legge cc1123 è molto vaga. Quali sono le regole che gli amministratori normalmente applicano?

Grazie per la disponibilità

ti rifiuti di accettare che si paga in base ai millesimi di proprietà indipendentemente da chi corrispondono

 

fai finta che i proprietari degli appartamenti siano a parte uno, non proprietari dei posti auto, quindi i proprietari dei posti auto, a parte uno non siano proprietari degli appartamenti.

se nel primo rogito non c'è che l'area cortile è di proprietà solo delle unità posti auto, i proprietari degli appartamenti anche se non hanno il posto auto devono pagare l'illuminazione del cortile, per i motivi che ti ho già detto, uso potenziale anche solo per una passeggiata e la funzione inalienabile di dare area e luce al fabbricato.

 

caso diverso è la rampa e l'androne dell'area garage, anche nel caso, gli atti di proprietà dovessero dire che sono parte comune di tutte le u.i. quindi anche gli appartamenti senza garage, si può sostenere che è un condomino parziale art. 1123 3° comma e dire che tutte le spese le pagano solo i proprietari dei garage con i millesimi del solo garage .

 

Ti piaccia o meno, la legge non può prevedere tutti i possibili casi al mondo, può solo dettare dei principi generali, se non vi piacevano la legge vi dava la possibilità di farvi la vostra legge con un regolamento contrattuale da allegare fin dal primo rogito. è il indicato nel 1123

 

 

NB: oltre il 40% di una bolletta di una luce è impegno fisso di potenza etc... indipendente dai consumi. Solo per il fatto che esiste il contatore e la bolletta. tenetene conto nell'individuazione delle percentuali

Grazie mille.

Nessuno si rifiuta di pagare in base ai millesimi. Si tratta solo di definire quali millesimi. Se quelli totali (appartamenti+aree comuni, che sono distinti) o quelli delle aree comuni.

A mio avviso dovrebbero essere i millesimi delle aree comuni, ma siamo 2 che la pensano così e 2 che vogliono applicare i millesimi totali. A quest'ultimi conviene i millesimi totali perchè nonostante abbiano i box doppi posseggono appartamenti più piccoli.... A me non sembra corretto perchè comunque avendo un box singolo posso usufruire delle aree comuni (soprattutto della rampa riscaldata) in modo ridotto.

Buona giornata

Salve, come è stato chiarito le spese box e area manovra box, rampa, si applica il 1123 3°comma e le pagano i proprietari dei box in base ai mill box.

Se ho capito bene i posti auto esterni sono in area riservata? quindi con proprio cancello carrabile e proprio cancelletto?se cosi fosse ritengo che anche qui si applichi il 1123 3° comma.

Grazie mille.

Nessuno si rifiuta di pagare in base ai millesimi. Si tratta solo di definire quali millesimi. Se quelli totali (appartamenti+aree comuni, che sono distinti) o quelli delle aree comuni.

A mio avviso dovrebbero essere i millesimi delle aree comuni, ma siamo 2 che la pensano così e 2 che vogliono applicare i millesimi totali. A quest'ultimi conviene i millesimi totali perchè nonostante abbiano i box doppi posseggono appartamenti più piccoli.... A me non sembra corretto perchè comunque avendo un box singolo posso usufruire delle aree comuni (soprattutto della rampa riscaldata) in modo ridotto.

Buona giornata

 

te lo ripeto per l'ultima volta

è necessario sapere se il cortile è parte comune anche degli appartamenti !!!

è necessario sapere se la rampa box è parte comune anche degli appartamenti !!!

 

devi leggere il primo rogito della palazzina !!!!

Grazie mille per le risposte.

Chiederò l'applicazione dei millesimi delle parti comuni (box, rampa, area manovra, posti auto).

Buona giornata a tutti

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