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Subentro ex lege del coniuge nel contratto di locazione

Buon giorno a tutti.Espongo il mio caso e ringrazio chiunque voglia aiutarmi.

Ho inviato regolare disdetta per fine locazione al conduttore del mio appartamento,con scadenza cotrattuale 14/06/2015.Essendo già da tempo

il conduttore moroso, il mio avvocato mi ha fatto fare azione legale per il rilascio dell'appartamento alla scadenza del contratto, notificata al conduttore nei primi di aprile 2015. Il 16/03/2015 il conduttore si separa dalla moglie,occupante la casa assieme a due figli, e il giudice assegna la casa a moglie e figli e la moglie subentra ex lege nel contratto d'affitto MA NESSUNO COMUNICA IL CAMBIAMENTO A ME LOCATRICE FINO ALLA SCADENZA DEL CONTRATTO.L'azione legale procede ma il giudice condanna la locatrice al pagamento delle spese del giudizio, perchè il destinatario dell'azione legale non era piú il marito. Oltre al danno anche la beffa! Ma non finisce qui. La moglie riconsegna la casa alla locatrice tre mesi dopo la scadenza,con sei mesi di morosità per pigioni,quote condominiali e acqua.Ora il marito chiede la restituzione del deposito cauzionale con gl'interessi.Domanda: se il contratto per lui si è definitivamente estinto il 16/03/2015 ed è passato alla moglie con tutti i diritti e le obbligazioni inerenti,non dovrebbe il deposito cauzionale coprire i danni della casa e parte della morosità della moglie e non del marito, giacchè lui non mi ha mai consegnato la casa? Grazie ancora.

A parte che se la ex-moglie è subentrata all'ex marito nella locazione del contratto lui ormai non ha nessun titolo per chiederti la restituzione del deposito cauzionale, al limite è la subentrante (la sua ex) a poterti chiedere la restituzione della somma versata.

 

L'unica maniera per metterti al riparo da eventuali future richieste è proporre domanda al tribunale per ottenere un'ingiunzione che ti permetta di trattenere la somma versata come deposito cauzionale come pagamento delle morosità regresse (sia per qiuanto riguarda i canoni che gli oneri accessori).

E qui la faccenda si complica, si perchè tu non avendo mai fatto causa di sfratto per morosità (sbagliando) ma solo per finita locazionei, ad oggi, non risulta che loro ti debbano alcuna cifra per canoni non pagati. Dovresti partire da zero con una nuova causa.

Grazie per la risposta. Lo so che fu un grosso errore non aver fatto lo sfratto per morosità. Ma, se la moglie mi firma una scrittura privata con la quale mi autorizza a trattenere il deposito cauzionale per coprire una parte delle inadempienze contrattuali,e non le chiedo altro,visto anche che non possiede niente, si potrebbe chiudere questa faccenda?

Ma, se la moglie mi firma una scrittura privata con la quale mi autorizza a trattenere il deposito cauzionale per coprire una parte delle inadempienze contrattuali,e non le chiedo altro,visto anche che non possiede niente, si potrebbe chiudere questa faccenda?

Se ti firma un tale documento che ti autorizza a trattenere il deposito a copertura di quanto dovuto tra morosità dei canoni, oneri accessori e quant'altro e che nessuno deve più niente all'altro, beh si, in tal caso con quel documento chiudete li la faccenda.

...se ci mettete pure la firma di un testimone (estraneo a entrambi) magari è meglio, ma non è indispensabile.

Grazie jerrySM, seguiró questa via. Se posso approfittare ancora della tua competenza,chiedo un'altra cosa.L'ex marito chiede la restituzione di quote condominiali riguardanti l'assicurazione del fabbricato e il compenso dell'amministratore per otto anni di locazione; ma ne ha diritto, visto che il semestre utile ai fini della decadenza è scaduto il 15 settembre 2015?

L'ex marito chiede la restituzione di quote condominiali riguardanti l'assicurazione del fabbricato e il compenso dell'amministratore per otto anni di locazione; ma ne ha diritto, visto che il semestre utile ai fini della decadenza è scaduto il 15 settembre 2015?

Tralasciando il discorso se tali spese erano o meno a carico suo, questo dipende da cosa riportato a contratto. Se ogni anno tu gli fornivi i vari consuntivi dell'amministratore con specificato la ripartizione delle spese e lui non si è mai opposto, accettando quindi quello che gli veniva addebitato, non vedo che diritto abbia adesso di richiedere quanto, secondo lui, ingiustamente pagato.

Se invece non gli veniva consegnato niente, se non l'importo delle rate da pagare, e ha scoperto solo adesso come venivano ripartite le spese ...beh allora il discorso potrebbe cambiare. Ma anche qui il discorso è complicato. Dal momento della richiesta del pagamento delle spese condominiali ha, se mi ricordo bene, tempo due mesi per chiedere i giustificativi di spesa passato questo tempo è comunque obbligato a pagare.

 

Come avrai notato il discorso è però tutto costellato di se, ma, però etc etc ...questo perchè niente è sicuro. Ognuno interpreta le cose a sue piacimento. E gli avvocati ci mangiano sopra.

Purtroppo, se doveste andare in causa, lo scoprirai solo davanti ad un giudice chi ha ragione e chi no.

Sempre chiare e puntuali le tue risposte. Grazie. Voglio precisare che il contratto non parla di spese per assicurazione nè di spese per l'amministratore,ma di consumi e di spese ordinarie per i servizi comuni. Poi ho sempre fornito conti consuntivi e specifiche di spesa,a me forniti dall'amministratore. L'ex conduttore ha contestato soltanto la spesa dell'acqua,perchè il consumo rilevato nel contatore condominiale quasi sempre risulta superiore alla somma dei consumi dei contatori privati. L'amministratore mi dice che non ci sono perdite nell'impianto e che l'eccedenza viene divisa tra tutti i condomini, proporzionalmente ai consumi segnalati dai contatori privati.Sono perfettamente d'accordo sulle insicurezze della legge ecc. ecc...che ho già sperimentato a mie spese.Spero vivamente di evitare questa via "a sorpresa". Grazie ancora e saluti.

anche se non si è fatto sfratto per morosità, si puo' sempre fare decreto ingiuntivo per le somme dovute e non pagate (canoni, spese di condominio )

Per favore, qualcuno sa darmi riferimenti nella giurisprudenza sul problema da me esposto sopra? Grazie

Desidererei particolarmente riferimenti giurisprudenziali su:" Il deposito cauzionale spetta al marito,su cui il contratto si è estinto con la separazione, o ne risponde la moglie subentrata per decisione del giudice, la quale moglie ha materialmente riconsegnato la casa?

Ma, se la moglie mi firma una scrittura privata con la quale mi autorizza a trattenere il deposito cauzionale per coprire una parte delle inadempienze contrattuali,e non le chiedo altro,visto anche che non possiede niente, si potrebbe chiudere questa faccenda?

Ma se, come tu affermi, la ex moglie non possiede nulla... se è minimamente furba... (APPROFITTERA' DELL'ERRORE DA TE COMMESSO) e, non solo non ti firmerà nulla... ma ti chiederà indietro proprio la somma della caparra. E' pur vero che tu, proprio perché è stata morosa ed avrà fatto dei danni nel tuo appartamento, tu avrai tutte le ragione per non restituire nulla. Per cui... non dire e non fare nulla e lascia nel dimenticatoio la caparra.

Per cui... non dire e non fare nulla e lascia nel dimenticatoio la caparra.

Questo, forse, è l'errore più grande che può fare. Se la moglie è furba lascerà trascorrere il periodo di prescrizione entro il quale il locatore ha il diritto al rimborso degli oneri accessori (due anni) e dei canoni di locazione non pagati (5 anni) per richiedere indietro il deposito cauzionale (che ha una prescrizione di 10 anni).

 

In pratica se dopo 5 + 1 gg dalla fine del contratto la ex inquilina fa ingiunzione per riavere indietro il deposito cauzionale, l'ex locatore ha l'obbligo di riconsegnargli tutta la somma versatagli. Indipendentemente dai crediti che vantava sia per oneri accessori non pagati sia per i canoni di locazione, entrambi infatti nel frattempo saranno caduti in prescrizione.

 

L'unica vera soluzione, nel caso l'ex locatrice non abbia firmato un documento in cui autorizza il locatore a trattenere il deposito cauzionale, è ottenere un decreto ingiuntivo che lo autorizzi a trattenere tale somma in parziale compensazione delle morosità subite.

Non dovrà quindi restituire niente, altrimenti oltre al danno (i soldi non percepiti) si aggiungerà la beffa (lui che deve ridare dei soldi a chi in realtà gliene deve).

 

W l'itaglia

Hai proprio ragione ,jerrySM, e sarebbe l'ennesima beffa! Hai riferimenti giurisprudenziali in merito al subentro della moglie anche nel possesso del deposito cauzionale? Grazie.

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