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brancaleone

Spostamento fondi

Dunque il nostro amministratore ha spostato i fondi per l'installazione della videosorveglianza a coprire dei deficit creati da diversi condomini che sono in ritardo con il pagamento regolare delle quote condominiali. Il tutto senza che ne fosse stata notizia ai condomini. In effetti la videosorveglianza è stata messa in sospeso in quanto sembra che la ditta che doveva realizzarla non sia in regola, (ma questo è un altro argomento.)

Non sapendo di tale operazione dell'amministratore, durante l'ultima assemblea è stato deliberato e messo a verbale che le somme versate fossero restituite oppure dirottate per il pagamento delle rate condominiali.

Adesso a chi ne ha fatto richiesta, l'amministratore dice che non era possibile deliberare per mancanza di quorum.

Con una manovra diabolica, l'amministratore ha defalcato dei millesimi che sono per negozi e un parcheggio a rotazione che anche facendo parte del condominio non sono interessati alla videosorveglianza e pertanto tale detrazione ha fatto decadere il quorum.

La domanda è se è possibile agire in questo.

Eventualmente ad impugnare la delibera deve essere un condomino o può farlo l'amministratore?

Il fondo creato per una specifico lavoro, non deve essere toccato, soprattutto per coprire i debiti dei condomini.

Salve, la situazione non è molto chiara. Vorreste impugnare la delibera dove avete stabilito di restituire le somme versate per il fondo? Se il quorum non è stato raggiunto chiedete una assemblea straordinaria e votate di nuovo sulla questione. Per richiedere assemblea bastano almeno 2 condomini con 1/6 del valore millesimale cioè 166,67. Inoltre se l'amministratore non vi convince.....cambiatelo.

...Adesso a chi ne ha fatto richiesta, l'amministratore dice che non era possibile deliberare per mancanza di quorum.

Con una manovra diabolica, l'amministratore ha defalcato dei millesimi che sono per negozi e un parcheggio a rotazione che anche facendo parte del condominio non sono interessati alla videosorveglianza e pertanto tale detrazione ha fatto decadere il quorum.

La domanda è se è possibile agire in questo.

Eventualmente ad impugnare la delibera deve essere un condomino o può farlo l'amministratore?

Hanno diritto a deliberare sulla restituzione del fondo specifico solo i condòmini che hanno partecipato alla creazione del fondo. Tra questi si crea un condominio parziale i cui millesimi dei condòmini interessati devono essere riportati a mille.

Se la delibera è stata adottata con maggioranza inferiore a quella legale, la delibera è valida ma annullabile impugnando in Tribunale.

Possono impugnare in Tribunale i contrari entro 30 giorni dalla data della delibera e gli assenti entro 30 giorni dalla data di ricevimento verbale.

L'amministratore non può impugnare perchè non è condòmino e non può annullare la delibera perchè non è un Giudice.

 

Ammesso che l'amministratore in buona fede abbia usato quel denaro per evitare gravi pregiudizi al condominio (distacco utenze e/o servizi), è mia opinione che se l'amministratore ha usato i fondi creati ad hoc da un condominio parziale per effettuare pagamenti di spese a cui partecipano anche i condòmini estranei al condominio parziale (i negozi), ha commesso una grave irregolarità perchè è come se avesse usato il denaro del condominio A per pagare le spese del condominio B.

Dovresti spiegare meglio la faccenda.

 

SE avete deliberato che i fondi raccolti per la videosorveglianza, vista la sopsensione del lavoro, fossero restituiti oppure dirottati per il pagamento delle quote condominiali...allora un Giudice potrebbe anche ritenere che l' amministratore abbia agito correttamente.

 

Per rispondere alle domande finali bisognerebbe leggere attentamente il verbale...ma di sicuro l' amministratore non ha mai titolo per impugnare qualsiasi delibera condominiale.

Dovresti spiegare meglio la faccenda.

 

SE avete deliberato che i fondi raccolti per la videosorveglianza, vista la sopsensione del lavoro, fossero restituiti oppure dirottati per il pagamento delle quote condominiali...allora un Giudice potrebbe anche ritenere che l' amministratore abbia agito correttamente...

Io ho capito che ai condòmini andrebbe bene una qualsiasi delle due soluzioni e che sia stato messo a verbale di procedere, magari a facoltà dell'amministratore piuttosto che dei condòmini, con una delle due ma l'amministratore ha ritenuto completamente INVALIDA la delibera e quindi non vuole

 

- ne restituire il fondo

- ne considerare il denaro versato come anticipo quote condominiali da scalare (esenzione rate condominiali fino ad estinzione del credito)

 

e che la motivazione occulta sia la mancanza di denaro già speso e l'impossibilità di continuare a pagare le spese future se non dovesse incassare le quote preventivate a causa del credito da scalare.

 

Attendiamo un chiarimento da parte di Brancaleone

La tua è una delle possibili interpretazioni che condivido ...ho aggiunto una alternativa perchè le parole scritte si prestano a svariati significati.

 

Quel "dirottate per le quote condominiali" può benissimo essere interpretato come fondo generico...per le quote di tutti (ivi inclusi i morosi).

 

Dovrebbe pure spiegare se i "morosi" per le quote ordinarie...abbiano viceversa adempiuto a quelle "straordinarie" che si versavano per l' impianto di viedosorveglianza.

 

Hanno pur sempre a che fare con un professionista "diabolico" ...forse è il caso di chiamare un esorcista.😎

In effetti avete ragione, io dal dentro ho le idee più chiare, ma non conosco la normativa. Cerco di spiegarmi meglio.

Circa due anni fa è stato deliberato di effettuare il montaggio delle telecamere per la video sorveglianza, e l'amministratore ha emesso le bollette di pagamento per quel specifico lavoro. Essendo subito dopo sorti dei dubbi sulla ditta che doveva eseguire i lavori, una buona parte dei condomini non ha pagato le bollette, mentre circa l'ottanta per cento dei condomini ha regolarmente pagato (totale 28000 euro)

Passati due anni non vedendo una soluzione tra amministratore e ditta fornitrice, e stato deliberato la restituzione dei soldi a chi li aveva versato, oppure di dirottarli a pagamento delle bollette di condominio e nel caso si effettuasse la videosorveglianza si sarebbe tornati a pagare.

A questo punto è venuto fuori che dei 28000 euro, ne restavano solo 8000 in quanto i restanti avevano coperto il deficit creato dai non paganti, ma questo non è mai stato detto ai condomini e comunque è da verificare la veridicità.

Adesso l'amministratore fa sapere che vuole annullare (o far annullare da qualche suo adepto) quanto era stato deliberato asserendo che levando una parte dei millesimi di condomini che non sono interessati alla videosorvegliana ( negozi e garage a rotazione) non c'era più il quorun.

A questo veramente ho risolto io in quanto ho fatto notare che se toglieva i millesimi dei negozi ecc., la maggioranza sussiste lo stesso in quanto lui da furbo calcola i 1000 millesimi, ma se tolgo i negozi ecc. il quorum diventa il 33% di circa 700 millesimi e quindi ritorna la maggioranza.

Capisco che il deficit doveva essere sanato ma essendo il nostro amministratore più padrone che amministratore, decide lui cosa fare, però in questo modo il deficit lo ha sanato l'ottanta percento dei condomini, mentre sarebbe dovuto essere il 100 per cento.

NON DITEMI CAMBIATELO in quanto purtroppo non si riesce mai ad arrivare ai 500 millesimi e lui si fa forza proprio di questo, però penso si debba comportare in modo diverso.

Ringrazio quanti mi chiarisco i vari concetti, e non è detto che debba rivedere la mia posizione se quella dell'amministratore e regolare.

Salve, innanzitutto occorre leggere bene il verbale cosa dice perchè è diverso (come ha ben spiegato Dimaraz) se le quote versate andavano restituite o utilizzate per pagamento rate. Se la cosa non è precisata e l'amministratore le ha utilizzate per il pagamento delle rate non vi è nulla da obiettare. Però è necessario chiedere all'amministratore un conteggio preciso per sapere quali condòmini hanno usufruito del credito e chi no, in modo che questi ultimi possano avere indietro i versamenti effettuati per il lavoro mai svolto.

...Se la cosa non è precisata e l'amministratore le ha utilizzate per il pagamento delle rate non vi è nulla da obiettare. Però è necessario chiedere all'amministratore un conteggio preciso per sapere quali condòmini hanno usufruito del credito e chi no, in modo che questi ultimi possano avere indietro i versamenti effettuati per il lavoro mai svolto.

Cosa intendi quando dici "le ha utilizzate per il pagamento delle rate"?

Io per rate intendo le rate condominiali che "incassa" e non che "paga".

 

Io continuo a capire così e te lo spiego con un esempio:

E' stato richiesto il pagamento pro/quota di 28.000 euro per installare le videocamere.

Io ho pagato la mia quota straordinaria di 500 euro.

Non se ne fa più nulla e si delibera di restituire immediatamente la quota straordinaria oppure di scalarla dalle prossime rate condominiali.

A me che pago 100 euro al mese di rata condominiale l'amministratore dovrebbe restituire subito 500 euro oppure dovrebbe non farmi pagare le quote dei prossimi 5 mesi (compensazione del credito).

L'amministratore non vuole ne restituire subito la mia quota straordinaria ne concedermi di non pagare le prossime " 5 rate condominiali"

 

Chiedo a Brancaleone di confermare se è verosimile il mio esempio oppure per "dirottamento delle rate" intende altro.

Ciao, esattamente quello che hai scritto te. Cioè che ha compensato il credito. Forse non sono stato molto chiaro nell'esposizione.

Ciao, esattamente quello che hai scritto te. Cioè che ha compensato il credito. Forse non sono stato molto chiaro nell'esposizione.

Se hai capito quello che ho capito io avrai capito anche che l'amministratore sta cercando di fare ANNULLARE la delibera proprio perchè non vuole resttuire la quota straordinaria e NON VUOLE COMPENSARE il credito perchè, se lo compensasse, in pochi mesi gli mancherebbero i 20.000 euro che non ha più in cassa e non potrebbe più far fronte ai prossimi pagamenti di utenze e servizi.

Eh si. Il fatto che tenda a invalidare la delibera fa pensare male e concordo con quanto tu dici. Ecco perchè consigliavo di chiedere un resoconto dettagliato sull'utilizzo di quel fondo. Sembrerebbe....e dico sembrerebbe che abbia in realtà usato quei soldi per coprire condòmini morosi. Il che sarebbe molto grave.

Cosa intendi quando dici "le ha utilizzate per il pagamento delle rate"?

Io per rate intendo le rate condominiali che "incassa" e non che "paga".

 

Io continuo a capire così e te lo spiego con un esempio:

E' stato richiesto il pagamento pro/quota di 28.000 euro per installare le videocamere.

Io ho pagato la mia quota straordinaria di 500 euro.

Non se ne fa più nulla e si delibera di restituire immediatamente la quota straordinaria oppure di scalarla dalle prossime rate condominiali.

A me che pago 100 euro al mese di rata condominiale l'amministratore dovrebbe restituire subito 500 euro oppure dovrebbe non farmi pagare le quote dei prossimi 5 mesi (compensazione del credito).

L'amministratore non vuole ne restituire subito la mia quota straordinaria ne concedermi di non pagare le prossime " 5 rate condominiali"

 

Chiedo a Brancaleone di confermare se è verosimile il mio esempio oppure per "dirottamento delle rate" intende altro.

Si è proprio così, parte dei soldi che ha pagato 80% dei condomini, sono andati a coprire le somme che alcuni condomini condomini morosi debbono al condominio.

Dalla convocazione assemblea ordinaria

Punto 7) Videosorveglianza: determinazione dell'assemblea circa le modalità di proseguo o meno dell'attività e destino delle quote già versate dai Signori condomini

 

trascrivo quanto verbalizzato dall'assemblea:

Punto 7 L'assemblea all'unanimità delibera la restituzione delle somme versate da ogni singolo condomino. L'amministratore dichiara l'impossibilità a restituire quanto richiesto dall'assemblea in quanto gli stati patrimoniali legati a bilanci consuntivi (non approvati) non permettono la restituzione di quanto richiesto dai condomini.Ne deriva da ciò, che l'assemblea chiedendo all'unisono la restituzione delle somme approva automaticamente i lavori di videosorveglianza almeno per il momento.

In effetti quest'ultima frase non riesco a capirla, chiederò delucidazioni al segretario che le ha scritte.

Ne deriva da ciò, che l'assemblea chiedendo all'unisono la restituzione delle somme approva automaticamente i lavori di videosorveglianza almeno per il momento.

 

 

Penso di aver capito ( è quasi illeggibile) il significato, ossia dove dice approva leggesi abroga

>

scusa ma l'amministratore come sta agendo per recuperare le somme dei morosi ?

 

mi pare che secondo la nuova legge è OBBLIGATO a proceder e se non lo fa..zack. addio amministratore. e paga lui di tasca sua.

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scusa ma l'amministratore come sta agendo per recuperare le somme dei morosi ?

 

mi pare che secondo la nuova legge è OBBLIGATO a proceder e se non lo fa..zack. addio amministratore. e paga lui di tasca sua.

A questa domanda ha risposto che lui non può procedere verso i morosi in quanto il bilancio consuntivo non è stato approvato da due anni.

Io leggendo sui vari post del forum ho trovato una sentenza che dice che è sufficiente che sia stato approvato il preventivo. Infatti questa è una questione che si affronterà a breve

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scusa ma l'amministratore come sta agendo per recuperare le somme dei morosi ?

 

mi pare che secondo la nuova legge è OBBLIGATO a proceder e se non lo fa..zack. addio amministratore. e paga lui di tasca sua.

è un "mi pare" privo di fondamento...figurati se l' amministratore fosse costretto a sborsare di tasca sua...tempo 2 ore e non esisterebbe più nessuno disposto a fare l' amministratore di condominio.

 

Al limite è motivo sufficente per chiederne la revoca per giusta causa (dovrà pronunciarsi sul merito un Giudice)

 

A questa domanda ha risposto che lui non può procedere verso i morosi in quanto il bilancio consuntivo non è stato approvato da due anni.

Io leggendo sui vari post del forum ho trovato una sentenza che dice che è sufficiente che sia stato approvato il preventivo. Infatti questa è una questione che si affronterà a breve

Motivazione relativamente sufficente perchè l' amministratore può procedere al recupero "forzoso" anche sulla semplice base di Bilanci Preventivi o delibere per quote di anticipo...ovviamente pure queste devono essere approvate.

 

SE l' assemblea è da 2 anni che non approva i bilanci...le colpe vanno distribuite anche in voi condomini che non vi interessate alla gestione del vs. stabile.

...Motivazione relativamente sufficente perchè l' amministratore può procedere al recupero "forzoso" anche sulla semplice base di Bilanci Preventivi o delibere per quote di anticipo...ovviamente pure queste devono essere approvate...

Infatti bisognerebbe capire se per due anni non sono stati approvati solo i consuntivi oppure anche i preventivi.

Se non ci sono preventivi approvati non possono essere richieste le quote ma se pur non approvando i consuntivi, annualmente sono stati approvati i bilanci preventivi e le relative quote di riparto, può essere fatto decreto ingiuntivo per le quote approvate in preventivo alle relative scadenze.

è un "mi pare" privo di fondamento...figurati se l' amministratore fosse costretto a sborsare di tasca sua...tempo 2 ore e non esisterebbe più nessuno disposto a fare l' amministratore di condominio.

 

Al limite è motivo sufficente per chiederne la revoca per giusta causa (dovrà pronunciarsi sul merito un Giudice)

Scusa ma nessuno chiede che l'amministratore sborsi somme di tasca sua, credo che abbia i mezzi per poter integrare la cassa rivolgendosi ai condomini.

A volte interpretiamo le regole a nostro piacimento in quanto se esiste una regola per perseguire i morosi, si deve applicare altrimenti è proprio per quella ragione che continueranno a esserci.

Certo che se l'amministratore ha in cassa soldi per specifici lavori e li usa per tappare altri buchi, mi vien voglia anche a me di essere moroso, tanto l'amministratore non mi persegue e altri condomini penseranno a risolvere i problemi.

Penso che la logica sarebbe quella di valutare il moroso nel senso che per recuperare €50 ne debbo spendere 100 per l'ingiunzione non ne vale la pena, ma se un deve 1000 - 2000 ecc euro di debito sia necessario intervenire proprio per evitare che l'amministratore sborsi proprie risorse.

Certo io ragiono da condomino ma penso di non scostarmi molto dalla realtà

E comunque ringrazio tutti per la partecipazione alla discussione in quanto confrontando il pensiero di tutti si riesce ad acquisire molto.

Scusa ma nessuno chiede che l'amministratore sborsi somme di tasca sua, credo che abbia i mezzi per poter integrare la cassa rivolgendosi ai condomini.

A volte interpretiamo le regole a nostro piacimento in quanto se esiste una regola per perseguire i morosi, si deve applicare altrimenti è proprio per quella ragione che continueranno a esserci.

Certo che se l'amministratore ha in cassa soldi per specifici lavori e li usa per tappare altri buchi, mi vien voglia anche a me di essere moroso, tanto l'amministratore non mi persegue e altri condomini penseranno a risolvere i problemi.

Penso che la logica sarebbe quella di valutare il moroso nel senso che per recuperare €50 ne debbo spendere 100 per l'ingiunzione non ne vale la pena, ma se un deve 1000 - 2000 ecc euro di debito sia necessario intervenire proprio per evitare che l'amministratore sborsi proprie risorse.

Certo io ragiono da condomino ma penso di non scostarmi molto dalla realtà

E comunque ringrazio tutti per la partecipazione alla discussione in quanto confrontando il pensiero di tutti si riesce ad acquisire molto.

Le mie parole non erano riferite a te...ma a Vermaccio ...infatti vedi citato i suo messaggio e dopo la mia replica.

 

Solo dopo ho citato e replicato al tuo messaggio spiegandoti che non serve l' approvazione di un bilancio consuntivo ma basti quello preventivo o una delibera che preveda il versamento di acconti.

 

Non è un tuo pensiero...è effettivamente la Legge che ora impone all' amministratore il recupero immediato delle somme dai morosi...e non và trascurato il principio perchè a colpi di 50 euro arrivi alle migliaia.

 

Avete tutti le ragioni per protestare per l' inadempienza dell' amministratore...ma non per la questione dell' aver usato gli altri soldi per coprire il disavanzo.

E' tutta una questione di quali esatte perole siano state trascritte nella delibera e come siano interpretabili.

1)La domanda è se è possibile agire in questo modo?

2)Eventualmente ad impugnare la delibera deve essere un condomino o può farlo l'amministratore?

1)No non sarebbe possibile.Solo l'assemblea potrebbe destinare diversamente un fondo.

L'amministratore non può di sua iniziativa,anche se per motivazioni di forte morosità utilizzare quote di altri condòmini virtuosi per coprire le stesse.Egli ha l'obbligo di informare l'assemblea ed altresì quello di responsabilizzarla all'approvazione del consuntivo,caso contrario rimettere il mandato nelle mani del Tribunale è la soluzione più dignitosa.

2)Ti hanno già risposto ma comunque parrebbe la delibera esser valida per le maggioranze espresse,meno valida per i contenuti che riporta.

te.

 

SE l' assemblea è da 2 anni che non approva i bilanci...le colpe vanno distribuite anche in voi condomini che non vi interessate alla gestione del vs. stabile.

 

Pienamente d'accordo

 

Un anno non è stato approvato il consuntivo e preventivo per mancanza di quarum, ma lui si è ben visto di convocare un'assemblea straordinaria.

 

Quest'anno non e stato approvato il consuntivo ma solo il preventivo in quanto all'amministratore erano stati richiesti dei documenti che lui era disposto a fornirceli solo dopo l'assemblea. Inoltre vista la sua indisponibilità gli è stato chiesto di portare detti documenti all'assemblea per discuterne, citando anche una sentenza che se durante l'assemblea non sono disponibili i documenti la stessa può essere annullata, tutto inutile quindi è stato messo a verbale la sua indisponibilità e rimandato alla prossima riunione l'approvazione del consuntivo, mentre è stato approvato il preventivo.

Ad onor del vero è stato chiesto anche la nomina di un revisore dei conti, ma purtroppo eravamo solo circa 450 millesimi quindi non si è potuto votare

Però la riflessione che viene spontanea, è che se le assemblee non vanno a buon fine, o finiscono in caciara (così si dice a Roma) l'unico che ci guadagna è sempre lui, e noi abbocchiamo.

Vi sono diversi modi di forzare la mano...specie se quei 480 millesimi che si presentano sono coesi e determinati nel volersi impegnare nel rovesciare lo status quo.

 

Prima cercate un professionista serio e di cui potete ottenere referenze sicure che lo qualifichino come persona on gli "attributi"...poi chiedete onvocazione ai sensi art. 66 per discutere nomina amministratore.

Seppur in minoranza approvate il nuovo nome rispettando tutti gli altri obblighi.

Tale nomina, seppur annullabile, sarà immediatamente efficace.

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